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(三) 旅館市場需求分析
承上可知，龜山及林口地區目前旅館市場並不發達，可供分析之資訊有 限，主要需求將會來自週邊工業區商務客、團體旅客及未來觀光醫療所衍生 之客群，以下將以需求面來分析本地區未來旅館市場胃納量，以作為個案未 來規劃及定位之參考依據。
1.林口工業區及華亞科技園區可支撐商務住宿及聚餐需求
依據過去新竹科學園區發展經驗，歷年新竹科學園區年營業額與新竹地 區觀光旅館售出房數呈現正向關係(圖 4-14)，顯示科技產業的發展可有效帶 動當地旅館住宿需求，個案位於林口工業區及華亞科技園區週邊，林口工業 區及華亞科技園區目前已聚集超過 300 家廠商，就業員工超過 30,000 人，其 中又以華亞科技園區發展最為蓬勃，區內聚集廣達電子企業總部、華亞科 技、廣輝電子等光電及半導體大廠，根據華亞科技園區管理中心預估，民國 96 年年產值已達 3,000 億元，顯示華亞科技園區已日趨發展成熟，推測本地 區因華亞科技園區及林口工業區商務活動將衍生許多商務聚餐及企業尾牙 等需求，對於未來個案規劃興建旅館將有一定的助益。
竹科營業額與旅館營運分析
777 870 1,290 1,778 2,992 3,182 3,997 4,550 6,509
9,293
0 2000 4000 6000 8000 10000
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 年
旅館售出房數
0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000
竹科營業額
（億元）
年營業額 旅館售出房數
圖 4-14 新竹科學園區營業額與新竹地區旅館售出客房數歷年趨勢 資料來源：本文研究整理，新竹科學園區營運年報(2007)
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2.醫療資源豐富具發展觀光醫療潛力
個案基地位於林口長庚醫院對面，未來質子中心預定地亦在個案基地週 邊，醫療資源相當豐富，可藉此衍生許多相關需求。
(1)病患家屬住宿需求
林口長庚醫院為北部重要醫療中心，目前包含林口長庚醫院及其 兒童醫院共約有 3,878 位病床，癌症治療、整形美容、肝臟醫療、顱 顏手術及重建整形等醫療技術深受好評，住院病患眾多，但目前住院 病患家屬於住院期間多數與病患住宿於病房內，環境擁擠且居住使用 上多有不便，缺乏較佳的短期住宿場所，個案鄰近林口長庚醫院，未 來預計可吸納部份病患家屬短期住宿需求。
(2)觀光醫療潛力
另一方面，近年來全球掀起一股觀光醫療旋風，依據美國疾病管 制中心統計，2006 年美國共約有 4,360 萬人無醫療保險、3,000 萬人醫 療保險不足，2006 年就有至少 50 萬人至海外就醫兼旅遊，而歐洲國 家則長期存在醫療等待時間過長的問題， 2006 年英國就有 20.5 萬人 出國觀光醫療，產值約 1.35 億英鎊；根據美國觀光醫療完全手冊估 計，至 2010 年全球觀光醫療產值將超過 400 億美元。目前新加坡、
泰國及印度等東南亞國家挾著醫療費用低廉及觀光資源豐富的優勢 成為主要觀光醫療產出國。
台灣的醫療技術一直具備國際級水準，且醫療費用僅約為歐美國 家的 30%、東南亞國家的 70% 左右，深具發展觀光醫療的潛力。近 兩年來已開始有醫院結合旅行業及飯店業者推出觀光醫療套裝行 程，但市場尚未成熟，反應不如預期。在政策方面，行政院推動「醫 療服務國際化旗艦計畫」，預計以高科技形象主打「特殊醫療」帶動
「觀光醫療」，初期將以有競爭優勢的醫療項目如：肝臟移植、顱顏 手術、心血管外科、人工生殖和關節置換手術為主，而外交部也已接
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受以醫療為理由來台短期停留入境，並可接受必要之展延。由上顯示 台灣已開始重視觀光醫療產業之發展，而個案鄰近林口長庚醫院、長 庚兒童醫院，未來週邊尚有質子研究中心，醫療資源豐富，發展觀光 醫療深具潛力，未來個案旅館若能與林口長庚醫院結合推展觀光醫療 套裝行程，對於提高旅館住用率將有相當之助益。
3.個案位於北部交通樞紐，可吸引團體旅客停留
根據觀察目前數個大陸旅行團之台灣觀光行程安排(圖 4-15)，平 均到台停留約 6 天，部份旅行團至台灣的第一晚或最後一晚均安排居 住於鄰近機場之桃園縣或台北縣，以交通便利、離機場距離近之平價 旅館為主。而個案地處台北縣及桃園縣交界點，中山高速公路之林口 交流道位於基地北側，未來尚有機場捷運通過，不論至機場或北部各 景點皆便利，可謂北部地區之交通樞紐，區位條件優越，適宜規劃作 為港澳大陸團體旅客於入境後第一晚或出境前一晚至此停留住宿，而 便捷的機場捷運亦有機會吸引到北部的商務客至此停留。
圖 4-15 大陸旅行團主要行程規劃 資料來源：本文研究整理(2010)
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(一)旅館業者訪談
以下將針對旅館業者訪談進行摘要分析，主要目的為透過業者訪談瞭解 旅館業對於本地區未來發展潛力之看法，同時瞭解業者未來進駐的可能性與 個別需求，以作為規劃定位之參考及輔助個案於建築設計與空間配置上能作 有效率之使用。
1.訪談對象
本次旅館業者訪談預計訪談 13 家，接受訪談者共計 11 家業者，2 家拒 訪。詳細名單如下所列(表 4-7)：
表 4-7 旅館業者訪談名單
編號 業者 接受訪談 編號 業者 接受訪談
1 春秋烏來 ○ 8 國賓飯店 ○
2 晶華酒店 ○ 9 立德旅館 ○
3 老爺飯店 ○ 10 麗緻管顧 ○
4 麗寶建設
（福容飯店） ○ 11 邁克森飯店
（深坑 Holiday Inn） ○ 5 寒舍餐旅管顧 ○ 12 台北商旅 ×
6 華夏飯店 ○ 13 尊爵飯店 ×
7 中信觀光開發 ○ 資料來源：本文研究整理(2010)
2.訪談意見分析
11 家接受訪談之旅館業者中，願進一步提供看法者共 7 家；而 11 家業 者中，3 家業者表示初步進駐意願，9 家目前初步暫無意願。詳如下表 4-8：
表 4-8 受訪業者之進駐意願及市場看法提供意願
編號 業者 提供市場看法與否 意願及進駐方式
1 春秋國際 ○ ○ 經營管理
2 晶華酒店 ○ ○ 經營管理
3 老爺飯店 × ○ 不限
4 麗寶建設（福容飯店） ○ × 週邊已有新據點 5 寒舍餐旅管顧 × × 以台北市為優先
6 華夏飯店 ○ × 人力不足
7 中信觀光開發 ○ × 桃園地區已有據點 8 國賓飯店 ○ × 本地區非擴點計畫範圍
9 立德旅館 ○ × 無意願
10 麗緻管顧 × × 人力不足，公司已有具體 興建計畫開發案優先 11 邁克森飯店
（深坑 Holiday Inn） × × 以自行開發為主 資料來源：本文研究整理(2010)
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(1)訪談意見摘要分析
各旅館業者對於個案提供之市場看法以下列四點為主：
本地區仍以商務客為主要客源
桃園南崁地區商圈發展較成熟，為個案潛在競爭者
旅館建議量體約為 150~200 間客房
本地區及週邊地區餐宴需求強勁，建議規劃大型宴會場所 整體而言，大部份旅館業者對於本地區瞭解不足，在旅館業整體 景氣不佳之情況下，態度普遍趨於保守。
(2)個別業者意見摘要 a.春秋國際
● 個案週邊有華亞科技園區及林口工業區，適宜作商務旅館
● 本地區位於交通便利之處，亦有機會吸引大陸團體旅客停留
● 預估平均房價約為 2,800~3,200 元/房
● 房間量體以約 160 房為適宜
● 1F 應有接待 Lobby，並設置旅館專用電梯直達 4F 接待櫃檯 b.晶華國際酒店
● 對於林口地區未有很深入的研究，初步認為本地區預計客源 主要應為商務客為主
● 相較本區，桃園南崁離桃園國際機場較近、生活機能亦較本 地區成熟，目前尚有三家旅館正在籌備中，為個案潛在威脅
● 房間量體以 100~200 房適宜，不建議超過 200 房
● 桃園地區大型餐宴場所深具市場潛力，建議個案規劃可容納 約 100 桌宴會場所，可有效提高營收
● 晶華目前有自創副品牌「Silk」，已有別的案子簽訂合作，若 個案將設置會議及餐宴，則將建議設立四星級旅館
● 以本區位條件及聯開案的考量，不考慮包租，但願以委託經 營的模式進行管理
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c.華夏大飯店
● 本地區目前因華亞科技園區而衍生之商務旅客多，但休閒產 業缺乏已使部份商務客流失（往桃園中信及南崁地區發展），
尤其日本商務客流失最為嚴重
● 林口地區為台北/桃園旅遊景點中繼站，有吸引團體住宿潛力
● 未來捷運完成後，交通方便更具發展潛力
● 長庚本身集團內有高爾夫球場及體育場館內有健身休閒設 施管理經驗，建議可結合集團資源與旅館發揮綜效
d.麗寶建設（福容飯店）
● 林口福容飯店預定地原本規劃興建住宅，後來經飯店部門評 估後認為本區缺乏商務及三星級旅館，因此改為興建旅館
● 認為本區以商務旅客為主、大陸觀光旅客及機場機組員為輔 e.立德旅館管理顧問
● 主要客源：長庚醫院及工業區商務客
● 本地區僅有內需市場，由於商圈不成熟加上與其他商圈距離 較遠，不易吸引大陸客
● 房間量體建議以 200 房適宜 f.中信觀光開發
● 華亞科技園區在受到中科及南科等地的陸續開發後，對於科 技業已較不具吸引力，預估倚靠華亞所能吸引商務客源不 足。且商務客生意僅能作週一至週五，週末無其他客源支撐
● 桃園旅館業以機場為主要客源，因此本地需與南崁進行競 爭，目前南崁尚有旅館正在籌設中，加上南崁商圈較林口更 為成熟，對於個案有很大的威脅
● 長庚養生村空置率高，顯示本區商圈未成形，投入風險大
● 間量體以 100 房左右較適宜
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g.國賓飯店
● 本區為未開發地區，機場捷運尚未完工，目前評估時機太 早，南崁商圈比本區成熟
● 長庚養生村空置率高，顯示本區商圈尚未成形
● 個案房間量體以 100 ~ 200 房為宜 (五) 未來旅館市場潛力分析
根據觀光局統計資料，目前台北縣及桃園縣籌設中之國際觀光旅館及一 般觀光旅館共有 8 家，1 家國際觀光旅館整修重建中，而於桃園縣政府申請 籌設之一般旅館則有 18 家，總共約 27 家籌設中旅館。在考量個案未來競爭
根據觀光局統計資料，目前台北縣及桃園縣籌設中之國際觀光旅館及一 般觀光旅館共有 8 家，1 家國際觀光旅館整修重建中，而於桃園縣政府申請 籌設之一般旅館則有 18 家，總共約 27 家籌設中旅館。在考量個案未來競爭