第三章 仲介人之權利義務
第二節 仲介人之調查與據實說明義務
二、 調查義務、說明義務之性質
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產說明書中所載之內容，但有判決將仲介人調查事項之範圍限制在不動產說明書 上所列之項目中，但是否真如上開臺灣高等法院判決認為僅以不動產說明書中所 載之內容項目作為仲介人負調查、說明義務之界線，則有疑義。
本文以為，不動產說明書之內容是一般民眾在為不動產買賣交易時，普遍會 認識到影響其交易意願之事項，仲介業者作為以仲介為業之人，且較一般人具有 不動產買賣專業知識，並受領報酬，就此類普遍已知可能影響買賣雙方意願之事 項，自然為仲介業者應調查之事項。又我國不動產說明書之項目相較於外國法之 規定相對簡陋，故如有其他雖非不動產說明書上所載之事項，但仲介人可認知此 事項可能影響買賣雙方之意願時，自有調查並為報告之義務，而仲介人是否因此 負擔過重之調查責任，涉及仲介人應就其負有調查義務之事項調查至何種程度，
詳如後述。上開臺灣高等法院 103 年度上易字第 329 號判決中，將訂約事項限於 不動產說明書上所載之項目，雖可能是為因應個案而定，但以此方式論述仲介人 之調查義務，忽略我國不動產說明書項目上有不足之處，過度限縮仲介人之調查 義務，有所不足。
二、 調查義務、說明義務之性質
（一） 法律依據
居間人是否同時負有調查義務及報告義務，或僅負有報告義務，視居間人之 性質而定。依民法第 567 條規定，不論是否以居間為營業之居間人，皆負有據實 報告之義務，惟僅以居間為營業之居間人，始有調查之義務。如非以居間為營業 之居間人，僅就其所知悉之訂約事項負有報告義務，而就其未知之事項，縱使未 為報告，不論其有無過失，均不違反其報告義務，而居間人對於相對人是否有履 約能力之報告義務亦是如此160。本文以不動產仲介為營業之仲介人為討論之對象，
160 參閱劉春堂，同前揭註4，頁 257-258。
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故以下論述皆以仲介人負有據實報告及調查之義務為前提，合先敘明。
仲介人所負向委託人告知與不動產買賣契約締結有關事項之義務，有稱其為
｢報告義務」，亦有稱之為｢告知義務」161，民法第 567 條是以｢據實報告」之用 語說明居間人應就其所知之訂約事項告知主契約之當事人，而觀察不動產經紀業 管理條例，卻未有如同民法居間契約條文所稱｢報告」之用語，該條例就仲介人 應負之說明義務，主要是針對不動產說明書之部分，依該條例第 22 條規定：｢
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件 應由經紀業指派經紀人簽章：……五、不動產說明書……」同條例第 23 條規定：
｢經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」另同條例第 24 條之 2 規定中提 及：｢經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之 委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、
公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不 動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕 疵……」其中提及仲介人對於委託之雙方有公平提供類似不動產交易價格之義務、
對於契約內容有說明之義務，並應提供關於不動產必要之資訊、告知買受人依仲 介專業應查知之不動產瑕疵，由此內容可知，該條例於此處已明文規範仲介人之 說明及調查義務。又本條內容雖是規範雙方委託時仲介人之義務，惟在仲介人僅 受一方委託時，仲介人對於與其訂立仲介契約之委託人所負之義務，應不低於雙 方委託時仲介人所負之義務，縱使條文未規定於一方委託之情形，仲介人依其善 良管理人之注意義務，仍應負擔提供類似不動產之交易價格、說明契約內容、提 供不動產必要資訊及告知依其仲介專業應查知之瑕疵等義務。
由仲介人所負報告及調查義務之目的來看，此二種義務皆是為提供欲訂立買
161 參閱向明恩，不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務/台北地院 99 訴 2744，台灣法學雜誌，
第 191 期，頁 178，2012 年 1 月。
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主契約，且依民法第 570 條之規定，居間人之報酬原則上是由雙方平均負擔，故 不論媒介居間人是受一方委託，抑或是受雙方委託，其對委託人及主契約之相對 人皆負有報告義務164。多數學者亦認於媒介居間的情形中，居間人縱使僅與委託 人有契約關係，其對委託人與媒介之相對人均負有據實告知之義務165。不動產經 紀業管理條例第 23 條第 1 項亦規定：｢經紀人員在執行業務過程中，應以不動產 說明書向與委託人交易之相對人解說。」該條明文指出在不動產買賣契約中，仲 介人有向相對人解說不動產說明書內容之義務，由於該條文中並未區分該相對人 是否有委託仲介人，由此亦可看出仲介人所負之報告義務是對不動產買賣契約雙 方，而非僅對與其有契約關係之委託人。
考量在報告居間之類型中，仲介人僅係報告締約機會，仲介人並未參與雙方 之活動，與他方並無關聯，亦不會有所進一步之接觸，故本文認為在報告居間下，
仲介人僅對締結居間契約之一方負有報告義務，應為合理。而在媒介居間之情形 下，仲介人有為締結契約之雙方媒介之行為，本文認為仲介人除與委託人間有仲 介契約存在外，與買賣契約之他方縱然未明示訂立居間契約，但二者間仍有信賴 關係存在，故仲介人對於買賣契約之他方仍負有一定之忠實義務，而對於買賣契 約之他方負有報告及調查義務。
此外，就仲介人對委託人所負之調查報告義務，本文係以居間契約之條文解 釋作為基礎，惟縱認仲介契約具有委任契約性質之見解，亦認為仲介契約既然具 有準委任之性質，且因仲介業者簽訂仲介契約提供服務並收取報酬，為有償契約，
故其所負之善良管理人注意義務，須以專業者之立場而負高度之業務上注意義務，
使委託人充分了解交易不動產之重要資訊，且委託人係因對於仲介業者之信賴而
164 參閱史尚寬，同前揭註5，頁 443；劉春堂，同前揭註 4，頁 257。邱聰智，同前揭註 56，頁 326；黃立等，同前揭註 88，頁 154。
165 邱聰智，同前揭註 56，頁 326；劉春堂，同前揭註4，頁 257。另有見解係認為，媒介居間中，
仲介人與買賣雙方間皆具有契約關係，故自亦對買賣雙方皆負有報告義務，參閱林誠二，同前揭 註 49，頁 300。
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為委託，則基於信賴關係之法理，仲介人應本其專業負有指導、建議，為委託人 確實追求利益之忠實義務166。由此可知，不論認定仲介契約之性質為居間契約或 委任契約，抑或是二者之混合契約，皆可確定仲介人負有調查說明義務，且調查 說明義務是基於忠實義務所衍生而出。
（二） 調查義務之界線
調查義務之內容，依照民法第 567 條、不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 之規定，包含訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力、不動產必要資訊 及告知依其仲介專業應查知之瑕疵等，已如前述。但仲介人對於上開事項有調查 之義務，並不表示其對上開事項負有無邊無際之調查義務，反而應設定一定之界 限，否則將使仲介人負擔過重之義務，妨害正常交易進行。
仲介人所負調查義務之界限，回歸仲介人與買賣契約當事人間之信賴關係。
由於仲介人調查與締結買賣契約有關之事項係為向買賣雙方說明，以促成買賣契 約之締結，學者有彙整德國實務與學界對於說明義務之論述，可供認定仲介人所 負調查義務界限之參考。在德國實務上，認定仲介人須負｢斟酌交易習慣與考量 維護雙方當事人利益，而得期待之誠實說明」之責任，且對於契約締結有重大意 義之事項、可能危害契約目的之事項亦負有說明義務；德國學說上，則另外從契 約上之利益結構出發，以契約利益對契約當事人之性質屬於｢利益相對性之契約」，
或是｢利益維護性之契約」，區分為兩種類型。利益相對性之契約中，雙方當事 人處於相互競爭與利益對立之情形，契約當事人因存有利益衝突，故說明義務之 界限應予以限縮。而利益維護性之契約則係指當事人之一方負有使他方取得利益 之義務，由於並不存在利益衝突的問題，說明義務之界限應予放寬。此外，德國 學說亦有提出｢活動性體系」之概念，以｢資訊需求性」、｢資訊可能性」及｢職務 範圍」作為決定說明義務之因素。｢資訊需求性」係指該資訊是否具有重要性，
166 陳立夫，從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題─以不動產仲介業務為中心，台 灣法學雜誌，第 87 期，頁 8，2006 年 10 月。
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如為肯定，則具有說明或提供之必要性，反之則無。｢資訊可能性」則係指事實 上認識資訊與現實轉達資訊之可能性，如負擔說明義務之人並未掌握該與契約有 關之資訊，而須另行調查或檢查，則其提供資訊可能性較弱，但如具有掌握該資 訊之能力與知識，則需考量相對人是否亦有類似之能力，如該資訊僅得由負有說 明義務人控制之領域方能取得，特別是其具有壟斷資訊之地位時，則其對相對人
如為肯定，則具有說明或提供之必要性，反之則無。｢資訊可能性」則係指事實 上認識資訊與現實轉達資訊之可能性，如負擔說明義務之人並未掌握該與契約有 關之資訊，而須另行調查或檢查，則其提供資訊可能性較弱，但如具有掌握該資 訊之能力與知識，則需考量相對人是否亦有類似之能力，如該資訊僅得由負有說 明義務人控制之領域方能取得，特別是其具有壟斷資訊之地位時，則其對相對人