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災，該基地當時是做保齡球館使用…。」、「(法官問:與楊先生、原告 1 提到仁 愛好樣預售屋基地曾經發生火災時，他們二位有何反應?)我先認識楊先生，楊 先生以買方來說，年紀比較輕,我們比較像朋友的聊天，楊先生聽到時有驚訝，
但我們跟他說這是 20 幾年前的事情…」、「(被告訴訟代理人問:可否告知楊先生 的全名?)楊森評」等語，明顯可證被告已善盡告知義務，原告否認知悉火災之 情，與上結證證言相左，無可採取。是縱認原有保齡球館發生大火致生非自然 死亡身故為前揭所稱之凶宅，然原告已於簽約前即已知悉前揭情事，依民法第 355 條第 1 項規定，被告不負擔保之責，原告據以主張其已合法解除系爭契 約，請求被告返還價金及給付違約金，均無可採。」
(二)、違建
1.臺灣臺中地方法院 107 年訴字第 382 號民事判決
「… (一)原告主張劉嘉雯故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆除之情形，是否 有理？
(1)按所謂詐欺，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為 意思之表示而言(最高法院 18 年上字第 371 號判例參照)。單純之緘默，除在法 律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法 性，即與本條項之所謂詐欺不合(最高法院 33 年上字第 884 號判例參照)。又當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第 277 條前 段定有明文。本件原告雖主張劉嘉雯故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆除之 情形為劉嘉雯所否認，依前揭說明，應由原告就其主張之事實負舉證責任。原 告雖主張劉嘉雯僅在房地產標地現況說明書之項次 10 之第 1 欄位「是否有改 建、違建、禁建或糾紛之情事(例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋…
等)」勾填頂樓加蓋之情事；對於第 2 欄位「是否接獲影響前項現況之報拆或公 共工程施工通知。」不勾填等語，但系爭改善函、補正函均非報拆或公共工程 施工之通知(另說明如後)，且系爭房屋出售時之不動產說明書上記載銷售案 名：中興大學 7 學套等語；售屋資料上記載隔間七房七衛等語；足認系爭房屋
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於出售時，即以明確標示出系爭房屋係由住家改建成出租學生套房，並藉此租 金收益而為廣告招攬，而原告於簽訂系爭買賣契約前，曾至系爭房屋察看，並 與劉嘉雯於系爭買賣契約上約定：本約標的尚有租約，交屋時隨同移轉，賣方 (即劉嘉雯)需協助配合換約；依現有屋況交屋等語；足見原告對於系爭房屋與 一般公寓大廈設有客廳、廚房、房間之格局明顯不同，係特意隔成套房用以出 租之情，不單有明確之認知，並積極接手收取租金，則依一般社會通常之生活 經驗，原告就此套房裝修隔間與原始之設計格局不符而不合法，應可認識。乃 原告主張劉嘉雯故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆除之情形云云，並非可 採。準此，劉嘉雯應無故意提供不實，或故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆 除之資訊，以致原告陷於錯誤之情。劉嘉雯辯稱未故意隱瞞原告等語，洵屬有 據。…(2)查系爭買賣契約第 2 條就增建或占用部分約定買賣標的現狀另有增建 或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務經雙方約定如下…第 1 款約 定：增建或占用範圍：頂樓；第 2 款約定：「若增建或占用部分於交屋前(如有 借屋裝修則為借屋裝修前)曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或 住戶主張權利者，乙方(指劉嘉雯，下同)應告知甲方(指原告，下同)，若因故 無法排除則甲方得向乙方請求損害賠償或解除本約。」第 3 款約定：「前開增建 部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後(如有借屋裝修則為借屋裝修後)始 被通知拆除者，甲方同意自行負責，其相關之權義務甲方確已知悉。」等語。
…(3)查系爭改善函文主旨為：「台端所有坐落本市○區○○路 00 巷 00 弄 00○
0 號建築物涉未經核准擅自室內裝修乙案，請於文到日起 30 日內恢復原狀或補 辦手續，否則將依建築法有關規定查處，請查照。」等語。而系爭補正函文主 旨為：「有關台端所有坐落本市○區○○路 00 巷 00 弄 00○0 號「(即 4 樓)建築 物涉未經核准擅自室內裝修乙案，請於 105 年 7 月 10 日以前依規補辦手續，請 查照」等語，經核僅係要求原告補辦手續，並非要求拆除或預示將予強制拆 除，此由該函理由三中記載：旨揭建築物領有本局核發 70 中工建使字第 830 號 使用執照，涉及違反前法(建築法第 77 條之 2)，應恢復原使用執照(變更使用 執照)核准狀態)包括構造材質)或補辦變更使用執照、室內裝修程序，否則將依
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法查處等語，即可明證。且該函理由四另稱按建築法第 91 條第 1 項及建築法第 95 條之 1 規定：「建築物未經核准擅自變更使用及違法室內裝修者處以建築物 所有權人、使用人、使用人新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並屆期仍未改 善改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。」等語，
核係規定限期改善或補辦申請手續，逾期始處以罰或限期停止使用而已。是系 爭改善函係通知劉嘉雯應恢復原狀或依規補辦手續而已，另系爭補正函亦僅係 通知原告於 105 年 7 月 10 日以前依規補辦手續，若劉嘉雯或原告各未依函文意 旨辦理，其法律效果為「將依建築法有關規定裁處」，尚非拆除通知。換言之，
系爭房屋違法室內裝修之瑕疵，只要透過補辦手續即可加以解決。此外，原告 並未舉證證明除系爭改善函或補正函外，原告另有收到拆除之通知，則系爭房 屋尚無「在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)」之情事。況臺中市政府 為實施建築管理，有效執行建築法有關違章建築之處理規定，訂定臺中市違章 建築執行原則(該原則第 1 條參照)。依該原則第 2 條(二)及第 4 條之規定，100 年 4 月 20 日以前興建完成之既成違建，經各目的事業主管機關認定有妨礙消防 安全、公共通行或古蹟保存維護者，始應查報拆除。系爭房屋雖有頂樓加蓋，
並將內部改建成 7 間套房，未申請建築物室內裝修審查許可，然依前揭規定，
系爭房屋改建套房，縱可認屬於違建，亦屬於既成違建，並非屬於應查報拆除 之範圍，尚難認符合系爭買賣契約第 2 條第 2 款約定之「在交屋前曾被通知拆 除」之情形，是劉嘉雯自無須於房地產標地現況說明書之項次 10 之第 2 欄位
「是否接獲影響前項現況之報拆或公共工程施工通知。」為勾填之必要，原告 更不得依系爭買賣契約第 2 條第 2 款規定向劉嘉雯請求損害賠償或解除契約，
遑論係請求減少價金，故原告依民法第 354 條規定請求減少買賣價金 483,000 元，並請求劉嘉雯予以返還，自無理由。」
2.臺灣臺中地方法院 108 年訴字第 769 號民事判決
「…(二)本件原告主張，其在簽約前有據實告知被告系爭房屋頂樓違建情形，
僅提出系爭買賣契約第 2 條第 1 項有勾選增建或占用面積：一樓空地、頂樓為
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據，然增建為中性用語，包含合法增建及違章建築兩種情況，光記載增建，實 不足以讓被告知悉該增建之性質究竟是否為違建，尚難認為原告業盡誠實告知 義務，至於原告提出 107 年 11 月 17 日簽約錄影錄音譯文，原告自承是在兩造 在契約上簽名之後所為，亦不足以證明原告在被告簽約前有誠實告知房屋現況 之事實。(三)依照原告所提出之不動產標的現況說明書，將房屋是否有違建列 為需勾選確認之事項，自屬重要事項，在締約前，出賣人應對買受人具體告知 或說明，使買受人得以知悉，而能依其意願自由選擇是否締約。經查，原告在 第 30 項次「有無違建或禁建情事？」，勾選「無」，顯屬不實，原告刻意隱瞞房 屋有瑕疵之重要事項，被告主張有權解除契約，應屬有據。」