面積短少

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訴人及追加被告無調查之義務，追加被告依甲(即出賣人)所選之現況據實告知上 訴人，並無違反民法第 567 條之規定，且上訴人於簽約前多次前往系爭房屋觀看，

上訴人及其子 A 坦承除主臥室以外之雞爪紋於簽約前已知悉，上訴人既已知悉，

並與甲簽訂系爭買賣契約，足見其亦認雞爪紋為非屬重要云云。然查，本件上訴 人所爭執者除主臥室以外之雞爪紋外，並包含主臥室牆壁之龜裂，而主臥室牆壁 之龜裂，係於簽約後始發現，業經證人即上訴人之子 A 於原審證述在卷，並為被 上訴人及追加被告所不爭執，又主臥室牆壁龜裂之程度，並非混凝土表面之雞爪 紋，業如前述，另按諸前開 1.之說明，被上訴人及追加被告就系爭房屋之訂約 事項，有調查之義務，該調查義務非僅止詢問出賣人甲而已，尚應末諸善良管理 人之注意義務，予以調查，諸如目視檢查屋況等，其僅依甲所填寫之系爭房屋現 況告知上訴人，自難謂已盡居間之調查義務，被上訴人及追加被告上開所辯，顯 屬避重就輕之詞，並不足採。」

本件判決法院認為房屋牆壁有無龜裂及其龜裂之程度，足以影響購買者意願，

應屬買賣契約購買者考量之重要事項，仲介人既然以不動產經紀為營業，則其受 僱人自應就其所經紀媒介之不動產有無龜裂等情形，盡善良管理人之調查義務。

由上開判決亦可看出，仲介人就其應負調查義務之部分，非僅止於詢問出賣人或 單純出賣人所提供之不動產說明書，其尚需為一定之調查行為，如以目視檢查屋 況等。由此亦可看出我國實務目前對於仲介人調查義務之界線，仍以仲介人是否 可能獲取該項資訊為判斷標準，如本案中系爭不動產之裂痕，判決法院僅要求仲 介人須以目視檢查屋況，蓋僅用目視無須何種專業技能，為仲介人能力所允許之 範圍，仲介人應負有此種調查義務。

7、 面積短少

通常在一般交易實務上，仲介人或買賣交易雙方至少會核對買賣契約上之坪 數與不動產所有權狀上所載坪數，故少有不動產所有權狀上所載之坪數與買賣契

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約上所載坪數不一致之情形出現，之所以會出現面積短少之情形，多係不動產面 積進行重測，而發現不動產實際面積與登記面積有所不符所產生之糾紛。由於實 際面積與登記面積不符時常是因地政機關計算面積錯誤或登記錯誤所致，故常以 國家賠償為案由進入民事法院，臺灣高等法院 98 年度上國易字第 20 號判決即是 此例，該案中買受人購買系爭房屋及房屋座落土地之應有部分後，因整修房屋內 部，發現系爭房屋面積短少，經查係因地政事務所計算面積錯誤導致實際面積較 登記面積為少。系爭判決法院認定仲介契約應適用居間之規定，而依民法第 567 條第 2 項規定，以居間為營業者負有調查義務¹³⁹。此判決認為依照系爭不動產面 積更正前後差距短少之比例甚大，買受人購入房屋後於裝修時即可察覺系爭房屋 之實際面積與建物登記簿之面積不符，可見面積短少之差距並非難以察覺，而仲 介人係以居間房屋買賣為營業之人，對於房屋面積應有基本估計能力，就非難以 察覺之面積短少應能即時察覺，其未能察覺係屬未盡其善良管理人之注意義務，

未盡調查義務，應負不完全給付責任，本件判決理由中即說明：｢經查被上訴人

（即買受人）主張上訴人甲公司（即仲介人）係以居間為營業之人，為上訴人乙

（即出賣人）就系爭房地進行居間仲介買賣，受有上訴人乙及伊給付之報酬等情，

為上訴人甲公司所不爭執，堪信為真實。依前揭說明，上訴人甲公司應依民法第 567 條第 2 項規定，就關於訂約之事項，有調查之義務。而查系爭建物之面積，

經上訴人三重地政事務所更正後，前後相差達 18.92 平方公尺，即系爭建物之實 際總面積（含主建物及陽台）為 67.1 平方公尺，原登記面積較更正後之面積多 出達 28.2％（計算式：18.92÷67.1＝0.282），上開面積短少之比例顯然甚大，

而上訴人甲公司係以居間房屋買賣為營業之人，對於所仲介標的房屋之面積，不 能謂無基本之估計能力，如其盡其善良管理人之注意義務，應非不能即時察覺面

139 臺灣高等法院 98 年度上國易字第 20 號判決理由摘錄：｢按依民法第 565 條規定，稱居間者，

謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。不動產仲 介契約之性質，合於上開規定，應適用居間之規定。又『以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。』民法第 567 條第 2 項定有明文。

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積之差距。況被上訴人於購入系爭房地後，於 98 年 3 月裝修時即能察覺系爭房 屋之實際面積與建物登記簿之面積不符，可知上開面積之差距，並非難以發現，

上訴人甲公司顯然未盡民法第 567 條第 2 項所定之調查義務，則其就營業居間人 之義務，應認有不完全給付之情形。」另可參考臺灣高等法院 96 年度上國字第 16 號判決，該判決背景事實與臺灣高等法院 96 年度上國字第 16 號判決類似，

且判決結論亦認為因更正前後面積差距比例甚大，且買受人於購入系爭房屋後欲 另行出售，而委託他家房屋仲介業者進行居間，而該房屋仲介業者於受託就系爭 房地進行居間仲介時，即能察覺系爭房屋之實際面積與建物登記簿之面積不符，

故可知上開面積之差距，並非難以發現，而仲介人係以居間房屋買賣為營業之人，

對於所仲介標的房屋之面積，應有基本之估計能力，其未能查覺面積短少係屬違 反其善良管理人注意義務及應負之調查義務，有不完全給付規定之適用。惟臺灣 高等法院 96 年度上國字第 16 號判決認為仲介契約非居間契約，而係非典型契約，

但基本型態仍應類推適用居間之規定，而在逾越居間範圍而為不動產買賣契約訂 約事項之處理，則係依混合契約分別類推適用居間與委任之規定，而仲介人依照 民法第 567 條第 2 項，仲介人負有調查義務 ¹⁴⁰。由上述二則判決可知，仲介人有 善良管理人注意義務，對於能即時察覺之面積差距，如未能察覺，則屬未盡調查 義務。

上述法律見解反面推論，亦可知悉如坪數短少非屬明顯，縱使仲介人未能察 覺，尚不能認定違反其注意義務。如臺灣高等法院 98 年度上易字第 77 號判決理 由中即說明：｢按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以

140 臺灣高等法院 96 年度上國字第 16 號判決理由摘錄：｢不動產仲介契約之法律性質，究係民法 上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約，或應視契約性質而定，

學說上固有爭論。惟不動產仲介契約之約定報酬須於媒合成功始能請求，與單純委任契約之情形，

顯有不同，性質上雖屬非典型契約，惟其基本型態仍應類推適用居間之規定，若超越居間範圍而 為仲介不動產訂約事項之處理，則得依混合契約分別類推適用居間與委任契約之規定。且按居間 人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該 約能力之人，不得為其媒介。又以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約 之能力，有調查之義務，民法第 567 條第 2 項定有明文。」

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居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之 義務，民法第 567 條第 1 項前段、第 2 項定有明文。次按經紀業因經紀人員執行 仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負 連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項固有明文。是為本件不動 產買賣仲介之被上訴人甲公司（即仲介人）固有就買賣標的物為調查之義務，惟 系爭土地買賣面積為 80 平方公尺，雖嗣經實際計算結果其面積僅 77.05 平方公 尺，惟系爭土地之登記面積確為 80 平方公尺，有土地登記簿謄本在卷足憑，未 經實際測量計算，並無從發現面積有短少，被上訴人甲公司僅為本件買賣之仲介，

實難課其就買賣土地面積為實際測量之義務，系爭土地登記簿謄本既已載明土地 面積為 80 平方公尺，則被上訴人甲公司仲介上訴人（即買受人）以 80 平方公尺 計算買受系爭土地，難認有過失或未盡調查之義務……」此判決即認為仲介人就 買賣標的物有調查之義務，但登記面積與實際面積有落差，在未經實際測量計算 無從發現短少的情況下，仲介人並無實際測量之義務，本件判決與前開判決不同 之處在於本件系爭土地登記面積與實際面積僅相差 2.95 平方公尺，相差之面積 占整體面積比例並非明顯，故本件判決法院認定仲介人在實際測量前無從發現面 積短少，依土地登記簿上所記載之面積與買賣面積相符，仲介人即無過失。