仲介人對買賣雙方所負之說明、調查義務

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針對內政部所訂定不動產說明書應記載事項及不得記載事項，而是就系爭個案中 之不動產說明書中未記載之事項，認為仲介人不負調查義務及報告義務，系爭判 決法院可能是為避免仲介人之調查義務及報告義務無邊無際負擔過重，而以此方 式限制仲介人所負擔義務範圍，惟個案中不動產說明書所列事項是否合理尚有待 商榷，判決單以特定事項非不動產說明書應記載事項而認定仲介人就此事項並無 調查義務及報告義務，過於減輕仲介人本應負擔之義務，亦非良策。

貳、 我國常見調查說明事項之類型

仲介人所負擔說明、調查義務之事項中，仲介人就部分事項不論對於出賣人 或買受人皆負有調查、告知義務，而部分事項則是買受人始有知悉之需求，如與 不動產之權利、瑕疵等相關事項，將影響買受人購買之意願，且出售不動產之出 賣人就不動產之狀況甚至可能較仲介人更為清楚，不須依靠仲介人之調查與說明，

故仲介人就不動產權利、瑕疵此類事項調查與說明，對買受人而言始具實益，而 我國之不動產說明書亦是由仲介人向出賣人為調查後出具與買受人。故以下介紹 將區分為對於雙方可能皆須負擔之說明、調查義務以及對於買受人所負之說明、

調查義務二種類型，而對於買受人所負之說明、調查義務底下，將再以該事項是 否已記載於我國規定之不動產說明書中為區分。

一、 仲介人對買賣雙方所負之說明、調查義務

（一） 仲介人與相對人有一定關係

民法第 567 條規定仲介人之調查義務包含訂約事項、當事人之履行能力或訂 立該約之能力，除此之外，我國實務另認為仲介人如與買賣契約其中之一方關係 密切，則此亦為重要資訊，仲介人負有據實報告之義務，臺灣高等法院 98 年度 上字第 849 號判決理由中即說明：｢再者，A 公司董事甲為上訴人（即仲介人）

前妻、同居人，此為兩造所不爭，並有公司基本資料查詢表可考，甲並於原審

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98 年 3 月 27 日言詞辯論時證稱：與上訴人離婚後，85 年間與上訴人生育次子並 同住迄今，A 公司營運都是透過上訴人得知等語，是上訴人與 A 公司及其董事關 係密切，然其隱瞞此一重要資訊，顯違據實報告義務，依前開說明，上訴人自不 得請求報酬。」本文以為，仲介人與相對人有一定關係，仲介人卻未告知委託人，

仲介人之行為係屬據實說明義務之違反，且此違反應是故意為之，故判決以此為 理由認為有民法第 571 條規定之適用，應屬適當。

（二） 奢侈稅

民國 100 年 6 月 1 日，政府為抑制房價而推出奢侈稅，針對短期買賣、且非 供自住之不動產，如非自用住宅、工廠、商辦或店面等，所有權人於持有期間 2 年內出售，即以銷售價格為基準課徵出賣之人極高之稅率，持有期間在 1 年以 內出售者，課徵銷售價格之 15%之奢侈稅，持有期間超過 1 年至 2 年以內出售 者，則課徵銷售價格 10%之奢侈稅。由於奢侈稅為近來新增之稅捐，且對於賣方 之獲利影響重大，故我國法院認為，對於奢侈稅之課徵，仲介人亦負有調查說明 義務。如臺灣高等法院 103 年度重上字第 547 號判決中即提到：｢A 房屋公司是 否有告知奢侈稅之義務？按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給 付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或 保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括 協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。查 A 房屋公司因系爭銷售契約所 負之給付義務，雖不包含奢侈稅完稅義務，惟 A 房屋公司既為上訴人居間仲介出 售系爭不動產，並收取居間報酬，自應為上訴人謀求得因售出系爭不動產而獲利，

不動產經紀業者相較於一般民眾，對於奢侈稅等，應更具專業智識與能力，況 A 房屋公司亦稱其已將特種貨物及勞務稅條例部分條文與說明記載於系爭買賣契 約書及不動產說明書，由上訴人代理人甲簽名確認，且備妥特種貨物及勞務稅條 件確認表由甲逐項確認，若 A 房屋公司認奢侈稅課徵與否，與賣方出售不動產無 關，其無說明義務，又何需為上開確認行為？可徵 A 房屋公司亦認奢侈稅之課徵

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攸關賣方獲利。從而上訴人主張 A 房屋公司應就其所知，向上訴人說明奢侈稅之 課徵，為 A 房屋公司應履行之契約附隨義務，為有理由。」本件判決首先以附隨 義務為基礎建立仲介人所負之協力及告知義務，其次認定仲介人較一般民眾更有 能力處理奢侈稅相關問題，並且說明仲介人主觀上亦認奢侈稅攸關賣方利益，故 仲介人就奢侈稅部分負有告知義務。

本文以為系爭判決透過附隨義務的概念，建立仲介人所負協力及告知義務之 基礎，應值贊同。惟仲介人就特定事項是否負有告知義務，應係以客觀上該事項 影響交易雙方締結契約意願之程度以及仲介人取得該項資訊所耗費之成本而定。

仲介人主觀上是否認定該特定事項為重要事項，並不影響仲介人就特定事項是否 負有告知義務。本件判決中將仲介人主觀想法作為仲介人負有說明義務之理由之 一，尚非妥適。

（三） 較高之出價者

仲介人受委託人之委託，自應為委託人之利益而行動，以賣方之角度而言，

自然希望出價越高越好，且如有意願購買之人有二人以上，仲介人自應將各有意 購買者之條件告知委託人，由委託人依其意願選擇訂定買賣契約之對象，仲介人 如為求自己利益隱瞞對於委託人較有利之相對人，屬違反其對委託人應負之忠實 義務，依照民法第 571 條規定，仲介人不得向委託人請求報酬，除此之外，故意 隱瞞提供較佳條件之相對人，係屬故意違反告知義務而為之背信行為，亦須負擔 侵權行為之損害賠償責任。以臺灣高等法院 100 年度上字第 1284 號判決為例，

該件案件中，仲介公司所雇用之經紀人及經紀營業人認為出於投資理財目的而購 買系爭房地之甲買家，較購買系爭房地是為自住之乙買家，顯然短期內再銷售而 得再次仲介得利之機會較高，故刻意隱瞞委託人有較高出價之乙買家。此等行為 經法院認定係屬違反據實報告義務所為背信之侵權行為，判決理由中說明：｢上 訴人 A、B（即仲介公司之經紀人及經紀營業人）明知渠等分別受被上訴人（即 賣方）及乙(即買方)之委託，依系爭委託銷售契約書、買賣議價委託書之約定及

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民法委任、居間之相關規定，上訴人 A、B 應依被上訴人之指示，以善良管理人 之注意為之；並將委任事務進行之狀況報告被上訴人，委任關係終止時，明確報 告其顛末，復隨時依被上訴人之查詢，向被上訴人報告銷售狀況；關於訂約事項，

亦應就其所知，據實報告於被上訴人；上訴人 A 則應將訴外人乙議價之主要內容，

據實轉達予被上訴人，並就其所知據實報告於訴外人乙，均屬為他人處理事務之 人……上訴人 A、B 因知悉訴外人甲係出於投資理財目的而欲購買系爭房地，較 乙之長期自住用途，顯有短期出售而得再次居間仲介獲利之可能性，竟共同意圖 為自己之利益及損害被上訴人及訴外人乙之利益，且基於背信之犯意聯絡，先由 上訴人 B 於 99 年 1 月 4 日下午 2 時許，向被上訴人佯稱訴外人甲提出之 2,260 萬元為最高價格，而隱瞞訴外人乙預定於當日晚間前往被上訴人丁公司委託居間 仲介之情事……上訴人 A 係上訴人 C 公司之董事，且領有臺北巿政府地政處核發 之不動產經紀人證書，上訴人 B 係經紀營業員，無論係與被上訴人等簽署系爭委 託銷售契約或與訴外人甲簽立買賣議價委託書時，均係居於代理上訴人 C 公司，

足見其為 C 公司執行其經紀營業員之職務，故為該公司之受僱人。渠等 2 人分別 為被上訴人委託銷售系爭房地之經紀人及經紀營業員，竟共同故意違反據實報告 義務而為背信之侵權行為，致被上訴人受有損害，依上開規定，上訴人 C 公司應 與上訴人 A、B 對於被上訴人所受有損害負連帶損害賠償責任。被上訴人依侵權 行為請求既有理由，則契約責任無庸再予審究。」

須注意的是，由於本件委託人（即被上訴人）以選擇之訴之方式，起訴請求 法院依房地委託銷售契約、債務不履行及侵權行為法律關係三者擇一判決，本件 判決法院最後依照侵權行為法律關係認定委託人之請求為有理由，惟亦有法院判 決認為債務不履行應優先於侵權行為之規定而為適用，如臺灣高等法院 99 年度 上易字第 1250 號判決中即指出：｢又『按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，

屬於所謂違法行為之一種。債務不履行為債務人損害債權之行為，性質上雖亦屬 侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務

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不履行不適用之，業經本院著有四十三年台上字第七五二號判例。』(最高法院 70 年度台上字第 3953 號判決要旨可參)。準此以據，甲公司等人應負前揭債務 不履行責任，甲另依民法第 184 條、第 185 條請求連帶賠償，亦非允當，自非可 採。」由此可知，關於債務不履行損害賠償請求權與侵權行為損害賠償請求權二 者間之適用關係，實務上目前亦有不同看法可資參考。

不履行不適用之，業經本院著有四十三年台上字第七五二號判例。』(最高法院 70 年度台上字第 3953 號判決要旨可參)。準此以據，甲公司等人應負前揭債務 不履行責任，甲另依民法第 184 條、第 185 條請求連帶賠償，亦非允當，自非可 採。」由此可知，關於債務不履行損害賠償請求權與侵權行為損害賠償請求權二 者間之適用關係，實務上目前亦有不同看法可資參考。