第三章 仲介人之權利義務
第三節 仲介人之報酬請求權
二、 直接交易禁止約款之基礎
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貳、 直接交易禁止約款之爭議
一、 直接交易禁止之意義
直接交易行為乃指仲介契約成立後，委託人利用仲介人所提供之締約機會，
卻未透過仲介人而私下逕行與相對人協商而締結契約之行為。此種行為多係因委 託人希望規避仲介費之給付，可能發生在仲介契約委託期間內，亦可能因委託人 刻意拒絕仲介人所提供之機會，待仲介契約消滅後再自行與相對人協商而發生於 契約期限屆至後。為保障仲介人本身之報酬請求權，坊間之仲介契約多有約定禁 止條款以遏止此類行為。
由於直接交易之行為是委託人利用仲介人所提供之資訊，卻未透過仲介人，
自己直接跟第三人接觸並進而締結契約，除仲介人未介入外，委託人已達成其原 所企求之目標，且仲介人亦在其中提供助力，則委託人如係故意規避支付報酬而 逕行與第三人締結契約，涉及違反誠實義務的問題。此時仲介人原應取得報酬之 利益應受保護，而直接交易禁止條款之目的主要即係規範委託人刻意規避給付報 酬此種違反誠信原則之行為，故直接交易禁止條款原則上應為有效。惟應注意的 是，委託人本即有決定是否締約之契約自由，故如仲介人以定型化約款方式未區 分委託人是否有違反誠信原則之行為，而一律課與委託人給付報酬之義務，即可 能過度拘束委託人之契約自由，而使定型化約款無效。此外，就直接交易禁止條 款所限制的時間長度亦應有一定限制，否則亦屬過度拘束委託人之契約自由。
二、 直接交易禁止約款之基礎
直接交易禁止約款在實務上可能會以不同形態出現，如不動產委託銷售契 約書範本第11 條即規定：｢一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完 成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受 託人：……（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託
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期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲 介成交者，不在此限。」
此外，實務上契約可以下開條款為例，以供參考：
例一：｢委託期間內因可歸責於買方之事由而終止委託契約後Ｏ個月內，或 於委託契約屆滿後Ｏ個月內，買方或其配偶、二親等內之親屬或買方以第三人 名義，或本公司提供買方曾經仲介之房地物件，就上開房地與賣方成交時，亦 視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依前述規定給付服務報酬，並應 支付成交價百分之Ｏ予本公司作為損害賠償。」
例二：｢甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全 額一次給付服務報酬予乙方：……三、委託期間內或委託期間屆滿或契約終止 後Ｏ個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託 總價Ｏ％與乙方。」
由上述所列舉之直接交易禁止約款約定，可能會與其他委託人違約事由一起 規範，惟於直接交易之情形下，買賣雙方可能並未透過仲介人即締結買賣契約，
且如買賣雙方是於委託契約期間屆滿或終止後始締結買賣契約，此時委託契約已 不存在，仲介人所得主張者究為報酬請求權，抑或為損害賠償請求權，即生爭議。
（一） 實務見解 1、 報酬性質
我國有見解認為，如委託人為規避報酬之支付，而拒絕訂立該媒介就緒之契 約，而再由自己與第三人另訂買賣契約，是屬違反誠實信用原則之行為，依誠實 信用原則，委託人仍應支付報酬，如最高法院 58 年台上字第 2929 號判例即提到：
｢媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託人為避免 報酬之給付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容
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確記載『違約之處罰』自明。」
（二） 學說見解
相較於實務以誠信原則作為論理之基礎，學說上對於仲介人於此時得向委託 人所請求之金額之性質，則有許多不同見解，可以仲介人所得請求之金額性質為 報酬，抑或為違約金損害賠償之性質，可區分成二大類。前者包含相當因果關係 說、條件成就擬制說、誠信原則說、準用民法第 548 條第 2 項規定、適用民法第 267 條，後者則包含準用民法第 549 條規定、準用民法第 511 條。有論者就此部 分有為詳細之論述，可供參考182，本文以下將以此作為基礎介紹各說。
1、 相當因果關係說
相當因果關係說認為如主契約之締結與仲介人之仲介行為有相當因果關係 存在，則仲介人即享有仲介報酬請求權。此說遭批評之處在於仲介報酬請求權之 發生，尚須委託人與仲介人間有仲介契約，且仲介人完成仲介任務，而非僅有因 果關係存在此一要件，如以相當因果關係作為仲介人取得報酬之論理依據，則在 無仲介契約存在之情況下仲介人仍為仲介行為，此時因屬無因管理或不當得利之 問題，而依此說仍得請求報酬，有所不當183。
2、 條件成就擬制說
條件成就擬制說認為仲介契約均附有以仲介人完成仲介而委託人成功締結 主契約為仲介人取得報酬請求權的停止條件，則如委託人故意阻止仲介人完成仲 介，則依民法第 101 條規定視為條件已經成就。有學者認為，條件成就擬制乃係 誠信原則具體化條文之一，本身即具有請求權基礎，且該條文涵蓋居間契約存續 中或契約經解除後之直接交易情事，不論委託人是以解除契約之方式或是雖未解 約但刻意避過仲介人而直接與相對人交易，均得視為係以不正當行為阻止條件成
182 參閱魏大喨，同前揭註 13，頁 73-82。
183 詳細介紹請參閱魏大喨，同前揭註 13，頁 79。
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就，而適用民法第 101 條184。
針對上述看法，有見解提出批評，認為附條件法律行為效力之發生乃繫於將 來不確定之事實，而仲介契約之仲介人本即有仲介活動之義務，雖不擔保主契約 之訂立，然並非以此為條件，只是於完成仲介任務時對其仲介活動得請求報酬，
故仲介報酬非於仲介契約成立時發生，亦非以仲介任務完成作為仲介報酬發生效 力之停止條件，且委託人並無締結主契約之義務，則委託人之直接交易行為，並 無阻止條件成就的問題185。此外外，由因果關係的角度而言，採取此說仍須判斷 妨害行為與條件成就間因果關係是否存在，則以相當因果關係之理論即可達到同 樣的目的而不須另外再處理停止條件之問題186。
3、 誠信原則說
誠信原則說即同於我國實務之見解，認為委託人以直接交易之方式規避對於 仲介人之支付義務，有違誠信原則187。惟考量到誠信原則為民法上最後救濟之手 段，如有其他更為具體之條文時應適用及他條文。
4、 準用民法第 548 條第 2 項
採取準用民法第 548 條第 2 項規定之方式以委任契約與仲介契約皆為具高度 信用性之契約，且委任契約之規定具有補充性，居間契約未規定之部分應得準用 委任之相關規定之角度而言應屬可行，惟此說的問題在於如仲介契約未解除，則 此說即無適用之餘地188。
5、 適用民法第 549 條規定說
184 參閱曾泰源，同前揭註 50，頁 184。
185 詳細介紹請參閱魏大喨，同前揭註 13，頁 73。
186 參閱曾泰源，同前揭註 50，頁 170-171。
187 詳細介紹請參閱魏大喨，同前揭註 13，頁 74。
188 詳細介紹請參閱魏大喨，同前揭註 13，頁 76。
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另有見解主張仲介人所請求金額為損害賠償性質者，認為應可準用民法第 549 條規定之見解，認定委託人有任意的契約解除權，但如委託人是為規避仲介 報酬之給付而解除契約，則委託人應負擔損害賠償責任189。
6、 適用民法第 267 條規定
主張適用民法第 267 條之見解將委託人之直接交易行為視為因可歸責於委 託人之事由致履行不能，故依民法第 567 條規定，仲介人仍得請求對待給付190。
7、 準用民法第 151 條規定
另有見解認為由於仲介人之仲介報酬請求權須待仲介任務完成後始發生，因 此就法理而言，無論係準用或適用民法任何規定作為仲介人請求報酬之依據均有 其缺陷存在，故此時應係準用民法第 151 條關於自助行為之規定191，委託人得隨 時終止契約，但應賠償仲介人因契約終止而生之損害192。
（三） 本文見解
仲介人依據直接交易禁止約款所得請求之金額之性質為報酬或損害賠償，其 在實務上區分實益在於該項金額得否適用民法第 252 條關於違約金酌減之規定，
故在區分上有其實益。本文以為，在直接交易約款所規範的情形下，應區分委託 人與仲介人間之仲介契約是否仍然存在二種情形而論：如仲介契約仍然存在，則 仲介人有媒介行為，最終買賣契約亦已成功締結，且仲介人的媒介行為與買賣契 約之成立有因果關係，仲介人即應享有報酬請求權。僅在委託人為規避報酬請求 權而故意不締結買賣契約的情形下，才有委託人違反誠信原則故意阻報酬請求權 條件實現的問題，此時始有依據民法第 101 條規定使仲介人享有報酬請求權之必
189 詳細介紹請參閱魏大喨，同前揭註 13，頁 75。
190 詳細介紹請參閱魏大喨，同前揭註 13，頁 76。
191 民法第 151 條：｢為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負損 害賠償之責。但以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實 行顯有困難者為限。」
191 民法第 151 條：｢為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負損 害賠償之責。但以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實 行顯有困難者為限。」