所有權

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前，已審閱被上訴人易而安公司提供之『內政部版要約書』及『不動產說明書』，

並明瞭其內容，有上訴人在『承購要約書』上簽名確認可憑。被上訴人易而安公 司於本件買賣契約簽訂前之 96 年 11 月 2 日即已調閱系爭建物之測量成果圖，上 訴人委託被上訴人易而安公司居間向被上訴人陳根火傳達購屋要約前，應已審閱 包括上開建物測量成果圖在內之不動產說明書，就系爭建物之樓、電梯間面積是 否計入『層次面積』一節，經比對建物測量成果圖即可知悉，堪認被上訴人易而 安公司就系爭建物將樓、電梯間面積計入『層次面積』一節，已善盡調查、報告 之義務。又查系爭建物為中古屋買賣，已有實體建物存在，上訴人於簽訂買賣契 約前，曾多次經由被上訴人易而安公司之經紀人員陪同至系爭建物查看，已如前 述；且本件買賣契約書最後一頁附有系爭建物之建物測量成果圖，為兩造所不爭 執，以上訴人於簽訂買賣契約前已多次前往查看系爭建物，對於系爭建物之室內 面積、隔局應知之甚詳，其於簽訂本件買賣契約時復已取得系爭建物之測量成果 圖以供比對等情觀之，足認上訴人於簽訂本件買賣契約時，亦當已知悉系爭建物 登記謄本上所載之「層次面積」包括樓、電梯間之面積，上訴人主張被上訴人易 而安公司或經紀人員未盡居間報告、調查義務，應非可採。」

本件判決指出就面積部分，仲介人雖有調查之義務，惟如不動產說明書中已 附上建物測量成果圖供買方比對，則可認仲介人已盡調查、報告義務。

9、 所有權

賣方是否有權出賣作為買賣標的之不動產，在買賣雙方之間係屬權利瑕疵擔 保處理之範圍，而在仲介人與買方之間，則係屬仲介人負調查說明義務之事項，

臺灣高等法院 98 年度重上字第 459 號判決理由中提及：｢按『居間人關於訂約事 項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立 該約能力之人，不得為其媒介。』民法第 567 條第 1 項定有明文。又居間人主要 之義務固係為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，惟就其所報告或媒介之標的

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亦須負一定審查之責，否則上開法條即毋庸規定『對於顯無履行能力之人，或知 其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。』尤以於不動產仲介之情形，居間人須 取得不動產所有權人之授權，居間人藉由取得授權書之過程，就不動產所有權誰 屬，予以查核，否則冒然予以仲介，而無庸負責，尚不足維護交易秩序之安定性，

自非的論……查被上訴人甲、乙（即仲介人）既向上訴人（即買受人）報告系爭 土地之買賣機會，依民法第 567 條規定，自應就其所知事項據實報告，然被上訴 人甲、乙自認不認識地主，而其二人於事前之調查僅止於申請第二類土地登記謄 本而己，顯然對於提供買賣消息來源是否真正，賣方是否有履行能力，是否有訂 約能力均未盡調查之能事，復未就此事實據實向上訴人報告，殊難認其已盡居間 人之善良管理人之注意義務。又縱認被上訴人甲抗辯稱伊曾取得「地主李ＯＯ」

之授權書等情為真，惟伊係舉被上訴人乙於台北市調查處所述為證，而依被上訴 人乙所為之證述，該授權書有效期限屢次變更，即使是最新授權書期限亦僅至 96 年 12 月 16 日止，然被上訴人甲係於 96 年 12 月 19 日始與上訴人接洽，當時 已無有效合法之授權書可證其確實受地主委託出售，亦足證被上訴人甲、乙未盡 審查之責。故即使被上訴人甲、乙在簽約過程中未參與文件之審核，亦難認其於 媒介居間之前已盡相當調查義務，自屬具有可歸責於己之事由，而致上訴人遭受 假冒地主李ＯＯ等人持偽造之土地所有權狀、身分證件騙取財務而受有損害，其 行為構成債務不履行中之不完全給付，依民法第 227 條第 2 項，上訴人自得請求 被上訴人甲、乙賠償。」

本件判決認為居間人就標的須負一定審查之責任，應查核不動產所有權之歸 屬，單僅查核第二類土地登記謄本，而未審核土地所有權狀、土地所有權人之身 分證件，亦未確認授權出賣書上之授權日期，尚未就買賣消息來源真正、賣方有 無履行能力、是否有訂約能力盡其調查義務，且未告知委託人，違反善良管理人 之注意義務。本文以為，賣方如非為系爭不動產之所有人或有權出賣之人，除可 能構成權利瑕疵外，亦影響賣方之履約能力。仲介人對於顯無履行能力之人，或

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知其為無訂立該約能力之人，不得為其媒介，為法條所明定¹⁴²，仲介人自應負一 定之調查責任，是上開判決之見解應可資贊同。此外，法條既明定仲介人對於顯 無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，則縱使買方非委 託人，仲介人對於買方仍有保護之義務，賣方是否具有履約能力，仲介人自應負 一定之調查責任。

除上開判決案例中就不動產標的有無所有權而生之紛爭外，亦常見房屋所對 應之土地所有權應有部分不足之案例。雖然共有人所有之不動產應有部分是抽象 比例分散存在於不動產之全部，共有人對於不動產之全部皆有使用收益之權限，

但不得妨礙其他共有人對於共有物之使用，且共有人並無使用不動產特定部分之 權限，惟在交易習慣上，仍可能以房屋之不動產應有部分比例對應土地之使用範 圍。例如臺灣高等法院98 年度重上字第 646 號判決，即係因買受人購買系爭不 動產1、2 樓房屋，於簽訂買賣契約之際，出賣人表示系爭 2 樓房屋並無對應之 土地應有部分，此點為買受人所知悉且仍願意簽署買賣契約，惟嗣後買受人遭其 他土地共有人起訴請求給付租金，且於審理中發現系爭1 樓房屋無對應之土地 應有部分，故買受人以出賣人、仲介人為被告起訴請求債務不履行之損害賠償，

就仲介人之部分，買受人主張仲介人雖已告知系爭2 樓房屋並無對應之土地應有 部分，然並未告知買受系爭不動產需給付第三人租金，且實際上系爭1 樓房屋無 對應之土地應有部分，並非系爭2 樓房屋無對應之土地應有部分，而不同樓層所 對應之土地應有部分當有不同之價值，且依據商業慣例，1 樓作為店面使用有無 對應之土地應有部分為買受人締約之重要考慮因素，仲介人未告知正確之交易資 訊，是未盡善良管理人之注意義務。本件判決採納買受人之主張，認定仲介人未 盡善良管理人之注意義務，判決理由中載明：｢被上訴人（即買受人）固不爭執

142 民法第 567 條第 1 項：｢居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無 履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」第 2 項：｢以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」

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於知悉系爭1、2 樓房屋對應之系爭 1090、1091 地號土地所有權應有部分不足。

惟上訴人A 公司（即仲介人）既由上訴人甲、乙（即出賣人）得知應有部分不足，

且無土地應有部分之樓層究係1 樓或 2 樓將影響系爭不動產之價值甚鉅，應進一 步調查產權，且此可由上訴人乙買受系爭1、2 樓房屋及應有部分土地之過程可 推知，或由土地謄本與建物謄本互相對照，亦可知悉王賢銘、王賴小花有系爭 1090、1091 地號土地應有部分卻無其上建物所有權。上訴人 A 房屋公司未進一 步確認無土地應有部分之房屋係系爭1 樓房屋，致被上訴人誤信將一併買受系爭 1 樓房屋及其坐落土地應有部分，以高於合理價格甚鉅之 5,000 萬元買受系爭不 動產，被上訴人主張上訴人A 公司未盡善良管理人之注意義務，依民法第 544 條規定，請求上訴人A 公司負損害賠償責任，為有理由。」