第七章 租賃權價值評估
第三節 試算與分析
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
第三節 試算與分析
對於前二節所提出的耕地租賃權估價方法與影響因素分析，本節進一 步以實際案例試算並分析之，以驗證該估價方法的合理性與實用性。
一、估價條件說明
為能明確界定案例的評估與分析，首須先將估價的各項條件列述之。
（一）價格日期及勘察日期
價格日期係為 98 年 6 月，勘察日期詳見表列，以不超過 30 日為原 則。
（二）案例選取說明
對於案例（下稱勘估標的）之選取，係以現為三七五租約耕地為標的。
為能區隔其差異，所選擇之勘估標的分別為：使用分區及編定仍為農 業用地；以及使用分區及編定業為建築用地二種不同情形。對於比較 標的之選取，一律為農業用地。
（三）價格種類
此種租賃權價值評估，依前章第一節所述，當屬限定價格。惟本文之 試算，係假設法律未規定補償標準之條件下予以評估，則依不動產估 價技術規則第 2 條第 3 款之規定，屬於特定價格。
（四）他項權利及其他負擔
為避免影響租金與租賃權價值，所選取之勘估標的與比較標的，僅有 租賃關係存在，而無他項權利及其他負擔。
二、案例 1：編定為農業區之 375 耕地
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
勘估標的與比較標的基本資料詳見表 7-5，為求精確，所選之比較標 的不僅屬於近鄰地區，且與勘估標的公告現值亦相當。詳細資料則參見表 7-6。此勘估標的雖為農業使用，但屬於都市計畫範圍內之農業區，其公告 土地現值已頗高。
假定現在終止租約，因仍為農業區，暫不扣除土地增值稅，以法定標 準計算勘估標的之租賃權價值為17,520.66 元/坪。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
屆滿承租人願繼續承租，是以剩餘租期並不依據租約所載而決定。
經評估該地區目前仍以農業使用為主，未來 10 年間仍適宜繼續作 為農業之用，故判定剩餘租期為 10 年。
（五）租賃權價值之求取
租賃權價值＝差額租金×複利年金現價率
＝差額租金
n
n
r r
r
1
1 1
＝(27.55-7.27)* 8.8926
＝182.17 元/坪
若將法定租賃權補償標準計算之租賃權價值17,520.66 元/坪與依差額租 金還原法所估算之租賃權價值182.17 元/坪相較，二者差距為96.18倍。
‧
接近車站之程度 1000~1500m 1000~1500m 0% 500~1000m -1% 1500m以上 2%
接近學校之程度 1000~1500m 1000~1500m 0% 1000~1500m 0% 1000~1500m 0%
接近市場之程度 1000~1500m 1000~1500m 0% 1000~1500m 0% 1000~1500m 0%
接近公園綠地之程度 1000~1500m 1000~1500m 0% 1000~1500m 0% 1000~1500m 0%
接近停車場之程度 1000~1500m 1000~1500m 0% 1000~1500m 0% 1000~1500m 0%
其他： 尚可 相當 0% 相當 0% 相當 0%
土地面積(m²) 3149.77 2226.79 2% 780.00 -2% 301.16 -3%
土地寬度(m) 45 80 0% 20 0% 10 0%
總調整率(E=A*B*C*D) 103% 95% 103%
差異百分率絕對值總和(%) 7% 5% 12%
673.6 235.95 91.1
26.50 29.00 27.00
比較案例因素調整暨租金試算表-比較法
民族段3x地號 保新段27x地號 復興段24x地號
主要比較項目 比較細項
比較標的1 比較標的2
NT$27.30 NT$27.55 NT$27.81
NT$27.55
%
%
資料來源：本文整理
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
三、案例 2：已編定為住宅區之 375 耕地
勘估標的與比較標的基本資料詳見表 7-7，勘估標的的特色在於雖為 住宅區，但毗鄰農業區，鄰近尚有許多農業使用，公告土地現值為 17,600 元/平方公尺。
假定現在終止租約，扣除土地增值稅後，以法定標準計算勘估標的之 租賃權價值為11,760.35 元/坪。
表 7-7 案例 2 之勘估標的與比較標的基本資料 坐落及特性
勘估標的 楊梅鎮梅高段，經市地重劃後已編定住宅區，惟附近區域 尚有部分為農業區
比較標的 1 位於水美國小旁產業道路上，屬於都市計劃農業區，距離 勘估標的約 800 公尺，屬於近鄰地區，區位條件與勘估標 的相當。
比較標的 2 位於梅高路 129 巷內，屬於都市計劃農業區，距離勘估標 的約 800 公尺，屬於近鄰地區，性質相當，宗地條件略差 於勘估標的
比較標的 3 位於楊新路二段與三交界處附近，屬於都市計劃農業區，
距離勘估標的約 1,200 公尺，屬於近鄰地區，其區位及宗地 條件較勘估標的略差
資料來源：本文整理
本案例之租賃權價值評估如下：
（一）經濟租金之估算
由於比較標的的租金均低於行政院農委會之休耕補助標準，故參酌 該休耕補助標準予以適度調整。另由於勘估標的與比較標的面積並非 一致，故以每坪租金單價處理。經各項調整後，以加權平均方式計算，
經濟租金約為新台幣 24.13 元/坪。請參見表 7-8。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
（二）契約租金之估算
勘估標的之契約租金係以 375 租約所載實物租金按政府訂定標準 換算為金額，約為新台幣 6.94 元/坪。
（三）資本化率
依不動產估價技術規則第 43 條第 1 款之規定，考量各項因素後，決 定為 2﹪。
（四）剩餘租期之決定
由於勘估標的已編定為住宅區，毗鄰土地業紛紛建築使用，租期雖 未屆滿但屆滿後該土地不宜繼續耕作，故剩餘租期係依據租約而 定，該租約於 98 年 6 月間換約後，剩餘租期尚有約 6 年。
（五）租賃權價值之求取
租賃權價值＝差額租金×複利年金現價率
＝差額租金
n
n
r r
r
1
1 1
＝(24.13-6.94)* 5.0614
＝96.29 元/坪
若將法定租賃權補償標準計算之租賃權價值11,760.35 元/坪與依差額租 金還原法所估算之租賃權價值96.29 元/坪相較，二者差距為122.13倍。
‧
接近車站之程度 1000~1500m 1000~1500m 0% 1000~1500m 0% 1000~1500m 0%
接近學校之程度 1500m以上 1500m以上 0% 1500m以上 0% 1500m以上 0%
接近市場之程度 300m以內 1500m以上 0% 1500m以上 0% 1500m以上 0%
接近公園綠地之程度 1000~1500m 1500m以上 0% 1500m以上 0% 1500m以上 0%
接近停車場之程度 500~1000m 500~1000m 0% 500~1000m 0% 500~1000m 0%
其他： 尚可 相當 0% 相當 0% 相當 0%
土地面積(m²) 2604.41 3802.05 0% 2556.01 0% 1783.00 0%
土地寬度(m) 45 45 0% 40 0% 35 0%
總調整率(E=A*B*C*D) 100% 109% 109%
差異百分率絕對值總和(%) 0% 9% 112%
係數總和調整租金(元/坪)
各案例調整加權指數(H) 40% 30% 30%
勘估標的比較租金 (元/坪) ≒
NT$24.20 NT$24.42 NT$23.76
NT$24.13
1150.11 773.19 539.35
24.2 22.4 21.8
0%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
由前述案例的試算，法定的租賃權補償價值與實際的租賃權價值之差 異甚大，竟高達 96 倍與 122 倍。雖因所選取之案例為都市計畫之農業區與 住宅區，其公告土地現值較高，而使差異較大。然而縱以非都市土地為案 例予以評估，恐仍有相當之差異。由此觀之，現行有關耕地租賃權補償標 準，確有過於優厚承租人之情事，而嚴重損及出租人之權益。但該補償規 定既已行之數十年，若政府欲有所更動；大幅降低耕地租賃權補償標準，
恐難以令承租人接受。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University