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來說，民法第 567 條規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各 當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力，有調查之義務。學者即有認為居間契約為混合資訊提供跟其他給付義務之 契約，故對於居間人來說資訊義務為其應負之主給付義務68。而就委任契約來 說，民法第 540 條規定，受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任 關係終止時，應明確報告其顛末。學者認為這類資訊義務的目的，在於讓資訊 請求權人有機會去監督及控制資訊義務人的特定行為，因此，資訊義務人必須 定期為報告，這樣的報告義務，讓委任人得隨時以自己的決定，介入事務的進 行，以維護委任人自己的權益，此是為了特定目的之實現，在當事人未有約定 的情況下，從契約目的中，間接地推導出來，具有從給付義務的性質69。職此，
就性質來說，不動產經紀業者所負者為契約上之主給付或從給付義務，故其違 反時，契約之他方以不完全給付為其請求權依據並無問題，此與出賣人違反者 是先契約之附隨義務，而是否為不完全給付之適用範圍有所不同。而就告知(說 明)義務之範圍是否有所差異，主要之問題是，民法第 567 條規定所稱之「調查 義務」其意義為何，其要求居間人應盡之義務範圍是否比出賣人所負之告知(說 明)義務來的更廣，而調查義務之範圍又為何亦有疑義。職此，本文會將出賣人 與不動產經紀業者分開討論，以觀察實務上對此之看法。
第三目之一、出賣人之資訊義務內容
一、常見爭議類型 (一)、凶宅
1.臺灣高等法院 105 年重上字第 314 號民事判決
「…查系爭買賣契約第 12 條第 4 項約定：「乙方(指上訴人)已明確告知，買賣 標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生，甲 方(指被上訴人)確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責
68楊宏暉，加盟契約中的資訊揭露，國立中正大學法學集刊第 54 期，頁 11
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任，甲方並得解除契約」，又系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書亦將「本 建築改良物專有部分於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然 身故」列為上訴人應說明事項，並經上訴人勾選「否」，而依上開現況說明書所 載「...凶殺或自殺等非自然身故事件」，堪認「凶殺」或「自殺」僅為非自然 身故事件之例示說明，只需有發生非自然身故，即屬該現況說明書欄位所列應 予說明之事項。再上開約定均未限定上訴人就系爭房屋所須告知說明者僅限於 其持有所有權期間所發生之前述非自然身故事項。準此，被上訴人主張兩造於 訂約時有合意系爭房屋主附屬建物及專用部分，須未曾發生兇殺或自殺等非自 然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，且 不限於上訴人持有期間，自屬可取。…(五)末查系爭買賣契約第 10 條第 3 項約 定，系爭買賣契約簽訂後，上訴人如有違約情事致本約解除時，應負擔被上訴 人所受損害及應返還已支付之價金。查兩造既已合意將系爭房屋主附屬建物及 專用部分，未發生非自然身故事件列為系爭房屋應具備之重要品質之一，則上 訴人依上開約定，自應將系爭事故告知說明，乃其明知系爭事故之事實，竟未 據實告知被上訴人，復於前揭不動產標的現況說明書關於系爭房屋是否曾發生 過兇殺或自殺等非自然身故之選項中勾選「否」，顯有違反告知說明之契約義 務。」
2.最高法院 107 年台上字第 2093 號民事判決
「…按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人 之真意。…查系爭契約第 12 條第 4 項約定：「乙方(指上訴人)已明確告知，買 賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生，
甲方(指被上訴人)確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之 責任，甲方並得解除契約」；該契約所附系爭說明書「本建築改良物專有部分於 賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」項下，經上訴人 勾選「否」。為原審認定之事實。果爾，觀諸內政部為回復中華民國不動產仲介 經紀商業同業公會全國聯合會函詢有關「凶宅」認定標準及資料如何查詢，以
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便明示於不動產說明書內乙事，以 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函回復，並記載：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶 宅』事宜，…。惟按本部 92 年 6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範 本』附件一『不動產標的現況說明書』項次 11 內容，『本建築改良物(專有部 分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，
於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死 亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致 死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未 陳屍於專有部分)。」等語；參以上訴人於本件起訴前，以律師函向被上訴人表 示，其託售系爭房地時，仲介表示依內政部所頒佈「不動產委託銷售契約書範 本：建物(專有部分)曾發生兇殺或自殺致死之情事」本件事故並無兇殺或自殺 之情事，不符合凶宅之定義等語。則上訴人於事實審抗辯系爭事故屬意外事 故，依兩造締約時之法令不屬系爭說明書所載非自然身故情形等語，是否全然 無據，非無探求之必要。系爭說明書經上訴人確認系爭房屋未發生過「兇殺或 自殺等非自然身故」，所指究為與系爭契約第 12 條第 4 項約定相同，僅限於凶 殺或自殺致死情形，抑或另包括其他非自然身故之意外死亡，甚或包含系爭房 屋內發生意外而於他處死亡等情形；兩造締約買賣系爭房地時，是否已達成"未 發生凶殺或自殺以外之非自然死亡事故亦為系爭房屋應具備之重要品質"之合 意；尚非無疑，自待調查釐清。倘依約上訴人之告知義務僅限凶殺或自殺情 形，則上訴人就系爭房屋發生系爭事故，造成價值減損之瑕疵，是否仍應負物 之瑕疵擔保責任，若是，被上訴人據以解除系爭契約是否合法，亦滋疑義。乃 原審未察，徒以系爭說明書文義所載，逕認「凶殺」或「自殺」僅為非自然身 故事件之例示說明，只需有發生非自然身故，即屬應予說明之事項，並為兩造 訂約時合意系爭房屋應具備之重要品質之一，系爭事故構成系爭房地之重大物 之瑕疵，被上訴人解除系爭契約，對兩造並無顯失平衡，遽為上訴人不利之判 決，尚嫌速斷。」
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3.臺灣新竹地方法院 107 年重訴字第 111 號民事判決
「…(二)原告得依民法第 92 條因被詐欺而為意思表示之規定撤銷系爭契約，並 依民法第 113 條、第 114 條規定請求被告張賜慧返還價金：
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係 由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。又法 律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第 92 條第 1 項、第 114 條第 1 項分別定 有明文。而無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應 負回復原狀或損害賠償之責任，民法第 113 條亦規定甚明。
2.經查：
(1)「本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：
(1)於產權持有期間是否曾發生上列情事？(2)於產權持有前，賣方是否知悉上 列情事？」為 101 年 10 月 29 日內政部內授中辦地字第 1016651845 號公告修正 之成屋買賣契約書範本附件一建物現況確認書第 7 項所明載。依消費者保護法 第 17 條第 1、2、5 項之規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權 益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或 不得記載事項，報請行政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及 目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效 果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。
五、其他與契約履行有關之事項。…。『中央主管機關公告應記載之事項，雖未 記載於定型化契約，仍構成契約之內容。』」本院審酌內政部公告之成屋買賣契 約書範本第一條買賣標的，已就房屋現況明定為「房屋現況除水電、門窗等固 定設備外，買賣雙方『應於建物現況確認書互為確認(附件一)』，賣方於交屋時 應維持原狀點交」。從而內政部公告之成屋買賣契約書範本之附件一之建物現況 確認書第 7 項，雖未記載於兩造之契約，仍構成兩造契約之內容。準此，房屋 若曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死情事，不論是否發生於房屋出賣方產 權持有期間，或買方曾否查證上開情事屬實，賣方出賣房屋時，均有告知買方 之義務。
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(2)被告 2 人均不爭執於系爭契約簽立前已知悉曾發生自殺致死事件，且經本院 調閱 94 年度執字第 1231 號清償借款事件卷宗核實，被告周秀璣早於 95 年間即 擔任陳立章之代理人，於 95 年 4 月 17 日以 215 萬元拍定系爭房地，嗣因知悉 系爭房地曾發生自殺致死事件，請求本院撤銷拍定遭駁回；嗣被告周秀璣擔任 其妹周語彤與陳立章間之簽約代理人，並於 95 年 6 月 12 日成交，系爭房地買 賣價金合計僅 70 萬 6,875 元；此後被告周秀璣再擔任被告張賜慧與周語彤間之 簽約代理人，於 95 年 7 月 24 日成交，系爭房地買賣價金同為 70 萬 6,875 元 等情，足認系爭契約簽立時，被告 2 人均已明確知悉系爭房地曾發生自殺致死
(2)被告 2 人均不爭執於系爭契約簽立前已知悉曾發生自殺致死事件，且經本院 調閱 94 年度執字第 1231 號清償借款事件卷宗核實，被告周秀璣早於 95 年間即 擔任陳立章之代理人，於 95 年 4 月 17 日以 215 萬元拍定系爭房地，嗣因知悉 系爭房地曾發生自殺致死事件，請求本院撤銷拍定遭駁回；嗣被告周秀璣擔任 其妹周語彤與陳立章間之簽約代理人，並於 95 年 6 月 12 日成交，系爭房地買 賣價金合計僅 70 萬 6,875 元；此後被告周秀璣再擔任被告張賜慧與周語彤間之 簽約代理人，於 95 年 7 月 24 日成交，系爭房地買賣價金同為 70 萬 6,875 元 等情，足認系爭契約簽立時，被告 2 人均已明確知悉系爭房地曾發生自殺致死