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三、 商場產品規劃構想
零售商場位於個案地下一樓至地上二樓，營業面積計約 5,639 坪，定位為 長庚醫院商圈內最現代化的零售商場。以下將針對個案商場的規劃內容進行 說明。
((((一一一))))整體規劃定位一整體規劃定位整體規劃定位：整體規劃定位：：：便利生活便利生活便利生活便利生活！！！！快適生活快適生活快適生活快適生活！！！健康生活！健康生活健康生活！健康生活！！！
配合長庚醫院周邊之商圈意象，以健康養生為商場主題，並引進相關餐 飲、休閒及零售業者，打造一個健康養生的全方位區域生活中心。
Healthy
購物
餐飲 休閒
娛樂
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((((二二二))))客層及客源定位二客層及客源定位客層及客源定位 客層及客源定位 1.1.
1.1.客層定位客層定位客層定位客層定位：：：：全客層全客層全客層 全客層
形象定位與產品流行度建議較現有長庚醫院商圈之零售店面更 高，並考量本案以區域生活中心定位，應以中~中高流行度與獨特性 商品。價格定位方面，考量全客層需求及全案規劃特性，故以中高品 質、價位的業種為主，以強化個案競爭力。
2.2.
2.2.目標客源目標客源目標客源目標客源
建議以個案住宅住戶、長庚醫院員工、病患及其家屬、附近居民、
華亞科技園區及林口工業特區員工為核心客源，並以吸納未來林口重 劃區可能移入之新居民為目標。
((((三三三))))各樓層配置構想三各樓層配置構想各樓層配置構想 各樓層配置構想 1.
1.
1.
1.地上二樓地上二樓地上二樓地上二樓
地上二樓商場為捷運人潮主要出入動線，強調以便利性業者為 主，建議以便利商店、麵包坊、輕食或速食簡餐等可外帶的餐飲為主 要業種，通勤人潮可於上下班途中購買餐點、書報雜誌，並搭配服飾 配件及休閒…等專門店。
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2.2.
2.2.地上一樓地上一樓地上一樓地上一樓
地上一樓商場的可及性較佳，
可吸納人潮、車潮，除留設生鮮超 市、3C 電器類賣場空間外，亦可配 置書店、服飾配件、美妝保養及以 健康養生為主題之零售業。
3.3.
3.3.地下一樓地下一樓地下一樓地下一樓
地下一樓商場建議以目的型業 種為主，搭配一樓生鮮超市、 3C 電 器賣場使用，並引進醫療專業書店、
用品店及健康餐飲主題餐廳等業種。
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((((四四四))))本案建議規劃配置說明四本案建議規劃配置說明本案建議規劃配置說明 本案建議規劃配置說明
1.1.
1.1.各業種配置說明各業種配置說明各業種配置說明各業種配置說明
個案商場規劃淨面積約 4,000 坪，為了塑造健康養生的氛圍及符合區域 生活中心的商場定位，建議引進之廠商以符合本案商場健康養生定位之零售 及餐飲業者為主，規劃配置面積約各佔 32.5%；其次以區域較缺乏之生鮮超 市、3C 電器、書店及生活百貨…等業種(表 4-18)。
表 4-18 商場量體及業種配置建議
業 業業
業 種 種種種 配置樓層配置樓層 業者數配置樓層配置樓層 業者數業者數 單店坪數業者數 單店坪數單店坪數單店坪數 總坪數總坪數總坪數 總坪數 (淨坪)
總面積總面積 總面積總面積
(毛坪)
百分比百分比 百分比百分比 (%) 專 門 店 B1~2F 33~44 30~40 1,300 1820 32.5 %
餐 飲 B1~2F 10~18 80~150 1,300 1820 32.5 %
生鮮超市 B1 1 400 400 560 10.0 %
3C 電器 B1~1F 1 400 400 560 10.0 %
書 店 1F~2F 2 50、200 250 350 6.3 %
生活百貨 1F~2F 4 50~150 350 490 8.7 %
合 合合
合 計計計計 50~7050~7050~7050~70 4,0004,000 4,0004,000 5,6005,6005,6005,600 100.0 %100.0 % 100.0 %100.0 % 資料來源：本文研究整理(2010)
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服 飾：Tommy、Mango、Benetton 配 件：中美鐘錶眼鏡、銀谷鈦項圈
服飾：Esprit、G2000、Giordano Ladies、I.n.e 配件：Accessorize、BLOOM、Vielle、SEIKO
、Hush puppies、La New 、NIKE、
拓荒者、山頂鳥旅遊休閒用品 其他：亞藝影音、海山音樂、台北花苑
500 坪
古典玫瑰園 古拉爵
Dr‘s Kitchen健康餐廳
300 坪
摩斯漢堡、Subway 山崎麵包、星巴克
服 飾：Tommy、Mango、Benetton 配 件：中美鐘錶眼鏡、銀谷鈦項圈
服飾：Esprit、G2000、Giordano Ladies、I.n.e 配件：Accessorize、BLOOM、Vielle、SEIKO
、Hush puppies、La New 、NIKE、
拓荒者、山頂鳥旅遊休閒用品 其他：亞藝影音、海山音樂、台北花苑
500 坪
古典玫瑰園 古拉爵
Dr‘s Kitchen健康餐廳
300 坪
摩斯漢堡、Subway 山崎麵包、星巴克
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四、 開發規模與設施量體
((((一一一))))全案開發量體一全案開發量體全案開發量體 全案開發量體
基於前述產品規劃構想，彙整個案之量體總計約 21,818 坪，其配置組合 如表 4-19，包括商場 5,639 坪，佔總量體 25.8%；商務旅館 4,746 坪，佔總量 體 21.8%；出租住宅 3,160 坪，佔總量體 14.5%；坐月子中心 2,308 坪，佔總 量體 10.6%。
表 4-19 配坪構想比例表
主題 機能 坪數 %
商務旅館 商務住宿（115 間） 4,746 21.8%
零售專門店 1,820 8.3%
餐飲 1,820 8.3%
生鮮超市 560 2.6%
3C 電器及生活百貨 1,089 5.0%
書店 350 1.6%
商場
小計 5,639 25.8%
出租住宅 3,160 14.5%
坐月子中心 2,308 10.6%
合計 21,818 100%
註：本表面積為建築提供各產品分攤地下室機房面積後總面積，
實際樓地板面積應依都市設計審定後申請建照圖說為準。
資料來源：本文研究整理(2010)
(二)個個個案個案案 SWOT案SWOTSWOTSWOT 分析分析分析分析
綜合前述立地條件、不動產市場分析，個案因捷運共構優勢，具備發展 成為地區商業中心之潛力。
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優勢 優勢 優勢
優勢（（（Strengths（StrengthsStrengths）Strengths）） ） 劣勢劣勢（劣勢劣勢（（（WeaknessesWeaknessesWeaknesses）Weaknesses））） 1.基地區位鄰近高速公路交流道，交通條件佳
2.復興一路及文化一路交叉口，地標位置明顯 3.商圈已具備一定消費人口，發展基礎優越 4.台塑集團品牌形象佳
1.基地北側工業區影響景觀意象 2.林口台地風大濕氣重，自然條件受限
機會 機會 機會
機會（（（Opportunities（OpportunitiesOpportunities）Opportunities）） ） 威脅威脅威脅威脅（（（Threats（ThreatsThreats）Threats）） ） 1.機場捷運大幅提升本案服務商圈
2.林口特定區造鎮計畫，預期居住人口成長 3.國民旅遊、觀光醫療旅遊盛行
1.南崁地區新設觀光旅館集中，為潛在 競爭者
((((三三三三))))配置構想配置構想配置構想配置構想
個案整體定位為地區商業中心，預計提供住宿、購物、會議、餐飲、休 閒娛樂等多項功能，考量未來各設施可能由不同經營業者營運，宜透過獨立 動線區隔不同設施動線。
就區位配置上，由於未來捷運站將透過天橋連接林口長庚醫院，未來勢 必引進大量人潮，因此在靠近捷運站區域以設置商場及商務旅館為主，出租 住宅及坐月子中心由於需要較寧適之環境，建議規劃於基地西側，全案規劃 配置構想如下圖 4-62 所示。
圖 4-62 基地規劃配置構想圖
資料來源：亞朔開發股份有限公司，本文研究整理(2010)