第七章 租賃權價值評估
第一節 租賃權估價方法分析
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第七章 租賃權價值評估
第一節 租賃權估價方法分析
一、租賃權價值評估之情況與估價條件
承租人於租賃關係存續期間擁有租賃權，但未必具有價值。倘於期限 屆滿前終止租約時，承租人的財產價值將可能有所減損，故有價值評估之 需要。林英彥（2006：248）認為通常在下列情況下均須評估租賃權價值：
1.承租人將租賃權轉讓時，可以獲取權利金額之決定。
2.承租人向出租人購買承租地時，其購買價格之決定。
3.徵收訂有租賃契約之土地時，承租人補償金之決定。
4.出租人於租賃期限屆滿前收回出租地時，須給予承租人補償金額之 決定。
上述租賃權價值評估之情況係指一般不動產的租賃而言，不適用於三 七五耕地。據現行法令規定，三七五租約除繼承外，並不得轉讓，故無須 評估租賃權價值，而第 3 種與第 4 種情況，分別於平均地權條例第 11 條與 減租條例第 17 條均已明定補償標準，亦無評估之必要。另於第四種情況，
雖有法令規定，但與業佃雙方自行協議終止租約實際補償金額卻未必一 致。對於三七五出租耕地而言，前述四種情況僅有第二種有評估之必要，
但限於法定規定，評估時仍須以當期公告土地現值三分之一為基準。可見 三七五租約租賃權價值的特殊性。
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對於租賃權之估價，不動產估價技術規則第 122 條規定：「租賃權估 價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形 等因素估計之。」當影響因素不同，其估價條件將有所差異。惟前開規定 並未明定租賃權之估價方式，僅將租賃權估價應考慮之重要因素予以列 示。或因實務上，租賃權之估價往往因租賃標的物之土地種類、建物、房 地及所列各種因素之不同，有極大之差異，不能一概而論，故難以明定明 確的估價方法。
二、租賃權估價方法
租賃權價值之估價方法，據林英彥（2006：249-250）所述，可採用 比較法、價格比率法及差額租金還原法，茲據以分述如下：
1.比較法
比較法的應用，是先在近鄰地區及同一供需圈內搜集條件類似、在最 近期間內轉讓租賃權之實例，就各個案例的轉讓價格進行情況調整、價格 日期調整、區域因素調整及個別因素調整等比較、分析與調整程序，以求 得勘估租賃權的價格。是以，比較法係以租賃權標的轉讓之價格，依比較 法程序進行調整、修正的方法。
以比較法進行評估，雖然較具有說服力量，但在進行估價時，由於案 例難尋，或縱有案例但真實價格不易獲得，因此於實例收集不易、資料內 容不易準確、調整項目亦不周全下，以不完全的資訊進行估價，實不易求 得適當的價格。
2.價格比率法
價格比率法是在近鄰地區或類似地區內搜集租賃權的設定實例，然後
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求取設定租賃權之價格占當時土地正常價格的比率，再以此比率乘上設定 租賃權勘估標的之素地價格，由此求得勘估租賃權價格的方法。價格比率 的判定，需根據租賃契約之內容、租期、當地習慣、法令規定等綜合考慮 後為之。
價格比率法之概念，如以公示表示，如下所示：
e L
e P r
P 其中：
P ：租賃權價值 e
PL：素地價值
r ：租賃權價值占素地價值百分比 e
租賃權價值占素地價值百分比，依其使用狀況而有區別，若其現況使 用與該地之一般使用有所差距，則需加以判定調整之。此外，對期間之長 短差異，亦為調整的重要因素，租賃存續期間愈長，則減價百分比愈低；
反之則愈高。此法雖然缺乏理論根據，但頗為簡便。
3. 差額租金還原法
所謂差額租金還原法，是將經濟租金與支付租金之差額資本化為價 格，以評估租賃權價格之方法。經濟租金是指能夠真正反映勘估不動產經 濟價值之租金，而支付租金是依契約由承租人實際支付給出租人之租金，
如果支付租金低於經濟租金，則兩者間的差額為承租人可節省的租金，屬 於承租人的利益。將此部份的利益依據收益資本化法將其還原成價格，可 推得因租金差額所形成之租賃權價格，此種推估租賃權價格的方法即為差 額租金還原法。
差額租金還原法公式，可以表示如下：
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準評估，以減租政策實施當時民間習慣的租金率 50％計算，雖有所依據，
但五十餘年來農業結構與經濟環境變遷之劇烈，以 50％之租金率作為市場 上合理的租金率是否妥適實有疑問，或應以當前的租金水準評估較為妥當。
2.實質租金
實質租金（陳文稱之為契約租金）逕以耕地年收穫量375‰亦有疑 義。按減租條例第 2 條第 1 項雖規定：「耕地地租租額，不得超過主要作物 正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十 五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。」
但規定之「收穫量」，並不是耕地每年的實際收穫量，而是當時台灣省政府 依照耕地性質（水田或旱田）、所在的縣市、不同等則所訂出一種「標準收 穫量」（湯惠蓀，1954：23），且日後並未隨各等則耕地產量變化逐期進行 調整（臺灣省地政局，1949：9）。換言之，政府以地目、等則已規定土地 之主要作物正產品全年收穫總量，與該土地實際收穫量無關，且數十年未 予以調整，業已將原分益制之租賃方式轉變為定額制之租賃方式。故以分 益制租賃分式之租金率予以評估，將失其真實而為高估其租金。
3.差額租金
差額租金還原法之公式係以租金額計算，而非租金率。倘經濟租金與 實質租金均能正確地掌握租金率，則差額租金以租金率表示並無不可，然 而經濟租金與實質租金既不適宜以租金率表示之，從而差額租金仍應以二 者之差額表示較為適當。
4.租期
雖依減租條例規定，租期屆滿收回耕地有諸多限制，但就契約本質而
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言，並非永續性之租約。倘逕以永續性租約方式評估，將高估租賃權價值，
實不甚妥當。若考慮其契約租期長短，尚須就不同情形判斷租期屆滿後續 租的可能性，亦不能逕以剩餘租期長短評估之。
按不動產估價技術規則第 122 條所規定之「契約內容、用途、租期、
租金支付方式、使用目的及使用情形等因素」，均會影響租賃權之價值，若 未對此方法運用的的相關影響因素予以深入的探究，仍不易正確地評估三 七五耕地租賃權價值。故倘進一步考量其他相關影響因素予以修正，應能 使差額租金還原法更能合理地運用於評估三七五耕地租賃權價值。