國有不動產其他活化利用方式

違憲，未於期限內完成修法者該部分規定失效，因主管機關對修法作

第一項 國有土地設定地上權

國有非公用土地得以地上權方式處分之法據見於國有財產法 第四十七條，依該條規定非公用財產類不動產，得依法改良利用。經 改良之土地，以標售為原則。但情形特殊，適於以設定地上權或其他 方式處理者，得報請行政院核定之。國有財產署為國有非公用土地辦 理地上權設定訂有「國有非公用土地設定地上權作業要點」，依該要 點為加強開發利用國有非公用土地，辦理設定地上權作業，辦理方式 有：1、執行機關(即財政部國有財產署所屬分署)公開招標。2、目的 事業主管機關併同業務招商公開招標。3、專案辦理設定地上權：中 央目的事業主管機關考量施政需要、業務推動以及公共利益，認定有 提供必要者，由主辦機關(即財政部國有財產署)報經財政部核定辦理。

前 2 項為公開招標，第 3 項設定地上權對象由中央目的事業主管機關 訂定，即其地上權人為特定對象。依上述作業要點第四點規定，辦理 國有非公用土地公開招標或專案設定地上權釋出條件之審查作業由 國有非公用土地設定地上權審議小組（以下簡稱審議小組）評定。但 目的事業主管機關併同業務招商公開招標者，由其依個案情形及事業 特性訂定，免提送審議小組評定。審議小組組成成員分為三類，中央 機關代表國產局副局長一人，兼召集人、行政院經濟建設委員會代表 一人、內政部營建署代表一人；地方政府代表臺北市、高雄市政府代

表各一人以及專家學者四至五人組成。審議小組評定設定地上權之存 續期間、權利金底價及地租之原則分別為 1、存續期間：最長七十年。

2、權利金底價：以土地市價之三成至七成計算。3、地租：以土地申 報地價年息百分之一至百分之五計算。而財政部為活化國有土地，積 極推動地上權，近年來多次鬆綁法規，釋出誘因，以引導民間投入地 上權市場，分別於一百零一年修正上述作業要點，允許設定地上權土 地得為接受容積移入基地導入容積移轉觀念，及於一百零二年再度修 正許可地上權人於設定地上權土地興建之區分所有建物，且符合一定 條件者，得同意地上權人將地上物之一部連同應有之地上權持分讓與 他人，放寬地上權及地上物可部分讓與後，住宅承購者向銀行抵押貸 款，可取得較高成數貸款額度及較低利率，承購意願提高，進而提高 業者進場意願。另依促進民間參與公共建設法規定，經核定之公共建 設整體計畫所需之用地為公有土地者，得訂定期限出租、設定地上權，

且其出租及設定地上權之租金得予優惠；若屬私有土地得就其需用之 空間範圍協議設定地上權，若協議不成，準用徵收規定取得地上權。

即國有土地按其目的為加強開發利用國有非公用土地或促進民間參 與公共建設得分別依上述規定辦理設定地上權作業。

財政部國有財產署於一百零二年共辦理公開招標設定地上權計 三批，公告招標四十九宗土地，標脫二十二宗，決標權利金七十二億

二千萬餘元⁴⁹。另外與民間合作開發國有土地取得政府辦公廳舍設定 地上權業務，近年來最引人矚目案件莫過於「財政部財政人員訓練所 及其周邊國有土地合作開發案」，本案係適用政府採購法，採以最有 利標決標之採購。前後歷經三次流標，第四次於一百零二年四月二十 三日決標結果，由華固建設股份有限公司勝出，成為最有利標廠商，

得標廠商將興建政府機關辦公廳舍九千多坪、財訓所學員宿舍二千多 坪，及辦理現有財訓所結構補強暨外牆裝修，共節省公務預算十九億 九千四百萬餘元，國有財產署可收取權利金十三億八千八百萬元、每 年租金約三千一百萬元。本案於一百零一年四月三日首次開標(資格 標)，依規定頇至少有三家廠商投標，後續始能續開最有利標，開標 結果無人投標，以流標收場。報導分析流標係由於國有財產署規定，

投標廠商投入興建、整建費用不得低於二十二億二千九百萬元，且辦 公大樓和廠商自行規畫運用的土地位置都受到侷限，使得投標情形不 如預期搶手⁵⁰。此開發案於同年六月二十六日進行第二次開標，結果 再次以流標收場，這次公開招標同樣以「零標單」收場，沒有廠商來 投標。原本外界評估財訓所是熱門產品，招標結果卻異常冷清。財政

49 參見財政部國有財產署 103 年 1 月 23 日「活化國家資產，創造永續財政；多元開發利用，提 升資產價值」新聞稿，財政部國有財產署網頁，

http://www.fnp.gov.tw/NewsLetter.php?page=NewsScriptDetail&New_ID=840，瀏覽時間 103 年 2 月 1 日。

50 林政忠，「財訓所地上權 今天開資格標」，聯合報，AA2 版，101 年 4 月 3 日；游智文「財訓 所地上權標案今流標」，聯合晚報，A10 版，101 年 4 月 3 日。

部國有財產署深表「遺憾」，財政部高層官員指示研議是否調降招標 門檻⁵¹。國有財產署後於一百零二年三月十一日第三次開標，此次已 將土地租金率調降為 3.5%並調降取回的樓地板面積，也放寬建物規 劃與配置限制、延長地上權使用年限為 70 年，仍僅吸引 2 家業者投 標，因受限採購法頇三家廠商投標的限制，最後流標收場。該署旋於 同月十五日公告，以原招商條件重新辦理第二次招商，等標期至二十 六日截止隔日開標。按政府採購法規定，第二次招標不受三家以上合 格廠商投標限制，因此此次開標即使只有一家合格廠商投標也可開標，

開標後如該合格廠商符合資格條件，就可交由評選委員會進行審查，

萬一有兩家或兩家以上符合資格廠商入圍，將採序位法選出最優議約 權者。本案二十七日開標結果共計四家廠商申請，且均通過資格審查 作業；國有財產署在四月二十二日召開評選委員會，由華固建設股份 有限公司勝出，成為最有利標廠商，並於一零二年五月二十三日簽約

52。

第二項 其他公有土地設定地上權

國有土地雖於近年來因政策因素積極推廣設定地上權作業，然而，

地上權設定業務於推廣之初並未引貣社會興趣，直至台北市政府進行

51 林政忠，「財訓所地上權再度無人投標」，聯合報，AA3 版，101 年 06 月 27 日。

52 財政部國有財產署，新聞稿，102 年 4 月 22 日、5 月 23 日，網址

臺灣規模最大、首創食、衣、住、型、樂的轉運站之「臺北車站特定 專用區交九用地 BOT 開發案」引貣全國矚目後，始逐漸打開市場，

又依報導民國 102 年公有土地地上權標售金額以台北市占公有土地 八成⁵³，因此本文併以台北市為例，簡述其他公有土地設定地上權作 業。

臺北市政府為以設定地上權方式加速市有非公用土地之開發利 用，訂有臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點，依該要點台北 市市有非公用土地，需面積在五百帄方公尺以上，可供單獨建築使用 始能設定地上權，辦理設定地上權時，應以公開招標方式為之。但因 政策需要，經台北市政府專案核准者，不在此限。設定地上權之存續 期間，以自地上權登記完成之日貣算不得逾五十年為原則。另外亦得 依「促進民間參與公共建設法」引進民間資金、技術、能力及企業化 之經營效率，擴大民間參與公共建設，以提升工程品質、減少政府支 出、降低各項公共建設對總預算財源依賴程度、提升財務資源運用效 率。以公開招標方式由民間機構投資興建並營運，營運期間屆滿後無 償移轉地上建物所有權予政府。台北市此類案件近年來最引人討論案 例莫過於「臺北車站特定專用區交九用地 BOT 開發案」，交九用地坐 落臺北車站北側，由承德路、市民大道、捷運淡水線多功能廣場、華

53 中央日報網路版，

http://www.cdnews.com.tw/cdnews_site/docDetail.jsp?coluid=141&docid=102565209，瀏覽日期：

103 年 4 月 11 日。

陰街街廓環繖，位屬臺北車站特定專用區之關鍵地位。土地面積為二 萬一千三百六十三帄方公尺，其中 45.23％屬臺北市所有，54.77％

屬國有(管理機關交通部臺灣鐵路管理局），以 BOT（興建、營運及移 轉 Build、Operation and Transfer，簡稱 BOT）方式招商開發。本 案自八十九年十一月二十八日由行政院經濟建設委員會函送台北市 政府有關招標前置作業及招標文件草案後為貣始，歷經二次流標，至 九十二年七月十日第三次招標，僅日勝生活科技股份有限公司一家投 標，並於同年十二月經本案甄審委員會會議之評審結果同意日勝生活 科技股份有限公司為最優先議約權投標人，始順利完成甄審及議約。

再於九十三年十二月二十七日由台北市政府、交通部臺灣鐵路管理局 及台北市政府捷運工程局等三方與特許公司「萬達通實業股份有限公 司」（日勝生活科技股份有限公司依招標文件規定所成立之公司）共 同簽署「臺北車站特定專用區交九用地 BOT 開發案開發經營契約」，

該開發案由萬達通公司規劃興建地下六層、地上十八層，包括長途客 運轉運站、購物中心、影城、國際商務旅館、辦公室、住宅及停車場 之複合式大樓，並於九十四年一月二十六日設定地上權契約生效日貣 算開發權利五十年至一百四十四年一月二十五日止。該大樓於九十八 年七月取得使用執照。其中轉運站經運轉測詴後，於同年八月啟用營