國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
不是輕鋼架，是整面釘死的、也很髒，地板、天花板、牆壁都很髒。因為天花 板很高，所以感覺很貼近 2 樓、3 樓共同壁，視覺上覺得不應該留有空隙，會 有東西，所以沒有特別詢問，且其上預留孔也很小。當下我以為就是一個裝 潢，美觀的考量，沒有去想到裡面的狀況，那個高度不覺得後面會有東西，所 以沒有想到要去打開來看，當時也沒有發現該處有預留孔，因為很髒、都是灰 塵，所以根本就沒有發現有預留孔等語，及原告於本院自承：伊去看屋時，系 爭房屋 2 樓天花板有以木板遮蔽，當時沒有發現有預留孔，是交屋之後才發現 等語相互以觀，足認系爭房屋前揭瑕疵位於 2 樓天花板內，而該 2 樓天花板以 木板裝潢，由外觀上實難知悉其內部有樑遭打除、系爭管線通過及漏水情形。
且本件檢測系爭瑕疵需具備專業知識已如前述，鄭淑霞既不具同等專業能力，
即無從課以鄭淑霞調查有無上開瑕疵之預見危險及調查義務，應認鄭淑霞已盡 管理條例及民法前揭規定之義務。況系爭房屋既非仲介人員所有，仲介人員亦 無權先行將木板裝潢敲除後察看，如因此即謂仲介人員未盡調查能事，顯對仲 介人員加予過苛之義務，且將肇致仲介人員為免除其自身之賠償責任而有侵及 賣方所有權及財產權之虞，自不應認仲介人員之調查責任應擴及至此。是以系 爭房屋 2 樓天花板因有木板裝潢，其外觀顯非一望即可得知前揭瑕疵，且鄭淑 霞人員已帶原告及其家人至系爭房屋察看，復提出不動產現況說明書由洪正宜 填寫系爭房屋現況，告知有關系爭房屋之情況，難認鄭淑霞於居間仲介系爭買 賣契約時，有未盡民法第 567 條、管理條例第 24 條之 2 第 4 、5 款之報告、
調查義務，更無故意或過失侵害原告權益之情事，從而原告依管理條例第 26 條 第 2 項、民法第 544 條、第 184 條第 2 項規定請求鄭淑霞負損害賠償責任云 云即屬無據。」
(八)、土地上之限制
1.臺灣新北地方法院 106 年訴字第 1784 號民事判決
「…1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無 履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民 法第 567 條定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向 與委託人為交易之相對人解說，管理條例第 23 條第 1 項亦規定甚詳。又不動 產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理 買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，
應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務(最高法院 84 年度台上字第 1064 號、102 年度台上字第 481 號判決意旨參照)。另善良管 理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡 之注意者而言(最高法院 42 年台上字第 865 號判例要旨參照)，故如已施予必 要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。
2、原告主張被告身為專業仲介，竟未妥善調查原告所購買之系爭土地是否為袋 地，是否欠缺出入之通路而無法指定建築線，以及是否因對外連接之單向出口 私設道路未設置汽車迴車道而違反建築法令等事項，致原告無法申請建築執 照，被告即應負債務不履行之責等云云。惟查：
(1)所謂袋地，指土地所有人之土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用 者而言，此觀民法第 787 條第 1 項前段規定即明。而觀諸原告與春龍開發公司 於 105 年 6 月 6 日所簽訂系爭契約及後附地籍圖謄本、其他約定事項可知，原 告當初與春龍開發公司除買受系爭分割前北興段 256-4 地號土地外，同時尚買 受系爭北興段 256 土地、248-2 土地及民豐段 963、964、959、961、1086 地號 之道路用地，是以依地籍圖以觀，原告所買受之分割前之系爭北興段 256-4 地 號之土地，對外已連接系爭北興段 256 地號、北興段 248-2 地號之私設道路通 行於外，難認原告所買受之系爭土地為袋地。況且依被告之仲介代表呂柏毅於 另案即臺灣桃園地方法院 106 年度重訴字第 182 號及臺灣桃園地方檢察署 106 年度他字第 2422 號案號陳稱：「(問：是否申請地籍圖？)是賣方申請的。」、
「(問：由現場及地籍圖可看出系爭土地是袋地？)看不出來。」、「(問：你在看 現場及地籍圖時，是否可以知道系爭土地要由何處通往大馬路？)道路有持分，
原告有買到北興段 256、248-2、民豐段 961、959、963、964、1086 地號」、
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
「(問：上開 7 筆土地的地目都是建築用地，你們為何認為是道路持分？)因為 路都開好了，但是是私設道路，所以每一個廠房都有持分。」、「(問：若有一個 共有人，不願意當成到路通行，是否可行？)沒辦法，因為大家持分的。他是沒 辦法圍起來的」、「(問：購買該 7 筆道路持分買方就可以達到工廠鋪設道路標準 嗎？)當時講該 7 筆道路購買的話可將容積率及建蔽率加在一起，道路可以通 行，沒有封路，目前隨時可以走，雖然是私人土地但車子都可以在上面行 走。」等語，可知被告之仲介人員亦認為原告所購買系爭分割前北興段 256-4 地號土地可藉毗鄰系爭北興段 256 地號、北興段 248-2 地號對外通行，堪認被 告已盡相當調查之義務而認原告所買受之系爭土地非屬袋地。
(2)復本院參酌原告於桃園檢察署他字案號所檢附系爭契約當日之對話譯文紀錄 可知，於 105 年 6 月 6 日簽訂系爭契約當天，係由賣方仲介代表謝利雪、高鐿 洺及黃碧貞代書與原告代表李嘉淑及其友人接洽，被告公司之相關人員並未在 場。而賣方仲介代表謝利雪、高鐿銘亦多次向原告代表李嘉淑及其友人表示系 爭民豐段 961、959、963、964、1086 地號土地係國家的，系爭北興段 25、
248-2 土地係私人的道路，顯認原告代表張嘉淑於簽約當時已知悉其所購買之 系爭北興段 256、248-2 地號係私人道路。原告雖稱被告於簽約前有向其表示購 買系爭土地後興建廠房必無問題，然查原告代表張嘉淑於簽約當日尚向賣方代 表謝利雪詢問系爭北興段 256、248 地號土地之地主同意書相關問題，此有上 開對話譯文可參，顯認原告代表張嘉淑對系爭北興段 256、248-2 地號土地之 概況猶不甚明瞭，嗣經由賣方仲介謝利雪解釋後，始知系爭北興段 256、248 地號土地為既成道路，無須出具土地之土地同意書即可通行，是以究係賣方仲 介抑或係被告向原告保證，系爭北興段 256、248 地後為既成道路等情，依上 說明，尚有所疑。原告雖提出其與臨近地主張森之對話譯文，欲證明被告惡意 向原告謊稱系爭土地為既有道路之事實，然觀諸上開對話紀錄之譯文，至多僅 得說明被告曾經手臨近之系爭桃園市○○區○○段 000 地號土地之買賣仲介，
然被告是否有向其稱其所購買之系爭道路即係既成道路，自無法單從上開譯文 得知。本件原告既無法提出相關證據說明被告有何向其保證買受系爭土地可興
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
建廠房之事，尚難率認被告有何故意隱瞞而有違反誠實告知義務。
(3)原告復稱被告未妥善調查系爭土地有無出入之通道而無法指定建築線以取得 建照執照等云云。惟我國建築法規中就建築線條文繁多，依建築法第 42 條之規 定「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、(市)主 管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直 轄市、縣(市)主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制」，建築線係 指用來限制建築物之一種退縮線，以確保建築物通行之權利；惟依建築法第 48 條及桃園市建築管理自治條例第 10 條之規定「直轄市、縣(市)(局)主管建築機 關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築 時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣(市)(局)主管建築機關，認 有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」、「基地面臨現有巷 道申請建築，免附該巷道之土地權利證明文件。基地以私設通路連接建築線 者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。」，是基地之建築線即應與對外道 路相連，是以究建築線所指何為，涉屬專業，審酌被告未具有相關建築知識，
自無從判別原告所購買之系爭分割後之北興段 256-9 地號土地是否可指定建築 線。況系爭土地因系爭北興段 256、248-2 土地之所有權人未出具同意書而無法 申請建築執照，此有原告檢附桃園市政府函覆可參，然系爭北興段 256、248-2 地號土地之共有人是否要出具同意書以供原告通行，要非屬被告仲介之責任範 疇內，原告據以主張被告未盡調查系爭土地是否有建築線之義務，依上說明，
難認可採。
(4)另原告稱被告未調查其所購買之系爭北興段 256-9 地號之土地是否因欠缺汽 車迴轉車道致無從申請建照執照乙節，然查原告與賣方春龍開發公司簽訂系爭 契約時，系爭北興段 256-4 地號土地尚未分割，原告既係在系爭契約後附之其 他約定事項中約定，取得分割後之系爭北興段 256-9 地號之土地，而分割後土 地有違反建築技術規則建築設計施工篇第 3-1 條之瑕疵，自應存在與原告與賣 方春龍開發公司之買賣契約中，核與被告仲介此土地無涉，原告執以認被告未 盡調查報告之義務，亦不可採。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
3、又原告稱被告未於不動產說明書中告知其所買受之土地係私有道路等云云，
並提出不動產說明書為參。然觀諸上開不動產說明書係由賣方仲介代表高鐿洺
並提出不動產說明書為參。然觀諸上開不動產說明書係由賣方仲介代表高鐿洺