違建加蓋

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致未經許可即興建、增建或改建之違章建築日益增加，除影響市容景觀外，亦成 為公共安全之不定時炸彈，但因違建之件數龐大，基於行政管理之效率與資源利 用，無法在短時間內拆除，以臺北市為例，以民國 84 年 1 月 1 日為分界線，民 國 84 年 1 月 1 日以前已存在之違建列為既存違建，以後新建之違建則列為新違 建，即報即拆，而既存違建除大型違建、列入市政府專案處理或有危害公共安全、

山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，由都 發局訂定計畫優先執行查報拆除外，其餘既存違建則拍照列管，分期處理¹³⁸。而 在買賣不動產之交易中，不動產上如有違建，雖能增加房屋所有人之使用面積，

惟對於公共安全亦造成危害，此二因素皆會影響不動產之交易價值，仲介人對於 不動產之買賣契約相關事項，系爭不動產之必要資訊、瑕疵等狀況有調查義務，

並對買受人有誠實告知之義務，故就不動產上之建築是否為違建，該違建是否將 遭拆除等問題，應皆屬訂約事項之內容，仲介人基於其專業知識，就違建之存在 及違建之處理應有更好之認知而負有調查義務及報告義務。實務即認為縱使買方 已知系爭不動產有違建部分，出賣人對於違建狀況仍有查明並據實告知之義務，

且如出賣人未向仲介人告知，仲介人亦應主動向出賣人詢問並查詢，不能僅以違 建查報明細表上所載內容為說明。例如臺灣高等法院 102 年度消上易字第 3 號判 決中，仲介人雖已告知買方即委託人系爭不動產上有違建，惟仲介人曾保證系爭 違建為既存違建，既存違建不會拆除，而在交易協商過程中，賣方即不動產之所 有人已收到拆除通知卻未向買方說明，而仲介人亦疏於查證違建處理進度，嗣待 交屋後，買方即收到限期自行拆除否則強制拆除之通知，仲介人為過失未盡其調 查、報告之義務，致買方誤信而與賣方完成交屋手續，依照民法第 571 條規定，

仲介人不得請求報酬。上開判決理由中並指出：｢甲公司及其受雇人乙對於系爭 房地之買賣契約相關事項，系爭房地之必要資訊、瑕疵等狀況有調查之義務，並 對買受人即被上訴人有誠實告知之義務……而丙當時為系爭房屋含系爭頂樓加

138 參閱臺北市違章建築處理規則第 4 條、第 5 條、第 25 條。

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蓋建物之所有權人，就此違建查報案件明細表上所載臺北市建管處於 98 年 11 月 26 日之處理情形，應有向臺北市建管處詢問查明並據實告知乙及被上訴人之 義務，縱丙未向乙告知上開情況，乙於交屋前於臺北市建管處之網站上查詢到上 開資訊，亦應主動向丙詢問……乙、丙顯然未盡查詢系爭房地目前現況等必要資 訊之義務，亦未將真實資訊告知被上訴人，僅依上網查詢之違建查報案件明細表 上所載之情形粗略告知被上訴人系爭房地等情，顯有過失……又上訴人、視同上 訴人屢辯稱乙於 98 年 12 月 17 日交屋時已提供系爭房地之違建查報案件明細表 予被上訴人簽名確認，被上訴人既已知悉系爭頂樓增建物為既存違建，自應承擔 系爭頂樓增建物有被拆除之風險云云。惟仲介業者之業務，涉及買賣房地之專業 知識，對於取得房地之資訊相較於一般消費者，自處於優勢之地位，又消費者將 買賣房地之相關事項委託於仲介業者，並給付相當之報酬或服務費，自然對於仲 介業者所提供之資訊有相當之信賴，仲介業者應負善良管理人故為保障房地之交 易，便於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定明定仲介業者應盡之義務，是 仲介業者自應就其所仲介之房地買賣負調查之義務，對於房地之必要資訊及瑕疵，

即有據實告知消費者之義務。從而，上訴人僅於交屋時以違建查報案件明細表向 被上訴人說明系爭房地之現況，並未調查「由區隊列管，依序處理」之相關進度，

亦未探究於 98 年 11 月 26 日所為、98 年 12 月 4 日送達之處分，內容究竟為何、

是否影響被上訴人之權利，或被上訴人是否仍有購買系爭房地之意願，顯係未盡 善良管理人之義務，且上訴人所給予被上訴人有關系爭房地之資訊，並未提及系 爭樓頂增建物依法應予拆除等情，自難期待被上訴人得以知悉系爭樓頂增建物將 遭拆除及日後有不能為使用收益之情形。故上訴人等辯稱被上訴人應知悉系爭頂 樓增建物有遭拆除之可能，伊無須連帶負損害賠償責任云云，洵屬無據，自不可 採……」

反之，如仲介人已告知不動產上有違建之存在，且未保證違建不會遭到拆除，

則我國法院多認為仲介人已盡其告知、報告之義務，如臺灣高等法院 103 年度上

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易字第 929 號判決，其理由中說明：｢系爭大同街建物有無違建、系爭違建在交 屋前有無遭舉報拆除，日後有無遭拆除之虞，固將影響上訴人（買方）議定買賣 價金、是否締結系爭買賣契約之重要事項……被上訴人（仲介人）於簽訂系爭大 同街房地買賣契約前，已將系爭大同街建物有系爭違建存在之情形告知予上訴人，

且將系爭違建有遭拆除之虞及於點交前後發生通知拆除時買賣雙方之權利義務 規範於不動產買賣契約書第 2 條約款，且由證人吳麗珠於買賣雙方簽名成立買賣 契約前向上訴人加以說明……準此，系爭大同街建物存在系爭違建、系爭違建是 否曾經拆除或接獲拆除通知、有無公告拆除等情既已規範於買賣契約書約款內，

被上訴人已盡說明（告知）義務，不致影響上訴人之締約意願。」