緘默詐欺之法律效果

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此外，在仲介人故意或因重大過失而未盡據實告知之情況下，仲介人將因違 反忠實義務，依照民法第571 條規定而喪失報酬請求權之部分，已於第三章仲介 人之忠實義務部分為討論，此處不再贅述。

2、 緘默詐欺之法律效果

在不動產買賣交易中，除仲介人負有據實說明義務以外，出賣人亦負有提供 一定資訊之義務，如負有資訊提供義務之出賣人，因故意提供錯誤之資訊，或明 知特定資訊之存在，卻因故意而隱瞞該特定資訊，此時出賣人即有可能涉及緘默 詐欺之問題。而緘默詐欺之理論得否套用在負有調查義務、據實說明義務之仲介 人身上，亦值得探討，本文以下將先介紹出賣人構成緘默詐欺之理論，再探討仲 介人如違反調查義務、據實說明義務，是否可能構成緘默詐欺。

(1) 緘默詐欺之理論

有論者以出賣人之角度分析近來最高法院之判決，認為負有資訊提供義務之 出賣人，因故意提供錯誤之資訊，或明知特定資訊之存在，卻因故意而隱瞞該特 定資訊，此時出賣人即有可能涉及緘默詐欺之問題。並因企業經營者具有較高之 專業技術、議約能力及取得資訊之便利性，以是否為消費者保護法中之消費關係 區分為非消費關係之告知義務與消費關係之告知義務。在非消費關係中之告知義 務，認為當事人之一方應就其明知為交易上重大事項，對他方當事人負據實告知 之義務，符合民法第 148 條第 2 項誠信原則之要求，在消費關係上之告知義務，

則以預售屋之買賣為例，認如一造當事人為企業經營者，則其不僅就明知為交易 上重要資訊負有告知義務，就其應知之交易上重要資訊，亦負有告知義務。此外，

在交易上重要事項之資訊提供，企業經營者之告知義務優先於消費者之探詢義務，

而如出賣人於議約磋商過程中，知悉買受人所在意之特定交易資訊，但該資訊於 客觀上非屬交易上之重要事項，則出賣人基於誠信原則，就其明知相對人主觀上 認為重要之事項，向買受人負據實告知義務。如出賣人未依上開所述其應負告知

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在仲介契約之法律關係中，仲介人與委託人間雖非買賣契約之關係，但本身 即有就訂約事項有調查及據實告知義務，而以仲介為營業之仲介人更有調查之義 務，民法第 567 條亦有區別對待，而仲介人對於資訊之掌控能力優於委託人，上 開所述緘默詐欺就出賣人應負之告知義務內容，在考量仲介人負有調查義務及報 告義務時，應得作為參考。

最高法院 33 年上字第 884 號判例中說明：「民法第 92 條第 1 項所謂詐欺，

雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣 上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不 合。」則依此判例反面推論，如在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有 告知之義務者，其緘默即具違法性，而有民法第 92 條第 1 項之適用。此項判例 亦為上開臺灣高等法院102 年度重上更（一）字第 48 號判決所引用，且應不僅 適用於買賣契約，而是通用於所有之契約。

因錯誤之資訊提供或隱瞞特定資訊時，委託人得否主張撤銷買賣契約時，應 視提供錯誤資訊或隱瞞特定資訊之人為何，如係不動產買賣之相對人提供錯誤資 訊或隱瞞特定資訊，仲介人基於相對人之陳述轉告委託人，則委託人因錯誤之資 訊或因資訊之缺乏而簽訂主契約，委託人得依詐欺之規定撤銷其締結買賣契約之 意思表示，而仲介人是否應負責任，則應視仲介人之調查義務範圍而定；如仲介 人本身提供錯誤資訊，或隱瞞特定資訊，而相對人不知，則可能有民法第 92 條 第 1 項後段規定之適用，須相對人明知其事實或可得而知者為限，委託人始得撤 銷買賣契約。

此外，實務上現在仲介人多為公司法人，而由公司底下之仲介經紀人執行仲 介業務，此時與委託人締結仲介契約者為該公司，而非實際執行業務之仲介經紀 人，如仲介經紀人違反忠實義務，則委託人無法依照契約關係向仲介經紀人請求，

但得透過侵權行為向仲介經紀人請求損害賠償，由於此部分牽涉到不動產經紀業

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管理條例是否為民法第 184 條第 2 項所稱保護他人之法律，將於第七章討論。

伍、 小結

在仲介人為買賣雙方媒介斡旋締結買賣契約的過程中，仲介人之調查義務及 說明義務，攸關買賣雙方是否能夠在獲得充分資訊下締結買賣契約，影響雙方締 約意願甚為重大。仲介人所負調查義務程度須原則上須回歸個案探討，故本節首 先介紹不動產說明書之內容，再整理並分析我國法院就仲介人對於特定事項是否 負有調查、說明義務所作之判決。由判決內容可知，我國實務亦認同仲介人所負 之調查、說明義務應有其界線，惟我國實務多認為仲介人因過失而違反調查、說 明義務，即有民法第 571 條之適用，此點與本文意見有所不同。其次則以美國法 作為與我國法比較參考之對象。美國法上對於不動產仲介人應負之說明義務內容，

如雙方委託之有無、不動產標的資訊等事項均有明文規範；而我國對於仲介人所 負之調查、說明義務法律主要規定於民法第 567 條及不動產經紀業管理條例第 22 條及第 24 條之 2，就雙方委託亦有所規範。最後即針對我國法上關於仲介人 之調查、說明義務為討論。民法第 567 條規定仲介人對於訂約事項及買賣雙方之 履約能力負有調查、說明義務，而何謂訂約事項在解釋上有極大空間。實務見解 有將｢訂約事項」限制於不動產說明書所載之內容，惟此種論點過於狹隘，仲介 人既然受有報酬，且較一般人更具有不動產買賣專業知識，則其應就普遍已知可 能影響買賣交易意願之事項均負有調查、說明義務。但此並非表示仲介人負擔之 調查、說明義務範圍無邊無際，本文以為可考量該事項對於買賣雙方交易意願之 影響是否重大、仲介人獲取該項資訊之能力、仲介人所花費之調查費用及其獲得 之報酬是否相當等因素作為判斷依據。惟仲介人應負之調查義務程度無法以單一 因素套用在所有買賣契約雙方所關心之資訊上，最後仍須回歸到個案探討，就個 案情事綜合分析仲介人對於該項事實是否負有調查之義務。

此外，就仲介人違反調查、說明義務之法律效果為何，本章由調查、說明義

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務為忠實義務之衍生此點出發，認為於大陸法體系下，此項調查、說明義務應屬 附隨義務，故如仲介人違反調查、說明義務，其行為係屬違反附隨義務，委託人 得依債務不履行之規定請求損害賠償。此外，如仲介人係因故意或重大過失而未 盡調查、說明義務，依民法第571 條之規定，仲介人將因此喪失其對委託人之報 酬請求權。

總此而論，因不動產仲介契約之性質係屬居間契約，仲介人處於買賣雙方間 之地位所產生之利益衝突爭議，第二章討論交易實務常見之雙方委託、雙方代理 行為於法律上之容許性，並引入忠實義務概念處理仲介人面對買賣雙方利益相互 衝突時，仲介人之行為義務標準為何之問題。而本節所討論仲介人所負之調查、

說明義務得使買賣雙方在獲得充分資訊下決定是否締結買賣契約，仲介人並得藉 此降低其所面臨之利益衝突，對於處理仲介契約除居間外另含有類似委任之條款 而使仲介人立場矛盾之情形有所幫助。對於仲介人處於買賣雙方間之地位所產生 之利益衝突爭議，至此已大致論及，以下部分將轉而探討仲介人自身之利益分別 與買方、賣方利益衝突而生之爭議。下節即就仲介人為確保其報酬請求權之實現 而預先擬定定型化契約條款所生之爭議為討論。