第三章 仲介人之權利義務
第三節 仲介人之報酬請求權
四、 跳單行為
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與相對人締結買賣契約，實務上亦有判決以委託人是否已給付該名仲介人報酬，
作為判斷委託人主觀上有無規避支付報酬意圖之標準之一198。本文以為，上開 判決所提出之判斷因素，具體列出可用以判斷委託人主觀意思之客觀條件，十分 具有參考價值。
又學者在討論發生於中華人民共和國地區，與我國直接交易情形類似之｢跳 單」行為時，對於委託人主觀上有無惡意之判斷，認為應區分不同情形，如委託 人是直接與相對人締約，則應推定其具有逃避支付報酬之惡意，除非委託人能夠 舉反證推翻此種推定；而如委託人是透過其他仲介人與相對人締約時，則須視其 他相對人之報價、報酬、服務內容品質等要素，判斷委託人選擇其他仲介人媒介 締結契約是否符合市場法則，原則上並不認定委託人有規避支付報酬之惡意199。 此種見解認為委託人有權利選擇對其而言綜合評價最高之仲介人媒介之契約，強 調委託人締結契約之自由，惟對於委託人直接與相對人締約之情形，直接推定其 具有逃避支付報酬之惡意，卻未說明為何以此種標準區分會產生如此大的區別。
本文以為，委託人是直接與相對人締約，抑或是透過其他仲介人與相對人締約，
確實可作為判斷委託人主觀上是否有規避報酬支付之標準之一，但並非絕對，尚 有許多變因存在，由於舉證之所在，往往是敗訴之所在，是否要達到以此作為推 定委託人主觀上有惡意，而須由委託人舉證推翻此種推定之程度，尚有待斟酌。
四、 跳單行為
中華人民共和國在仲介實務上亦有｢跳單｣之行為，類似於我國所稱之直接交 易行為。而最高人民法院 2011 年 12 月發布效力類似於我國判例之指導案例 1 號，此指導案例針對仲介契約中禁止跳單行為約款之效力及適用範圍提出標準。
198 參閱臺灣高等法院 102 上易字第 1282 號判決、
199 戴孟勇，跳單行為的認定及處理─以｢指導案例 1 號」為中心，月旦民商法雜誌，第 38 期，
頁 148-149，2012 年 12 月。
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指導案例是由最高人民法院於2010 年 11 月發布｢關於案例指導工作的規定｣，推 行指導性案例制度，並於2011 年 12 月起先後陸續發布指導性案例。依照｢關於 案例指導工作的規定｣第7 條規定，各級人民法院審理案件時應參照類似的指導 性案例，此種制度類似於我國法院的判例制度。本文在此尚不論我國判例制度所 面臨的問題及遭受的批評，中華人民共和國推行指導性案例制度，此種指導性案 例對於實務意見具有一定的代表性，對於下級法院亦具有拘束力，其重要性可見 一斑。由於我國與中華人民共和國市場交易習慣不同，故禁止跳單約款與禁止直 接交易約款於實務操作上細節可能略有不同，但本質上皆在處理委託人為規避支 付報酬義務之行為，由於我國與中華人民共和國人文社會背景相近，隨著兩岸通 商以來，經貿交流日趨頻繁，而近年來中華人民共和國的經濟發展亦使得其房地 產交易十分活絡，兩岸間之法律比較具有一定之重要性。本文前已討論我國對於 直接交易之規範，以下將整理並分析最高人民法院發布之指導案例 1 號，期與我 國學說與實務之見解相互對照，以供參考。
（一） 指導案例之應用
最高人民法院從1985 年開始即於最高人民法院公報上刊登審判委員會核准
｢典型案例」，而2010 年底更發布｢最高人民法院關於案例指導工作的規定｣，逐 漸建立完善的案例制度。此種案例制度在中華人民共和國為成文法的系統下與英 美法的判例制度不同，僅為一種法官解釋法律的法律適用制度，且在效力上僅具 有事實上拘束力，而不具有法律效力。
但中華人民共和國案例制度在過去一直存在諸多問題，如定位不明確、欠缺 統一的遴選標準，對於審判的指導效果不一；且發布的主體眾多，從最高人民法 院到基層法院皆可發布案例，造成資源的浪費，亦可能造成區域間法律見解不統 一的問題；此外，遴選案例的程序亦隨著發布的主體而有所不同，導致發布的案 例品質良莠不齊；又原有案例之效力並不明確，直到｢最高人民法院關於案例指 導工作的規定｣發布，並於該規定第7 條規定：｢最高人民法院發布的指導性案例，
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各級人民法院審判類似案例時應當參照。｣，方確立指導性案例之效力，惟仍對 不遵循指導性案例的情形未加以規範，將影響指導性案例於適用時的效果200。
雖然案例制度適用上有上述種種問題，但中華人民共和國多數學說與實務見 解似仍認為案例制度可以彌補目前中華人民共和國成文立法的缺陷、統一法律的 適用，提升法律安定性，進而促進司法公平，故多對於案例指導制度仍抱持肯定 態度201。
（二） 指導案例 1 號介紹 1、 案例事實
2008 年下半年，房屋出賣人甲到多家房屋仲介公司掛牌銷售系爭房屋，2008 年10 月，買方乙（即被告）由 A 房屋仲介公司帶看系爭房屋，11 月 23 日，買 方之妻丙由B 房屋仲介公司帶看系爭房屋；11 月 27 日，C 房屋仲介公司（即原 告）帶買方乙看該屋，並於同日與買方乙簽訂｢房地產求購確認書｣，該確認書中 約定，買方在驗看該房地產後六個月內，買方或其委託人、代理人、代表人、承 辦人等與買方有關聯的人，利用C 房屋仲介公司提供的信息、機會等條件但未通 過C 房屋仲介公司而與第三方達成買賣交易的，買方應按照與出賣人就該房地產 買賣達成的實際成交價的1%，向 C 房屋仲介公司支付違約金。
當時C 房屋仲介公司對該房屋報價 165 萬元，而 B 房屋仲介公司報價 145 萬元，並積極與賣方協商價格。11 月 30 日，在 B 房屋仲介公司的居間下，買方 乙與賣方甲以138 萬元成交，簽訂房屋買賣合同，嗣後買賣雙方辦理過戶手續，
200 席建林、董燕，統一法律適用背景下對完善案例指導制度的思考，上海政法學院學報(法制論 叢)，第 27 卷第 4 期，頁 96-97，2012 年 7 月。
201 ｢2011 年 12 月 20 日，為了落實案例指導制度，總結審判經驗，統一法律適用，最高人民法院 發布了第一批指導性案例。這是最高人民法院貫徹中央深化司法體制和工作機制改革的重要舉措，
也是人民法院加強和創新審判業務指導方式、統一裁判尺度的重要方面，對於實現裁判的法律效 館和社會效果有機統一，維護社會公平正義……｣摘自人民法院報，2011 年 12 月 21 日；席建林、
董燕，前揭註 200，頁 94；張寧，我國案例指導制度運行過程中的幾個問題研究，法治與社會，
第 30 期，頁 57，2012 年 10 月；丁文嚴，案例指導制度背景下人民法院案例系統的構建，法律 適用，2013 年第 1 期。
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乙支付B 房屋仲介公司佣金 1 萬 3 千八百元。
C 房屋仲介公司主張被告乙利用 C 所提供之銷售信息，卻故意跳過仲介，私 下與賣方訂立買賣契約，違反｢房地產求購確認書｣之約定，屬於惡意跳單行為。
被告乙則抗辯，出賣人乃委託多家仲介公司出售房屋，C 房屋仲介公司並非單獨 掌握該房源信息，亦非獨家代理銷售。則乙未利用C 房屋仲介公司所提供之信息 並不存在跳單此一違約行為。
2、 人民法院見解
C 仲介公司與乙簽訂之｢房地產求購確認書｣屬於居間合同性質，其中約定禁 止跳單之條款，本意是為防止買方利用仲介公司所提供之房源信息，卻跳過仲介 公司購買房屋，從而使仲介公司無法得到應得的佣金，該約定並不存在免除一方 責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，
衡量買方是否｢跳單｣違約的關鍵係視買方是否利用了該仲介公司提供的房源信 息、機會等條件。如果買方並未利用該仲介公司提供的信息、機會等條件，而是 通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、
服務好的仲介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成｢跳單｣違約。本案中，出賣 人透過多家仲介公司出賣系爭房屋，乙及其家人分別透過不同的仲介公司了解到 同一房源信息，並透過其他仲介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，乙並未利 用C 房屋仲介公司的信息、機會，故不夠成違約。
（三） 禁止跳單條款之意義
跳單行為之意義，在中華人民共和國之實務運作上，乃係指委託人透過仲介 人獲得不動產相關資訊，為規避向仲介人支付報酬之義務，於一定期限內，未透 過仲介人而利用仲介人所提供之資訊與相對人締結契約。此種定義與我國目前實 務運作對於直接交易之定義十分類似。
最高人民法院指導案例1 號中所列出之禁止跳單條款內容為：｢乙在驗看過
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該房地產後六個月內，乙或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與乙有關聯的 人，利用C 仲介公司提供的消息、機會等條件但未通過 C 仲介公司而與第三方達 成買賣交易的，乙應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向 C 仲介公司支付違約金。｣惟指導案例 1 號中所列出的契約條款乃係經過刪減後 之版本，乙與C 仲介公司於一審及二審法院所提出關於禁止跳單之契約條款內容 均為：｢乙在驗看過該房地產後六個月內，乙或其委託人、代理人、代表人、承 辦人等與乙有關聯的人與出賣方達成買賣交易或者利用C仲介公司提供的消息、
該房地產後六個月內，乙或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與乙有關聯的 人，利用C 仲介公司提供的消息、機會等條件但未通過 C 仲介公司而與第三方達 成買賣交易的，乙應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向 C 仲介公司支付違約金。｣惟指導案例 1 號中所列出的契約條款乃係經過刪減後 之版本，乙與C 仲介公司於一審及二審法院所提出關於禁止跳單之契約條款內容 均為：｢乙在驗看過該房地產後六個月內，乙或其委託人、代理人、代表人、承 辦人等與乙有關聯的人與出賣方達成買賣交易或者利用C仲介公司提供的消息、