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了限制調查義務的成本不致於過高，並明確不動產仲介人調查事項的範圍，如 並非仲介人調查可得而知或在當事人履約後才變更的管理規約，應不在仲介人 調查事項的範圍內，仲介人如以合理成本盡力調查，即應認為已盡調查義務77。
三、常見爭議類型
如上所述，民法第 567 條第 2 項所規定之調查義務，依上述學者所述似乎 非僅限於單純之說明義務，而是對於未知之資訊，居間人有一資訊探求、調查 之義務，不過學者皆認為此調查之範圍仍須依誠信原則為劃定，尤其應注意資 訊取得之成本與可能性。實際上，不動產經紀業者所應負有之資訊義務範圍與 界限為何，在實務上亦造成相當多的爭議，本文以下即整理實務上常見之爭議 類型，以觀察實務上是如何在個案中判定。
(一)、奢侈稅
1.臺灣臺北地方法院 102 年訴字第 4560 號民事判決
「…(四)此外，被告百分百公司又主張原告如自行向國稅局洽詢函復內容，或 向律師、會計師或代書等專業人員詢問本件系爭房地買賣有無奢侈稅之適用，
當不致產生本件糾紛，且原告之夫係執業律師，理應知悉系爭房地是否有奢侈 稅適用，而為與有過失之抗辯，惟仲介業者之業務，涉及買賣房地之專業知 識，又有代書、地政士等專業人員於業務往來上相互配合，對於交易房地之資 訊相較於一般消費者，自處於優勢之地位，且消費者將買賣房地之相關事項委 託於仲介業者，並給付相當之報酬或服務費，自然對於仲介業者所提供之資訊 有相當之信賴，仲介業者應負善良管理人故為保障房地之交易，便於不動產經 紀業管理條例第 24 條之 2 規定明定仲介業者應盡之義務，是仲介業者自應就其 所仲介之房地買賣負調查之義務，對於房地之必要資訊及瑕疵，即有據實告知 消費者之義務，被告百分百公司主張原告應自行詢問專業人士，而非信賴伊公 司所提供之資訊，尚屬無據，且此亦係更就兩造和解前之法律關係為主張，不
77謝哲勝，不動產仲介人對於委託人詢問事項的調查義務-最高法院 103 年度台上字第 2122 號民
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足以證明原告本人就系爭奢侈稅與罰鍰之產生有何過失，其主張亦難憑取。」
2.臺灣高等法院 103 年重上字第 547 號民事判決
「…(二)永慶房屋公司是否有告知奢侈稅之義務？
按契約成立生效後，債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義 務)外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或 財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務 以輔助實現債權人之給付利益。查永慶房屋公司因系爭銷售契約所負之給付義 務，雖不包含奢侈稅完稅義務，惟永慶房屋公司既為上訴人居間仲介出售系爭 不動產，並收取居間報酬，自應為上訴人謀求得因售出系爭不動產而獲利，不 動產經紀業者相較於一般民眾，對於奢侈稅等，應更具專業智識與能力，況永 慶房屋公司亦稱其已將特種貨物及勞務稅條例部分條文與說明記載於系爭買賣 契約書及不動產說明書，由上訴人代理人宋金蘭簽名確認，且備妥特種貨物及 勞務稅條件確認表由宋金蘭逐項確認，若永慶房屋公司認奢侈稅課徵與否，與 賣方出售不動產無關，其無說明義務，又何需為上開確認行為？可徵永慶房屋 公司亦認奢侈稅之課徵攸關賣方獲利。從而上訴人主張永慶房屋公司應就其所 知，向上訴人說明奢侈稅之課徵，為永慶房屋公司應履行之契約附隨義務，為 有理由。
(三)永慶房屋公司就上訴人繳納奢侈稅與罰鍰應否負債務不履行之賠償責任？
1、上訴人主張永慶房屋公司未履行前開附隨義務，亦未依民法第 567 條第 1 項 規定，向上訴人或其代理人宋金蘭告知奢侈稅之法律依據與相關內容，並提供 正確資訊云云，雖經證人宋金蘭於原審證稱當時是在場之永慶房屋公司人員要 其簽名伊就簽名，伊看不懂，也沒有配戴老花眼鏡，然為被上訴人所否認，辯 稱其已多次告知上訴人代理人宋金蘭，促其注意等語，經查：
(1)永慶房屋公司提供之不動產說明書第 2 條載明：「依中華民國 100 年 6 月 1 日施行之『特種貨物及勞務稅條例』之規定『持有二年內之房屋及其坐落基地 或依法得核發建造執照之都市土地，須課徵特種貨物及營業稅。持有期間在一
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年以內者稅率為百分之十五，逾一年以上二年以內者稅率為百分之十』。賣方應 自行於簽定不動產買賣契約後 30 日內完成申報及繳納之程序以免受罰，如欲確 認是否適用免徵條件或課徵稅率，請逕行洽詢主管稅捐機關並依稅捐機關審查 為準」，宋金蘭已於說明書「目錄」頁記載「本人已詳細審閱不動產說明書內容 及附件資料等無誤」處簽名並代上訴人簽名；系爭買賣契約第 15 條「特別約定 事項」，其第 8 項記載「甲乙雙方確已知悉永慶房屋告知土地增值稅及所得稅重 購退稅、特種貨物及勞務稅(俗稱：奢侈稅)之必要條件及應負之義務。」，該條 條文除以較大字體印刷外，並由買賣雙方緊接在後簽名，又參之同條第 4 項原 記載「乙方應於民國 100 年 7 月 29 日前交付土地、建物所有權狀正本予代書保 管」，猶將之刪除並經吳美慧、宋金蘭用印確認，可徵宋金蘭當時應係知悉該條 各項內容；又確認表係針對奢侈稅相關事項，如所有權人之婚姻狀態、是否有 未成年直系親屬等個人資料逐項勾選，若非經宋金蘭本人告知與確認，當無從 完成該份表格，其中已載「本次係銷售持有期間在二年以內：房屋及其坐落基 地」、復以較黑字體印明「本人確認上述資料正確無誤且經永慶房屋告知特種貨 物及勞務稅(俗稱：奢侈稅)相關規定；惟課徵範圍及課稅與否仍應依稅捐機關 審查結果為準。」，亦由宋金蘭於該表簽名並代上訴人簽名，其位置亦係緊接於 上開記載之後。依據社會通念，宋金蘭既於上開多份文件提供資訊併簽名或用 印，難謂其當時不知上開記載。
(2)且宋金蘭亦證稱伊之前賣過一、兩間小套房，則宋金蘭既曾出售一兩間小套 房，衡情對不動產買賣簽約過程即非陌生，豈有不知文件所載文義，即貿然依 仲介人員指示而於文件上簽名之理。至上訴人主張證人即系爭買賣契約書首頁 所載經紀人郭大誠已於原審證稱簽約當時不在場，亦未向宋金蘭解釋不動產說 明書所載內容等語，惟據郭大誠稱：鄭智彰已提出不動產說明書予上訴人，賣 方一定知道，賣方要先看過才會簽等語，且宋金蘭已證稱其於簽約前，鄭智彰 曾與其接洽等語，被上訴人亦稱已就不動產說明書所載事項已向宋金蘭解釋並 確認，故郭大誠前揭證述情節，即不足認宋金蘭不知悉不動產說明書所載內 容。
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(3)上訴人雖又主張系爭買賣契約係由上訴人、吳美慧及永慶房屋公司所共同簽 訂之三方契約，鍾立玲係立於隱名代理之方式代理永慶房屋公司簽約，系爭買 賣契約第 15 條第 8 項、不動產說明書第 2 條為定型化契約條款，永慶房屋公司 未給予 30 日審閱期間，違反消費者保護法第 11 條之 1 第 1 項規定，依同條第 2 項規定應不構成契約內容，且亦違反同法第 11 條規定、民法第 247 條之 1 規 定云云。惟按消費者保護法第 11 條、第 11 條之 1 係針對企業經營者與消費者 間之定型化契約為規定，經查，不動產說明書雖載明其視為買賣契約書之一 部，惟系爭買賣契約書已載明立契約書人買賣雙方即上訴人及吳美慧，細譯其 內容亦屬買賣雙方給付價款、產權移轉、擔保責任、違約責任等為約定，上訴 人主張永慶房屋公司為契約當事人而以鍾立玲為其隱名代理人，殊屬無據。則 系爭買賣契約既為上訴人與吳美慧所簽訂，永慶房屋公司非契約當事人，而上 訴人與吳美慧均非企業經營者，自與消費者保護法第 2 條第 7 款規定「定型化 契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預 先擬定之契約條款」不符，上訴人主張系爭買賣契約第 15 條第 8 項、不動產說 明書第 2 條約定，有消費者保護法第 11 條、第 11 條之 1 適用，難謂有據。又 不動產說明書第 2 條係列項於第柒項「產權相關注意事項」以下，其文義亦屬 敘明特種貨物及勞務稅條例第 2 條第 1 項第 1 款、第 7 條與第 16 條規定內容，
應屬永慶房屋公司告知並促請上訴人注意其規定內容；系爭買賣契約第 15 條第 8 項則應屬宋金蘭、吳美慧確認其已經知悉永慶房屋公司所告知之奢侈稅等事 項，為事實之確認，非上訴人與永慶房屋公司有何約定，該等內容亦難認有違 反平等互惠或顯失公平之處，是上訴人前揭主張顯非可採。
(4)查永慶房屋公司既已告知奢侈稅事宜，經宋金蘭簽認於上開不動產說明書與 確認表，其上載明本件買賣是否適用免徵條件或課徵稅率，應逕行洽詢主管機 關並依稅捐機關審查為準，可知永慶房屋公司之附隨義務，應止於告知奢侈稅 相關規定與內容即可，並不包括確認本件買賣是否果有符合免徵條件。上訴人 既已知悉奢侈稅，縱嗣後因上訴人之成年子女設籍系爭房屋而不符免徵要件致
(4)查永慶房屋公司既已告知奢侈稅事宜，經宋金蘭簽認於上開不動產說明書與 確認表，其上載明本件買賣是否適用免徵條件或課徵稅率，應逕行洽詢主管機 關並依稅捐機關審查為準，可知永慶房屋公司之附隨義務，應止於告知奢侈稅 相關規定與內容即可，並不包括確認本件買賣是否果有符合免徵條件。上訴人 既已知悉奢侈稅，縱嗣後因上訴人之成年子女設籍系爭房屋而不符免徵要件致