第三章 遏止房、地分離之控制手段
第二節 建築物所有權與土地利用權合一型
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排除執行標的物之強制執行為目的，對於執行標的物之強制執行程序如 已終結，該第三人即不得提起異議之訴，僅得請求交付賣得價金，不得 請求撤銷拍賣程序。」
第二節 建築物所有權與土地利用權合一型 第一項 地上權態樣
關於建築物所有權與土地利用權間之關係，我國立法者僅在民法物 權編地上權一章設有規範。民法第 832 條規定：「稱普通地上權者，謂以 在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」
足見地上權乃一使用他人土地以建造建築物或工作物之用益物權，屬於 涉及建築物所有權與土地利用權之典型。
地上權人於他人之土地上，投下多大資本，以建造工作物或栽植竹 木，其收回之最好方法，在於以其工作物或竹木留存於土地而讓與於他 人或供擔保71。既為收回資本之最佳手段，則為確保地上權之融通性，以 增進其價值，法律上自宜規定得自由處分較妥72。
又地上權之社會作用係在調和土地與地上物間之使用關係，使其發 揮最大之經濟效能，乃勢在必行。惟地上權與其工作物之讓與或設定抵 押權是否應具一體性，在外國法73上以及我國修法前後，非毫無爭議，本 文以下析述之。
71 史尚寬著，物權法論，自版，第 178 頁，1957 年 8 月。
72 謝在全著，民法物權論(中)修訂 5 版，新學林，第 37 頁，2010 年 9 月。
73 本文僅就極具代表性的日本法及德國法予以介紹。
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第一款 日本立法例
於日本法上，基於地上權亦為物權，地上權人自得自由處分其地上 權(如地上權之讓與、地上權之抵押權設定)74。然而，工作物或竹木之讓 與，原則上應理解為其係伴隨著地上權之讓與。惟亦不排除只讓與地上 物而保留地上權或只讓與地上權而保留地上物之情形，至於在具體決定 應屬於何種之情形，乃契約解釋之問題75。
然除以工作物作為材料或以竹木為材料而買賣外，一般推定其附屬 於土地而為交易之標的(日本大正十年十一月二十八日大判)76。
第二款 德國立法例
在德國民法，地上物係屬於土地於前一章節業已述及，然而地上權 制度之存在，顯然破壞了土地吸附建築物之原則，惟這也是土地利用關 係發展之必然結果77。地上權係對土地的一種限制物權，其保障以建造和 長期擁有建築物(§1 ErbbauVO)為目的之土地利用，且其在法律上幾乎和所 有權享有同等之地位(§11 ErbbauVO)，可以獨立轉讓78。
根據地上權所建造之建築物並非民法第 94 條中土地之重要組成部 分，而是地上權之重要組成部分(§12 ErbbauVO)，屬於地上權人所有。地 上權消滅，建築物將轉歸土地所有權人所有，但它必須支付賠償金(§27
74 佐久間毅著，民法の基礎 2 物権，有婓閣，第 237 頁，2010 年 3 月 20 日。
75 我妻荣著，有泉亨補訂，新訂物権法(民法講義 II)，岩波書店，第 369 頁，1983 年 5 月 30 日。
76 史尚寬著，物權法論，自版，第 179 頁，1957 年 8 月。
77 孫憲忠著，德國物權法，五南出版，第 234 頁，1999 年 8 月。
78 吳越、李大雪譯，Prof. Manfred Wolf 著，德國物權法，韋伯文化，第 66 頁，2006 年 9 月。
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ErbbauVO)79。因此，德國法以建築物為附隨於地上權之物，不許地上物 之單獨讓與，從而地上權之讓與，當然生地上物之移轉80。
第三款 我國法規定
民國 99 年民法物權編修正前民法第 838 條規定：「地上權人得將其 權利讓與他人。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。」由此可知 原則上地上權人自得讓與其權利於他人，蓋地上權為財產權之一類，並 無專屬性81。茲有疑義者，乃地上物是否須與地上權一併移轉？對此，有 學者認為此一問題固應解釋當事人意思定之，然若作為不動產之讓與，
此時應推測當事人之意思，係將地上權一併讓與。反之，若當事人有特 別意思僅為地上物之讓與，則係以之為債權之標的，地上權不必隨其移 轉82。但絕大多數學者均認為應一併讓與，以發揮地上權之效能83。
惟上開爭議於民國 99 年修法後已獲得解決，新法於第 838 條增訂第 3 項規定：「地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定 其他權利。」其增訂理由明確指出，地上權之社會作用，係在調和土地 與地上物間之使用關係，建築物或其他工作物通常不能脫離土地而存 在，兩者必須相互結合，方能發揮其經濟作用。故地上權與其建築物或 其他工作物之讓與或設定其他權利，應同時為之，以免地上物失其存在 之權源，有違地上權設置之目的84。
79 吳越、李大雪譯，Prof. Manfred Wolf 著，德國物權法，韋伯文化，第 66 頁，2006 年 9 月。
80 史尚寬著，物權法論，自版，第 179 頁，1957 年 8 月。
81 鄭玉波著，黃宗樂修訂，民法物權修訂 15 版，三民，第 198 頁，2007 年 11 月。
82 曹傑著，中國民法物權論，台灣商務，第 143 頁，1964 年 4 月；倪江表編著，民法物權論臺 4 版，正中書局，第 179 頁，1965 年 4 月。
83 史尚寬著，物權法論，自版，第 179 頁，1957 年 8 月；李肇偉著，民法物權，自版，第 258 頁，1962 年 11 月；姚瑞光著，民法物權論，自版，第 153 頁，1999 年 10 月。
84 謝在全著，民法物權論(中)修訂 5 版，新學林，第 38 頁，2010 年 9 月。
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此外我國實務上，如最高法院 103 年度台上字第 1117 號判決，乃更 進一步指出：「民法第八百三十八條第三項關於地上權與其建築物不得 分離而為讓與之所由設，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體 現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不 因房屋物權之嗣後變動而受影響。」由此可見，此等房屋所有權與基地 利用權之一體化，著實為一股熱潮，我國之立法趨勢顯然已漸漸地朝此 方向發展。本文亦相當贊同之。
第二項 農育權態樣
民國 99 年針對用益物權之修法，除前揭有關地上權之修正外，另全 面翻新「農育權」之規定(修法前稱永佃權)，賦予其新生命。民法第 850 條之 1 第 1 項規定：「稱農育權者，謂在他人土地為農作、森林、養殖、
畜牧、種植竹木或保育之權。」其為用益物權之旨，與地上權之權利屬 性並無不同，只不過係權利內容上一者以農林漁牧為目的(農育權)，另一 則以有建築物為目的(地上權)之不同罷了。
然農育權之土地使用雖係以農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或 保育為目的，但於該目的之必要範圍內，非不得於其土地上建造供農 作、畜牧、養殖使用之建築物或與其經營有不可分離關係之工作物85。參 農業發展條例第 8 條之 1 第 2 項前段規定：「農業用地上興建有固定基 礎之農業設施，應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。
但農業設施面積在四十五平方公尺以下，且屬一層樓之建築者，免申請 建築執照。」
85 謝在全著，民法物權論(中)修訂 5 版，新學林，第 101 頁，2010 年 9 月。
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既然土地上得建造建築物，勢必亦會產生土地利用權與建築物所有 權之緊張關係，民法第 850 條之 3 第 3 項即規定：「農育權與其農育工 作物不得分離而為讓與或設定其他權利。」此與民法第 838 條第 3 項之 規定如出一轍，均係為貫徹房屋所有權與基地利用權之一體化精神。其 立法理由指出，因農育權而設置於土地上之農育工作物例如水塔、倉庫 等，應與農育權相互結合，始能發揮其經濟作用。為避免該權利與其農 育工作物之使用割裂，於第三項明定二者不得分離而為讓與或設定其他 權利，例如農育工作物不得單獨設定典權是。