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第六章 結論
「分離交易會增加資源利用之效率」此一命題，由於僅具備配置效 率，即因土地與房屋各能透過分別交易(自願交易)，而自願交易在一般情 況下的確也能讓資源流動到最能利用者之手，故具備配置效率；而在交 易成本控制之效率而言卻相當低落，因此採行土地與其上建物分別主義 並非效率最大化之方式。雖採行土地與其上建一體主義在配置效率方面 較為不足，惟針對交易成本與資訊成本之控制上則較為卓越，例如此時 交易相對人因不須額外調查個別所有權歸屬，在其交易規劃上較為明確 且便捷，進而有效降低資訊成本。從效率面觀察，兩者相較之下各有其 優劣，並無孰高孰低之問題，因此若單考慮此一部分，二者之採行均無 不可。
由於我國現行法制下土地與其上之建築物得分別交易處分，因此就 土地上建築物與土地之利用關係部分應如何妥適分配與界定，即有著偌 大的討論空間。實際上若從我國實務近年來所秉持之觀點，自最高法院 九十五年度台抗字第五一一號裁定謂：「民法第八百七十七條規範之本 旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並兼顧社會經 濟，以調和土地與建物不同所有人之權利，避免單獨拍賣土地，可能使 土地及建物非屬同一人所有，法律關係趨於複雜，並使土地易於拍賣，
以保障抵押權人之權益；最高法院 102 年度台上字第 2204 號判決謂：
「…且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一 人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除 有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係。規範
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目的在於：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所 有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關 係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，
乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使 用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影 響。」；最高法院 103 度台上字第 1117 號判決謂：「民法第八百三十八 條第三項關於地上權與其建築物不得分離而為讓與之所由設，乃側重於 房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原 則之考量，進一步肯認基地使用權不因房屋物權之嗣後變動而受影 響。」以觀，不難發現最高法院乃致力於房屋所有權與土地利用權一體 化之落實上，以保障房屋既得使用權並避免拆屋之經濟上不利益，可謂 費盡心思。
既然「房屋所有權與土地利用權一體化思想」蔚為風潮，且立法與 司法實務上亦均以此為標竿，其一體化之結果實際上與一開始即採「地 上物屬於土地原則」無殊，蓋如採此一原則，則土地上建築物起初即會 附隨於土地，究不生利用權問題，該建築物本於土地所有權之作用本即 得為使用收益。另採此釜底抽薪之方法，使建築物屬於土地之成分而得 一體化利用，即不生採土地與建築物得為分別處分下所產生之土地利用 權爭議，亦無庸考量貫徹「房屋所有權與土地利用權一體化」之精神與 否，亦不生貫徹該精神所致修正法律之立法成本之支出，乃最能展現高 效率以解決土地利用權與房地爭議之根本方法。
因此，我國關於此部分之立法上或可參考德國民法第 94 條之規定，
將我國民法第 66 條之規定加以修正，不再將土地與定著物設定為得為分
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別處分之個別不動產，另以「土地之定著物即如建築物及土地之出產 物，尚未分離者，屬於土地之重要成分」為立法意旨，將定著物附著於 土地上，不得分別為處分；如在設定地上權時，亦可參考德國立法例，
將地上物附著於地上權而成為地上權之部分。作出如此根本的規定之 後，本論文第三章所討論之事前的控制手段-即「處分一體化」之相關規 定即無加以制定之必要，蓋土地及其上建築物本身即會併同處分。一方 面節省立法資源，另一方面更能避免因房地分離後法律關係之複雜化；
至於在本論文第四章所討論事後解決方式，由於採行上開一體主義後，
究不生土地上建築物無基地利用權之狀況，針對事後購買權、土地利用 權之賦予(尤其系我國現行民法第 425 條之 1)部分，亦無加以制定之必 要。
另本論文第五章「土地與其上建築物初始異人所有」部分，因有
「確定利用關係」，本即應求諸該確定利用關係(通常為契約關係)之相關 規範加以解決即可，固應無涉房地一體與否，由於我國因採分別主義而 有民法第 425 條之 1 等利用關係賦予之明文，進而與債權物權化之概念 交疊，法律關係徒形複雜。故於採行上開一體主義之立法後，關於此部 分之爭議即可單純自債之利用關係是否具有對世效(債權物權化)來謀求解 決之道。
在房地爭議眾多之我國實務現況，如何有效解決爭端以及令司法機 關明確適用法律使人民具有可預見性乃當要之急。既然於採行房地分別 主義之我國現行法當下，於房地案例之處理上仍產生諸多爭議，不僅人 民難以適從，對於法律之安定亦會有一定程度之影響。因此本文以為改 採亦具經濟效率之房地一體主義或許即可改善目前實務爭議情況，俾利
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發展社會經濟、使人民信賴司法。
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中文文獻
(按姓氏筆畫排列)
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