第三章 仲介人之權利義務
第二節 仲介人之調查與據實說明義務
二、 仲介人對買方所負之說明、調查義務
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二、 仲介人對買方所負之說明、調查義務
（一） 載於不動產說明書中之事項 1、 有無約定專用權
買賣公寓大廈區分所有權時，對於住戶所共用之部分有無約定專用，影響區 分所有權人使用之面積，亦影響買方購買之意願以及買賣價格。我國實務見解認 為仲介人受有報酬，應盡善良管理人注意義務，主動調查系爭不動產有無取得約 定專用權，如出賣人於現況說明書勾選有約定專用權，仲介人應就系爭空地有無 合於約定專用權之條件，告知買方，且仲介人如任憑規約欄位空白，亦屬未盡善 良管理人之注意義務，應負債務不履行之損害賠償責任。最高法院 102 年度台上 字第 481 號判決中提到：｢……又系爭房地買賣仲介人即被上訴人甲係受有仲介 報酬之仲介專業人員，應盡善良管理人注意義務，而約定專用權取得，依公寓大 廈管理條例第二十三條規定須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意，當為 不動產仲介人所應知悉。查系爭空地為系爭房地買賣之重要標的物，有無約定專 用權，當然影響系爭房地價值。乙既於上開現況說明書第二十九欄勾選有約定專 用權，則甲本於善良管理人之注意義務，就該十坪空地有無合於約定專用權之條 件存在，告知給付仲介報酬費用之上訴人，且於出賣人乙填載有無規約時，於該 欄內任令其空白時，是否已盡善良管理人注意義務，告知給付仲介報酬費用之上 訴人注意約定專用權之合法性？原審就此部分，並未說明仲介人之應盡注意義務 為何，以及甲已否善盡善良管理人注意義務，遽駁回上訴人對甲及 A 仲介公司先 備位請求，亦有判決不備理由之失。」
本文認為，由於就共有部分約定專用權之取得，依公寓大廈管理條例第 23 條規定須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意，故此部分資訊為不動產仲 介人依其專業得認知，且僅需花費少量時間即可取得，是如出賣人於不動產說明 書中勾選有約定專用，仲介人仍有義務查證其內容。此外，如出賣人於填寫不動
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產說明書時有欄位空白未填寫，仲介人亦有查證之義務，並確認出賣人為何該欄 位空白，且須告知買受人。
2、 高氯離子混凝土建築物、輻射屋
｢高氯離子混凝土建築物」即民間俗稱之「海砂屋」，其係因建商於興建房 屋所使用之混凝土中摻入未經處理之海砂，而非使用經處理過的海砂或一般建築 所使用之河砂。因海水中有豐富之氯化鈉，加上海砂中的鹽能自行吸收水分，因 此造成混凝土的化學變化，使混凝土與鋼筋分離，甚至剝落，導致鋼筋腐蝕，嚴 重損害房屋的結構體。我國海砂屋多出現於民國 70 至 80 年間興建之建築物，而 目前對於建築物氯離子含量標準目前係依經濟部標準檢驗局於民國 87 年 6 月 25 日修訂「CNS3090 A2042」，內政部於民國 88 年 7 月 29 日配合修正新拌混凝土 含氯量檢測標準，以新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量 0.3 ㎏/m3，預力混凝 土為 0.15 ㎏/m3作為檢測標準133。目前各縣市政府對於海砂屋有不同處理方式，
如臺北市政府建築管理處即對海砂屋進行列管造冊。
輻射屋之成因係因其建築所用之鋼筋遭受輻射汙染，民國 81 年我國爆發喧 騰一時之輻射屋案例，引起政府注意開始注重此部分之管制，目前行政院原子能 委員會已將現知之輻射屋上網公告，民眾可透過行政院原子能委員會之網站輸入 地址查詢該處之建築物是否為輻射屋，惟如係尚未經人察覺之輻射屋則無法透過 該網站查詢，僅能透過專業檢測機構測量始有辦法察覺。
臺灣高等法院 98 年度重上字第 192 號判決認為，混凝土氯離子含量過高之 建築物通常效用及交易價值均有受損，故不論該建築物是否遭列管，均構成物之 瑕疵，且不動產經紀業者對於其媒介之不動產是否為氯含量過高之建築物或輻射
133 參閱臺北市海砂屋善後處理 100 問，臺北市建築管理工程處
(http://dba.gov.taipei/ct.asp?xItem=59098437&ctNode=32514&mp=118021)，最後瀏覽日：
2015 年 3 月 10 日。
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國目前有判決認定已屬瑕疵，仲介人應依誠信原則告知委託人，如臺灣高等法院 94 年度上字第 1004 號判決中，被告雖抗辯系爭建築屋經原能會檢測出之輻射劑 量，係屬輕微汙染程度，可不進行任何改善措施，但法院仍認定系爭房屋既屬輻 射屋，基於一般人自我健康保護之心理因素，縱使在實質之測試數據下影響人體 極微，惟在房屋市場交易行情中，其市場交易價格顯有影響，就交易價值而言，
買受人自受有交易價值貶損之損害，並因本件仲介人之業務代表明知系爭房屋為 輻射污染房屋，卻未依誠信原則告知委託人，該業務代表構成以背於善良風俗之 方法加損害於他人之侵權行為，而仲介人亦須連帶負擔賠償責任，並依民法第 571 條規定喪失對委託人之報酬請求權136。
本文認為，海砂屋影響建築物之結構安全，如已屬縣市政府公告列管之海砂 屋，即屬公開資訊，仲介人自應負有調查與告知義務；如系爭建築物曾遭列管為 海砂屋，復因修復補強而解除列管，系爭建築物現雖無法藉由縣市政府之公告查 詢得知過去曾列管之事實，但如海砂屋當時列管情形重大，仲介人僅須稍加調查 或詢問周遭鄰居即可得知，仲介人對此海砂屋之情形應負有調查及告知義務，不 得以系爭建築物已解除列管為由而未為調查或告知委託人。但仲介人除另受委託 人委託，其調查義務之程度尚不包括委託專業單位鑑定混凝土氯離子含量是否過 高，故如海砂屋之情形是屬單一且未經對外揭露之個案，則除非已出現肉眼可見 海砂屋之常見徵兆，或仲介人早已知悉建物混凝土氯離子含量過高，否則縱使仲 介人未告知委託人建物為海砂屋，亦未違反其所負之調查義務。
輻射屋之劑量如達一定程度，亦對住戶之健康造成危害，又縱使輻射劑量對 人體健康影響程度極為微小，但仍會造成民眾心理上之恐慌，對於不動產交易價 格影響甚鉅，仲介人就輻射屋之調查與告知義務類似於上述仲介人面對海砂屋時 所負之義務，仲介人對於原子能委員會已公告上網之輻射屋，負有調查義務及告
136 本件判決經最高法院 96 年度台上字第 2077 號判決部分廢棄發回，惟部分發回主要係因損害 賠償額之證明，與上述理由論述無涉。
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知義務；如非原能會所公告之輻射屋，惟仲介人已知建物為輻射屋，縱使輻射劑 量對人體不生健康方面之危害，仲介人仍負有告知義務，如仲介人不知，除非建 屋為輻射屋一事已屬公開，否則仲介人未為告知則不違反調查義務。
3、 漏水
房屋漏水之情形往往非短時間內可以發現，甚至常與天氣狀況有關，諸如須 於大雨時較易出現漏水情形，通常是於買賣完成交屋後，買方搬入房屋始發現有 漏水問題，進而衍生糾紛。由於房屋漏水亦屬物之瑕疵之範圍，應屬訂約事項之 內容，仲介人是否應負調查義務，又其所負調查義務之程度及範圍為何，常成為 訴訟中之爭點。在買方爭執仲介人就系爭不動產有漏水之瑕疵未為告知是故意隱 瞞不告知，或因過失而未告知，而認仲介人須負債務不履行之損害賠償責任時，
我國法院多認為，如不動產之漏水問題非屬由外觀上即可得知，且仲介人已詳實 填寫不動產說明書之內容，縱使仲介人未就是否有漏水再為調查，已盡其善良管 理人之注意義務，未違反其應負之調查義務。例如臺灣高等法院 101 年度上字第 481 號判決中即提到：｢系爭不動產係於 99 年 2 月交屋，甲亦稱其係於 99 年 5 月底因連日大雨，始發現系爭房地露台增建部分因屋頂曾報拆而有漏水之瑕疵，
方知該部分屋頂曾經報拆等語，根據所述情節，矽力康沒有填滿，從外觀上並無 法觀察得知，爭房屋外觀上既無明顯異常可徵情狀，況被上訴人乙、丙、丁又非 住居於系爭房屋，則是否有滲漏水現象，非不動產經紀業者或其所屬經紀人所能 注意，自不能責令負此瑕疵存否之未注意責任。況且該系爭房屋真有漏水情事，
然被上訴人戊公司等已就其委任事務之處理，依兩造間契約約定、不動產說明書 及標的現況說明書中之記載，就系爭房地露台增建曾經報拆過，為詳實之說 明……甲復未舉證證明被上訴人戊公司等就系爭不動產以鋼鐵建造冒充告稱是 RC 造，就漏水之瑕疵知情而故意隱瞞，或因過失而不知，則甲就該 22 萬元之修 繕支出及所稱之價值減少，被上訴人戊公司等人自無生何不完全給付、故意過失 侵權或受任人處理委任事務有過失而應對委任人負賠償之責。」另外如臺灣高等
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法院 100 年度上易字第 85 號判決亦採取相同見解：｢經查，系爭房屋於甲、乙居 間仲介上訴人與丙成立買賣契約時，上訴人並無法從外觀看出漏水現象，直至拆 除原天花板時始發現牆面黃黃的，已如前述，是系爭房屋有無漏水情形，須拆除 原有天花板始得發現發黃水漬，甲、乙在仲介賣屋時有至系爭房屋觀看，為上訴 人所不爭執，然仲介業者至現場勘察，至多亦係從外觀觀之，不可能拆除天花板 探看內部，且事後亦提出標的現況說明書由丙填寫系爭房屋現況，告知上訴人有
法院 100 年度上易字第 85 號判決亦採取相同見解：｢經查，系爭房屋於甲、乙居 間仲介上訴人與丙成立買賣契約時，上訴人並無法從外觀看出漏水現象，直至拆 除原天花板時始發現牆面黃黃的，已如前述，是系爭房屋有無漏水情形，須拆除 原有天花板始得發現發黃水漬，甲、乙在仲介賣屋時有至系爭房屋觀看，為上訴 人所不爭執，然仲介業者至現場勘察，至多亦係從外觀觀之，不可能拆除天花板 探看內部，且事後亦提出標的現況說明書由丙填寫系爭房屋現況，告知上訴人有