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第二章 第二章
第二章 第二章 理論基礎與文獻回顧 理論基礎與文獻回顧 理論基礎與文獻回顧 理論基礎與文獻回顧
第一節 第一節
第一節 第一節 理論基礎 理論基礎 理論基礎 理論基礎
一、 商用不動產之分類
由於捷運場站具有周邊交通與人潮匯聚之特性，零售商業機能相對發 達，此一重要因素賦予週邊不動產開發之商機，場站本身之不動產開發更 亦應配合週邊土地開發進行高集約度之利用。其中透過捷運場站或連通出 入口與周邊土地整併開發成為實現捷運場站商業效益之具體策略之一。
商用不動產包括辦公室、商務飯店、出租性住宅(Service Apartment)、
百貨公司、購物商場、商店街、美食中心，各種商用不動產開發配置及業 種經營及進駐型態有其基本需要之面積與空間要求特性。
由於商用不動產開發涉及經營管理之專業技術，其行銷、銷售、招商 與管理不若住宅產品單純，故在捷運場站進行商用不動產之開發，需要根 據可開發場站之面積、區位地點、開發之市場目標及當地不動產發展趨勢 進行整體性研究，並配合專業顧問進行招商工作，以確保捷運場站商用不 動產之開發效益(張志明，2007)。
二、 捷運場站商用不動產一般開發模式
以不動產開發角度觀之，不動產的開發方式可有購地自建、利用經營 專業知識合作興建、土地作價與出資者合建、土地作價與出資者合作經營 等方式進行開發，以場站系統節點之功能觀之，若週邊發展以商業不動產 為主，則場站之開發量體配置亦應以商用為主，若週邊不動產之開發以住 宅為主，則其開發方式亦應以居住之住宅為主(張志明，2007)。
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目前臺北都會區捷運場站之開發方式主要依據「大眾捷運系統土地開 發辦法」及台北市政府捷運工程局所研擬之聯合開發計畫或土地開發內容 與管制規定及相關土地、投資契約書為主，而在土地開發辦法中主要內容 係關於聯合開發之範圍及參與聯合開發土地之獎勵及相關優惠措施等。對 於參與聯合開發相關對象之權利與義務、場站聯合開發程序、審核組織、
投資人選定、權益分配方式及相關契約擬定方式等，則於臺北市政府甄選 臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資人須知及投資契約書等規範。
目前場站聯合開發之實際執行案例以臺北都會區為主，就目前現況觀 之，捷運場站之開發進度大都於捷運場站完成後方進行地上建物之開發，
其中協商時間係主要影響關鍵因素，而協商時間之長短常受適當權益分配 及價值轉換計算方式之影響，唯有在參與者之各方形成權益平衡，方有機 會加速聯合開發之作業。以目前捷運聯合開發的相關辦法及臺北市政府捷 運工程局所擬之契約規範來看，其權益分配精神對於投資者與地主之分配 計算方式係以合建分配的模式，即以成本比例法的模式來協商分配雙方開 發後的權益。
然商用不動產開發模式不在於所謂合建或 B.O.T.之架構，而在於開發效 益共享之精神，本文認為商用不動產開發模式須先就開發之不動產類型進 行研究，就其開發方式、營運效益及獲利水準進行分析，確認獲利取得方 式後方決定投入開發或對開發商提出開發邀請，在此一核心思考架構基礎 下，本文認為商用不動產開發應建立一套分析模式，以利開發工作進行。
唯分析項目如基礎分析、市場研究、需求分析等相當繁多，由於商用 不動產之經營風險相對住宅商品較高，故除考量現況發展情形外，對於未 來發展之變化更應隨時調整，並反應在開發過程中，使開發效益得以完整 顯現，主要評估項目摘要如下:
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步驟一：基礎分析
此一階段工作項目包括：
●檢視聯合開發站區範圍的用地特徵。
●場站開發區範圍之立地條件分析。
●場站開發區之交通條件分析。
●場站開發區週邊區域發展及空間互動模式。
●提供場站開發區範圍的總體規劃/藍圖。
●潛在的發展限制條件/法令面及市場面。
此外，為了使場站開發區之發展主題得以完整呈現，依潛在開發項目 之影響範圍就全國或區域性的甚或更大區域的經濟和未來人文情況進行分 析預測工作。這些方面將包括主要經濟指標、居民收入情況、人口變化以 及其他可以影響本計畫長期發展的因素。
步驟二：市場研究
針對潛在適合開發項目進行基本資料之研究，該等項目包括出租性住 宅、零售商業空間、辦公大樓、旅館及其他產業市場現有及將來的發展，
該等研究工作應包括分析市場總體概況、分佈及發展性、規模、等級、產 品主要特徵以及分析供需情況。
透過此等研究工作之進行，除建立基本分析資料外，對於目前競爭者 之未來計畫亦可清楚掌握，同時根據其競爭分析結果，最終目標期望根據 這些市場分析，預測未來市場發展趨勢，同時分析不同市場構面，以掌握 未來供給及需求情況。
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步驟三：需求分析/發展潛在機會
沿續上述商用不動產市場之研究，配合站體開發區之特性，進一步篩 選或配置可能包括的潛在不動產發展進行需求分析，以確定本計畫發展內 容及初步最理想的發展配置方案。於研擬該等配置計畫或潛在發展方案同 時，對於下列工作項目亦應進行初步分析，該等工作項目包括:
●發展規模
●市場定位
●目標市場
●市場接受性分析
●租金/售價分析
●附屬設施之可行性
●使用情況
●優劣勢分析
除此之外，招商的前置作業-市場分析工作亦相當重要，由於商業空間 為商業不動產開發之核心主軸，未來招商前置工作之進行應以確定站體開 發區內合適的零售設施的規模及主題為工作範疇。工作項目內容如界定核 心商圈及次級地區/交易範圍，並配合零售設施及分析核心地區/交易範圍的 特徵，包括潛在消費者的收入水準、消費模式等。
由於商業不動產之效益主要在於進駐業種的經營獲利能力，該等業種 決定進駐與否與周邊消費能力、型態有高度關連。因此，商用不動產之開 發不僅著重在空間之供給與潛在競爭者之關係，對於需求面之分析工作亦 應進行，該需求面分析將著重在消費市場的工作。
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步驟四：確定合適發展方案/定位
根據前述市場研究、供需空間及業種特性之競爭分析和需求研究的彙 整結果，針對前述初步商業空間配置在確定本計畫案商業空間之市場定位 後，可進行詳細的空間調整工作，當確認商業空間配置計畫後，應進行該 專案計畫之財務分析工作，以明瞭獲利效益。
財務分析工作中，除進行基本的場站開發區之發展概念及財務可行性 分析，現金流量的分析亦包括在內，對於投入財務分析之相關參數亦應在 各專業團隊之意見提供後進行分析，以清楚確認各投入開發者之相對貢獻 程度，這些項目開發方案選擇將進行投資報酬率的比較分析。這些比較將 包括淨現值分析、內生報酬率分析以及成本報酬率分析。
根據前述市場研究結果，各站區不動產市場的需求分析以及開發專案 項目財務分析的結論，為使前述預期效益得以付諸實現，後續更應制定執 行策略。
步驟五：執行策略
經過市場調查、競爭分析及財務分析之過程，配合對於整體市場發展 趨勢之研究後，應對於開發項目進一步提出站體開發區發展之適當時間和 分期或分區開發建議。
步驟六：準備設計要點
由於不同等級的商業空間所配賦之商業空閒細部要求不盡相同，在整 合不同業種所需之空間需求上必須進行業種的設計、空間要點特徵分析工 作，最終目標為希望確保空間規劃設計可以符合市場情況、客戶需求，並 與客戶的發展目標相統一。
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本案採用內部報酬率法(Equity IRR)、回收年限法(Payback Period)及獲 利比率分析等(Jonathan & Peter,2007)作為判斷財務效益之指標，各項說明分 述如下：
(一)權益內部報酬率法(Equity IRR)
內部報酬率
(二)回收年限法(Payback Period)
本項指標係用以衡量本案投資成本回收期間之長短，以評估資金之