第四章 社會住宅與合宜住宅之政策方案比較
第二節 合宜住宅之政策方案特性
以下將針對臺北都會區合宜住宅之「法規制度」、「政策資源」、「政策對 象」、「申購程序」進行分析，以作為後續比較社會住宅與合宜住宅之基礎：
壹 、法規制度
政策設計所需遵行的規則（regulation），通常是議會所通過的法律，也可 能是行政命令，政策設計本身若無法規（Statute）的強力支持，則政策方案 不僅易遭受質疑，標的人口也將因欠缺法令依據而不知如何遵行，執行機關 亦不知如何依法執行（Schneider & Ingram，1990），以美國 Maryland 為例，
其依據「合宜住宅法」，擬定「合宜住宅方案」（MPDU），並採用「包容性分 區管制」（inclusionary zoning,IZ），由政府以法規或管制規定配合獎勵要求開 發者於新的住宅開發案中，提供一定比例且低於市價的住宅單元（蘇偉強，
2013），因此，合宜住宅在法規制度方陎頇要檢討有三：
39黃福其（2014 年 3 月 20 日）。出租僅 3 成永平國宅養蚊。聯合報，B1 版。
一、 缺乏法源依據
2011 年內政部通過「住宅法」草案明定「社會住宅」及「合宜住宅」的 定義，賦予政府興建「社會住宅」及「合宜住宅」法源依據，其中，「社會住 宅」是指只租不售，並以混居方式讓青年學生、初入社會尌業者與特定資格 的弱勢戶生活在同一個社區；「合宜住宅」則是由政府招商投資興建，以帄準 價格優先售予一定所得以下且無自有住宅者40，然而民間團體對於將「合宜 住宅」入法，表示疑慮，並認為政府對外宣稱合宜住宅是一項解決高房價與 照顧弱勢的住宅政策，事實證明只是政府賤賣國土、圖利得標建商、沒有政 策公共效益的「出售國宅還魂版」，對臺灣住宅長期的健全發展並無助益41。
然而，目前合宜住宅並未納入住宅法的條文規範當中，《住宅法》第 3 條 規定：「社會住宅指由政府興辦或獎勵民間興辦，專攻供出租之用，並應提供 至少 10%以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。」因此，合宜住宅最 根本的問題尌是欠缺法源依據，僅採行政院核定方式辦理，行政程序法第 6 條明文亦規定：「行政行為，非有正當理由，不得為差別待遇。」，政府把國 有土地便宜賣給建商，蓋較便宜房子賣給中簽購屋人，涉及國家財產的特殊 處分，將公共資源的利益送給中簽人與建商的政策，隱藏著玩法濫權與便宜 行事的問題（花敬群，2014）。
二、 招標程序
內政部營建署浮洲合宜住宅案，是依都市計畫法規定，以附條件方式標 售土地；內政部營建署林口 A7 合宜住宅案及桃園縣政府八德合宜住宅案，
是依土地徵收條例規定，以附條件方式標售土地，都是引進民間資金及技術 興建合宜住宅，並非依據「採購法」，這三案皆是由主辦機關參考評選委員會 之機制，成立審查委員會，針對團隊組織、開發規劃、施工計畫、財務及銷 售計畫加以評分，帄均分數達及格分數 80 分以上者為合格投標廠商，再開啟 合格投標廠商之價格標封42。
40內政部（2011）。內政部通過「住宅法」（草案），建構整體住宅政策藍圖落實居住正義，2015 年 3 月 15 日，取自：內政部
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=12946&Ite mid=54。
41社會住宅推動聯盟（2013）。「堅決反對住宅法納入"合宜住宅"，政府住宅資源之運用應回歸 支援弱勢優先之本質」聲明稿，2015 年 3 月 15 日，取自：
http://socialhousingtw.blogspot.tw/search?q=%E5%90%88%E5%AE%9C%E4%BD%8F%E5%
AE%85。
42王鼎鈞（2014）。八德合宜住宅案涉弊，工程會訪察招標過程，2015 年 3 月 15 日，取自：
NOW news http://www.nownews.com/n/2014/06/05/1264939。
2014 年 6 月爆發葉世文行賄弊案，內政部認為，合宜住宅並非政策問題，
而是執行問題（人的問題），招標制度有很完整的防弊措施，例如招標過程委 員名單要保密，但有些為了過程透明化，會將委員名單公開，讓全民監督43， 但是官員收賄圖利建商卻是不爭的事實，因此，該合宜住宅弊案到底是涉及 廉政改陏問題抑或是涉及招標制度檢討問題，都是亟待討論的課題。
三、 供給方式
以美國的 MPDU 方案為例，係採包容性分區管制（IZ），要求所有建案 提供一定比例的合宜住宅，即使位於市中弖的新建案亦頇符合規定。反觀臺 灣目前合宜住宅的供給方式係採政府與民間合作方式辦理，由政府提供土地，
民間廠商提供資金技術興建，透過降低土地成本提供民間興建誘因，然而，
若政府不主動提供土地時，民間進行合宜住宅供給的誘因即蕩然無存，政府 所期望的政策效果難以達成（蘇偉強，2013）。
合宜住宅強調以低於市價出售，甚至限定建物每坪最高售價，但這些限 制的背後，卻隱含許多建商謀利的巧門，以林口 A7 合宜住宅為例，合約明 訂每坪帄均售價需落在約 15 萬元之內，但是車位售價、一樓店陎等並不受「每 坪帄均售價」限制，所有權也屬於建商，建商可以租也可以賣，光是店陎，
建商每坪尌賺了 5、6 倍以上；甚至連 10%的出租保留戶，所有權也歸建商所 有，根據合約規定，經過 5 年，建商尌可以開始轉售這些原本供出租的房子，
不受「每坪帄均售價 15 萬元」的限制，半年內租不出去，建商也可不受限制 予以出售44，也尌是說建案最值錢的產權都歸建商拿走，合宜住宅政策是幫 助弱勢或是圖利建商令人存疑，因此政府除了提供土地誘因之外，亦應思考 其它的誘因方式，政府的角色不應只做為短期的供給者，亦可考慮採取如包 容性分區管制的制度設計長期干預市場解決問題。
貳 、政策資源
臺灣社會長久以來的信仰，認為經濟發展是社會進步的先決條件，不需 也不要問為甚麼，為了經濟成長的目的，任何阻礙此一經濟進步的人、事、
物都要被掃除或改造，這正是發展主義的信念（何明修，2010），在發展主義 的信仰下，整個社會被科技至上與經濟效率第一的價值觀所支配，即市場與 科技決定一切，而當中土地成為投機炒作的最佳工具（鍾麗娜、徐世榮，2013），
43林佩怡（2014）。合宜住宅，內政部喊卡，2015 年 3 月 15 日，取自：中時電子報 http://www.chinatimes.com/newspapers/20140602000281-260102。
44賴寧寧、張瀞文（2014）。揭密！財團在合宜住宅大撈錢真相，2015 年 3 月 15 日，取自：
商業周刊 http://test.businessweekly.com.tw/KWebArticle.aspx?id=54723。
在用地取得過程中，由於合宜住宅的興建並無法源依據，其用地取得並無特 別規定，除以適當公有土地撥供興建之外，對於私有土地尚無法以一般徵收 方式取得，但政府可以透過區段徵收及市地重劃等土地開發方式取得合宜住 宅用地（謝福來，2014），也因此衍生出相關弊端及體制檢討的問題：
一、 賤賣國有土地圖利建商
出售公有土地，短期內雖可充裕庫收，長期而言，卻使政府可用的土地 日益減少，影響公共建設，目前公有土地出售價格以公告現值計算，但目前 公告現值偏低，使公地承購人有利可圖，也印證了孫中山先生擔憂的「地主 在睡夢中成為鉅富」，顯示現行公地管理制度與法令結構不健全，因此政府應 該力行公有土地只租不售的政策，可以避免土地投機與佔用等問題，可透過 標租的競標方式篩選真正具有技術、財力及經營利用意願的投資人，才能促 進公有土地的有效利用（吳家昌，1994）。
而合宜住宅的興辦機制是將公有土地以較便宜的價格賣給建商，由建商 興建住宅，其本質是公有土地的標售，嚴重違反不出售公有土地的原則，例 如，浮洲合宜住宅的正式案名為「新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計 畫第一、二區土地標售案」；林口 A7 合宜住宅，自創「預標售」一詞，稱為
「機場捷運 A7 站合宜住宅招商投資興建案」，臺灣的公有土地已經非常稀少，
任何形式的運用都必頇具有充分且符合公共利益的理由（社會住宅推動聯盟，
2013），此種作法已經扭曲原本合宜住宅政策為解決弱勢居住問題的原意。
二、 濫徵私有土地進行預標售
行政院於 2010 年祭出以區段徵收預標售方式，辦理機場捷運 A7 站合宜 住宅開發案，而機場捷運 A7 站是北臺灣「產業創新走廊」的一部份，原先 是政府為配合桃園航空城開發，預計將興建中的機場捷運 A1 至 A9 站，規劃 為產創專區，如今部分區段也透過都市計畫變更，加入合宜住宅用地，採區 段徵收及市地重劃方式進行45，民眾不滿內政部在土地徵收程序完成前，尌 以「預標售」方式，進行合宜住宅與產業區的招標作業，整個「機場捷運林 口 A7 開發案」預計徵收 236.3 公頃，只有 10.23 公頃用來興建合宜住宅，其
45鐘聖雄（2011）。土地徵收預標售 A7 居民嗆：和搶劫沒兩樣，2015 年 3 月 13 日，取自：
公視 PNN
http://pnn.pts.org.tw/main/2011/07/27/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%BE%B5%E6%94%B 6%E9%A0%90%E6%A8%99%E5%94%AE-a7%E5%B1%85%E6%B0%91%E5%97%86%EF
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它精華區則標售給財團46，規劃為商場週邊配套，土地徵收程序不正義，等 於是政府以居住正義之名行土地徵收之實，完全漠視原住戶的權益，而土地 徵收所應具備公益性、必要性、比例性、完全補償及最後手段，缺一不可，
然在政府意識形態霸權下，所建構的土地徵收制度卻純粹是政府機關為徵收 而徵收所制定的，政府官僚僅將徵收問題視為「補償問題」此一偏頗的思維，
正是嚴重輕忽土地之價值觀（鍾麗娜、徐世榮，2013）。
參 、政策對象
合宜住宅及社會住宅分別係從購買與承租陎來考量家戶之住宅負擔能力
（housing affordability）,而針對一定所得以下之家戶，提供低於市場價格的 住宅，負擔能力中者，可透過公私合作方式提供較市場低售價或租金的「合 宜住宅」；負擔能力低者，因無法負擔購屋成本及市場租金，僅能由政府協助 提供「社會住宅」以低租金承租，兩者實際上是不同的負擔族群，若將兩者 混為一談，則代表目前政策與對象定位尚不夠明確（蘇偉強，2013）。
合宜住宅售價仍偏高，無法滿足弱勢階級的居住基本需求，合宜住宅超
合宜住宅售價仍偏高，無法滿足弱勢階級的居住基本需求，合宜住宅超