畸零土地之讓售

辦理依據:國有財產法第四十九條第三項、土地所有權人申請合併使 用鄰接國有非公用土地案件處理要點。

「土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要 點」財政部於七十八年二月一日訂頒，直至九十九年間始有修訂，依 該要點土地所有權人依建築法第四十四條及四十五條規定申請合併 使用鄰接國有非公用土地時，應檢具地方主管機關核發之公私有畸零 地合併使用證明書向國有財產署所屬分支機構申請，其要點設計以協 議調整地形先行，申購土地如國有財產署有保留開發利用或調整地形 後公私有土地均能有效利用情形均先協議調整地形，如申購人申請以 協議調整地形方式處理亦先辦理以協議調整地形，如經協議並調處不 成時，得依法辦理讓售。其讓售價格在省市畸零地使用規則規定建築 基地最小面積之寬度及深度範圍內部分，按當期土地公告現值計價，

該範圍位置，得按對申請人最有利之原則決定之，超出前述範圍部分，

依專案提估方式計價。所謂依專案提估方式計價，即為依市價查估。

該時畸零地讓售最大爭議點在於計價方式與多數國有土地讓售 計價方式不同，國有土地讓售計價依國有財產法第五十九條及「國有 財產計價方式」規定國有財產估價之標準，應參考市價查估。所稱市 價，係指市場正常交易價格。故除有特別規定外原則國有不動產讓售 價格應與市場正常交易價格無差別。但畸零地讓售特別將一定範圍土

地以當期公告現值辦理讓售，眾人皆知公告現值與市價實有差異，因 此以公告現值辦理讓售，減少國庫應有利益，是否合理合法?查財政 部前於八十五年間召開會議獲致結論略以，一般國有財產之計價，固 應依國有財產法第五十八條規定辦理，惟對於國有畸零地，位於建築 基地最小面積之寬度及深度範圍內者，依建築法第四十五條第三項規 定，照該宗土地或相鄰土地當期土地公告現值讓售鄰接土地所有權人。

前述建築法有關公有畸零地讓售之計價規定，屬特別法性質，自應優 先適用³⁰；後並多次函釋此計價方式³¹。然於九十六年間爆發國有財產 署讓售北市杭州南路與潮州街口附近約 2 百多坪的土地，檢調機關認 有不法提貣偵查案件，據報導，檢調表示，這塊廢棄官舍，依規定應 收歸國有，經收回騰空整理後再公開標售，國有財產局北區辦事處官 員，在 93 到 94 年間將土地出租給「峻和」建設的人頭戶，再以 1 億 元的低價轉售給「峻和」建設，之後，「峻和」建設將這筆土地轉給

「六德」建設……檢調追查，這筆位於北市精華地段的土地，靠近中 正紀念堂，市價每坪近 2 百萬元，總值約 4 億餘元……³²。本案中所 謂低價轉售，即指畸零地一定範圍以公告現值讓售。本案發生後，財

30 財政部 85 年 5 月 28 日台財產二字第 85011939 號函。

31 參見財政部國有財產局 86 年 12 月 13 日臺財產局估字第 86029763 號函、審計部 88 年 1 月 25 日臺審部伍字第 8800097 號函、財政部國有財產局 88 年 2 月 26 日臺財產局管字第 88002273 號函。

32 參見大紀元網頁，http://www.epochtimes.com/b5/7/11/14/n1901388.htm，瀏覽日期 103 年 1 月 2 日。

政部為謀改善，經洽詢法務部意見認建築法第四十四條及第四十五條 第一項、第三項規定，並非賦予畸零地所有權人得以當期公告現值強 制買受鄰接土地之權利。建築基地最小面積寬度及深度範圍內之國有 土地，國有財產署基於國有土地之管理機關，依國有財產法等相關規 定查估市價據以計價讓售，並無不妥，亦不生抵觸建築法之問題。財 政部並以九十七年七月十四日函示，自即日貣，該等國有土地之讓售 價格，依國有財產計價方式規定，參考市價查估辦理³³。

二、九十七年七月十四日(含)至九十九年七月一日前

辦理依據：土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理 要點。

本時期畸零地讓售規定仍依上述處理要點辦理，處理原則並無變 動，惟讓售價格全數依國有財產計價方式規定，參考市價查估辦理。

三、九十九年七月一日(含)至九十九年十二月三十日

辦理依據：土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理 要點 (財政部九十九年七月一日臺財產管字第○九九四○○一二三 九一號令修正發布)。

上述「土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理 要點」於七十八年發布施行，多年並未修正。其中有關依該要點讓售

33 法務部 97 年 6 月 26 日法律決字第 0970012532 號函及財政部 97 年 7 月 14 日台財產管字第

之國有非公用土地，在一定範圍內部分，按當期土地公告現值計價之 字第 09940012393 號函及函附「土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要 點修正總說明」。修正後土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點第 3、4

直接辦理讓售，讓售原則是開放的；但修正後的規範除變更計價方式 外，同時未免申請人鯨吞蠶食國有土地，大幅限縮可辦理讓售情形。

如修正申購合併使用之國有非公用土地不辦理讓售之六種情形，同時 增訂合併使用範圍內私有土地有二種情形時，國有非公用土地不辦理 讓售。

依該要點修正對照表說明，依法務部函示，建築法第四十四條及 第四十五條第一項、第三項規定，旨在增進土地使用，健全都市發展，

公產管理機關於該鄰地所有權人申購時，不負有與其訂立買賣契約，

讓售公有土地之義務。爰修正申購有合併使用必要國有非公用土地不 同意辦理讓售之情形。其中除規範國有土地本身有使用計畫、國私土 地並非畸零土地或國私土地協議調整地形後可建築使用等規範外，尚 規定國有土地本身非畸零地，縱使私有土地為畸零地除特別情形外一 部辦理讓售；或是國有土地可單獨建築使用或併同鄰接國有土地可單 獨建築使用，在直轄市為三百三十帄方公尺（含）以上，其他行政區 域面積為五百帄方公尺（含）以上，且臨接道路情形，亦不辦理讓售。

對於經申請審核不予讓售案件，則另設定得以協議調整地形、標售國 有非公用土地、價購合併使用範圍內私有土地等機制以為因應。

然而，前述規定修正原則過於限縮讓售範圍，雖有補救機制，仍 不符合民眾期待，因此該項處理原則於九十九年七月一日實施公布，

旋於同年十二月再度修正。

之私有土地面積未達最小建築單元時，依現行規定，一則無法調整兩 者均可單獨使用，再則私地多不同意讓售，將陷入僵局窘境。增列協 議調整地形後辦理標售並賦予申購人得依標脫價格優先承購最小建 築單元範圍內國有非公用土地機制。

五、一百零一年八月十三日(含)至一百零二年四月二十六日

辦理依據：土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理 要點（財政部一百零一年八月十三日台財產管字第一○一四○○一四 四一○號令修正發布）

針對處理要點原規定合併使用範圍內私有土地如部分或全筆係 原以畸零（裡）地合併使用方式承購國有土地取得，則國有土地不辦 理讓售。此種情形如合併使用範圍內國有土地倘不可單獨建築使用，

於本次修法認為非不得讓售情形，增列但書規定，得予讓售³⁶。 六、一百零二年四月二十六日(含)迄今

辦理依據：土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理 要點（財政部一百零二年四月二十六日臺財產管字第一○二四○○○

七八六○號令）

依原規定申購國有土地為合併使用範圍內私有土地唯一應合併

36 土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點第 4 點修正後規定為，四、合 併使用範圍內私有土地，有下列情形之一者，合併使用範圍內之國有非公用土地不辦理讓售：

（一）係於本要點核定生效日中華民國 78 年 2 月 3 日以後，由原可單獨建築使用之土地分割 出。（二）部分或全筆係原以畸零（裡）地合併使用方式承購國有土地取得。前項合併使用範

建築之土地，且讓售後剩餘國有土地仍可單獨建築使用者，得辦理讓 售。惟於實務執行上，倘申購國有土地面積大於私有土地，且併同鄰 接國有土地可單獨建築使用，而私有土地面積未達最小建築單元，如 直接辦理讓售，易造成剩餘國有非公用土地地形不整或區位不佳及降 低土地利用價值之不合理情形，不宜辦理讓售，爰增訂將是類國有地 列為不辦理讓售之情形。同時申購之土地併同鄰接國有土地可單獨建 築使用者，如地形畸零狹長，夾雜於私有土地間，僅某部分土地地形 完整適合建築使用，尚難就地形畸零狹長部分與私有土地協議調整地 形，以達到國、私有土地均可單獨建築使用之情形，故修正國有土地 如為該私有土地唯一應合併建築之土地，且合併使用範圍內之面積在 直轄市未達三百三十帄方公尺，其他行政區域未達五百帄方公尺，分 割讓售後剩餘國有土地之全部或部分仍可單獨建築使用，為促進公私 有土地合理有效利用，同意辦理讓售。以及申購之國有土地如併同鄰

建築之土地，且讓售後剩餘國有土地仍可單獨建築使用者，得辦理讓 售。惟於實務執行上，倘申購國有土地面積大於私有土地，且併同鄰 接國有土地可單獨建築使用，而私有土地面積未達最小建築單元，如 直接辦理讓售，易造成剩餘國有非公用土地地形不整或區位不佳及降 低土地利用價值之不合理情形，不宜辦理讓售，爰增訂將是類國有地 列為不辦理讓售之情形。同時申購之土地併同鄰接國有土地可單獨建 築使用者，如地形畸零狹長，夾雜於私有土地間，僅某部分土地地形 完整適合建築使用，尚難就地形畸零狹長部分與私有土地協議調整地 形，以達到國、私有土地均可單獨建築使用之情形，故修正國有土地 如為該私有土地唯一應合併建築之土地，且合併使用範圍內之面積在 直轄市未達三百三十帄方公尺，其他行政區域未達五百帄方公尺，分 割讓售後剩餘國有土地之全部或部分仍可單獨建築使用，為促進公私 有土地合理有效利用，同意辦理讓售。以及申購之國有土地如併同鄰