第五章 租賃權補償制度變遷分析
第一節 租賃權價值分析
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第六章 租賃權價值與補償之分析
對於租賃權的價值與其應如何補償，首先須先確定租賃權的內涵與租 賃權存在的前提，方能進一步探索如何予以補償；其補償的內容與項目。
租約在租期尚未屆滿前終止的情形有許多種，並非均有補償租賃權之必 要，且補償的內容與項目亦非一致，因此須將其類型化，進而探討耕地租 賃權補償的相關問題。
第一節 租賃權價值分析
一、租賃權之前提條件
不動產租賃權之內容在於承租人得於租賃期間對租賃標的之不動產使 用、收益至租賃期限屆滿為止，且得排除他人對其使用之干預。然而承租 人之享有租賃權係有其前提條件，茲分述如下：
（一）租賃契約合法成立且有效
租賃權須基於有效的租賃契約，故作為租賃權基礎的租賃契約須為合 法成立且有效。此部分主要規定於民法總則編，惟耕地租約尚須考量特別 法之規定91。租約無效情形甚多，例如減租條例第 16 條第 1、2 項所規定，
承租人未自任耕作，或有將耕地轉租之情形，或民法第 87 條規定之通謀虛 偽意思表示、第 118 條規定之無權處分，均可能產生租約無效之情形。
91 耕地出租除民法債編租賃之規定外，其特別法如土地法第三編土地使用第四章耕地租 用、耕地三七五減租條例及農業發展條例等。
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（二）承租人合法使用且不違反租賃契約
依民法第 432 條第 1 項規定，承租人承租人應以善良管理人之注意，
保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。故承租人使用租賃 物係有其義務存在，而非漫無限制。承租人倘有違反法令之使用或違反租 約約定，以致被出租人終止租約，自無租賃權可言，亦無須補償。此種規 定除民法外，依租賃標的物之不同，另有土地法第三編土地使用第三章房 屋及基地租用、第四章耕地租用，及減租條例第 17 條規定。詳如表 6-1。
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440、443 雷 同，不予贅述 440、443 雷 同，不予贅述‧ 國
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屆滿後繼續使用，而出租人不即表示反對92，亦有當事人自願不定期限者。
惟不定期限之租約，依民法第 450 條第 2、3 項之規定：「未定期限者，各 當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「前項 終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個 月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契 約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」當事人既得 隨時終止租約；僅須先期通知。因此，雖未必無租賃權可言，但實不易界 定其租賃權價值。
（四）租期尚未屆滿
通常租賃權之存在，須租賃期限尚未屆滿。依民法第 450 條第 1 項規 定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」倘租賃期限 已屆滿，租賃關係業已消滅，自無租賃權可言。然而三七五耕地租約卻係 例外，依減租條例第 19 第 1 項及第 20 條規定：「耕地租約期滿時，有左 列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、
出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人 失其家庭生活依據者。」、「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例 收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」縱然租期屆滿，其 其租賃關係並非當然消滅，須無減租條例第 19 第 1 項規定之情形；且承租 人亦不願繼續承租，租賃關係方為消滅。
92 參照民法第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未 以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」及同法第 451 條規定：「租賃期限屆滿後，承 租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續 契約。」
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在前述條件下的租賃關係，方有租賃權可言。當欲對租賃權價值予以 評估時，首須判斷勘估標的之不動產是否符合前述條件。
二、租賃權價值與變動
即使不動產租賃權存在，未必具有權益價值。租賃權價值主要在於支 付租金與經濟租金93之間的差異。設若租賃契約係採固定租金方式94，契約 租金係於訂定契約當時，當事人係考量未來在租賃期間內預期租金可能產 生的變動而彼此磋商決定。如預期市場租金水準係為長期上漲之趨勢，則 契約租金與經濟租金比較，將有前期契約租金高於經濟租金；後期契約租 金低於經濟租金之情形。在租賃期間後期，承租人方面因為契約租金低於 經濟租金，使其租賃權產生權益價值。
如圖 6-1 所示，預期經濟租金水準係呈現長期穩定上漲之趨勢；契約 租金則每期固定為水平線，0c 為每期繳納的契約租金，0b 為租賃期間。在 0a 期間契約租金高於經濟租金，尚未產生租賃權價值；ab 期間契約租金低 於經濟租金，租賃權價值已產生且將隨時間而逐漸增加，A 點則契約租金 正好與經濟租金一致。在 ab 期間，承租人每期繳納之契約租金均低於經濟 租金，二者之間形成差額租金，為承租人擁有租賃權而享有之租金節省。
將每期產生之差額租金累計，即為租賃權之價值，亦即 def 所形成三角形 之面積。
93 契約租金，係指承租人於租賃期間；依據租賃契約向出租人繳納之租金，亦稱為支付租 金。經濟租金，係指不動產於市場上以最有效使用方式所能產生的報酬。
94 實務上，許多商用不動產的租賃契約，有所謂自動租金調整的機制，例如以當地地價上 漲至一定幅度時，則租金將予以調整；或以消費者物價指數為基準。另國有財產局的 基地出租，則以公告地價年息百分之五為年租金，當公告地價每三年調整時，租金亦 隨之調整。類此情形均非固定租金，但契約租金在一定期間仍將會固定不變，而使契 約租金與經濟租金產生不一致之情形。
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由於租賃權價值並非固定不變，當影響租賃權價值的因素發生變動，
租賃權價值即隨之變動。若租賃期間不動產價值的變動超過租約訂定時雙 方當事人之預期時，則租賃權價值將可能產生變動。因此，在不同價格基 準日評估租賃權價值時，就會得到不同的結果。
然而，在極端或特殊的情況，經濟租金的未來變動可能超過租賃雙方 的預期，不僅未隨時間經過而穩定上漲，反而呈現下跌的趨勢。例如該地 區遭遇嚴重的經濟衰退；或鄰近地區有重大嫌惡設施開發等因素，令當地 經濟租金受到不利的影響。此時可能產生有租賃權而無價值之情形。
租賃權價值係由經濟租金與契約租金的相對關係，以及租期長短，三 者共同決定。一般而言，影響租賃權價值的因素有經濟租金、契約租金、
租期長短外，其他會影響此三者的因素均會影響租賃權價值。例如市場上 不動產價值與租金水準的變化、土地使用管制規定的改變、重大的公共建 設、對於土地的投資改良等因素，都會對經濟租金與契約租金的相對關係
f d
c
租金
經濟租金 e
契約租金
0 a b 時間
圖 6-1 租賃權價值 資料來源：本文自行繪製
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產生影響，從而使租賃權變動。然而，最強烈的影響因素可能來自於政府 所主導的強制性制度變遷。
對於三七五出租耕地而言，契約租金是固定的95，但倘無減租條例規定 的限制下，經濟租金是會隨著不同時期經濟環境而有所改變。契約租金與 經濟租金並不一致，從而產生租賃權之價值。當政府制定或修正正式規則 中的法律；而改變租賃關係時，可能對租賃權價值產生重大的影響。例如 三七五減租政策的實施，其對於契約租金的限制、租期的限制，以及期滿 後限制出租人收回的規定，同時影響經濟租金、契約租金與租期長短，使 得耕地租賃權價值產生劇烈的改變。當然，由經濟租金與契約租金的相對 關係分析租賃權價值，與法律明定租賃權價值是有極大的分別。
三、租賃權價值特性
租賃權價值有其特性，但 375 出租耕地的租賃權價值除一般土地租賃 權的特性外，由於相關法令的特殊限制，另有其不同於一般土地的特性。
陳奉瑤（2006：3-3~35）指出租賃權價值具有下述之特性，當是針對一般 土地的租賃而言：
（一）權利價值與土地合理使用狀況關係密切
土地於素地時，可隨時做最高最有效的使用，因此，素地價格為 土地價格的上限。如果土地使用能將土地利用度發揮到最大，則土 地價值最大，而權利人也可以取得最大的報酬。租賃為使用他人土 地收益，故其收益亦與土地利用度的發揮相關。承租人如果明顯違
95 當然，承租人可以選擇以貨幣或實物方式繳納租金。由於農作物市價與政府所訂的標準 有一定的差異，使得二種繳租的方式形成租金不一致。
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反合理的利用，或是未將租賃權發揮最大效用，則其使用收益無法 全部實現，均屬不當的利用。是以，行使租賃權時能將利用程度發 揮至最大價值最高，而利用未達最佳使用狀況時，則為價值的減損 因素。
（二）權利價值與殘餘期間成正比
以承租人的立場而言，租賃期限愈長、可利用土地之時間愈長、
收益愈多；以出租人立場而言，期限愈長，在期限內不得有礙租賃 權利之行為，所有權受到限制之時間愈長，故土地收益和價值愈低。
收益愈多；以出租人立場而言，期限愈長，在期限內不得有礙租賃 權利之行為，所有權受到限制之時間愈長，故土地收益和價值愈低。