第五章 租賃權補償制度變遷分析
第二節 租賃權價值與租賃權補償之分析
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
租賃權之價值。
第二節 租賃權價值與租賃權補償之分析
據前節所述，租賃權價值係為租賃期間契約租金與經濟租金的差異轉 化而來。正常情況下，當雙方協議終止租約時，所涉及的補償缺並非僅有 租賃權補償，從而除了租賃權價值外，仍須考慮其他因素。是故，當欲衡 量租賃權價值與租賃權補償時，須先將二者予以清楚的區隔。再者，當終 止租約時，除給予承租人租賃權補償外，尚有其他的補償項目，除法定的 標準外，是否須給予承租人其他的補償，須視承租人因終止租約所產生的 損失而定。本節即是針對租賃權價值與租賃權補償之區別；以及終止租約 的補償內容與項目予以分析。
一、租賃權價值與租賃權補償之區辨
租賃權價值與租賃權補償之差異，在不同的終止租約情形是不相同 的，為明確區分其差異，或可在不同的終止租約情形下比較分析之。
（一）因變更為非耕地而終止租約
以耕地租約在租佃期限未屆滿前，耕地經依法編定或變更為非耕地使 用時，出租人終止租約為例。依減租條例第十七條規定，出租人除給予承 租人改良土地所支付之費用及尚未收穫農作物之價額外，尚須給予終止租 約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。前述的 補償項目中，承租人改良土地所支付之費用及尚未收穫農作物之價額，並 非租賃權之補償，而是屬於因終止租約承租人所產生之損失，而「終止租 約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」方為法定對於 租賃權之補償。由於在此種情形下，出租人可以單方面終止租約；給予承
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
租人法定的補償；包括終止租約損失補償及租賃權補償，而無須承租人同 意。故此時租賃權價值即等同於法定租賃權之補償，亦即「終止租約當期 之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」。而無從透過租約之契 約租金與經濟租金二者之差異形成租賃權價值。
（二）因雙方協議而終止租約
以雙方協議由承租人放棄耕作權為由而終止租約為例98。此時租賃權價 值未必等同於法定租賃權之補償；且亦未必僅對承租人終止租約的損失予 補償，或僅限於承租人改良土地所支付之費用及尚未收穫農作物之價額。
申言之，既無法定補償項目與補償標準之限制，業佃雙方協議下的補償價 額或補償方式，即取決於雙方談判的結果，可能比法定的補償方式高或低，
須視個案情形不同而決定。雖然法定的補償項目與補償標準往往成為業佃 雙方協議的基準，但最終的結果就可能有極大的差異。例如，承租人所提 出因終止租約所產生的損失，未必僅限於法定之「改良土地所支付之費用 及尚未收穫農作物」，可能包括遷徙、轉業的費用，與失去原來生活便利性 等等損失項目。倘該土地變更後產生巨大的經濟利益時，承租人甚至可能 獲得更高的補償，係由於分享部分土地變更的利益而來。否則，承租人不 願放棄耕作權利時，出租人亦無從終止租約而享受土地變更的巨大利益。
此種情形租賃權價值與租賃權補償不一致是可以理解的。前者是客觀 的，取決於契約租金與經濟租金的差異；後者則是主觀的，由業佃雙方經 由協商所決定。雙方最終決定的補償價額，不僅包括租賃權補償；尚有承 租人因終止租約產生的損失在內，甚至也包含分享出租人土地變更的部分 利益在內。
98 當然，在減租條例民國 72 年修正前，承租人放棄耕作權只限於遷徙或轉業。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
（三）因土地徵收而終止租約
依平均地權條例第 11 條第 1 項規定，依法徵收之土地為出租耕地時，
應由土地所有權人以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之 一，補償耕地承租人。由於土地徵收依法免納土地增值稅99，故並無扣除土 地增值稅的問題，且依土地徵收條例第 30 條第 2 項規定，徵收補償地價，
必要時得加成補償之。考慮加成之後，因土地徵收而終止租約之情形，承 租人所得之補償，將比因土地變更而終止租約者更高。與第一種情形相同，
此時租賃權價值等同於法定的租賃權補償，並不發生租賃權價值如何估算 之問題。但容有疑問者，在於：1.承租人改良土地所支付之費用及尚未收穫 農作物之價額如何補償？2.對於土地徵收而終止租約者，補償項目是否充分 合理？茲分述如下：
1.承租人改良土地所支付費用及尚未收穫農作物價額之補償
對於平均地權條例僅規定出租人須給予承租人租賃權之補償，其原 因在於土地徵收條例第 31 條第 2 項與 32 條已規定農作改良物之補償費 與農地合法土地改良費用，係由需地機關予以補償；而無須出租人補償 之。
2.補償項目
除前述補償項目外，土地徵收條例第 34 條尚規定有遷移費一項，但 如此簡單的補償項目是否足以彌補承租人因土地徵收終止租約之損失，
實不無疑問。
據前述之分析，375 耕地之租賃權價值與租賃權補償是不同的，且在不 同情形終止租約時，二者間的差異亦不相同。首先，承租人因終止租約產 生的損失，如改良土地所支付費用及尚未收穫農作物價額等項目，並非租
99 參照平均地權條例第 42 條第 1 項之規定。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
賃權補償的一部分。其次，當有法律明定租賃權補償標準時，租賃權價值 即等同於租賃權補償。最後，法定的租賃權補償，隨著終止租約原因不同；
其補償標準是有差異的。
二、終止租約補償之原則
當耕地租約終止須予以補償時，須考慮三種不同的情形予以區別，其 一因國家公權力界入，強制終止或註銷租約者，例如土地徵收、區段徵收 等。其二為現行規定有出租人得單方面終止租約者，例如耕地變更為建築 用地、承租人死亡無繼承人等。其三則是承租人與出租人雙方自行協議終 止者。此三者在補償的觀念與原則上，均有很大的差異，不宜混淆。尤以 第二種情形，有須予以補償者，如耕地變更為建築用地而終止租約；亦有 無須補償者，如承租人死亡無繼承人。茲將不同情形之補償原則分述之。
（一）因土地徵收強制終止租約者
按國家行使徵收權而侵害憲法所保障之人民財產權時，基於憲法保障 人民財產權之意旨，當然必須給予合理之補償。租賃權既為一種財產權，
當然在補償的範圍。
補償的基本原則為財產權受到侵害者之損失，而非侵害財產權者所得 之利益。對於公用徵收的補償原則，向有相當補償與完全補償二種不同的 理念。前者認為被徵收者亦負有社會義務，對於公用徵收須為相當之忍受，
只須給予合理補償即可，著重於直接的、經濟上的損失。後者認為徵收係 為特別犧牲，須能使被徵收人回復被徵前的財產狀態與生活秩序，不應僅 限於補償財產上的損失，尚須涵蓋間接的、非經濟上的損失。方不致於侵 及被徵收人的生存權利。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
承租人因承租土地被徵收而喪失租賃權，其雖非土地所有權人，亦應 以同樣補償原則予以對待。陳奉瑤（2006：3-7）認為出租人於租賃期限屆 滿前終止租約收回租賃權時，類同於國家取消私有土地所有權，亦應給予 承租人補償以彌補其損失。並參照楊松齡（1992：259~278）、陳松造（1997：
125）對於土地徵收損失的分類，歸納整理為表 5-2。本研究雖認同土地徵 收損失的分類可作為衡量租賃權補償之參考，但出租人於租賃期限屆滿前 單方面終止租約之情形並非僅有一種，尚須分別事由而為不同處理，並非 均能類同於土地徵收之補償方式。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
力繼續一年不為耕作時。5.經依法編定或變更為非耕地使用時。另同條例第 16 條規定，承租人不自任耕作或轉租時，出租人的主張租約無效收回土地、
同條例第 19 條第 2 項規定，出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其 自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕。查上開情形，有依法須給予補償者，
亦有無須給予補償者，實應分別情形探討之。容於次節探討。
（三）雙方協議終止租約者
承租人與出租人雙方自行協議終止租約，完全出於自由意志，係純為 私法關係，不涉及政府公權力。此時的補償未必與承租人的損失有必然關 係，不僅須考量承租人之損失；且須考量出租人所得之利益。
出租人既願意終止租約收回土地，必然係因其收回後之處理能獲得較 原租約更高的利益，例如將其出售或自行建築使用。則在雙方協議過程中，
出租人將願意將其所得之利益部分給予承租人，以取得其同意終止租約，
以取回土地，而非僅補償其所受之損失。按既然為協議，若協議不成立，
出租人將無從獲的高額利益，僅得依原訂租約收取租金；承租人則照原訂 租約繼續使用至租期屆滿為止。故此種協議終止租約者，實際補償金額，
須視雙方協議的能力與條件，及各種相關因素而決定，實不易訂出其補償 原則，須視個案的情形予以定之。或可認為以承租人之損失為其願意放棄 租賃權的下限；而以出租人所獲得之利益為其上限，最後所決定者當在二
須視雙方協議的能力與條件，及各種相關因素而決定，實不易訂出其補償 原則，須視個案的情形予以定之。或可認為以承租人之損失為其願意放棄 租賃權的下限；而以出租人所獲得之利益為其上限，最後所決定者當在二