實務執行問題剖析

國有財產法第五十二條之二讓售於母法僅有一條規定，其他規範 於施行細則第五十五條之三及「辦理國有財產法第五十二條之二讓售 案件注意事項」、「審查國有財產法第五十二條之二讓售案件補充規 定」.後二者均為財政部國有財產署為辦理是類案件需要而予訂頒，

然而實務執行上，因此類案件甚為複雜，以下就實務執行所遭遇問題 研析之。

一、民國三十五年十二月三十一日前建築居住使用時間證明文件之 繳付

依「辦理國有財產法第五十二條之二讓售案件注意事項」第八點 第一項第四款規定，申請人依國產法第五十二條之二申請讓售時，應 繳附以下證件任一種作為三十五年十二月三十一日以前已使用國有 土地之證明文件：（一）在該地上房屋設有本人或他人戶籍之戶籍謄 本。（二）房屋稅收據，或稅務機關課稅或免稅證明文件。（三）水電 費收據或自來水、電力公司裝設水電證明文件。（四）當地縣市政府 建管單位或鄉鎮市區公所核發之證明文件。（五）其他由政府機關或 公營事業機構或公法人出具足資證明之文件。然而民國三十五年臺灣 甫光復不久，社會動亂不安，民生物資亦未健全，多數房屋並無設立

稅籍、申請用水、用電，另外，商請政府機關出具時間證明文件在佐 證不齊全情形下，亦十分困難，因此多數申請人以檢附戶籍謄本為時 間證明文件。但是要以戶籍謄本證明一房屋由民國三十五年即有使用 首要是該戶籍謄本門牌與現地上房屋門牌相同或是有整編關係，倘地 上房屋現有門牌是新編或分戶而編定，實務執行上即無從審認該門牌 房屋於民國三十五年十月三十一日前即有使用。另外因本法條要求使 用時間於民國三十五年十二月三十一日前，迄今已有六、七十年，亦 有縣、市、鄉鎮市區因行政區域變更導致戶籍資料無法銜接，無從證 明使用時間符合本法條規定情形。

二、地上房屋所有權屬證明文件之審查

依「辦理國有財產法第五十二條之二讓售案件注意事項」第八點 第一項第五款規定地上房屋所有權證明文件，如地上建物為已登記建 物，以建築改良物所有權狀影印本或建物登記謄本為所有權證明文件。

地上為未登記建物以附有本人印鑑證明之切結書所有權證明文件。因 登記有絕對效力，故對辦理保存登記房屋所有權屬可依登記情形確認，

但未辦理第一次登記建物，是以由申請人切結方式證明，但類此案件 係屬不動產之處分行為，所涉為土地所有權之移轉及登記。倘有讓售 對象發生錯誤或糾紛時，事後之補救除申購人自願返還土地外，僅得 透過司法訴訟方得釐正，又如受讓人已將讓售取得土地再移轉第三人，

則土地所有權回復亦顯困難。故於辦理此種處分行為時，僅以單一切 結書作為地上建物所有權之證明文件，似屬粗略草率。

三、地上使用情形是否屬「建築、居住使用」之審認

依辦理國有財產法第五十二條之二讓售案件注意事項第四點第 一項規定，本條規定讓售之國有土地範圍，以主體建物、居住使用場 所或附屬設施實際使用之範圍為限。又查「審查國有財產法第五十二 條之二讓售案件補充規定」原第六點第（一）項及第（二）項但書規 定，有關私有主體建物因九二一震災或風災而倒毀之處理方式，經國 有財產署於九十八年七月間修正停止適用¹¹⁶，即申購之國有土地無論 有無出租，地上均頇屬主體建物、居住使用場所或附屬設施實際使用 之範圍，查辦理國有財產法第五十二條之二讓售案件注意事項及審查 國有財產法第五十二條之二讓售案件補充規定，並無明定主體建物認 定規範，再查國有財產署對國有非公用土地上主體建築物之認定標準 於一○二年間函示參照建築法第四條辦理¹¹⁷，該條所稱建築物，為定 著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構 造物或雜項工作物。除需具有頂蓋、樑柱或牆壁外，尚頇定著於土地

116 依 98 年 7 月該補充規定修正說明略以，依國有財產法第 52-2 規定申購國有土地者，須為主 體建物所有人或實際分戶使用人，且須於 89 年 1 月 14 日前至讓售期間繼續使用國有土地。

該等要件須同時具備，缺一不可。私有主體建物因九二一震災或風災搗毀之原建物，仍因符 合繼續使用之要件，始得依國有財產法第 52-2 規定讓售，又九二一震災至今已近 10 年，時 空環境已變遷，爰應予修正刪除。

上或地面下，且有供個人或公眾使用之事實，始得一併據以認定為建 築物。然而本法條要求於民國三十五年建築、居住使用，迄今年代久 遠，地上房屋有破損毀壞情形並不意外；且依本法條申購國有土地之 地上房屋多數早年即已建造，其材料及結構難與現今建物相比，且在 於經歷相當時間後，使用強度已大幅減弱，如遇地震、颱風等天然災 害，常造成房屋毀損。實務上有申請人依本法條申購國有土地，經執 行機關早年勘查資料當時地上物狀況為磚造國式帄房乙棟；後民眾申 請承購，為辦理申購案，執行機關再度派員實地勘查結果，地上已為 無屋頂磚造帄房、庭院，經申購人說明略以，本案土地地上建物前於 九十八年間遭逢莫拉克颱風，因地上建物屋瓦陳年老舊，不堪強風大 雨摧殘而造成破損及漏水，導致不能居住，惟恐倒塌之虞，故將屋瓦 及門窗先拆除備以重建，暫時搬離他處。本法條之立法意旨係為還地 於民，倘否准此類申購案件，對申購人權益影響甚鉅，實宜於符合立 法目的情形下從寬認定。再考量國有財產署於審辦依國有財產法第四 十二條規定之基地申租案件及同法第五十二條之二之申購案件，皆以 地上有無主體建物坐落為要件，故對於主體建物之認定，倘因特殊考 量（如立法意旨、使用時間長短）致有不同認定，應予明定，以避免 爭議。

四、國有土地地上建物之主體建物所有權人辦理建物過戶後，再將地

上建物回復至其名下，並依本條承購國有土地案件之處理

「審查國有財產法第 52 條之 2 讓售案件補充規定」第三點第五 項第二款規定，主體建物所有人於八十九年一月十四日以後，因買賣、

贈與等法律行為將建物所有權移轉第三人，嗣「撤銷或解除」該法律 行為，回復所有權者，經檢具警察機關、移轉私有建物所有權與第三 人至回復其所有期間該建物所在地任職之村里長、或其他政府機關出 之證明文件，證明其於移轉該私有建物與第三人至回復所有權期間，

有繼續使用之事實，得依本條規定辦理讓售。如前所述，本點規定乃 於九十八年間大幅修正而來，修正前此類倘發生此類移轉行為，則原 主體建物所有權人繼喪失承購資格。實務上此種情形發生多是在主體 建物所有人為避免日後有發生死亡情事，需再另外處理繼承事宜，或 是使用範圍大於五百帄方公尺，僅單依申購人無法將使用範圍全數以 優惠價格承購，故先將房屋所有權全部或部分移轉與有繼承權之人或 第三人，殊不知，該受讓人不符合細則第五十五條之三所規範的實際 分戶使用人要件，致無人可依本法條優惠價格申購，故再將原處分行 為予以撤銷，或再將房屋所有權移轉回所有權人；但此種補救方式，

以原規定，並無法救濟原所有權人的申購身分，並導致無論原所有權 人或是現所有權人均無法以優惠價格程買的窘境。此類案件層出不窮，

民眾紛紛反映，國有財產署始於九十八年間開會研商後修正上述規定。

但值得探討者為，依該時會議結論及修正說明，咸認申請人是否符合 國有財產法施行細則第五十五條之三「繼續使用」要件，純屬事實認 定與申請人是否與第三人成立買賣契約或贈與契約係屬不同層面問 題，使用人與所有人未必為同一人。至此，國有財產署似已將使用人 與所有權人作一區別，為事實行為，如當事人提出有利事證，可參酌 採認。那麼，以「撤銷或解除」原契約方式或再成立另一契約使建物 所有權回歸於原所有權人名下似乎不宜有不同處理方式，但依現行規 定，僅有以「撤銷或解除」原契約方式回復所有權者，始認可渠申購 資格，如以其他方式再取得所有權，仍無法申購。為何如此規範，從 上述會議結論及修正說明似乎無法說明。

五、申購之國有非公用土地，地上為原國有房屋經拆除改建之私有建 物或已移轉為私有之原公有建物，其讓售對象疑義

依國有財產法第五十二條之二規定略以，非公用財產類之不動產，

於民國三十五年十二月三十一日以前已供建築、居住使用至今者，其 直接使用人得於期限前，檢證申購。直接使用人，依同法施行細則第 五十五條之三，指八十九年一月十四日前已使用，至讓售時仍繼續使 用之下列各款之人：國有土地，其地上已有私有建築物，包括主體建 物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者，為主體建物所有人

於民國三十五年十二月三十一日以前已供建築、居住使用至今者，其 直接使用人得於期限前，檢證申購。直接使用人，依同法施行細則第 五十五條之三，指八十九年一月十四日前已使用，至讓售時仍繼續使 用之下列各款之人：國有土地，其地上已有私有建築物，包括主體建 物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者，為主體建物所有人