第三章 遏止房、地分離之控制手段
第一節 土地所有權與建築物所有權合一型
三、 民法修法
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人使用收益之目的，且至回贖權不能行使時發生不易解決之問題64。亦有 認為，為適應現實之需要，若土地與房屋同為一人所有，而以其一單獨 出典，或分別出典於兩人時，自可類推適用八七六條之規定，視為已有 地上權之設定65。另亦有立足於折衷之角度出發，認為就理論言之，因典 權人須就典物為使用收益，單獨出典房屋之地基，典權人無從就地基為 使用收益，故應解為不可。惟若單獨出典房屋，典權人得就房屋為使用 收益，於法即似無不可之理66。
三、 民法修法
對此，我國民法於民國 99 年物權編修法時所增訂的第 924 條之 2 之 規定已顯然採取其立場。其立法理由指出，實務上認為所有人設定典權 之書面，雖僅記載出典者為建築物，並無基地字樣，但使用建築物必須 使用該土地，除有特別情事，可解為當事人之真意，僅以建築物為典權 之標的物外，應解為該土地亦在出典之列（司法院院解字第三七○一號、
第四○九四號（五）解釋、最高法院三十三年上字第一二九九號判例參 照）。惟查土地與建築物為各別獨立之不動產（現行條文第六十六條第一 項），原得獨立處分，而法律又未限制典權人用益典物之方法，典權人不 自為用益亦無不可，僅以土地或建築物設定典權或分別設定，亦有可 能，是上開見解非無斟酌餘地。故在新法下，已無出典一體化之適用餘 地。
對此，本文以為如此之立法似有悖於當今「處分一體化」之思潮，
64 黃右昌著，民法物權詮解，黃宏建出版，第 345 頁，1961 年 3 月。
65 李肇偉著，民法物權，自版，第 335 頁，1962 年 11 月。
66 姚瑞光著，民法物權論，自版，第 330 頁，1999 年 10 月。
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仍著眼於土地與建築物為各別獨立之不動產原得獨立處分之舊有思維，
對於分別設定典權之後可能造成之法律關係複雜化，例如回贖權不能行 使之問題，並無提供另一因應配套，實非一良善之立法。
第二款 轉典一體化
所謂轉典，係指典權人於典權存續中，以自己之責任將典物向他人 設定新典權之謂67。轉典之性質乃在典物上再設定新典權，故為典權人就 典物為處分，而非典權之處分，典權人不過使轉典權人因轉典而另發生 一新典權關係而已68。
有關轉典部分，我國於民國 99 年修訂物權編典權章之第 915 條規 定：「(I)典權存續中，典權人得將典物轉典或出租於他人。但另有約定或 另有習慣者，依其約定或習慣。(II)典權定有期限者，其轉典或租賃之期 限，不得逾原典權之期限，未定期限者，其轉典或租賃，不得定有期 限。(III)轉典之典價，不得超過原典價。(IV)土地及其土地上之建築物同屬 一人所有，而為同一人設定典權者，典權人就該典物不得分離而為轉典 或就其典權分離而為處分。」
上開條文第 4 項「土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而為同 一人設定典權者，典權人就該典物不得分離而為轉典或就其典權分離而 為處分」即為所增訂「轉典一體化」之部分，其立法理由指出，土地及
67 最高法院 18 年上字第 187 號判例：「典權人於其權利存續之期間，雖得以自己之責任逕行轉 典於人，然轉典之範圍，應以原典權之範圍為準。苟典權人於原典權範圍以外，更指定該典產 為他項債權之擔保或加價轉典者，其責任即應由原典權人負擔，而原出典人(即業主)祇須備齊 原價，即能向轉典人取贖，消滅其物上之擔負。」
68 謝在全著，民法物權論(中)修訂 5 版，新學林，第 217 頁，2010 年 9 月。
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土地上建築物之同一典權人，就其典權原得自由而為轉典或其他處分，
然為避免法律關係之複雜化，爰對於同一人所有之土地及土地上建築 物，同時或先後為同一人設定典權之情形，增訂第四項限制規定，典權 人就其典物即土地及其土地上之建築物不得分離而為轉典或就其典權分 離而為處分。因如許其得就土地及其土地上之建築物分離而為轉典，屆 期出典人不為回贖，將可能造成土地及其土地上之建築物分屬於不同人 所有之結果，徒增法律關係之複雜，為避免此一窘境存在，民法遂採取 轉典一體性之原則。違反本項一體處分之規定者，因違反法律之強行規 定，故該轉典行為則無效。
此項立法設計，搭配前述出典一體化之爭議，有學者即指出其妥適 性有再予以商榷之餘地。蓋本項規定並未限制其所有人(出典人)就各標的 物之分別處分，卻因其為同一典權人設定典權，而限制該典權人對典權 的處分權，顯然是僅對於此種典權人的典權設此限制。此種設計不僅其 妥適性有問題，結果造成典權人基於經濟理性，而避免同時為土地及建 築物之典權人，其將降低各財產利用上之效率，也未盡合宜69。
因此，本文以為，修訂後民法第 915 條第 4 項規定之良窳將姑且不 論之，若著眼於此等立法規畫及立法目的方面，其透過事先積極地忖 度，以儘量促使建築物所有權與土地所有權之合一化，進而避免房地異 主的局面，於社會經濟層面以觀，則不失為一利舉也。
69 陳榮傳，典權新法析論與存廢評估，月旦民商法雜誌第 28 期，第 80 頁，2010 年 6 月。
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第三項 拍賣一體化 第一款 規範沿革
我國民法修正前條文第 877 條規定：「土地所有人，於設定抵押權 後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物 與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」其立法 理由指出，土地所有人，於設定抵押權後，在抵押物上營造建築物者，
應使抵押權人於必要時，得以土地與其建築物一併拍賣，以保護其利 益，否則收去建築物，於經濟上所損甚鉅。其保有建築物之意旨，昭然 若揭。
民國 96 年民法物權編抵押權章修正後民法第 877 條更是拓寬了其適 用範圍：「(I)土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物 者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土 地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。(II)前項規定，
於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權 利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」
上開規定不同於前述所指土地與地上建築物之所有權人事先主動地 一體處分其不動產，本條所規定併付拍賣之情形，對土地或地上建築物 之所有人而言，雖為一種事後被動式地促使建築物所有權與土地所有權 合一的立法安排70，但性質上仍係屬於事前控制之一環。
70 吳珮君，我國有關土地與建築物間法律關係之探討-以處分一體化之立法規劃為中心，銘傳大 學法學論叢第 16 期，第 144 頁，2011 年 12 月。
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第二款 規範意旨
關於此種拍賣一體化之論述，我國最高法院之判決多有述及本條規 範之意旨，主要係著重於「房屋所有權與基地利用權一體化之體現」，目 的則將要達到「使房屋與土地能同歸一人」。以下臚列數則判決以供參 考：
(1)最高法院 95 年度台抗字第 511 號裁定：「民法第八百七十七條規 範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並兼顧社 會經濟，以調和土地與建物不同所有人之權利，避免單獨拍賣土地，可 能使土地及建物非屬同一人所有，法律關係趨於複雜，並使土地易於拍 賣，以保障抵押權人之權益。而土地所有人於將土地設定抵押權後，雖 未自行於該地上營造建築物，但容許第三人在土地上營造建築物，嗣抵 押權人行使抵押權，聲請拍賣抵押物時，可否將第三人於抵押權設定後 在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，現行民法雖無明文規 定，參酌民法物權編修正草案第八百七十七條規定……現行民法規定似有 漏洞，應否以民法物權編修正草案為法理而類推適用民法第八百七十七 條規定予以填補該漏洞，非無進一步研求餘地。」
(2)最高法院 101 年度台上字第 1064 號判決：「修正民法第八百七十 七條定有明文。此規定之目的，在期使房屋與土地能同歸一人，易於拍 賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。系爭土地 之抵押權雖設定於民法物權編修正施行前，但抵押權人實施抵押權時，
民法物權編已修正公布施行，是合作金庫依上開規定聲請將系爭建物一 併拍賣，並無不合。且按強制執行法第十五條所定第三人異議之訴，以
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排除執行標的物之強制執行為目的，對於執行標的物之強制執行程序如 已終結，該第三人即不得提起異議之訴，僅得請求交付賣得價金，不得 請求撤銷拍賣程序。」
第二節 建築物所有權與土地利用權合一型