第三章 仲介人之權利義務
第二節 仲介人之調查與據實說明義務
2、 建築物傾斜
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全無瑕疵，故應給予其調查義務一定之限制，而如現今社會認為重要之部分，應 要求其列入不動產說明書中，促使出賣人及仲介人為調查說明。以消防設施部分，
係屬維護住戶之重要設備，應將其視同水、電等基礎民生設施，但目前我國一般 民眾對於防火設施之設置、保養重視度仍有所不足，為促使買賣雙方及仲介人注 意此一部分，應將其列入不動產說明書之範本中；另就升降機停車位之保養，本 件買受人既然有特別詢問，並請仲介人代為確認，顯見就此部分對於買受人而言 亦屬影響買賣意願及其價金考量之點，則仲介人已知買受人對於此點有所要求，
是否僅向出賣人詢問後轉知即可認仲介人已盡其調查告知義務，應非無疑。本文 認為就升降機停車位之保養，仲介人並非無其他查證方式，如再詢問保養之時間 或由何人保養等問題，本件判決中對於仲介人調查義務之界線有為說明：｢惟此 調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵 諸如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器 檢測方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。」
惟就升降停車位設備是否保養，並不須待專家、儀器檢測始知，仲介人尚能透過 詢問保養日期或保養廠商加以調查，且此等詢問方式並非困難，仲介人僅單純詢 問有利益關係而可能為不實陳述之出賣人，應尚未以通常所能查證之方法為查證，
上開判決認定仲介人未違反其注意義務，尚有不足。
2、 建築物傾斜
臺灣高等法院 99 年度上易字第 469 號判決說明：｢查系爭房屋傾斜與否，與 買賣標的之產權、買賣雙方之訂約能力與履約能力均無相涉，已難認為係屬該條 所稱居間業者應調查之『關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力』
事項。而系爭房屋之傾斜非藉助儀器量測或其他輔助方式測試，一般人無從察覺，
已如前述，足見甲（即仲介人之使用人）無從憑自身之感官察覺系爭房屋有傾斜 情況。次查系爭房屋之買賣契約書、房地產標的現況說明書中均無一語提及關於 系爭房屋有無傾斜之事；又內政部 92 年 6 月 26 日內授中辦地字第 0920082745
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號公告修正之不動產委託銷售契約書範本（含附件不動產標的現況說明書）亦未 就委託出售之不動產有無傾斜一節為約定；又系爭房屋係由被上訴人乙（即出賣 人）於 97 年 4 月 14 日填載房地產標的現況說明書，嗣由上訴人與被上訴人乙於 97 年 5 月 23 日簽訂買賣契約，然依上訴人（即買受人）所提鑑定鄰屋傾斜之佑 辰結構技師事務所垂直度測量報告書所示，係信義房屋仲介股份有限公司於 97 年 6 月 26 日始委託鑑定等情，難認被上訴人丙公司（即仲介人）之使用人甲自 受被上訴人乙委託出售到完成仲介之簽訂系爭房屋買賣契約間，對系爭房屋傾斜 有察覺之可能，而上訴人亦僅空言鄰近房屋有因傾斜施工修復，自無從認為甲有 進一步調查系爭房屋傾斜之義務，是以甲於系爭房屋買賣契約簽訂前未藉由專業 測量發現系爭房屋之傾斜一節，實無從認為有疏失；被上訴人丙公司之使用人甲 於履行仲介契約之過程中既無疏失，自無從認被上訴人丙公司有何債務不履行之 情事。另系爭房屋買賣契約簽訂後買賣雙方因前開瑕疵發生爭執，在上訴人未舉 證證明被上訴人丙公司居間所獲報酬包含處理該買賣契約簽訂後所為履行部分 之情況下，上訴人以被上訴人丙公司事後未協調買賣雙方解決爭議，負債務不履 行責任，自屬無據。」
本件判決法院依照結構技師鑑定報告內容，認定系爭建築務傾斜之程度已超 過容許值，且其傾斜已導致影響結構安全、造成居住使用不便、價值減損之結果 ， 故認系爭建築物之傾斜已造成減少價值及通常效用之情況，且該傾斜於交屋前即 已存在，屬物之瑕疵，惟判決仍認定此種情況非藉由專業測量否則無法發覺，故 非屬仲介業者負有調查義務之事項，仲介人縱使未發現建築物傾斜一事，亦無過 失。但房屋傾斜與否是屬於買賣標的物是否有瑕疵的問題，而標的物是否有瑕疵 屬於訂約事項之內容，則應將房屋傾斜此類瑕疵自始認定非屬仲介人應調查之事 項，但仲介人之調查責任本非無邊無際，此時應審究者應係仲介人所負調查義務 之程度為何，仲介人如針對特定事項進行調查所花費之勞力、時間、費用極鉅，
與其所獲得之報酬失衡時，應認仲介人之調查尚不需達此程度。在房屋傾斜之案
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例中，仲介人應憑藉肉眼或自身感官觀察房屋是否傾斜即已足，尚不需另覓專業 之鑑定，否則其所負擔之義務將無邊無際。本件判決結果係認定仲介人並無委請 專業測量發現系爭房屋之傾斜之義務，此項結論可資贊同，惟在論理上自始將房 屋傾斜之要素排除於仲介人應調查之訂約事項外，似有所誤會。
參、 美國法上之說明義務
美國不動產買賣交易實務上，如買賣過程中雙方有委託仲介人，一般而言是 由賣方支付不動產仲介人的報酬，但即使是由賣方支付仲介人之報酬，亦不當然 在法律上代表賣方，而可能是由買方尋覓之仲介人，最後仍是由賣方支付報酬，
由於一般民眾可能對此種仲介人在法律上是否代表買方或賣方，與報酬由誰支付 分離的情形產生混淆而造成糾紛，此種情形對於買方權益之保障亦有所不足。加 州法認識到此種潛在可能的衝突，立法要求幫助買方尋找標的物的仲介人應以書 面告知買方，仲介人之身分有三種不同選項，第一，仲介人僅代表買方，第二，
仲介人同時代表買方與賣方，第三，仲介人僅代表賣方，而此項書面會記錄在｢
揭露不動產代理關係聲明」(Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships) 中，一旦買方決定與仲介人合作時，即須在此項聲明文件中簽名並選擇其與仲介 人間之法律關係145。
而就不動產標的資訊之告知義務，則牽涉到社會觀念之轉變。在 1980 年代 中期以前，只要賣方未以詐欺之方式隱藏瑕疵，則買方必須自己發現不動產原有 之物理上瑕疵，有時賣方及其仲介人雖然知悉有特定但尚未被發現之瑕疵，卻不 會主動說明，造成極為不公平之局面。加州法院逐漸意識到此項問題並且開始質 疑此種實務運作之模式，認為賣方及其仲介人對於未揭露已知之瑕疵須負擔損害 賠償責任。現在已有許多州法及地方性之法規亦要求賣方提供關於不動產標的物
145 See, RALPH WARNER , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, HOW TO BUY A HOUSE IN CALIFORNIA 76-77 (Alayna Schroeder, ed., 2009).
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之特定資訊，並揭露如周遭環境可能出現的危險，如洪水、地震或其他區域性之 危險。除此之外，在 Reed v. King 案146中，加州法院更進一步要求賣家揭露任 何可能合理預期會降低不動產價值之負面要素，賣家甚至必須揭露任何心理的瑕 疵。在 Reed 案中，賣家沒有說明該不動產十年前曾發生多人死亡之謀殺案，經 過鑑定，該房屋之價值因此消息而有顯著降低，法院認為賣家應揭露自殺、鄰居 之噪音、地下水汙染等因素147。
目前，加州民法已明文規定要求賣家以｢不動產轉讓揭露聲明」（Real Estate Transfer Disclosure Statement form，簡稱 TDS）向買家告知一定的資訊 148。 TDS 中要求賣家揭露之資訊主要有三部分，第一部分須表明系爭不動產中原有之 物品，例如防盜警報器等設備，第二部分則是關於系爭不動產結構上之瑕疵或故 障，第三則是指其他特別情形，諸如是否有屋主聯合會(Homeowners’
association)的存在、是否有租賃契約存在或有其他限制條件等情形149。除上述 常見對於不動產標的物資訊之要求外，加州法律亦要求賣方在 TDS 中揭露含鉛用 漆的危害，且如系爭不動產係建造於 1978 年以前，賣方尚需遵守
1992 年住宅含
鉛塗料危害防治法(Residential Lead－Based Paint Hazard Reduction Act of 1992)之規定150，此外，賣家如知悉不動產附近區域過去曾有軍火庫，則亦有告 知之義務151。除 TDS 外，賣家另須填寫其他相關文件公開特定資訊，如天然災害 說明書(Natural Hazard Disclosure Statement，簡稱 NHDS)，此是針對該不動 產所在地區發生可能影響不動產之災害，如洪水區(Flood Zone)、火災高危險區 (High Fire Hazard Zone)、地震活動區(Seismic Hazard Zone)等內容152。
146 See Reed v. King, 145 Cal. App. 3d 261 (Del. 1983).
147 See id. RALPH WARNER , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, supra note 145, at 270.
148 See California Civil Code Section §1102.3
149 See id. RALPH WARNER , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, supra note 145, at 271.
150 See id. RALPH WARNER , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, supra note 145, at 282-283.
151 See California Civil Code Section §1102.15.
152 See id. RALPH WARNER , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, supra note 145, at 278.
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在我國常見之凶宅爭議，美國法上亦有相同問題，加州州法要求賣家需揭露 其所知最近三年內發生於系爭不動產的死亡，如果死亡發生於三年以前，則賣家 只有在買家詢問時有揭露義務，但如死亡會嚴重影響房屋之價值，賣家仍有主動 揭露之義務。另外，根據 Reed 案，賣家或仲介人不需主動揭露所有人罹患 AIDS 或者因 AIDS 而死亡，但如買家詢問，賣方或仲介人仍需誠實回答153。
上述之揭露義務，多是法律課與賣方之義務，如賣方有委託仲介，則尚須填 寫 TDS 中的 Agent Inspection Disclosure，上述文件買賣雙方及仲介人皆需簽 名154。而在仲介人所負之調查及報告義務中，仲介人除須於上述文件簽名外，加 州法律尚要求不動產仲介人盡其合理的能力及努力以目視方式檢視不動產，並向
上述之揭露義務，多是法律課與賣方之義務，如賣方有委託仲介，則尚須填 寫 TDS 中的 Agent Inspection Disclosure，上述文件買賣雙方及仲介人皆需簽 名154。而在仲介人所負之調查及報告義務中，仲介人除須於上述文件簽名外，加 州法律尚要求不動產仲介人盡其合理的能力及努力以目視方式檢視不動產，並向