第二章 不動產仲介契約之性質與類型
第四節 雙方委託與雙方代理於實務之爭議
三、 仲介人應負之行為準則─忠實義務
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處。本文以下將以忠實義務為中心，探討仲介人應遵行之規範，以處理雙方委託 時面臨之利益衝突之問題。以下本文將從仲介人應負擔之忠實義務之角度切入，
簡單介紹英美法上忠實義務人之理論與規範，再以此為基礎探討仲介契約中，仲 介人應負擔何種忠實義務及其行為規範何在，以處理仲介人在面對雙方委託而產 生利益衝突時應如何處理，並解釋民法第 571 條之立法規定之根據及其合理性。
三、 仲介人應負之行為準則─忠實義務
行使權利、履行義務本即應依誠信原則為之，此亦為一般契約當事人應遵循 之原則。惟於居間契約中，學說上多特別強調居間人之義務中包含忠實義務，認 為居間人就其行為，有遵守誠信原則之義務，其內容包含不得對主契約之訂立施 加阻礙；對於契約之條件，不得影響不利條件等54。就仲介人忠實義務之討論，
可由英美法上所稱之｢忠實義務」(Fiduciary duty)55切入，此外，我國原已有關 於附隨義務之概念，當中亦有類似內容。故以下本文將區分為兩部分，首先介紹 英美法上之忠實義務，其次則討論英美法上之忠實義務如何透過我國既有之附隨 義務而適用於民法中。
（一） 英美法上之忠實義務
忠實義務（Fiduciary duty）係英美法上一個重要的概念，學說上有將據實 報告義務與調查義務皆歸於忠實義務之下討論56，惟考量到據實說明義務、調查
54 參閱史尚寬，同前揭註5，頁 442。
55 國內目前對於 Fiduciary duty 有不同翻譯，有譯為｢忠誠義務」，參閱林國彬，董事忠誠義務 與司法審查標準之研究─以美國德拉瓦州公司法為主要範圍，政大法學評論，第 100 期，頁 145，
2007 年 12 月；有稱為｢信賴義務」，參閱王文宇，信託法原理與商業信託法制，國立臺灣大學 法學論叢，第 29 卷第 2 期，頁 335，2000 年 1 月。由於指涉之標的同一，為使之後敘述一致，
本文以｢忠實義務」稱呼 Fiduciary duty，而以｢忠誠義務」稱呼 Duty of loyalty。又須注意的 是，目前亦有學者使用｢忠實義務」表示 Duty of loyalty，參閱朱柏松等著，公有土地信託之 研究，頁 53，1998 年 1 月；王文宇，信託法原理與商業信託法制，國立臺灣大學法學論叢，第 29 卷第 2 期，頁 335，2000 年 1 月；賴源河、王志誠，現代信託法論，頁 110，第三版，2001 年 9 月。
56 邱聰智，新訂債法各論(中) ，頁 326，初版 2 刷，2008 年 8 月；劉春堂，同前揭註4，頁 257 以下。
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義務雖可歸為忠實義務底下，但因內容更為具體，故本文仍將分別說明忠實義務、
據實說明義務及調查義務。
忠實義務係指被信賴託付的一方對他方所應盡的忠誠且篤實的義務，忠實義 務人就事務有關的事項，須為託付人之利益而為行為，忠實義務人不得為自己或 第三人之利益而為行為，於產生利益衝突時，應不得為自己或第三人之利益而處 理事務57。忠實義務不必然因法律行為而成立，如係因法律行為以外的事實，而 使一方合理信任他方，亦足以成立忠實關係。惟並非所有為他人服務之人皆為忠 實義務人，忠實義務之成立須有信賴之託付，故忠實關係具有兩項明顯的特徵，
一是忠實義務人為託付人服務，無論是當事人雙方或一般人均認知忠實義務人為 託付人之替身，得到授權為託付人之利益而處理事務；二是忠實義務人在事務處 理所必要的範圍內，取得託付人之授權58。
一般而言，忠實義務人應盡心盡力，除主觀上盡其所能外，客觀上亦須符合 專業上的知識、經驗和技能，如忠實義務人未具備專業上的知識、經驗和技能，
縱使並無故意或過失而致事務處理未達理想的狀態，忠實義務人仍係違反忠實義 務59。此點與我國契約法上之善良管理人注意義務有所不同，我國實務上對於善 良管理人注意義務之標準，係指依一般交易上之觀念，認為有相當知識經驗及誠 意之人所具有之注意，而是否已盡此注意應依抽象之標準定之，亦即以客觀之注 意能力而非以主觀之注意能力為斷60。縱使注意義務人主觀上具有更高之能力，
亦僅要求其按具有相當知識經驗及誠意之人所應具有之注意程度即為已足，而不 需為符合其主觀能力之注意。
美國法上之仲介法律關係中，大多數情況下是由賣方與仲介人間締結仲介契
57 謝哲勝，忠實關係與忠實義務，月旦法學雜誌，第 70 期，頁 128，2001 年 3 月。
58 謝哲勝，信託法，頁 55-57，第 4 版，2014 年 8 月。
59 參閱謝哲勝，同前揭註 57，頁 134-135。
60 參閱最高法院 91 年度台上字第 2139 號判決。
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約並授與仲介人代理權，使仲介人可代表賣方進行交易，此時，仲介人對於賣方 負有忠實義務。在少數情形下，亦可能是由買方與仲介人締結仲介契約。
忠實義務的內容內容大致包含服從義務、照顧義務、忠誠義務(Loyalty)、
計算義務等項目61；另有將忠實義務之內容區分更細者，除上開所述之義務外，
尚認有公平與誠實義務、保密義務、完全揭露之義務以及提交所有報價義務62。 服從義務是指仲介人有義務服從委託人的指示。委託人與仲介人間代理關係 建立的原因是因為委託人需要進行交易，委託人必然是相信仲介人會遵照其指示，
美國透過法律規定使｢服從委託人指示」成為仲介人作為代理人之核心責任而加 強此項義務63。
照顧義務則是要求仲介人必須以勤勉盡責的態度處理事務，其標準則視仲介 人是否有達到其他合理謹慎的仲介人在同樣情況下會採取之行為64。
而忠誠義務(Loyalty)即是要求仲介人應為委託人最佳之利益為行為，將委 託人之利益放於其他考慮之前，並避免仲介人之意願與委託人之需求間產生利益 衝突。如果出現此種衝突情形，仲介人必須告知委託人此種可能潛在的利益衝突，
且可能遭要求不能再為此一委託人代理。此項義務同時亦要求仲介人避免自己代 理，避免仲介人不道德的利用委託關係中獲取的保密訊息，在委託人支付費用下 自肥65。
計算義務則係要求仲介人須為委託人計算因仲介契約所收入之利益或支出，
由此可衍生出仲介人須適時紀錄並保存相關支出的收據66。
61 See NEAL R. BEVANS, REAL ESTATE AND PROPERTY LAW FOR PARALEGALS 274-275(2d ed., 2009)
62 See SAM IRLANDER, supra note 16, at 23,24.
63 See NEAL R. BEVANS, supra note 61, at 275.
64 See NEAL R. BEVANS, supra note 61, at 275.
65 See NEAL R. BEVANS, supra note 61, at 275.
66 See SAM IRLANDER, supra note 16, at 23,24..
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公平與誠實義務，要求仲介人必須公平且誠實的將資訊傳達與委託人；保密 義務，要求仲介人對於委託人所告知之敏感資訊保密，且應盡力避免任何會對委 託人造成不利影響的行為；另外尚有完全揭露之義務，要求仲介人必須完全揭露 可能重大影響交易或不動產價值之現況及資訊，揭露的範圍包括不易觀察到之重 大事實；此外，仲介人另負有提交所有報價之義務：仲介人必須及時提交有意交 易者之報價及還價67。
仲介人對於委託人負有忠實義務，而在仲介人與主契約之相對人（在大部分 情況下為買家）並無契約關係的前提下，由於仲介人與該相對人並無代理關係存 在，故對該相對人並無由代理關係所衍生而出的忠實義務，但美國法上認為仲介 人對於該相對人仍負有一般性之義務，即誠實及公平處理事務之義務、不詐欺之 義務以及避免過失虛假陳述之義務。仲介人在媒介過程中，必須避免使用不實的 交易行為、欺騙，或是其他非法的手段促成主契約之締結。而誠實及公平處理事 務之義務則是要求不動產仲介人向潛在的買方揭露一定資訊，並確保潛在的買方 了解不動產代理人是為賣方工作，且是向賣方請求報酬 68。前開所述仲介人基於 忠實義務而對委託人所負有之完全揭露義務，要求不動產仲介代理人負有將可能 會影響交易之所有訊息向委託人揭露之義務，而事實上絕大多數的州法亦要求不 動產仲介代理人不僅須向委託人為全部的揭露，亦須向預期的買家揭露 69。仲介 人在接受雙方委託時亦會面臨完全揭露的問題，如未向雙方為完全揭露逕自接受 雙方委託，仲介人之行為係屬違反忠實義務之行為，就此部分前已有論述，此處 不再贅述。
目前我國對於忠實義務的討論，多數皆著重於信託關係中信託人與受託人之 權利義務關係，或是公司治理上董事對公司之忠實義務，而在一般交易類型的契
67 See SAM IRLANDER, supra note 16, at 23,24.
68 See NEAL R. BEVANS,supra note 61, at 276.
69 See NEAL R. BEVANS,supra note 61, at 276,281.
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約中，主要係依契約關係討論債務人應負之注意義務，較少另外再以忠實義務之 角度討論當事人間之權利義務關係，惟忠實義務雖會因應不同之契約類型發展出 不同的面貌，不同契約類型當事人所負之忠實義務內容有所不同，但一方當事人 如係基於信賴關係而授與他方處理事務之權限時，受託人因此種信賴關係取得處 理事務之權限，則其就事務之處理，即應負有忠實義務。
在仲介契約的法律關係中，委託人亦係基於對於仲介人之信賴而授權由仲介 人代其尋覓交易之對象，仲介人除向委託人報告交易機會外，亦可能為買賣契約 之雙方斡旋，甚至代委託人與交易相對人談判，收受定金，不論仲介人與委託人 間係僅有基礎之居間契約，或另外有其他之約定或代理權之授與，由於委託人皆 係基於信賴關係始授予仲介人一定之權限，其依據仲介人所提供之消息決定是否 締約，故仲介人對委託人亦應負擔忠實義務；又縱使仲介人僅係單純向委託人報
在仲介契約的法律關係中，委託人亦係基於對於仲介人之信賴而授權由仲介 人代其尋覓交易之對象，仲介人除向委託人報告交易機會外，亦可能為買賣契約 之雙方斡旋，甚至代委託人與交易相對人談判，收受定金，不論仲介人與委託人 間係僅有基礎之居間契約，或另外有其他之約定或代理權之授與，由於委託人皆 係基於信賴關係始授予仲介人一定之權限，其依據仲介人所提供之消息決定是否 締約，故仲介人對委託人亦應負擔忠實義務；又縱使仲介人僅係單純向委託人報