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1.土地使用限制－得否興建農舍
(1).臺灣橋頭地方法院 108 年訴字第 415 號民事判決
「…(一)吳均科等 2 人是否負不完全給付債務不履行責任？原告依民法第 227 條第 1 項、第 226 條第 1 項規定，請求吳均科等 2 人賠償系爭土地價值減少之 損害 343 萬 1,000 元，有無理由？
1 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延 或給付不能之規定行使其權利。民法第 227 條 1 項定有明文。惟所稱不完全給 付，係專就瑕疵給付及加害給付而為規範，必以給付內容不符合債務本旨，始 足稱之。而債務人構成不完全給付損害賠償之責，自應以該不完全給付係因可 歸責於債務人之事由所致者，始足當之。若債權人已證明有債之關係存在，並 因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務 人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任(最高 法院 97 年度台上字第 1000 號判決意旨參照)。本件原告主張系爭買賣契約成立 時，系爭土地已存在建蔽率被他筆土地使用而不得再興建農舍一節，業據提出 (86)美鎮建字第 15136 號自用農舍使用執照原卷資料圖說影本為證，為吳均科 等 2 人所不爭執，惟以其等並未以系爭土地得供興建農舍使用為給付內容等語 為辯。徵諸前揭規定及說明，應由原告就吳均科等 2 人提出之給付內容不符合 債務本旨舉證證明之。
2.經查，系爭土地重劃前為高雄市○○區○○段 00 地號土地，地目田，使用分 區及使用地類別為特定農業區農牧用地，有土地所有權狀、土地登記公務用謄 本、地籍異動索引在卷可參，惟觀諸系爭買賣契約僅於第 1 條記載不動產標 示，並未就系爭土地之使用用途特為約定，稽之原告於本院自陳其係為保有農 保之身分，名下需有一塊農地故買受系爭土地等語，足證原告與吳均科等 2 人 簽立系爭買賣契約時，確未就系爭土地得否作為農舍使用以為特約。又核以農 業發展條例第 18 條第 5 項：「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之 所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍 之農業用地不得重複申請。」及 102 年 7 月 1 日修正發布前農業用地興建農舍
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辦法第 7 條：「個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積 率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省 (市)施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦 法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」等規定，可見農地興建 農舍受有諸多法令規範之限制，非謂一旦購置農地，該農地均可當然興建農 舍。而系爭買賣契約簽立時，原告為代書，亦據吳均科等 2 人提出原告之名片 及「古千金代書事務所」招牌照片為證，堪認原告對農地興建農舍等相關情事 應具相當專業與瞭解，倘原告購買系爭土地係為供興建農舍之用，其定會作相 關之詢問及準備，然原告與吳均科等 2 人於簽署系爭買賣契約前後，均未作農 舍套繪查詢，系爭買賣契約亦未撰載興建農舍等相關字樣。甚者，原告更自承 其係迄至 106 年間，因張豐利申請無農舍證明遭否准，方知悉系爭土地不得作 為興建農舍等語以觀，足認原告與吳均科等 2 人就系爭土地之買賣，並未約定 須得供作興建農舍之用 ，已難認吳均科等 2 人有未依債務本旨提出給付情事。
3.原告另主張吳均科等 2 人係自其母吳劉清妗受贈取得系爭土地，而系爭土地 之建蔽率早於 86 年間已被他筆土地使用而不得再興建農舍，卻於締約時故意或 過失隱瞞上情而具有可歸責之事由云云。查吳劉清妗於 77 年 12 月 6 日以贈與 為原因自訴外人吳興玉即吳均科等 2 人之祖父取得系爭土地所有權後，於 93 年 2 月 19 日贈與其子即吳均科等 2 人，有地籍異動索引存卷可參，系爭土地則於 86 年間與 222 地號土地申請為高雄市○○區○○街 00 號之建築地號，亦有 (86)美鎮建字第 15136 號自用農舍使用執照原卷資料圖說影本在卷可考，惟吳 劉清妗於另案結證稱：伊目前居住在五穀街 46 號，已住 21 年左右，該房屋未 曾進行整修、擴建，伊不知道該房屋於 86 年間增建之事，也不清楚 71 年間五 穀街 41 號興建農舍或系爭土地遭套繪管制的事情，41 號、46 號房屋興建、改 建這些事，都是伊配偶吳其貴負責處理，系爭土地買賣亦由吳其貴與原告聯 繫，吳其貴已經過世等語；又吳均科亦於另案結證稱：伊目前居住在五穀街 46 號，戶籍在 41 號，系爭土地是祖產，印象中都是原告在處理；伊已無印象 46 號房屋在 80 幾年間有無翻修或重建過，對於該屋 71 年間的興建情形也不清
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楚；伊在出售系爭土地給原告時，根本不知何謂套繪管制，也沒有辦法跟原告 說明相關事宜等語；佐以林宜忠於另案結證稱：伊於 100 年間有介紹原告向吳 均科等 2 人購買系爭土地，當時大家都不知道什麼是套繪管制，政府於 104 年 下半年才開始作相關註記，105 年完成，伊在 100 年間調土地謄本時，根本沒 有註記；要知道土地有無經套繪管制，一要謄本註記，這到 104 年才註記，二 是原始申請建照地主的告知等語。依此，足認吳劉清妗、吳均科等 2 人對於同 段 222 地號土地興建農舍，是否牽涉系爭土地一事並無所悉，況稽之原告嗣於 102 年 7 月 16 日將系爭土地出賣予張豐利，由張豐利委託原告於 104 年 7 月 15 日向美濃區公所申請證明書，經美濃區公所於同年 8 月間核發「高雄市美濃區 公所無自用農舍證明書」及「高雄市美濃區農業用地作農業使用證明書」予張 豐利，有 102 年 8 月間土地登記謄本、「高雄市美濃區公所無自用農舍證明書」
及「高雄市美濃區農業用地作農業使用證明書」可稽，則原告於 104 年 7 月 15 日為張豐利申請上開證明書時，美濃區公所尚有核給，難期吳均科等 2 人出賣 系爭土地時，已知悉系爭土地之建蔽率被他筆土地使用而不得再興建農舍。吳 均科等 2 人辯稱當時均不知悉何謂套繪管制等語，應堪採信，是其等既不知悉 上情，自無故意或過失隱匿之情事。
4.況系爭土地於原告與吳均科等 2 人於 100 年 9 月間簽立系爭買賣契約時，相 關土地權狀、土地登記謄本均無任何套繪管制之註記，為兩造所不爭執，又系 爭土地註記登記原因，依高雄市政府 105 年 10 月 13 日高市府工建字第
10538143400 號函覆意旨，略謂：「本筆農地註記登記原因，緣起自本府工務局 執行內政部交付各地方主管建築機關加速回溯清查及辦理農業發展條例 89 年修 正實施前後，未及於土地登記謄本上註記之案件，整理造冊送請地政機關辦理 註記列管業務。本案農舍註記業務之始末經過……：(一)緣起：自內政部 102 年 10 月 30 日內授中辦地字第 1026652059 號令發布，不論於 89 年農業發展條 例修正前或修正後取得農業用地，申請興建農舍時點在本辦法 102 年 7 月 3 日 修正生效前、後，均應適用本辦法第 12 條第 2 項之規定。本府工務局於 103 年 1 月 7 日即邀集相關單位研商作業方式，啟動迄今已 2 年餘，約有 2 萬餘筆資
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料，故目前仍在業務執行中……」等語，是原告向吳均科等 2 人購買系爭土地 時，所申領之土地登記謄本既未有「套繪管制」等文字之記載，故而不能認吳 均科等 2 人於 100 年 9 月間將系爭土地出賣予原告時，即知悉土地之建蔽率已 經被另筆土地使用而受管制不得再興建農舍使用。從而，原告以內政部訂定之
「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定，主張「是否屬不得興建農舍 或已提供興建農舍之農業用地」為不動產說明書應記載事項之一，並以吳均科 等 2 人未依上開規定告知原告而可歸責，亦屬無據。
5.綜上，原告與吳均科等 2 人於簽立系爭買賣契約時，並未特約約定系爭土地 得供作農舍興建之用，已難認吳均科等 2 人有未依債之本旨而提出給付之情 事，又吳均科等 2 人辯稱不知悉系爭土地建蔽率已被他筆土地使用而受套繪管 制不得再興建農舍使用一節，尚非無據，難認該 2 人未予告知有可歸責之事 由，是原告依民法第 227 條第 1 項、第 226 條第 1 項規定，請求吳均科等 2 人 賠償系爭土地價值減少之損害，並無理由。」