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第五章 租賃權補償制度變遷分析

第三節 法定耕地終止租約類型與補償

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第三節 法定耕地終止租約類型與補償

據前二節之分析,可知租賃權價值未必等同於租賃權補償;而租賃權 補償僅為終止租約補償項目之一。除租賃權補償外,終止租約補償尚須包 括其他項目。本節則進一步對於耕地的租賃權補償類型與補償標準予以整 理分析,以利次章的評估。

一、法定終止租約事由

現行關於耕地終止租約的事由規定於減租條例、土地法、平均地權條 例等,各法律所規定之情形尚有重複或雷同者。若以強制性為準,可將現 行規定之情形分為得終止租約與強制終止租約兩類。茲將其歸納整理為表 6-4,有雷同或重複規定者,則於備註欄說明。另減租條例第 16 條有租約 無效,出租人的收回土地之規定,亦一併將其包括在內。

關於得終止租約之情形,係指出租人在此種情形下,得終止租約;收 回土地,亦得不終止租約;而繼續收取租金至租期屆滿。通常可再區分為 不可抗力或情事變更,以及可歸責於承租人之事由二類。前者如經依法編 定或變更為非耕地使用、土地重劃、承租人死亡等;後者如地租積欠達兩 年之總額、非因不可抗力繼續一年不為耕作等。但減租條例第 17 條第 1 項 第 1、2 款之規定,「承租人死亡而無繼承人」、「承租人放棄耕作權」二者,

實非屬於出租人終止租約之情形。按承租人死亡而無繼承人時,租賃關係 已隨承租人死亡而消滅,租約無待出租人終止。承租人放棄耕作權亦同,

租賃關係於承租人聲明放棄時已消滅,亦無待出租人終止租約。

土地重劃係屬於較特殊之情形,未必係屬於得終止租約,有時係為強 制終止之情形。茲分別市地重劃與農地重劃予以說明。

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1.市地重劃耕地租約之處理

依平均地權條例第 63 條第 1 項規定,出租之公、私有耕地因實施市地 重劃致不能達到原租賃之目的者,由直轄市或縣 (市) 政府逕為註銷其租約 並通知當事人。故並非一律須註銷租約,而是須視重劃後能否達到原租賃 目的而定。因重劃後領回土地均為可建築用地,出租人得依減租條例第 17 條第 1 項第 5 款規定、或平均地權條例第 76 條第 1 項規定,出租耕地經依 法編定或變更為非耕地使用,予以終止租約,亦得不終止租約,而將重劃 後領回土地繼續換約供耕作使用。但重劃後原出租面積必然減少,則須變 更租約面積,一般係在原租約上加註變更面積與租金,俟 6 年期滿後再換 訂新約續租。惟若重劃後,原土地所有權人未受分配土地者,則屬於強制 終止租約,自不待出租人將租約終止。

2.農地重劃耕地租約之處理

依農地重劃條例第 29 條規定,出租耕地因實施重劃致標示變更或不能 達到原租賃之目的者,應依據公告確定結果,逕為變更或註銷其租約,並 通知當事人。故須視重劃後能否達到原租賃目的而定。與市地重劃相同,

重劃後原出租面積必然減少,而須變更租約面積。惟若重劃後,原土地所 有權人未受分配土地者,則屬於強制終止租約,自不待出租人將租約終止。

關於強制終止租約之情形,主要係因土地徵收、區段徵收或政策需要,

出租耕地須作為其他用途,而強制將租約予以終止者。此種情形下,土地 所有權人尚不得保有其土地,當然遑論承租人之租賃權。

表 6-4 耕地終止租約(含租約無效)類別與事由 類

事由 法律依據 備註

承租人死亡而無繼承人 得

終 承租人放棄耕作權時。

減租條例第 17 條第 1 項

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地租積欠達兩年之總額。

非因不可抗力繼續一年不 為耕作時。

經依法編定或變更為非耕 地使用時。

與平均地權條例 第 76、77 條雷同 承租人不自任耕作

承租人轉租

減租條例第 17 條 係為租約無效,

出租人得收回 市地重劃 平均地權條例第 63 條

止 租 約

農地重劃 農地重劃條例第 29 條 土地徵收 平均地權條例第 11 條 區段徵收 土地徵收條例第 35 條 都市更新 都市更新條例第 37 條 開發工業區 促進產業升級條例第

27 條 強

制 終 止 租

約 設置科學工業園區 科學工業園區設置管 理條例第 12 條 資料來源:本文據現行法律整理

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二、終止租約須補償情形之分析

依現行相關法律之規定,對出租耕地之終止租約之情形及補償標準如 表 6-5 所示104。對於因不同情形而終止租約者,其補償標準有所不同,除 自行協議終止租約者外,餘均有包括「三分之一地價補償」,但其補償標準 則不盡相同。茲就補償標準說明之。

除租佃雙方自行協議中止外,其餘情形相關法律均明定補償標準。而 補償內容大致可分為三部分,即:1.改良土地費用。2.尚未收穫農作物或農 作改良物。3.租賃權補償。然而不同情形補償項目有異,或包括前述三項,

或僅有租賃權補償,以及其他等三種情形,詳如表 6-6。茲分別說明之。

104 另耕地三七五減租條例第 19 條第 2 項規定,耕地租約期滿時,出租人為擴大家庭農場 經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受「出租人所有收益 足以維持一家生活者」之限制,但其收回耕地時準用耕地三七五減租條例第 17 條第 2 項規定,須補償承租人。惟該規定業經司法院大法官會議釋字第 580 號解釋認定「難 謂無悖於憲法第 146 條與憲法增修條文第 10 條第 1 項發展農業之意旨,且與憲法第 23 條比例原則及第 15 條保障人民財產權之規定不符」,故本文不將其列入表內予以討論。

資料來源:全國法規資料庫(http://law.moj.gov.tw),本文據以整理

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(二)尚未收穫農作物或農作改良物

對於此項補償,市地重劃與農地重劃亦未規定。另相關法令中亦 有所差異,耕地三七五減租條例第 17 條第 2 項之規定,係為「農作物」, 平均地權條例及其他法令之規定則指「農作改良物」,二者之意義顯不 相同。所謂「農作改良物」,係指「附著於土地之農作物之其他植物與 水利土壤之改良」107其範圍較農作物為廣,尚包含「植物與水利土壤 之改良」,惟此部分如何與改良土地費用區隔,且應如何計算及驗證則 漏未規定。再者,按其用語「尚未收穫」,似應專指「農作物」,而不 及於「植物與水利土壤之改良」。至於其計算標準,則可比照土地徵收 條例第 31 條第 2 項之規定:「農作改良物之補償費,於農作改良物被 徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者,按成熟時之孳息估定 之;其逾一年者,按其種植及培育費用,並參酌現值估定之。」

(三)租賃權補償

對於此項補償,因市地重劃與農地重劃而終止租約者,尚須區分 不同情形而異其補償標準,餘者皆為補償地價(或公告土地現值)扣 除土地增值稅後餘額三分之一。惟相關法令之用語並未一致,有「當 期公告土地現值」、「補償地價」或「地價」者;有「減除土地增值稅」、

「扣除土地增值稅」或「扣除預計土地增值稅」者。尤以農地重劃終 止租約之規定更為特殊,對於因出租耕地畸零狹小,而合併於其他耕 地者,承租人僅得向出租人請求「相當一年租金之補償」。而未有三分 之一地價補償之規定。

對於前述的終止租約補償標準,主要的差異在於租賃權補償。若因土

改良之部分,不予核發土地改良費用證明…..」

107 參照土地法第 5 條第 2 項之規定。

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地徵收而終止租約者,係以補償地價三分之一作為租賃權補償,而有別於 減租條例第 17 條第 2 項規定之當期公告土地現值。按土地徵收條例第 30 條第 1 項108之規定,係以徵收當期之公告土地現值,補償其地價,同條第 2 項規定,必要時得加成補償。由於該規定施行以來,各縣市加成補償幾成 為慣例,是以,倘係因土地徵收而終止租約時,承租人所得之地價補償將 比其他情形為多。此外,尚有是否扣除土地增值稅之差異,但以土地徵收 而言,由於土地稅法第 39 條第 1 項規定:「被徵收之土地,免徵其土地增 值稅。」故並無影響。

108 土地徵收條例第 30 條規定:「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償 其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告 土地現值,補償其地價。前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,

由直轄市或縣(市)主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年 期公告土地現值時評定之。」

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