第七章 租賃權價值評估
第二節 差額租金還原法與影響價格相關因素之分析
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言，並非永續性之租約。倘逕以永續性租約方式評估，將高估租賃權價值，
實不甚妥當。若考慮其契約租期長短，尚須就不同情形判斷租期屆滿後續 租的可能性，亦不能逕以剩餘租期長短評估之。
按不動產估價技術規則第 122 條所規定之「契約內容、用途、租期、
租金支付方式、使用目的及使用情形等因素」，均會影響租賃權之價值，若 未對此方法運用的的相關影響因素予以深入的探究，仍不易正確地評估三 七五耕地租賃權價值。故倘進一步考量其他相關影響因素予以修正，應能 使差額租金還原法更能合理地運用於評估三七五耕地租賃權價值。
第二節 差額租金還原法與影響價格相關因素之分析
以差額租金還原法公式觀之，其影響因素有四：合理的經濟租金
（AL）、實際支付之實質租金（AC）、資本化率（r ）及存續期間（n）。此 外，自經濟租金與實質租金之求得差額租金後，尚須檢驗該差額租金是否 合理。前述因素中，實質租金與資本化率二者較為單純，前者可依減租條 例第 7 條：「地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事 項，應於租約內訂明，…」直接以租約所載之實物租金數額按政府訂定之 標準換算為金額即可，無須以租金率表示之。後者可依不動產估價技術規 則第 43 條規定，而由不動產估價師以其專業及經驗予以適當地決定。其餘 影響因素以下將分別分析之。
（一）經濟租金之決定
所謂「經濟租金」，其性質應為正常租金，係指「指具有市場性之不 動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經 適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示
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者。」109倘經濟租金以減租政策實施當時民間習慣的租金率 50％計算，實 不符合正常租金之條件。但耕地以市場上之租金水準評估，亦有其困難，
茲說明如下。
1.該土地業已編定為建地
該土地業已編定為建地時，究應以建地之經濟租金計算或農地之經濟 租金計算？若逕以建地之經濟租金評估，恐有高估之疑慮。按縱然該土地 已變更或編定為建築用地，但依減租條例第 16 條第 1 項之規定110，仍應 由承租人自任耕作，並不能為建築使用，故本文認為仍應以農地之經濟租 金計算為當。
2.所在地區均無農業使用，難以取得農地之經濟租金
按市場租金之決定，係以比較法蒐集同一供需圈111之相關比較標的之 租金水準經比較、分析及調整而決定，自應遵循不動產估價理論及不動產 估價技術規則有關比較法運用的法則。倘該土地所在地區均變更為建地；
已無農業使用，同一供需圈並無相同或類似之農地出租案例，即難以取得 農地之經濟租金。倘以其他農業區之案例評估，卻有違反不動產估價技術 規則之疑慮。
3.租用農業用地卻作為非農業使用使用者
市場上往往有農業用地出租供人興建工廠或住宅之用者，顯已違反土 地使用分區管制之規定。此種情形其租金水準將遠高於正常農業使用的土
109 參照不動產估價技術規則第 2 條第 5 款之規定。
110 參照減租條例第 16 條第 1 項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉 租於他人。」
111 參照不動產估價技術規則第 2 條第 11 款之規定：「同一供需圈：指比較標的與勘估標 的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。」
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地租金，應不予採用，仍應以農業用地作為農業使用之租金水準評估為合 理。
考量上述因素，本文以為差額租金還原法之經濟租金，應以勘估標的 同一供需圈之農地且仍為農業使用者為比較標的，經比較、分析及調整而 決定。但若確無比較標的可供評估，或可由最近的都市計畫農業區、保護 區、或非都市土地之農牧用地中選擇合適的案例。但如此比較標的即非屬 同一供需圈，恐有違反不動產估價技術規則之疑慮，則有待該規則的修正 予以解決。
（二）休耕及租賃獎勵對於經濟租金之影響
關於差額租金還原法中經濟租金之決定，雖涉及許多影響因素，但政 府部門有關獎補助的規定，應有重要之影響。行政院農業委員會對於水、
旱田的休耕即有 獎 勵 補 助 之 規 定 ， 如 表 7-2 所 示 。 倘 符 合 獎 勵 條 件 ， 則 可 申 領 獎 勵 給 付 。 另 倘 符 合 連 續 休 耕 田 租 賃 條 件 ， 如 表 7-3 所 示 ， 則 不 僅 出 租 人 可 申 領 出 租 獎 勵 金 ， 且 承 租 人 亦 得 申 領 承 租 獎 勵 金 。
對 於 農 地 出 租 人 而 言 ， 縱 然 不 出 租 亦 可 申 領 休 耕 補 助 ， 以 水 田 為 例 ， 一 年 2 期 將 有 每 公 頃 54,000~90,000 不 等 之 補 助 金 ， 可 視 為 其 出 租 之 機 會 成 本 ， 亦 即 其 所 願 意 接 受 之 每 公 頃 最 低 租 金 ， 故 其 經 濟 租 金 可 以 此 項 補 助 金 為 其 下 限 租 金 ， 低 於 此 項 補 助 金 額 ， 農 地 出 租 人 將 寧 可 休 耕 領 補 助 而 不 願 將 農 地 出 租 。
出 租 獎 勵 金 對 經 濟 租 金 的 影 響 可 能 是 負 面 的 ， 由 於 可 向 政 府 申 領 出 租 獎 勵 金 ， 可 能 降 低 農 地 出 租 人 對 租 金 的 要 求 ， 而 降 低 租 金。出 租 獎 勵 金 高 於 休 耕 補 助，將 有 鼓 勵 農 地 出 租 的 效 果 。
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1.租期屆滿未必一定續租
減租條例第 20 條規定之要件為「如承租人願繼續承租者」。換言之，
倘承租人不願繼續承租或不能繼續承租者（例如原承租人死亡而無繼承 人），自無須續訂租約，其租賃關係依民法第 450 條第 1 項規定：「租賃 定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」故耕地租約租期屆滿未 必一定續租，仍須視承租人是否願繼續承租而定。
2.第 19 條第 1 項規定應指耕地而言
該項規定應指該土地仍為耕地，且出租人係收回自耕者而言，並非對 於耕地經依法編定或變更為非耕地使用。倘該土地依法編定或變更為非耕 地使用，出租人既非收回自耕；該土地亦不適宜再做為耕作之用，此時，
實不應仍依減租條例 19 條第 1 項規定，認定出租人不得收回其土地。
綜上述理由，三七五租約於租期屆滿時，未必一定續租，倘承租人不 願或不能續租時，其租賃關係依民法第 450 條第 1 項規定已消滅，並不生 租佃期限未屆滿前終止租約之情事，而現行並無租期屆滿仍須補償之規 定。故本文認為此種情形出租人並無須給予承租人補償，承租人則須依民 法第 455 條規定112返還租賃耕地。從而無租賃權價值評估之必要。
（四）剩餘租期長短之分析
對於租期尚未屆滿之租約而言，剩餘租期長短之差異，其租賃權價值 恐不宜一概而論；而應有所區別為當。依減租條例第 5 條之規定：「耕地
112 參照該條文：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保 持其生產狀態，返還出租人。」
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正常情形下差額租金為正值，表示農業用地租賃之經濟租金將高於三 七五耕地的實質租金。然而臺灣各地區農地租金高低相差懸殊，難以一概 而論，使得差額租金難以掌握，甚至某些地區有農地租賃零租金的現象113。 此時差額租金為負值，資本化後將產生負的租賃權價值，將有違租賃權評 估的常理。按差額租金還原法所評估之租賃權價值至多為零，表示經濟租 金與實質租金一致而無差異。倘差額租金為負值，除非租約限制承租人租 約屆滿前終止須另行支付違約金，否則承租人在理性選擇下僅須放棄承租 權即可，而無須支付高於市場租金的契約租金，從而租賃權價值即不應為 負。對此，陳奉瑤（2006：3-15）亦認為：「零租金的發生實為暫時性、
特殊性的現象」。
另外，據前述行政院農業委員會訂有休耕補助及出租、承租獎勵金之 規定，農地的經濟租金將遠高於三七五耕地所支付的實質租金114，除非農 地所有權人不知該項規定，或有其他原因而不願申領，絕不致於有經濟租 金低於實質租金；甚至零租金的現象。故倘有農地之經濟租金低於實質租 金者，應將其視為非正常情況而予以排除。
當考慮前述影響差額租金還原法之因素時，將使耕地租賃權價值之評 估更為複雜，三七五耕地租賃權價值的高低亦將因不同情形而有所差異。
如此或較能符合大法官會議解釋之意旨。據前述對於差額租金還原法影響 因素分析，茲列表 7-4 彙整如下。
113 所謂零租金係指土地所有權人無償將土地交由其他農業經營者耕作，以避免農地荒 蕪。或雖非零租金，但僅收取象徵性之租金，性質接近民法第 464 條之使用借貸。陳 奉瑤亦指出此一現象。（p3-15）
114 據政府所訂之租金標準，中等水田的租金每公頃約新台幣 6,000~15,000 元，遠低於目 前休耕補助金之新台幣 54,000~90,000 元。
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