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第二節 營運模式比較與分析 營運模式比較與分析 營運模式比較與分析 營運模式比較與分析
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第二節 第二節
第二節 第二節 營運模式比較與分析 營運模式比較與分析 營運模式比較與分析 營運模式比較與分析
由於商用不動產具長期收益之特性，加上不動產收益之好壞直接影響未 來開發完成後之不動產價值，因此建築物之經營管理特別重要，良好之經營 模式方能吸引承租戶進駐，維持一定水準之進駐率及穩定之現金流量，以下 就各種經營管理模式分析說明。
一、影響經營管理模式選擇之因素
（一）投資人企圖心
投資人是否具備長期經營不動產之企圖心，及未來是否有參與其 他開發案之機會，為影響經營模式之最重要因素。企業之經營是否跨 入商用不動產領域，長期設立專責部門培養人才，發展相關業務，使 公司朝多角化經營，或專注於本業發展，而將資產交由專門管理公司 責責，節省人事成本，將為影響經營管理模式重要因素。
（二）企業資源
企業是否具備經營管理商用不動產之經驗，是影響經營模式決定 之另一項重要因素。以商場經營為例，由於牽涉到初期招商業務、承 租廠商之管理、整體商場之廣宣、活動之舉辦、承租戶組合之調整等 不同事務，專業需求度高，且須培養與零售廠商良好之互動關係，企 業本身若已有熟悉經營商場 Know-how 之人才及技術，並與零售廠商有 良好之關係，跨入商用不動產經營之投入之成本相對較低。
（三）產品經營之專業需求
除企業本身之經營企圖及能力外，部份不動產產品對於專業需求 不高，則可考慮將此部自行經營，對於各項不動產產品專業經營需求，
將於後續進行分析。
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（四）產業經營型態
不同產業因為投資所需資金及經營技術不同，亦會影響其經營模 式，例如國際觀光旅館由於投資金額龐大，往往非一般旅館經業者所 能負擔，因此多由開發商投資興建後，委託國際觀光旅館業者經營；
至於經營規模較小的商務旅館，則因規模較小，較有機會由旅館業者 以包租方式經營。
（五）產業環境
相關產業景氣狀況，亦是決定經營模式之另一項因素，例如於景 氣不佳，民間消費減少之情況下，對於零售店面之承租需求將下降，
此時若將商場之經營權統一出租，可相對減少經營之風險。
二、不動產產品經營管理專業需求評估
零售商場及商務旅館之經營管理牽涉到招商、促銷宣傳、商場及商務旅 館管理、公共安全等，管理單位須經常性面臨承租戶撤櫃或續約等問題，其 牽涉到與承租戶之管理及協商及了解廠商設櫃之需求；而於商務旅館部份亦 涉及市場行銷、訂房系統與通路整合等，經營管理之專業需求度高。茲就台 灣地區零售商場及商務旅館之可能經營管理模式如下分析：
（一）自行經營
於此模式下，由興建開發者之專責部門經營管理，其優點在於完 全主導資產之營運及利潤、風險最大化。但必須同時投入人事行政費 用、招商廣宣費用等營運資金。此經營模式之零售商場業者如遠東百 貨、衣蝶百貨等，於商務旅館則如福華飯店及國賓飯店等。
此對於跨入零售商場及商務旅館經營之投資人，營運初期亦可尋 求經營管理顧問之協助，運用專業顧問與零售商之良好關係，進行招 商事宜，商場管理及經營技術，再逐步培養人才自行經營。
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（二）合作經營
由與具備經營專業技術及經營之業者，合組新公司，由新公司負 責經營管理，開發商以公司股東之身份，分享經營獲利或建物出租與 新公司之租金。其優點為引入經營技術及資金，分攤經營風險。其限 制在於開發案須能吸引合作廠商及須要相同之經營理念。其具體之案 例為太平洋 SOGO 由太平洋集團與日本 SOGO 合作、新光三越由新光 與日本三越合作。
（三）委託經營
委託專業經營業者營運管理，投資 者不涉入實際經營層，但仍承受經營利
潤及風險。受託之顧問業者通商從營業獲利中收取約營運淨收之 4~6%
為顧問費用，並且在營運績效良好的情形下，分享績效獎金。於零售 商場及商務旅館經營中，由於專業經營業者通常具備良好之行銷通路 資源，了解市場需求，減少不動產長期閒置之機會，能提昇不動產之 營運績效。其具體之案例為國內主要國際觀光旅館如遠企飯店委託香 格里拉飯店管理、君悅飯店由開發商豐隆集團委託 Hyatt 集團經營及南 山人壽中和威力廣場委託仲量聯行經營管理等。
（四）建物包租
將不動產經營權出租，收取長期穩定之 租金甚至為營業抽成，開發商不涉及實際經 營層面，其優點為開發商無須承擔經營管理 風險。其營運案例如新竹新光三越百公承租
國賓飯店之賣場、寒舍餐旅管理顧問公司承租台北喜來登飯店及台北 車站交九開發案，由君品(Hyatt)飯店承租。
整體而言，經營模式之選擇，應考慮開發案本身之產品組及對於專業管理 之需求性，並考慮開發商本身經營商用不動產之企圖心，以及是否具備經營能 力、人才及技術條件等，以使其投資達效益最大化。