第三章 仲介人之權利義務
第四節 報酬過高之酌減
三、 報酬數額過鉅有失公平
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人219。
三、 報酬數額過鉅有失公平
須仲介人所受之報酬額，與其所任勞務之價值顯不相當而有失公平時，始有 民法第572 條之適用。在何種情形下是屬於數額過鉅顯失公平，學者有提出判斷 標準，認為約定報酬與通常報酬或價目表相比較而言過高，或委託人因仲介人居 中媒介斡旋所付出之勞力心力而獲得之價值為過高時，特別是在仲介人如受雙方 委託而得收取雙倍報酬而導致報酬過高時，報酬給付人應得請求酌減；又報酬應 為整體觀察，在判斷上應以約定報酬額與已發生之工作結果之比例關係，及其結 果對於報酬給付義務人之價值與意義為判斷，同時亦須顧及仲介人所付出之勞力 及費用220。
由於民法第572 條係情事變更條款於仲介契約中之體現，故在是否判斷報酬 數額是否過鉅而有失公平此點上，另尚可以仲介人、委託人對於仲介契約之履行 過程於契約締結時有無預見可能性為判斷標準。
參、 法院判決適用民法第 572 條之標準
關於民法第572 條之適用，在我國實務判決上亦屬常見，本文以下將舉就准 予酌減及未予酌減之判決共二則為介紹，以期了解我國目前對於報酬額酌減規定 在個案上如何適用。
一、 最高法院 99 年度台上字第 388 號判決
（一） 背景事實
出賣人委託仲介人為其出賣系爭大樓，於委託期間中，仲介人覓得條件適合
219 參閱民法第 572 條修正理由。
220 參閱史尚寬，同前揭註5，頁 446-447。
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的買家，且仲介人曾帶領買家現場勘查，並有參與初期價格之斡旋，惟進入具體 契約條件之議約階段時，由於買賣雙方認為內容涉及業務機密，故於洽談價格及 其他相關買賣條件、細節及之後訂約時，均未讓仲介人在場。嗣後出賣人與仲介 人於訴訟中爭執仲介人是否已完成任務以及出賣人是否應給付報酬。
（二） 法院判決
系爭最高法院判決肯認更一審法院之見解，認定仲介人之所以未參與後期議 約及訂約階段，是因出賣人拒絕受領仲介人在此階段所提供之勞務服務，非仲介 人不為給付，故出賣人不得以最後出售價格未達當初所約定之底價而認定仲介人 未完成任務，拒絕支付報酬。惟系爭判決在此經出賣人聲請，認為仲介人原依約 請求依買受人實際買受價金之1%之報酬額過高，應依民法第 572 條規定予以酌 減，審酌本件買賣標的價值龐大，買家及訂約機會原本即較為稀少，仲介困難度 高，而仲介人在尋覓買家的過程中，已有寄發大量信件予可能之買主，且與多家 公司負責人員接洽，並有引介買方與賣方見面，並於現場陪同勘場，參與初期價 格斡旋協商，歷經約1 年之時間，僅於最後階段未介入，考量最後階段是雙方是 否簽約的關鍵，原因力較重，並參考不動產仲介業之淨利率為33%，其所任勞務 價值占整體交易之貢獻度為40%，應依原約定報酬之 40%計算之。
（三） 判決評析
上開判決是以仲介人所付出之勞務價值占整體交易之貢獻度認定約定報酬 額是否過高，而其判斷之標準為仲介之困難度、仲介人所為之媒介行為是否積極，
參與的程度，最後比較少見的是以不動產仲介業之淨利率作為標準之一，可惜的 是關於不動產仲介業之淨利率是如何得出，於判決中無法看出數據出處及計算基 礎，故無法判斷以此標準作為判斷仲介人報酬額過高之依據是否合理。
二、 臺灣高等法院 102 年度上易字第 1219 號判決
（一） 背景事實
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買方與仲介人間簽訂斡旋金契約書，以新台幣3,000 萬元向賣方購買系爭土 地及房屋，雙方並約定以成交總價額2%作為仲介人之服務費。惟因買賣雙方價 格有所差距，經仲介人居間斡旋後，賣方調降售價為3,200 萬元，並為買方所接 受，而就買方是否仍須支付仲介人成交總價額2%之報酬，仲介人主張於買方接 受賣方之定價後，其與買方簽訂契約內容變更同意書，將系爭斡旋金契約承購價 格變更為3,200 萬元，買賣雙方再簽訂不動產買賣契約書，買方並於同日簽具給 付64 萬元之服務確認單，買方應支付仲介仁成交總價額 2%之報酬，惟買方則主 張其是以3,000 萬元委託被上訴人仲介買受系爭房地，應以 3,000 萬元成交，其 始有支付2%服務費之義務。惟事後售價為 3,200 萬元，且系爭買賣契約亦無服 務費之約定，仲介人不得向其請求服務費，且確認單並不具契約效力。
（二） 法院判決
法院認為仲介人與買方間確有成立仲介契約，且斡旋金契約中之報酬約款應 為有效，判決法院並認定依照不動產經紀業管理條例第19 條第 1 項仲介人員之 報酬應按中央主管機關規定之報酬標準收費，而內政部曾發函認為仲介人向買賣 或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或 1 個半月之租金，而本件仲介人完成仲介義務，依約向買方收取成交價額 2%服 務費，向賣方收取4%服務費，並未逾主管機關所定成交價金 6%上限，且無其他 酌減報酬之事由，故仲介人依約向買方收取成交價額2%服務費應屬合理。
（三） 判決評析
不動產經紀業管理條例第19 條第 1 項規定：「經紀業或經紀人員不得收取 差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機 關規定之報酬標準計收。」而內政部89 年 5 月 2 日（89）台內中地字第 8979087 號函訂定及89 年 7 月 19 日台（89）內中地字第 8979517 號函修正之｢不動產仲 介業報酬計收標準」規定：｢不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買 賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%
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或一個半月之租金…」本件判決先以上開實際成交價金6%之標準認定當初約定 系爭仲介人所請求之報酬額並無過高，且仲介人已完成仲介義務，又無其他酌減 之事由，故仲介人所請求之報酬並無過高，毋庸酌減。惟須注意的是，此標準只 是制定一個最高之上限，並非固定收費比率，買賣雙方本得於6%的限制內，與 仲介人協商報酬之數額，故此標準雖得做為判斷標準之一，惟不應僅以此作為報 酬額是否過高之認定標準，仍須考量其他因素而為判斷。
又須注意的是，監察院於民國100 年時以 100 內正 0031 字號糾正案文對內 政部提出糾正，認為｢不動產仲介業報酬計收標準」未能本於「服務報償原則」，
考量房仲業「所任勞務之價值」是否相當，以及不同地區房價差異與不同時期房 價漲跌幅迥異因素，按成交金額採比例逐級累退計收，造成消費者因房價上漲而 多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象221。內政部因此於民國101 年 預告修正「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」修正草案，改採比例逐級累退 計收之方式，仲介人就實際成交價格不同之不動產，其得請求之報酬最高額度有 所不同，惟目前修正草案尚未通過，現在實務上仲介人仍多採取現行之報酬計收 標準規定。
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第五節 小結
買賣雙方成功締結主契約為仲介人取得報酬請求權之條件，仲介人於媒介過 程中，雖須為委託人之利益而行動，但仲介人之所以願意盡力促成買賣契約成立，
其主要的目標仍是為獲得報酬，故如何確保報酬請求權實現以及降低原應承擔之 責任及風險，即成為仲介人擬定仲介契約條款之重點。而此種情形在仲介人以企 業經營者身分預先擬定仲介契約條款時對消費者十分不利，由此衍生許多糾紛。
221 詳見監察院 100 內正 0031 號糾正案文。
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本章主要內容即係仲介人為確保其報酬請求權之實現而預先擬定定型化契約條 款所生之爭議。
本章首先討論定型化約款於仲介契約上之爭議。在雙務契約中，對價關係是 否平衡是作為判斷定型化約款是否有效之判斷標準，仲介契約中定型化約款自應 以同樣標準進行檢視。其次，仲介契約是否適用消保法之規範，於我國實務上亦 有爭議。本文考量定型化契約條款之所以需要規範的理由，乃係為保障契約當事 人能真正享有意思表示之自由，而非僅有表面形式之自由，但實質上卻無選擇之 餘地，仲介契約之當事人，不論委託人是否為企業經營者，或者其委託仲介人代 為尋覓不動產之目的是否為商業使用，委託人面對具有不動產買賣專業知識之仲 介人，皆可能處於弱勢地位，故本文以為，解決仲介契約是否適用消保法之問題，
根本之道在於確認仲介契約之交易行為之性質。由於不動產仲介契約核心契約內 容仍係仲介人報告或媒介委託人所欲追求訂立主契約之機會，不論委託人締結主 契約之目的為何，以仲介契約之行為而論，委託人乃係消費仲介業者所提供之締 約機會，委託人締結主契約之目的應僅影響其與第三人訂立主契約時，該主契約 是否適用消保法之規範，而不影響仲介契約本身為消費性契約之性質，亦不影響 仲介契約適用消保法關於定型化契約條款之規定。
而仲介契約中與仲介人報酬請求權實現相關之常見定型化契約條款主要有 三種，分別是直接交易禁止約款、違約視為完成交易條款及朋分解約定金條款此 三種條款。直接交易禁止約款有效基礎應係在於誠信原則，故非委託人所有未透 過仲介人而與相對人締結契約之行為皆屬違反直接交易禁止約款。除委託人主觀
而仲介契約中與仲介人報酬請求權實現相關之常見定型化契約條款主要有 三種，分別是直接交易禁止約款、違約視為完成交易條款及朋分解約定金條款此 三種條款。直接交易禁止約款有效基礎應係在於誠信原則，故非委託人所有未透 過仲介人而與相對人締結契約之行為皆屬違反直接交易禁止約款。除委託人主觀