第四章 房、地分離後之解決模式
第一節 事後購買權賦予模式
二、 新法時期
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移轉於土地所有人，不以地上權人之承諾為必要，另此購買權乃係於地 上權消滅時土地所有人之物之權利。
(2)請求權說119：認為此項締約強制，乃在顧及土地所有人的利益及 社會經濟。由「地上權人不得拒絕」之文義，可知此項土地所有人之購 買權非屬形成權，而為請求權。另有學者更進一步指出，土地所有人提 出時價，表示購買的意思時，地上權人有承諾之義務，地上權人拒不訂 立買賣契約時，所有權人得以訴訟請求之120。
二、 新法時期
我國民法物權編於民國 99 年修法時，修正民法第 839 條之規定，修 正後之規定為：「地上權消滅時，地上權人得取回其工作物。但應回復土 地原狀。地上權人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物 歸屬於土地所有人。其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原 狀。地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人。土地所有人願以時 價購買者，地上權人非有正當理由，不得拒絕。」其修法理由指出，依 現行條文第二項規定，土地所有人行使購買權時，地上權人有無拒絕之 權？學者間見解不一，為兼顧當事人雙方之利益及參考修正條文第九百 十九條、日本民法第二百六十九條第一項但書規定，爰於第三項明定土 地所有人行使購買權時，地上權人非有正當理由，不得拒絕，以期明 確。
119 謝在全著，民法物權論(中)修訂 5 版，新學林，第 61 頁，2010 年 9 月；王澤鑑著，民法物 權-用益物權、占有，三民，第 47 頁，2006 年 8 月；鄭冠宇著，民法物權，新學林，第 351 頁，2011 年 9 月。
120 王澤鑑著，民法物權-用益物權、占有，三民，第 47 頁，2006 年 8 月。
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此次修正後之條文內容幾乎完全參照日本民法第 269 條之規定，增 訂「地上權人非有正當理由，不得拒絕」之文字敘述，以兼顧當事人雙 方之利益為核心思想，解決了於修法前關於地上權人有無拒絕之權之爭 議，亦蘊含著工作物所有權與基地利用權之結合關係。
第三款 評釋分析
雖然綜觀地上物買回權制度之立法意旨，其皆是環繞在社會經濟面 向，亦即讓資源作最為妥善之分配與減少成本之支出，但實際上卻也隱 含著「房屋與土地合一」此一背後思想，蓋土地所有人買取地上建築物 後，土地與地上建築物之歸屬即又趨於同一人也。
是而，如果將「房屋與土地合一」之思維放大再來探討地上物買回 權之性質或其作用，將會發現其實有更大空間能夠討論。首先關於地上 物買回權之性質之爭，對此本文以為，其關注重點不應置於「形成權」
或「請求權」上，蓋形成權與請求權最大之區別點，即在於是否會使權 利直接發生變動一事，惟條文既已規定地上權人非有正當理由並不得拒 絕之，如採請求權說，因地上權人有承諾之義務，結論上與採形成權說 使權利直接發生121(地上物買取契約成立)並無不同。另或許有謂，形成權 與請求權尚有適用除斥期間或消滅時效之差異，然於此處，關於土地所 有人行使土地買取權的期間，一般亦認為，其應本於具體情事，依誠信 原則定之122，故而亦非使用除斥期間或消滅時效之問題。準此，與其將 焦點投射於此，毋寧將之置於「債權效力」與「物權效力」之面向去探 討較具意義。
121 王澤鑑著，民法總則，三民，第 105 頁，2008 年 10 月。
122 謝在全著，民法物權論(中)修訂 5 版，新學林，第 61 頁，2010 年 9 月。
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學者一般認為地上物買取權僅具有債權之效力，並不能以其買取權 對抗第三人以主張其取得地上物之所有權，而認第三人之購買行為為無 效123。惟如此作法難免又將產生基地利用關係之分離以及法律關係之複 雜化，自經濟面向觀之，此舉不僅大大提高各項成本之支出，亦使資源 無端浪費；就法律面向而言，關於憲法上財產權之保護亦將難以落實，
故而吾人不妨賦予其物權效力，亦即一旦土地所有人行使買取權時，其 地上物之所有權立即移轉於土地所有人，俾使土地與其上建物於斯時合 一，以落實立法政策。惟另為保障第三人計，民法似可創設此一新類型 物權，使其得為物權登記，充實公示外觀。
第三項 越界建築部分土地購買權
越界建築(Grenzueberbau)，依羅馬法地上物屬於土地之原則，越界所 建築之部分，與其餘之部分異其所有權之所屬，被越界建築之土地所有 人，得對建築人請求其建築部分之除去124。
然此原則將導致建築物經濟之整體分離，而毀損全部建築物之價 值，是而採此原則之國家將如何因應以及不採此原則之國家又將如何規 範即為以下討論之核心。本文先從外國法例予以著手，先探究其淵源與 具體操作後，再介紹我國法之規定以及近來之潮流以了解實務現狀，最 後再予以綜合檢討之。
123 李肇偉著，民法物權，自版，第 259 頁，1962 年 11 月；謝在全著，民法物權論(中)修訂 5 版，新學林，第 61 頁，2010 年 9 月；王澤鑑著，民法物權-用益物權、占有，三民，第 47 頁，2006 年 8 月；鄭冠宇著，民法物權，新學林，第 351 頁，2011 年 9 月。
124 史尚寬著，物權法論，自版，第 99 頁，1957 年 8 月。
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第一款 外國法介紹 一、 德國立法例
德國民法第 912 條規定：「(1)土地所有權人在設置建築物時越界建 築，而無自己負擔的故意或重大過失者，鄰人應當容忍越界建築，但其 已經在越界前提出異議，或者已經在越界後立即提出異議者，不在此 限。(2)鄰人應當以支付金錢定期金的方式得到補償。定期金的數額依越 界的時間確定125。」立法者如是規定之原因乃在於防止因為撤除越界建 築而造成之經濟損失。實則，此種保留越界建築所形成之利益並不能賦 予具有故意或重大過失之所有權人126。
除了上開容忍義務之規定外，德國民法第 915 條另規定：「(1)定期金 權利人可以隨時請求定期金義務人在轉移土地越界建築部分所有權時，
向其補償此部分在越界時所具有的價值。定期金權利人行使此項權利 時，雙方的權利和義務，依關於買賣的規定確定。(2)對於所有權轉移之 前的期間，應當繼續支付定期金127。被越界土地的所有權人，針對越界 建築所處知該部分而言，亦仍然為所有權人。惟其得隨時向定期金義務 人(越界建築人)請求購買被越界部分之土地面積。另該請求之行使係單方 的、須受領的以及無方式要求的意思表示而使法律關係得以發生128。」
職是，德國民法仍係依循德國古代法，確定鄰人之忍受義務，對於
125 杜景林、盧諶著，德國民法典評注-總則、債法、物權，法律出版社，第 493 頁，2011 年 8 月。
126 吳越、李大雪譯，Prof. Manfred Wolf 著，德國物權法，韋伯文化，第 175 頁，2006 年 9 月。
127 杜景林、盧諶著，德國民法典評注-總則、債法、物權，法律出版社，第 494 頁，2011 年 8 月。
128 杜景林、盧諶著，德國民法典評注-總則、債法、物權，法律出版社，第 495 頁，2011 年 8 月。
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不易建造之建築物，則儘量予以維持129。
二、 日本立法例
日本民法第 234 條規定：「1.築造建築物時，必須自疆界線起保留 50 公分以上之距離。2.有違反前項規定而進行建築者，鄰地所有人能中止或 變更建築。但從著手建築時起經過一年，或其建物完工後，只能請求損 害賠償。」130關於此條之規定，實際上並非為有關建築物逾越疆界線之 規定131，其立法目的乃係在避免關於日照、通風之問題所造成之不良影 響，以及確保日後鄰地關於建築和修繕所必要之空地存在與於火災時防 止延燒之發生132，是日本民法針對越界建築並未設有立法規範。
但日本學說上有從當今有關所有權內容之法律思想為切入點，參考 德國基於社會經濟利益之考量，而將德國民法上關於越界建築規範作為 日本民法之解釋133。故在越界建築時，於一定情況下應認為得類推適用 上開條文之規定134。
三、 法國立法例
129 史尚寬著，物權法論，自版，第 100 頁，1957 年 8 月。
130 中央大学真法会編，民法-条文整理ノート，法学書院，第 88 頁，2008 年 4 月 5 日。
131 我妻荣著，有泉亨補訂，新訂物権法(民法講義 II)，岩波書店，第 297 頁，1983 年 5 月 30 日。
132 埼玉弁護士会，相隣関係をめぐる法律と実務，ぎょうせい株式会社，第 87 頁，2011 年 8 月 31 日。
133 我妻荣著，有泉亨補訂，新訂物権法(民法講義 II)，岩波書店，第 297 頁，1983 年 5 月 30 日。
134 埼玉弁護士会，相隣関係をめぐる法律と実務，ぎょうせい株式会社，第 89 頁，2011 年 8 月 31 日。
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於法國民法典第三編所有權派生權利下，關於相鄰關係135一章，實 際上並無越界建築之相關規範，法國學說與實務上有述及此類越界建築 爭議者，反而係在「添附」一章節中。
作為有關添附法律規則的法國民法典第 555 條第一款規定：「第三人 使用屬於自己的材料在他人土地上進行建築、栽種或工程，土地所有人 有權，或者保留此種建築、栽種物或工程的所有權，或者強制第三人拆 除之，但本條第四款之規定保留適用。」136然法國司法審判實務認為於 越界建築之情況不得適用上開條文規定。侵入他人土地修建之建築不屬 於該被占土地之所有權人，反之，該建築應由建築人所取得。又法國判 例認定，被侵占土地之所有人有權拆除在其土地上修建之建築物任何部 分，即使是微小之侵占亦係對所有權之侵犯，所有人自得請求拆除並非 權利濫用。亦即，法官不得僅僅判令所有人獲得損害賠償而不支持其請 求拆除之主張137。
對於司法審判實務所採用之上述原則，法國學者亦多肯認之。蓋一 切損害物權，尤其是所有權之行為，均不得透過損害賠償而得以免除其
對於司法審判實務所採用之上述原則，法國學者亦多肯認之。蓋一 切損害物權，尤其是所有權之行為，均不得透過損害賠償而得以免除其