第二章 不動產仲介契約之性質與類型
第四節 雙方委託與雙方代理於實務之爭議
2、 民法第 571 條規定的要件及適用
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
52
此部分見解與外國立法有所不同，以瑞士立法例為例，該國實務對於適用瑞 士債務法第 415 條之限制僅要求居間人與委託人間之契約有明文禁止或默示之 約定禁止居間人為相對人活動，或相對人允諾支付居間人報酬，而該報酬之允諾 有違誠信原則時，居間人即喪失報酬及費用償還請求權，如居間人以其他方式違 反契約義務，並不生喪失報酬請求權之效果，僅產生債務不履行之損害賠償責 任98，似並無再以相對人是否受有利益或委託人是否自相對人處受有利益為要件，
與上開我國實務見解有所不同。
本文認為，臺灣高等法院 99 年度上字第 647 號判決一方面認為仲介人雖有 違反妥為調查之義務，然並無為利於相對人之行為，其結果有利於相對人係屬反 射之效果，並非仲介人另為有利於相對人之行為，惟於嗣後論述委託人撤銷買賣 契約請求返還價金之部分，復又說明該不動產之瑕疵已達使一般正常交易之人，
就該屋之安全性必然心存質疑之程度，在同一價格下，委託人當不會與相對人簽 訂買賣契約，如未簽約，即無價金之支出，就此而言，委託人受有價金支出之損 害自明，則在委託人如知該瑕疵必不會以同一價格向相對人購買之情形下，委託 人因仲介人未善盡調查義務而以較高之價格與相對人締結主契約，則仲介人違反 義務之行為自屬有利於相對人，蓋仲介人所提供之資訊係供委託人評估是否締結 主契約之重要依據，如仲介人未善盡調查義務，其所提供之資訊不足之處自然影 響委託人締結主契約之意願，如委託人因仲介人違反其應盡之義務，而以如知悉 該項資訊即不會同意之價格與相對人締結主契約，自屬有利於相對人之行為。上 開法院判決以該利於相對人之行為結果是否屬於仲介人行為之反射效果作為判
響。……。系爭買賣契約既非因上訴人行使撤銷權而溯及的消滅，被上訴人受領上訴人給付報酬，
即不受影響。況被上訴人固有違反居間人妥為調查之義務(詳如後述)，然並無為利於周秀麗之行 為，上訴人所謂其結果有利於周秀麗云云，係屬反射之效果，並非被上訴人另為有利於周秀麗之 行為，再被上訴人為不動產經紀業，其向委託人之相對人即周秀麗收取報酬，係依不動產經紀業 管理條例第 19 條規定為之，並無違反誠實及信用之方法，是上訴人主張被上訴人違反民法第 571 條規定，不得向其收取報酬云云，亦無足採。……」
98 Dr. Hugo Oser/Dr. Wilhelm Sch önenberger, Das Obligationenrecht 2.
Teil(Halbband),S.1535f, Zürich 1936.轉引自曾品傑，同前揭註8 文，頁 148。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
53
斷之依據，其判斷並不明確而流於恣意。
故本文認為，認定仲介人所為之行為是否適用民法第 571 條而使仲介人喪失 報酬請求權之重點，應在於認定仲介人違反之義務是否為忠實義務，如認定仲介 人之行為違反忠實義務，且其行為之結果有利於相對人，則無庸再行區分相對人 之得利是否是仲介人另為有利於相對人之行為或僅為仲介人行為之反射結果。
(2) 違反對於委託人之義務或違反誠實信用方法
民法第 571 條規定居間人之行為或不行為須是｢違反其對委託人之義務」或｢
違反誠實及信用方法」，而前揭於論述瑞士立法例，提及該國實務認為如居間人 以其他方式違反契約義務，並不生喪失報酬請求權之效果，僅產生債務不履行之 損害賠償責任。我國判決亦有判決指出類似之看法，以臺灣高等法院96 年度上 字第489 號判決為例，該判決認為民法第 571 條係指居間人違反忠實義務，故為 有利於相對人之行為，如認定仲介人之行為係屬單純注意義務之違反，尚難以認 定仲介人有違反忠實義務，而作有利於相對人之法律解釋99。
惟究竟何謂單純注意義務之違反，何謂違反忠實義務之行為，歸納我國實務 判決認定有民法第571 條規定適用之情形，多是為促成主契約之締結，故意為利 於相對人之行為，如台灣高等法院94 年度上字第 1004 號判決，即是仲介公司及 其經紀人明知系爭房屋受到輻射汙染卻未告知委託人，而遭法院認定違反誠信原 則，不得向委託人請求報酬之案例100。由本判決可以看出，仲介仁如有故意違 反誠信原則之行為，有民法第571 條之適用。但如仲介人係因過失而違反委託義
99 臺灣高等法院 96 年度上字第 489 號判決摘錄：｢……按居間之違反其對於委託人之義務，而為 利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求 報酬及償還費用，民法第 571 條定有明文，此乃指居間人違反忠實義務，故為有利於委託人之相 對人之行為者而言，本件縱認被上訴人五泰房屋有未告知上訴人系爭房屋占用他人土地情形之疏 失，然此至多僅屬注意義務之違反，尚難逕認被上訴人五泰房屋有何違反忠實義務，故為有利於 相對人之舉，是上訴人請求返還居間報酬，依法並無理由……」
100 另可參照臺灣高等法院 98 年度上字第 849 號、101 年度上易字第 374 號、100 年度上字第 1284 號、臺中高分院 100 年度上字第 401 號、臺南高分院 101 年度上字第 191 號判決理由。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
54
務，是否有民法第571 條規定之適用，我國實務上時常發生於仲介人未善盡調查 義務及報告義務之案例，而認為有適用民法第571 條規定之餘地，由此顯示縱使 僅為過失而未盡其應盡之調查義務，仍可能依照民法第571 規定而使仲介人喪失 報酬請求權，如臺灣高等法院102 年度消上易字第 3 號判決中，仲介人因過失而 未查詢系爭頂樓加蓋建物查報拆除之情形，即向買受人表示系爭頂樓增建物為既 存違建不會拆除，遭法院認定為違反其對於委託人之義務，使相對人獲得利益，
依照民法第 571 條規定而不得向委託人請求報酬101，但臺灣高等法院 96 年度上 字第 489 號判決中，法院認定仲介人未告知上訴人系爭房屋占用他人土地情形縱 有疏失，亦僅係注意義務之違反，無民法第571 條規定之適用。仲介人同屬未盡 調查義務之行為，在我國實務上卻出現兩種不同之結果，可見我國實務見解普遍 應尚未認識並區分單純注意義務違反之行為與違反忠實義務之行為有不同之法 律適用。
我國實務對於仲介人過失未盡調查義務之案件中，多數見解對仲介人未能盡 善良管理人之注意義務之處理方式，但透過不動產經紀業管理條例第26 條第 2 項使仲介人負擔賠償責任，而未依民法第571 條處理 102。學者有認為在仲介業 者違反調查、說明義務的情形中，除仲介業者因故意而違反調查、說明義務時應 依民法第 571 條規定喪失報酬請求權外，另應擴張至仲介業者因重大過失而違反 調查、說明義務，以保護委託人之利益103。
本文以為，民法第571 條是在處理居間人違反其對委託人之忠實義務的問題，
而依照前開所述忠實義務保障委託人之利益之內容，與我國所謂｢附隨義務」之 內容並無二致。債務人違反附隨義務之行為，係屬不完全給付之情形，原應依照
101 過失未盡調查義務而遭法院認定適用民法第 571 條規定之實務見解，另可參閱臺灣高等法院 95 年度上易字第 630 號判決。
102 參閱最高法院 95 年度台上字第 810 號判決、91 年度台上字第 1660 號判決、臺灣高等法院 102 年度重上更(一)第 48 號判決、99 年度上字第 647 號判決。
103 曾品傑，不動產仲介法之實務問題，全國律師，第 15 卷第 12 期，第 15 頁，2011 年 12 月。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
55
不完全給付相關之規定處理，與債務人依契約履行其給付義務而獲得之報酬請求 權分開處理，而民法第571 條規定卻不論委託人是否因居間人違反忠實義務之行 為受有損害，而一律排除居間人之報酬請求權，與債務不履行規定相差極大，此 條之立法理由中載明是為保護委託人之利益，並制裁居間人 104，應是考量居間 人違反忠實義務，雖須負債務不履行之損害賠償責任，但如居間人成功促成主契 約所獲得之報酬，較其須負之債務不履行之損害賠償為高的情況下，債務不履行 規定並無法排除仲介人違反忠實義務之誘因，如委託人未受有損害，則居間人又 無損害賠償規定，可能會助長此類不良行為，故設此規定。惟此無法解釋為何僅 有居間契約部分設有此項規定，而其他契約部分卻未就違反忠實義務作出類似規 定之情形。民法第571 條可說是不完全給付於居間契約時之特別規定，在適用上 應特別注意，解釋上亦應回歸忠實義務人之責任，考慮到忠實義務的本質是受託 人須優先考慮委託人之利益，忠實義務人不得將自己或第三人之利益置於委託人 之利益之上而為行為，於產生利益衝突時，應不得為自己或第三人之利益而處理 事務。仲介人如是故意或有重大過失而違反委託義務，仲介人顯然是將自己或相 對人之利益而欲促成主契約之締結，並未為委託人之利益而為行為，此種情況正 是民法第 571 條所欲防範的情形，故在此種情況下應認仲介人喪失其對委託人之 報酬請求權。至於單純違反注意義務之行為，縱使違反委託義務亦不具民法第 571 條原欲遏止懲罰的惡意，故依不完全給付之相關規定處理即足，不應逕行剝
不完全給付相關之規定處理，與債務人依契約履行其給付義務而獲得之報酬請求 權分開處理，而民法第571 條規定卻不論委託人是否因居間人違反忠實義務之行 為受有損害，而一律排除居間人之報酬請求權，與債務不履行規定相差極大，此 條之立法理由中載明是為保護委託人之利益，並制裁居間人 104，應是考量居間 人違反忠實義務，雖須負債務不履行之損害賠償責任，但如居間人成功促成主契 約所獲得之報酬，較其須負之債務不履行之損害賠償為高的情況下，債務不履行 規定並無法排除仲介人違反忠實義務之誘因，如委託人未受有損害，則居間人又 無損害賠償規定，可能會助長此類不良行為，故設此規定。惟此無法解釋為何僅 有居間契約部分設有此項規定，而其他契約部分卻未就違反忠實義務作出類似規 定之情形。民法第571 條可說是不完全給付於居間契約時之特別規定，在適用上 應特別注意，解釋上亦應回歸忠實義務人之責任，考慮到忠實義務的本質是受託 人須優先考慮委託人之利益，忠實義務人不得將自己或第三人之利益置於委託人 之利益之上而為行為，於產生利益衝突時，應不得為自己或第三人之利益而處理 事務。仲介人如是故意或有重大過失而違反委託義務，仲介人顯然是將自己或相 對人之利益而欲促成主契約之締結，並未為委託人之利益而為行為，此種情況正 是民法第 571 條所欲防範的情形，故在此種情況下應認仲介人喪失其對委託人之 報酬請求權。至於單純違反注意義務之行為，縱使違反委託義務亦不具民法第 571 條原欲遏止懲罰的惡意，故依不完全給付之相關規定處理即足，不應逕行剝