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5.墳墓區
(1).臺灣臺北地方法院 100 年度消字第 37 號判決
「…(一)於原告簽立系爭契約時，被告是否有故意隱匿系爭房地鄰近有系爭墳 墓區、萬善堂之嫌惡設施存在之廣告不實與詐欺行為？
1. 按民法第 92 條第 1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘 默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘 默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合(最高法院 33 年上字第 884 號判例 意旨、84 年度台上字第 1619 號裁判意旨可供參照)。而債之關係中，一方當事 人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴 大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所 作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相 對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成立時 存在於買賣標的上之現狀內容為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經 一方當事人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。
2. 經查，本件原告主張被告有故意隱匿之系爭墳墓區、萬善堂設施，均係位於 系爭房地所在建案之對側山坡，並非位處系爭房地所在基地一節，業如前述，
依一般房屋買賣交易情況，至多應僅就買賣標的物或其坐落基地之狀況(如該屋 是否為凶宅一事)，可認出賣人應負向買受人告知之義務，對於非屬該標的物本 身或其坐落基地之情形，尚難認為出賣人所應負之一般告知義務，且不動產經 紀業管理條例所定不動產說明書應記載之「建築改良物坐落」事項，亦僅及於 買賣標的建築改良物坐落基地之範圍，故本件被告就非屬系爭房地或其坐落基 地之系爭墳墓區、萬善堂等設施，對原告應不負有一般之告知義務；次查，本 件兩造所簽立之系爭契約中，亦無任何表明系爭房地鄰近無墳墓區、廟宇或其 他嫌惡設施之約定，有系爭契約附卷可佐，而原告本身並不會排斥廟宇之存 在，於本件買賣洽談過程中，亦未向被告詢問系爭建案附近有無墳墓，被告方 面亦無向其保證該建案附近無任何墳墓等情，為原告到庭自陳明確，可見萬善 堂等相關廟宇之存在，本非原告購買系爭房地主觀上所在意之處，而被告亦未
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就系爭房地鄰近有無系爭墳墓區、萬善堂等設施，有何保證之表示或特別約 定，足認被告就此對原告亦不負有特別之告知義務。原告雖主張依被告銷售之 廣告文宣，標榜系爭建案之「景觀」、「美岸」特質，應認其係默示保證系爭房 地並無墳墓區等嫌惡設施存在，故該等設施是否存在應屬重大交易資訊云云，
惟觀諸系爭建案之廣告文宣，雖有「…球場第一排、海灣第一景的首席景觀區 段：長達 9650 碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球 場 70 年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海 天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿 足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等標榜「海灣景觀」之文字與圖示，惟其僅為 對系爭建案所得眺望景觀之大體描述與宣傳促銷文字，難認係被告就買賣標的 物向原告保證有「一定品質」之特殊約定；再者，縱認上開廣告文宣所示景觀 之存在，係屬兩造簽立系爭契約之重要事項，本件原告主張系爭房屋中會看到 原先存在系爭墳墓區者，係該屋之陽台以及客廳、主臥房、主臥房浴室與另二 間臥房之窗戶，而由各該部份往外觀看時，該原存在之系爭墳墓區，係位於上 開陽台、客廳、主臥房、主臥房浴室及另二間臥房之窗戶往下看之位置，萬善 堂亦係位於該主臥房、主臥房浴室及另二間臥房之窗戶往下看之位置，而從該 陽台及客廳窗戶往正前方看，確可觀見淡水高爾夫球場、後方之淡水河、越過 淡水河之觀音山以及右前方之淡水河出海口，由主臥室、主臥室浴室及另二間 臥房之窗戶往外看，亦可觀覽淡水高爾夫球場之腹地、遠方之淡水漁人碼頭、
福容飯店與右前方之沙崙海水浴場等情，業經前揭勘驗屬實，有上開勘驗筆錄 及照片為證，可見系爭房屋確有被告前揭廣告文宣所指之遠眺海灣景觀，而原 告所指之系爭墳墓區與萬善堂所在之位置，均係位於系爭房屋之正下方，並不 會阻擋自位於 21 樓之系爭房屋得以遠眺觀覽之上開景觀，是系爭墳墓區、萬善 堂之設施，實與上開景觀之確實存在無涉，難以上開廣告文宣，即認被告有就 系爭房地附近無系爭墳墓區、萬善堂存在之默示保證，亦無由遽以該墳墓區、
萬善堂之存在，推翻系爭建案確有上開廣告所示景觀之認定，或以諸推定該等 設施是否存在，係屬本件買賣之重大交易資訊，自難認被告有何廣告不實、詐
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欺或未負告知義務之處；此外，原告亦未再就兩造就系爭房地無墳墓區、萬善 堂等設施存在之事項，有何特別之保證約定，舉證以實其說，自難認其主張為 可採；至原告本身是否會因非屬系爭房地基地範圍、亦無涉系爭房地所得觀覽 景觀之系爭墳墓區存在，影響其購屋意願，僅屬其個人主觀面及心理面之範 疇，實因人而異，此由與系爭房地同方位之鄰近樓層多已銷售甚至完成點交入 住乙節亦可得知，是難以個別買受人一己之主觀心理好惡，即認被告所負告知 義務之範圍應擴大及於鄰地狀況。又原告雖另聲請傳喚訴外人即原告購屋當時 洽談之時任被告寶路公司襄理賴敏惠到庭作證，以證原告簽約時係以系爭房屋 三面均可觀覽上開海灣景觀為考量主軸，始購買系爭房地等語，惟系爭房地確 有前開海灣景觀，且系爭墳墓區、萬善堂之存在與上開確存之景觀亦無所涉，
均如前述，是原告購屋時究否以上開景觀為主要考量，已非所問，故原告此部 分之調查證據聲請，應無必要性，併予敘明。
3. 次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於 錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱 該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第 92 條第 1 項規定撤銷意思表示之餘地(最高法院 98 年度台上字第 171 號裁判意旨 參照)。經查，被告於銷售系爭建案時，知悉系爭墳墓區、萬善堂存在乙節，雖 為被告所自承，惟該墳墓區、萬善堂之存在，並非其所負告知義務之範圍，業 如前述，已難認其未將此情告知原告，有何不法詐欺之處。繼查，系爭建案之 接待中心門口右前方即為系爭建案所在地，左前 200 至 300 公尺處為行忠宮，
行忠宮右方對面為萬善堂，行忠宮後方之大樓即為系爭房地所在之大樓，大樓 對面山坡即為原先存在之系爭墳墓區，該山坡前半段約有 2 層樓高，後半段約 有 4 層樓高，與原告所稱被告設置之大型廣告牆之相對位置如本院卷二第 119 頁照片所示等情，業經受命法官於 100 年 12 月 9 日會同兩造勘驗現場明確，
有勘驗筆錄可證，可見接待中心實與系爭房地所在之系爭建案位置相近，系爭 墳墓區、萬善堂亦均存在於附近之處，原告本即可自行前往任意觀看以查明附 近環境情況，並無何原告所指被告刻意將接待中心設於遠處而故意隱匿上開設
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施存在之情。原告雖另稱被告有以大型廣告牆遮蔽該墳墓區之行為云云，而提 出該廣告牆照片 1 紙為證，惟被告否認該廣告牆為其所設置，而觀諸勘驗照片 該廣告牆所示文字：「新海灣不動產，0000-0000 ，www.8631.com.tw ，專售台 北灣高樓景觀戶」，與原告所提照片中該廣告牆之文字：「0000-0000 ，專售台 北灣，高樓層絕版景觀戶，獨家推出」，文字內容雖有些許差異，然均表明「專 售台北灣高樓景觀戶」及同一聯絡電話，且二者之字體、版面設計均類似，有 上開照片存卷可憑，顯見該二照片中之廣告牆係同一設置人所設，復經查詢上 開勘驗照片廣告牆文字所示之網址，係為新海灣不動產有限公司，亦有網頁查 詢資料 1 紙可憑，足認原告所提照片及勘驗照片所示之廣告牆均為同一人即訴 外人新海灣不動產有限公司所設置，原告既未就該公司與被告有何關係，舉證 以實其說，自難認該廣告牆之設置與被告相涉；再者，原先存在之系爭墳墓區 既位於高達 2 層樓至 4 層樓之高度，依該廣告牆與系爭墳墓區之相對位置，該 廣告牆之存在，亦不足以遮蔽系爭墳墓區，而萬善堂之位置本即非於該廣告牆 之後，是該廣告牆之設置，實亦與原告主張其未能查知系爭墳墓區、萬善堂之 存在，無因果關係；又原告另以被告接待中心設置之系爭建案立體示意圖及所 提供之平面示意圖，並未將系爭墳墓區繪製於內，認此屬故意隱匿云云，惟所 謂示意圖，衡情僅係為表示房地大致坐落之相對位置、未來成屋時之樣貌及周 圍環境大致情形之功能目的，尚無須就非屬系爭房地本身或其坐落基地範圍以 外之所有環境及其中構成物，均詳細繪製之必要，此亦為一般建案銷售之常
施存在之情。原告雖另稱被告有以大型廣告牆遮蔽該墳墓區之行為云云，而提 出該廣告牆照片 1 紙為證，惟被告否認該廣告牆為其所設置，而觀諸勘驗照片 該廣告牆所示文字：「新海灣不動產，0000-0000 ，www.8631.com.tw ，專售台 北灣高樓景觀戶」，與原告所提照片中該廣告牆之文字：「0000-0000 ，專售台 北灣，高樓層絕版景觀戶，獨家推出」，文字內容雖有些許差異，然均表明「專 售台北灣高樓景觀戶」及同一聯絡電話，且二者之字體、版面設計均類似，有 上開照片存卷可憑，顯見該二照片中之廣告牆係同一設置人所設，復經查詢上 開勘驗照片廣告牆文字所示之網址，係為新海灣不動產有限公司，亦有網頁查 詢資料 1 紙可憑，足認原告所提照片及勘驗照片所示之廣告牆均為同一人即訴 外人新海灣不動產有限公司所設置，原告既未就該公司與被告有何關係，舉證 以實其說，自難認該廣告牆之設置與被告相涉；再者，原先存在之系爭墳墓區 既位於高達 2 層樓至 4 層樓之高度，依該廣告牆與系爭墳墓區之相對位置，該 廣告牆之存在，亦不足以遮蔽系爭墳墓區，而萬善堂之位置本即非於該廣告牆 之後，是該廣告牆之設置，實亦與原告主張其未能查知系爭墳墓區、萬善堂之 存在，無因果關係；又原告另以被告接待中心設置之系爭建案立體示意圖及所 提供之平面示意圖，並未將系爭墳墓區繪製於內，認此屬故意隱匿云云，惟所 謂示意圖，衡情僅係為表示房地大致坐落之相對位置、未來成屋時之樣貌及周 圍環境大致情形之功能目的，尚無須就非屬系爭房地本身或其坐落基地範圍以 外之所有環境及其中構成物，均詳細繪製之必要，此亦為一般建案銷售之常