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權利，而無須證明被告是否確有違反資訊義務並具有可歸責性，此尤其體現在 我國實務上常見的「凶宅」爭議中。
第一款、凶宅之問題
凶宅在我國實務上常見之爭議通常涉及瑕疵擔保責任與資訊義務之違反(不 實說明或未說明房屋係屬凶宅)。近期常發生之問題是，被告常援引內政部發布 之命令或內政部訂頒之不動產說明書應記載事項、不動產標的現況說明書抗辯 認為，內政部只要求系爭房屋發生非自然死亡之事，係在其所持有之期間，才 需告知，職此若系爭不動產非於伊持有產權期間內發生自殺身亡之非自然身故 事件，自非屬凶宅。而大多之實務見解認為，對於房屋是否曾發生非自然之死 亡事件之說明義務，雖依不動產標的現況說明書、不動產說明書應記載事項係 限於賣方產權持有期間內，然而，這與房屋是否構成凶宅與具有物之瑕疵係屬 二事，亦即，只要房屋因構成凶宅而使其交易價值有減損者，出賣人即須負物 之瑕疵擔保責任，買受人即享有減少價金或解除契約之權利，而無須證明出賣 人是否確有違反資訊義務並具有可歸責性(比如，房屋發生非自然之死亡事件非 在賣方產權持有期間內，此時，除非出賣方透過前手而實際知悉或有其他情況 之存在而可認為出賣方可得知悉，否則出賣方若未為告知，實務上大多認為出 賣方違反告知義務並不具有可歸責性，此詳細之內容於其後不動產交易領域之 章節會再說明。)以下判決供參酌：
一、臺灣臺中地方法院 104 年訴字第 2598 號民事判決
「…(二)系爭房屋於本件出售前發生非自然身故之事實，為物有瑕疵，被告游 清泉應負物之瑕疵擔保責任：
1.被告游清泉於 102 年 4 月 11 日以 760 萬元購得系爭房地，而系爭房屋於 101 年 7 月 19 日發生屋內有人以上吊方式自殺之事實，兩造並無爭執。經本院調取 相關報案紀錄，查悉當時係臺中市第五分局勤務指揮中心於同日晚間 9 時 36 分 35 秒接獲報案，嗣通知警員到場處理，據回報發現人蔡吳振緯發現其哥哥在系
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爭房屋內上吊自殺，經會同鑑識組人員鑑識後，於同日晚間 10 時 25 分 21 秒處 理完成，關於案件描述，則載稱「居家無生命跡象」，此有臺中市政府警察局第 五分局 104 年 10 月 19 中市警五分偵字第 1040042766 號函覆本院之報案紀錄單 2 份在卷可按，足認系爭房屋不僅發生上吊輕生事件，且係於屋內身故死亡。
被告游清泉抗辯僅知悉系爭房屋內有上吊輕生事件，但主觀上係認知在醫院才 死亡云云，顯與不動產買賣之重大瑕疵訊息務求詳細釐清之交易常情不合，所 辯尚無可採。
2.我國宗教多元，民間信仰廣泛，神靈之說，各不同宗教信仰固有不同立論，
但大體而言，多強調善惡因果，報應循環。是作為買賣標的之房屋內若曾有凶 殺或非自然身故事件，雖不致對該房屋造成物理性損傷或降低通常之效用，惟 依我國社會民情及信仰，一般大眾對於此類凶殺或非自然身故事件，多心存嫌 惡，畏憚鬼神，居住其中，不免心生疑懼，而會在心理層面產生陰影，影響生 活品質。因此，此種兇殺或非自然身故事件，將對不動產之個別條件產生負面 評價，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，且在交易市場及實務經 驗中，具有此類情事之房屋，亦會嚴重影響購買意願及購買價格，進而造成市 場接受程度及交易價格之低落，當屬減少其應具備價值之瑕疵，洵堪認定。
3.被告游清泉雖援引內政部於 97 年 7 月 24 日以內授中辦地字第 0970048190 號 函覆中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會之詢問，表示：「…按本 部 92 年 6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的 現況說明書』項次 11 內容，『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生 凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部 分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事 實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳 樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」等 語，主張限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，始得定義為「凶宅」，
上開非自然身故事件發生在被告游清泉取得系爭房地之前，自無告知之義務云 云。惟如前所述，出賣人應負物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣
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人是否有過失，均應對買受人負責。本件系爭房地訂約之時，被告游清泉已知 悉系爭房屋內曾發生上開非自然身故事件，且距其於 102 年 4 月 11 日買得系爭 房地之時間僅 8 月有餘，嗣於 104 年 9 月 2 日即轉售與原告，足見並非時日久 遠之嫌惡事件，對於系爭房地之交易價格，仍有重大影響。何況被告游清泉係 以 760 萬元之價格購入系爭房地，並自陳於 104 年 5 月 4 日委託臺灣房屋出售 系爭房地價格為 1800 萬元，其前後未滿 2 年期間之委售差價即高達 1040 萬 元，亦顯見被告游清泉對於該非自然身故事件會造成系爭房地交易價格之重大 貶損一節，係知之甚明，換言之，其自知有上開非自然身故事件，得以 760 萬 元之價格買入，然委售時未告知買方有上開非自然身故事件時，可能賣出之價 格旋即高達 1800 萬元，可見一斑，尤徵上開非自然身故事件係足以影響系爭房 地價格之重大瑕疵。何況上開非自然身故事件雖未發生在被告游清泉產權持有 期間，而未符合前揭內政部函文對於「凶宅」之定義闡釋，然本件原告並非請 求被告游清泉負民法第 360 條「故意不告知物之瑕疵」之損害賠償責任，而係 依同法第 354 條、第 359 條物之瑕疵擔保責任之規定請求減少價金，本院既認 定上開非自然身故事件係足以貶損系爭房地交易價格之重大瑕疵，則除非雙方 立有特約予以免除者外，被告游清泉即應就該物之瑕疵負無過失擔保之責，而 與內政部如何定義凶宅無干，是被告游清泉所為抗辯，即無可採。」
二、臺灣高等法院 107 年上字第 602 號民事判決
「…1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第 373 條之規定危險移轉 於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。民法第 354 條第 1 項前段、第 359 條前段分別定有 明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕 疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院 73 年台上字第 1173 號判例參照)。
又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願
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出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至於出賣人有無 過失，則在所不問。是出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無 論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。而所謂「凶宅」，係指曾發生兇殺或 自殺致死等非自然身故情事之房屋，此等房屋之通常效用雖不致有所減損，惟 依我國社會民情，就一般大眾之觀感及認知，會有冤怨之氣存於案發房屋內，
故對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，就居住其內之住 戶，除會對居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，
依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面 影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格；且在交易市場及實務經 驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，
因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，貶損其客觀交易價值，而 具有減少價值之瑕疵。查，系爭不動產既曾於 103 年間發生承租房客在屋內自 殺死亡情事，為兩造所不爭執，並經本院調閱臺灣新北地方檢察署 103 年度相 字第 21 號卷宗查證屬實。依上說明，該屋自屬「凶宅」。且因該非自然身故事 件之發生時間，距 104 年 6 月 3 日被上訴人買受系爭不動產止，僅經過 1 年多 之時間，期間不長，尚不易被淡忘，就不動產交易市場之通常交易觀念而言，
一般民眾之嫌惡畏懼心理仍深，自足以降低買方之購屋意願及交易價格，而具 有減少其交易價值之瑕疵。…3.另上訴人抗辯：系爭不動產非於伊持有產權期 間內發生自殺身亡之非自然身故事件，自非屬凶宅，且依系爭不動產現況說明 書係詢問伊持有期間，故伊無須就上開瑕疵負擔保責任云云。依內政部訂頒之 不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名 詞；又按內政部 92 年 6 月間公告修正之不動產委託銷售契約書範本附件一不動 產標的現況說明書項次 11 內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾 發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有 部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之 事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳 樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)等
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情，且買賣標的不動產於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情 事，應將之列載於不動產標的現況說明書，並就何種情狀始符合所謂之「凶
情，且買賣標的不動產於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情 事，應將之列載於不動產標的現況說明書，並就何種情狀始符合所謂之「凶