第二章 不動產仲介契約之性質與類型
第四節 雙方委託與雙方代理於實務之爭議
二、 雙方委託之容許性
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內容，區分為兩種類型：僅為委託人報告締約機會者，稱為報告居間；而為委託 人媒介他人訂立契約者，稱為媒介居間人。
在報告居間中，由於報告居間人活動內容僅係為委託人報告締約機會，並未 介入委託人與相對人之間斡旋主契約過程，報告居間人之活動內容僅與委託人有 關，如單以居間人受託之任務內容而言，除非報告居間人另與相對人締結一媒介 居間契約，否則居間人受雙方委託之任務內容皆為報告居間類型，委託人僅須依 與雙方各自締結之契約內容介紹締約機會，縱使有雙方委託之情形，亦無利益衝 突之問題，故本文就此部分並不另為論述。
惟於媒介居間則有所不同。仲介人在為雙方為媒介磋商締結主契約的過程中，
賣方往往希望出賣價格越高越好，而買家則希望購入價格越低越好，此時買賣雙 方產生利益上的衝突，仲介人如接受雙方的委託，則將同時面對賣方與買方提出 之相反要求。在可能產生的利益衝突下，仲介人如何行為始能不違背其對雙方之 忠實義務又同時完成其仲介之行為，為仲介人執行業務之重點。又仲介人接受雙 方委託即可能產生利益衝突，民法是否有為保護委託人之利益而禁止雙方委託之 必要，亦成為討論客題。
二、 雙方委託之容許性
關於媒介居間契約中居間人之報酬，民法第 570 條有如下規定：「居間人因 媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」
就本條究竟係在主契約當事人雙方皆與居間人定有居間契約，但主契約當事人雙 方漏未約定居間契約之報酬應由何人給付與居間人之情形下，以法律補足當事人 間就仲介人所得報酬未為約定之疏漏，抑或係在主契約當事人雙方中僅一方與居 間人定有居間契約，而以法律規定課以未與居間人訂立居間契約之另一方當事人 同樣負擔居間人報酬之義務，在解釋上有所疑義，而此項疑義亦影響到民法第 570 條是否係我國民法允許雙方委託存在依據之認定。
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（一） 外國立法例
美國法上，仲介人（Broker）必須擁有執照，並負有監督其雇員之責任，須 為其所雇用之受雇仲介人（Broker associate）及銷售助理（Sales associate）之行 為負責。受雇仲介人本身亦有仲介人之執照，但其受僱於仲介人。而銷售助理則 並未持有經紀人執照41。在仲介實務上，委託人授權仲介人代其出售房屋或尋覓 適合之賣家，同時多半會授與代理權與仲介人，使仲介人具有代理人（Agent）
之身分，故在討論上多未刻意區分仲介人是否獲得代理之授權，但在個案中，仍 可能出現仲介人並無代理權限之情形42。
仲介人獲得委託人之授權處理事務，其對委託人負有忠實義務，須依委託人 之利益而為行動，由於在雙方委託之情形中，仲介人對於雙方皆負有忠實義務，
將產生利益衝突，故是否允許雙方代理，美國各州有不同做法。否定之立法以佛 羅里達州為例：佛羅里達州承認仲介人可代表出賣人或買受人此二種類型，當委 託關係成立時，仲介人對於其委託人負有完全之忠實義務43。佛羅里達州立法者 認為雙方代理對於仲介人來說，將導致其於交易進行中無法同時盡其對雙方所應 負之義務，考量仲介人難以給予雙方同樣程度全心全意之忠實義務及保密義務，
故於1997 年 10 月 1 日開始，佛羅里達州成為美國各州中第一個完全禁止雙方代 理之州。故於佛羅里達州中，買方與賣方對於代理權限之模式只有三種選擇，第 一種是選擇無仲介人介入，第二，仲介人為單獨一方服務，第三種則是交易仲介 人關係。由於佛羅里達州之法律並無強制買賣雙方必須透過仲介人代表而為交易，
故雙方皆可不委託仲介人代理，此時仲介人仍可主持交易之進行，亦可介入補償 協議44。
而肯定之立法例以伊利諾州為例：伊利諾州於1984 年施行不動產授權法案
41 See SAM IRLANDER, supra note 16, at 23-24.
42 See SAM IRLANDER, supra note 16, at 44.
43 See SAM IRLANDER, supra note 16, at 51.
44 See SAM IRLANDER, supra note 16, at 51,53.
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(Real Estate License Act of 1983)，並在 2000 年進行修正，於不動產授權法案第 15 條中明文規定不動產專業人士應負擔之責任45。該條允許經過雙方同意的雙方委 託，但有一定限制，仲介人須於簽訂仲介協議前即提供雙方委託揭露書與委託人，
經過委託人同意，仲介人始得從事雙方委託之行為，但如仲介人或與仲介人有利 益相關之人為交易之一方時，仲介人不得接受雙方委託。除前述於訂立仲介協議 前所為之揭露外，當委託人開始進行買賣或租賃不動產之交易行為時，仲介人仍 必須再次取得委託人的書面同意。如果委託人拒絕雙方委託之情形或想要中止雙 方委託之協議，則委託人可能會被轉介給另外一位仲介人46。
由上述不同之立法可知，是否允許雙方委託之存在，是立法選擇之不同，並 無絕對答案。須注意的是，縱使是允許雙方委託存在之立法，仍須意識到因雙方 委託而生之利益衝突的問題，並加以規範，以避免衝突產生。
（二） 我國學說見解 1、 肯定見解
我國有見解指出，縱使居間人僅受一方委託，但由於媒介之結果，其相對人 因此而受有利益，居間人實乃為雙方之利益而活動，故雖未受相對人委託，相對 人亦應負擔一半報酬47。如依照此見解之看法，則民法第 570 條僅係表示縱使只 有契約之一方委託居間人活動，契約之他方仍有給付一半報酬之義務，此項見解 亦同時指出，仲介人在進行媒介行為時，是為雙方之利益而活動，而非僅為一方 之利益。惟並無法從此種見解推導出仲介人得否同時受到主契約之雙方委託此一 問題之答案。另有見解認為，由於媒介居間人之任務內容乃係斡旋於委託人與相 對人間，為雙方折衷協調以達成締結主契約之目標，縱媒介居間人僅受一方當事 人之委託，但為媒介締約而與相對人直接交涉，則結果亦係為雙方當事人之利益
45 See TIME RICE, supra note 21, at 87.
46 See TIME RICE, supra note 21, at 90.
47 鄭玉波，民法債編各論(下) ，頁 494，初版，1772 年 9 月。
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而活動，除於居間人對委託人負有為之談判之義務時，因考量其僅與委託人間有 信任關係，而僅得對委託人請求報酬外，通常可認為居間人與相對人間亦訂有默 示之居間契約而可向雙方請求報酬48。如係採取此種見解，除非有例外之情形，
仲介人與雙方當事人皆有契約關係，自然而然會形成雙方委託之情形，則有此可 推知此種見解之前提是認為我國民法原則上允許雙方委託的存在。另外亦有見解 認為，由於媒介居間原即存在於居間人與委託人及居間人與相對人間 49，由此觀 之，此見解似認為媒介居間之任務內容本即存有雙方委託之情形。另有見解認為 在居間契約中，由於居間人僅為買賣契約雙方斡旋，並非買賣契約的當事人，本 身具有中立性，與委託人間並無任何利害關係存在，縱使居間人受相對人委託，
並非即違反契約上之誠實信用原則50。 2、 否定見解
否定雙方委託之見解認為，站在仲介業者與委託人間所簽訂之代理銷售契約 之性質為居間與委任契約之混合契約之立場，認為仲介業者就外部關係而言，已 經成為賣方之代理人，而在內部關係上，應適用有償委任之規定。仲介人應負有 善良管理人之注意義務，如仲介人另收取斡旋金並代替買方與賣方洽談買賣條件 時，難認其得再盡其應盡之善良管理人注意義務，而為求盡速完成仲介，以向買 方收取報酬時，仲介業者可能隱瞞部分資訊，或者向買方施壓，故當買賣雙方有 利害衝突時，不應允許雙方委託之存在51。
另有反對意見認為，單純居間契約中之居間人固然係立於誠實中立之第三人 地位而無利益衝突的問題，但現今不動產仲介契約亦具有委任的性質；且仲介人 所收受之報酬多以成交價格作為計算的根據，比例報酬制使仲介人與買方產生天
48 參閱史尚寬，同前揭註5 書，頁 449-450。
49 林誠二，債編各論新解─體系化解說(中)，頁 300，3 版，2015 年 6 月。
50 曾泰源，不動產居間人民刑事責任之研究，頁 18，1992 年 6 月。
51 楊鴻謙，房屋仲介業斡旋金之適法性分析，全國律師，第 12 卷第 4 期，頁 82，2008 年 4 月。
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生的衝突，仲介人對於買方之義務與對於賣方之義務存在必然之背反，因此實務 上不應使仲介人從事雙方委託的仲介行為。目前實務運作上有仲介業者推出由同 公司內不同之不動產經紀人分別代表買賣雙方進行資訊流通，雖可作為參考，但 因同公司不同之不動產經紀人間仍可能互通消息，故無法根本上解決問題，除非 使仲介人不得向買方收取任何費用，使契約關係僅存在於仲介人與賣方間，如此 一來仲介人無須考量買方之利益52。惟本文以為，此種解決方式使契約關係僅存 在於仲介人與賣方間，等同於從根本否定雙方委託之存在，並未脫離原本否定雙 方委託之立場。
（三） 我國實務見解
關於民法第 570 條之適用，首先我國實務似認為民法第 570 條適用前提為訂 立買賣主契約之雙方皆知悉仲介人受有至少一方委託之情形存在。以臺灣高等法 院 98 年度上字第 849 號判決為例，判決中指出：｢又民法第 570 條固約定『居間
關於民法第 570 條之適用，首先我國實務似認為民法第 570 條適用前提為訂 立買賣主契約之雙方皆知悉仲介人受有至少一方委託之情形存在。以臺灣高等法 院 98 年度上字第 849 號判決為例，判決中指出：｢又民法第 570 條固約定『居間