第二章 不動產仲介契約之性質與類型
第四節 雙方委託與雙方代理於實務之爭議
三、 民法第 574 條與仲介人代理權限之關係
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雙方代理之條款，搭配諸如｢買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已 符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立｣此類條款，則於仲介人收受買受 人之意思表示時，買賣契約即告成立，即屬剝奪委託人原本應享有決定是否締結 主契約之締約自由，與作為仲介契約核心部分之居間架構有所不符，應有所限制，
至少不應允許仲介業者以定型化契約條款約定，否則應認違反消保法第 12 條第 2 項第 3 款而無效。從另一個角度觀察，仲介人欲為買賣雙方之代理人，民法第 106 條並未禁止雙方代理，但考量該條之立法意旨，應認此條款不得以定型化契 約之方式訂立。如該代理權之授與為定型化契約條款，則此類規定可能違反消費 者保護法關於定型化契約條款之規定，或民法第 247 條而無效。
三、 民法第 574 條與仲介人代理權限之關係
代理行為雖具有獨立性及無因性，但在不動產居間的情況下，由於代理權之 授與時常一併規定於仲介契約條款中，亦難以想像實務上會出現買方或賣方會在 與仲介人間沒有契約關係的情況下仍然授與仲介人代理權之情形，雙方代理與雙 方委託由於皆牽涉利益衝突的問題而常被合併討論，但其內容及概念並不相同，
且在雙方代理的情形下，除民法第 106 條之規定外，尚牽涉同法第 574 條之規定。
由民法第 106 條之規定及允許雙方委託之立場觀之，似無一律禁止仲介人作 為買賣契約兩方代理之必要，已如前述。惟由民法第 574 條規定：｢居間人就其 媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權。」則仲介人以代理人之身 分為賣方收受定金，或為買方給付定金促成主契約之履行之行為，即與本條規定 有所不符；而在訴訟上，亦常見一造當事人以民法第 574 條之規定為理由主張仲 介人代為收受定金之行為不生效力等詞抗辯110，使該條規定之效力成為法院判決 之爭點內容。因此，在判斷仲介人收受定金之行為效力為何，牽涉到兩個不同的
110 參閱最高法院 85 年度台上字第 875 號判決、臺灣高等法院 98 年度上易字第 452 號判決、臺 北地方法院 98 年度訴字第 1602 號判決。
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問題，其一，是民法第 574 條是否為強行禁止規定，如該條為強行禁止規定，則 委託人授權仲介人代理權即為無效，反之如該條並非強行禁止規定，則委託人授 予仲介人之代理權仍屬有效，僅須注意對於仲介人為雙方代理時應受之限制。其 二，則是此種授予代理權之約定是否有效，是否會因該約定為個別磋商條款，抑 或是定型化契約條款而有所不同。本文以下將分別探討此二問題：
（一） 民法第574 條之性質
民法第 574 條立法理由中表示：｢謹按居間人任務，僅以報告訂約之機會或 為其媒介而止。至於當事人間如因契約而有所給付，或有所受領時，均須由各當 事人自己為之，居間人無為當事人代為給付或受領給付之權也。故設本條已明示 其旨。」由此可知，民法第 574 條係在宣示居間人基於居間契約而生之任務，僅 係報告訂約之機會或為其媒介，當事人間就給付、給付之受領，須由各當事人自 行給付或受領給付，此部分並非居間人之任務，惟當事人既然得自行給付或受領 給付，自得授權與他人代理給付或受領給付之行為。由於民法第 574 條之條文文 義及立法理由中，並無禁止委託人另行授權由居間人代理委託人為給付或受領給 付之意思存在，故本文認為民法第 574 條並非強行禁止規定，僅係再次宣示居間 人基於居間契約所衍生的權利義務並不當然包含代理委託人及相對人締結主契 約，該條並未排除當事人另行約定賦與居間人代理契約當事人收受定金之權限。
目前我國實務多數見解均認為，民法第 574 條規定僅係規定居間契約中居間 人之權利義務，並未禁止委託人另行授予仲介人代理權限。且依照不動產經紀業 管理條例第 4 條第 4 款、第 5 款之規定，不動產經紀業係指依該條例規定經營仲 介或代銷業務之公司或商號，而不動產仲介業務即係指從事不動產買賣、互易、
租賃之居間或代理業務，不動產仲介人之業務範圍本即區分為居間業務及代理業 務，二者得為併行，故委託人與仲介人訂立居間契約時另行授予仲介人代理權限 應為法律所允許，如臺灣高等法院 102 年度上字第 483 號判決中即明白指出：｢
至民法第 574 條固規定居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給
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574 條規定並非禁止委託人授予仲介人代理權之強行禁止規定外，更進一步指出，
委託人授予仲介人代理權就系爭房地買賣約定有給付或受領給付之權，是屬於委 任契約之部分，而成立居間及委任之混合契約或無名契約。如臺灣高等法院 98 年度上字第 997 號判決理由中表示：｢上訴人既授權信義房屋公司代理其前往 與甲協議交易，並於甲承諾出賣時，『全權代理上訴人』將斡旋金充為定金交付 予甲，顯然除了居間契約外，另外委任信義房屋公司處理事務，此為兩造所不爭
（見兩造不爭執事項一），上訴人既授予信義房屋公司以代理權，使信義房屋公 司完成上訴人與甲間之系爭房地買賣合意，及有為當事人（上訴人）給付之權限，
此並不違反強制或禁止規定，本諸契約自由原則，應屬有效……居間人僅能居間 媒介，不能代為意思表示或代為收受意思表示，就其媒介所成立之契約，無為當 事人給付或受理給付之權，固為民法第 574 條所明定，惟信義房屋公司與上訴人 就本件除成立居間之法律關係外，並成立委任關係，上訴人已授予信義房屋公司 代理權，就系爭房地買賣得代為收受意思表示及代為給付充為定金之斡旋金，業 於前揭（一）(一)4.詳為論述，上訴人指摘信義房屋公司違反民法第 574 條規定 一節，並非可採……」此判決即認為得代為收受意思表示及代為給付充為定金之 斡旋金部分屬於委任契約，似是認為民法第 574 條規定並未禁止居間契約以外委 託人與仲介人另行約定代理權之授與，但如有約定仲介人有為當事人給付或受理 給付之權利，則應屬委任關係。就代理之部分，臺灣臺北地方法院 99 年度訴字 第 5092 號判決理由中亦表明：｢按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，
得請求報酬。而居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權。
分別為民法第 568 條第 1 項、第 574 條所明定。而揆諸民法第 574 條之立法理由：
『謹按居間人任務，僅以報告訂約之機會或為其媒介為止。至於當事人間如因契
給付或受領給付之權，民法第五百七十四條定有明文。查本件土地買賣之居間人甲僅受乙委託出 售土地，並無受託代領買賣價金之權，上訴人付與甲之三十萬元對乙應不生效力。」由本判決可 看出，最高法院認為如委託人僅委託居間人出售不動產，則居間人所擁有之權利並不包括代領買 賣價金之權利。但本判決並未表示委託人不得另行授權居間人代領買賣價金，如委託人委託除委 託居間人出售土地外，並另授予居間人代理買賣價金之權，其授權亦應有效。
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約而有所給付，或有所受領時，均須由各當事人自己為之，居間人無為當事人代 為給付或受領給付之權也。故設本條以明示其旨。』可知，民法第 574 條僅在闡 釋居間契約之定義及權利義務關係，然尚非強制或禁止規定，並無排除契約當事 人得因交易之居間，另行併生委任關係，約定受任人即居間人有為委任人即當事 人給付或受領給付之權，而成立居間及委任之混合契約或無名契約，合先敘明。」
本判決不僅表明民法第 574 條為任意規定，約定有給付或受領之權，使仲介契約 成為委任與居間之混合契約，或者是無名契約，而台北地方法院 98 年度訴字第 1602 號判決亦認為如委託書中有此種授予仲介人代理收受定金之約款，則該委 託書有居間及委任性質之混合契約關係。由上述判決可知，一旦約定有仲介人有 代理權限，即會被法院認定有委任契約之性質。
（二） 約定授予代理權條款 1、 案例
授予代理權之約定條款常見如下：
(1) 委託人為買方
本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件時，乙方即得全權代理甲方將斡旋 金充為定金交付予賣方，此契約即自動視為定金收據，甲方絕無異議。
(2) 委託人為賣方 I. 類型一
買方出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及 安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方 應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽訂不動產買賣契約書，
於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分 II. 類型二
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甲方應允乙方全權代理原告收受定金之權限，甲方並同意買賣契約於乙方收 受買方支付定金時成立生效。
2、 約定授予代理權條款之效力
在不動產仲介契約中，仲介人為經常出現授予代理權收受定金之條款，結合 一旦相對人同意委託人所出具之條件，仲介人即得全權代理收受定金之條款，如 委託人為賣方，在有意購買之相對人出價達到委託價格時，買賣契約即宣告成立，
在不動產仲介契約中，仲介人為經常出現授予代理權收受定金之條款，結合 一旦相對人同意委託人所出具之條件，仲介人即得全權代理收受定金之條款，如 委託人為賣方，在有意購買之相對人出價達到委託價格時，買賣契約即宣告成立，