研究架構

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第三節 研究架構

本論文擬從我國不動產之雙支-土地及其上之建築物(房與地)之性質 探討起，其內涵包括「建築物之物權客體定位部分」以及「對建築物之 處分上與土地之連動關係部分」。此處主要乃論及立法例上所謂「一體主 義」與「分別主義」之內涵。一體主義者，如德國民法第 94 條之規定：

「土地之定著物即如建築物及土地之出產物，尚未分離者，屬於土地之 重要成分…」認為土地之定著物即建築物不得獨立為所有權之客體，讓與 土地時，其效力及於建築物，乃採羅馬法上之「地上物屬於土地之原 則」；分別主義者，如日本民法第 86 條第 1 項之規定：「土地及其定著 物，為不動產。」認為建築物係屬於獨立之所有權客體(亦為獨立之不動 產)。我國民法乃採上述分別主義之立法例，此即為本論文所欲探討房地 爭議之根本問題，蓋建築物為獨立之不動產得為分別交易則勢必會產生 該建築物若與其所立基之土地分屬不同人所有時之基地利用關係問題，

也由於此類爭議於實務上屢見不鮮，法院亦常遊移於建築物之保護與土 地所有權人之保護中難以抉擇，在在體顯出分別主義之根本性問題，也 不禁令吾人思考分別主義是否仍有堅持之必要。

於掌握房地基本屬性並確立之後，緊接著即分別探究我國法制上針對 房地分離之現象所制定之因應規範，其中包含「房地分離前之控制手 段」以及「房地分離後之解決模式」兩種態樣，其間究竟有何共通之處 甚或相異之點，均深值探討。前者所謂的事前控制，主要乃法律針對某 一類具體案例將原先之分別處分原則轉為一體處分，即實務上所稱之

「處分一體化」。諸如民法第 799 條第 5 項規定：「專有部分與其所屬之 共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」、第 838 條第

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3 項之規定：「地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設 定其他權利。」等；後者所稱事後解決主要又有兩種方式，其一乃於分 別交易處分後，法律賦予土地或建築物之所有人一方得將他方之建築物 或土地優先購買之權利，即所謂「優先購買權」。如民法第 426 條之 2 第 1 項之規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先 承買之權。」其二為法律直接賦予基地與其上建築物間之利用關係，使 分別屬不同所有人之土地與其上建築物得保有利用的權源。諸如民法第 876 條之規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人 所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有 地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，

得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同 屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築 物之拍定人各異時，適用前項之規定。」、民法第 425 條之 1 之規定：

「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使 用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限 制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」者 是。

於分析整理完我國法制上之相關因應規範並梳理出我國立法之趨勢-即處分一體化後，再來觀察我國實務上關於房地之首要難題-「房、地所 有權基於借地建屋關係下而異人所有之基地權爭議」，關此除了將我國司 法判決見解加以統整外，另並輔以各家學說之論據予以綜合比較。諸如

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有以以法律倫理原則化解衝突者、或以成本觀點保全房屋者、亦有以占 有作為債權物權化之基礎者、運用法定利用權之創設者、甚或另以合憲 解釋方法來作出突破者，觀點相當多元且均言之成理，也使得本文於此 議題之研究上視野更加開闊，俾利找尋出更為妥善之解決方法。

最後於結論部分本文即呼應首章節中所點出之一體主義與分別主義 之立論予以總結，嘗試提出我國立法應可改革之方向-即一體主義之採 行，以期能根本解決房地之問題，不再頭痛醫頭、腳痛醫腳。

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