第五章 土地登記制度之轉化-全面採契據登記制
第二節 土地登記制度之轉化
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條規定：「關於不動產物權之得喪及變更，非經依登記法之規定登記者，不得以 之對抗第三人。」亦即，登記僅為對抗第三人之要件，並非強制登記。其得登記 之不動產權利，依不動產登記法第 1 條規定，包括所有權、地上權、永小作權、地 役權、先取特權、質權、抵當權及賃借權。
第二、依「關於施行於台灣法律之特例」規定，本令施行前發生之下列權利，自 本令施行之日起，依下列之例，各適用民法之規定。業主權成為所有權；工作物 或竹木所有而存續期間在 20 年以上之贌耕權，成為地上權；為耕作或畜牧而存 續期間 20 年以上之贌耕權，成為永小作權；典權及起耕胎權，成為不動產質權；胎 權（起耕胎權除外），成為抵當權；存續期間 20 年以下之所有贌耕權，成為賃 借權（第 6 條）。
第三、已依台灣不動產登記規則或台灣土地登記規則所為之登記，關於民法 第 177 條之適用，即登記對抗主義，自「關於施行於台灣法律之特例」施行之日 起，視為依不動產登記法之登記（第 7 條）。
第四、台灣土地登記規則施行後，依該規則得為登記之業主權、典權、胎權 或屬於特例第 6 條第 2 款或第 3 款有關贌耕權之契約，若未依該規則規定辦理登 記，而未發生物權設定移轉效力者，自 1923 年（大正 12 年）1 月 1 日起至 12 月 31 日止 1 年期間內，依特例第 6 條規定，按民法之權利登記完成時，即各生 其效力（特例第 8 條）168。
第二節 土地登記制度之轉化
而關於日本民法施行前之不動產登記制度，已如前述係採登記對抗（權利登 記制）與登記生效主義（契據登記制）並行；至民法施行後則全面性採契據登記 制度，不動產物權因意思合致而生效力，登記為對抗第三人要件。
第一項 實體法規範
在日本所謂土地登記之意義，是指登記官將不動產自體之現在事實狀態，或 關於不動產之權利關係，記載於登記簿。而關於不動產登記，其得登記種類、得 登記之法律關係及得登記之權利種類，依不動產登記法之規定為：
168 以上規定請參閱姉齒松平『祭祀公業竝台灣ニ於ケル特殊法律ノ研究』261 頁以下。
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第五章 土地登記制度之轉化-全面採契據登記制
一、 登記之種類
登記可分成兩大類。一類是不動產自體之現況登記，亦即關於不動產之表示 之登記；其登記種類為記入登記、變更登記（狹義）、更正登記及因為土地建物 滅失而為之抹消登記 4 種。
另一類是關於不動產權利之登記，其登記又可分為（一）終局登記，指將得 登記之物權（或賃借權）之變動，生其效力，且已履行登記申請手續之要件；其 包括記入登記、變更登記、回復登記及抹消登記；又，終局登記大體上尚可分類 為新登記與附記登記。（二）預備登記，即是相對於終局登記而稱，其缺乏完備 終局登記之實質或形式要件，是為將來終局登記之準備而為之登記，可分為假登 記及預告登記。
二、 得登記之法律關係
關於不動產權利變動，非經登記不得對抗第三者；從而，必要登記之法律關 係是關於不動產之權利變動。而所謂關於不動產權利變動係指關於不動產權利之 得喪變更；亦即，其之設定、保存、移轉、變更、處分之制限（限制）或消滅等 項（第 1 條）169。
三、 得登記之權利種類
依 1899 年（明治 32 年）2 月 24 日之不動產登記法（法律第 24 號修正公布）
規定，得登記之權利有：（一）所有權；（二）地上權；（三）永小作權；（四）
地役權；（五）先取特權；（六）質權；（七）抵當權；（八）租賃權。
其中，永小作權，乃支付佃租在他人土地上為耕作或畜牧之權利（民法第 270 條），其存續其間在 20 年以上 50 年以下；若永小作權之設定期間較 50 年 為長者，期期間縮短為 50 年，但期間得更新之；又以設定行為成立永小作權而 未約定其存續期間者，除有特別之習慣外，其期間為 30 年（同法第 278 條）。又，先 取特權，乃就債務人之財產，有較其他債權人優先受清償之權利（同法第 303 條）；其與一般先取特權不同，一般先取特權是對債務人總財產取得清償之一種 權利，對不動產之直接支配地位非常弱，復由於債權種類受到限制；故即使不登
169 杉之原舜一『不動產登記法』34 頁。
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記，損害第三人之可能性也很少（民法 306 以下）170。再者，質權，乃因債權擔 保關係，占有債務人或第三人移交之物，且對於自己之債權，就該物有較其他債 權人優先受清償之權利（同法第 342 條）；其種類包括動產質權、不動產質權及 權利質權。此外，抵當權，乃相當於我國民法物權編之抵押權（同法第 369 條）。
事實上，得登記之權利種類尚有特別法之規定，例如林木之所有權與抵押權
（林木法，1910 年法律第 22 號；立木登記規則，1910 年司令第 5 號）、工廠財 團抵押權、礦業財團抵押權等等171。由於其與本文未有直接關連，故略而未論。
第二項 程序法規範
至於登記程序法規範，依不動產登記法分為下列數點172： 一、登記之申請
由權利人與義務人會同申請，但因土地收用、繼承、法院確定判決、拍賣或 訴訟上之和解、調解成立或官署之公賣處分者除外（第 25 條至第 31 條）。
登記之申請為要式行為，須填寫登記申請書及檢附證明文件。證明文件中，除 應提出登記原因證明文件外，於土地權利已登記於登記簿有異動者，應提出登記 義務人之權利有關登記濟證；在未登記之土地申請為所有權登記者，應提出土地 台帳謄本或法院確定判決書，證明其為土地所有權人（第 108 條）。
二、登記之審查
採形式審查主義，如申請形式要件完備時，復經審查證明無誤者，即應依收 件號數之次序辦理登記（法第 48 條）；於登記完畢時，應發給登記濟證（第 60 條）。
但如有下列情事者，登記官吏應以書面敘明理由，駁回登記之申請。（一）
事件非該登記所管轄；（二）事件依法不應登記；（三）當事人未到場者；（四）
170 澤野順彥『不動産法の理論と実務』187 頁以下；広中俊雄、星野英一『民法典の百 年』(東京，有斐閣，1998 年)537 頁以下。
171 杉之原舜一『不動產登記法』6 頁。
172 有關登記程序法規範請參閱杉之原舜一『不動產登記法』147 頁以下、澤野順彥『不 動産法の理論と実務』62 頁以下、藤原勇喜『体系不動產登記-不動產登記の体系化 と不動產登記法改正への提言』18 頁以下。
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第五章 土地登記制度之轉化-全面採契據登記制
申請者不合程式；（五）申請書記載不動產之標示或登記目的之權利表示與登記 簿牴觸；（六）申請書記載登記義務人與登記簿不符者，但登記權利人申請登記 時，能提出戶籍書面證明文件時除外；（七）申請書記載事項與登記原因證明文 件不符者；（八）未檢附必要之文件或圖面者；（九）未完納登錄稅者。但申請 欠缺事項可得補正，而已於規定期限內補正者，不在此限（第 49 條）。
不服駁回者，得具狀經由該登記機關向該管地方法院，提出抗告，並依抗告 結果處理（第 150 條至 159 條）。
三、登記簿冊
日本雖採契據登記制，但其登記簿編成卻採權利登記制，即物的編成主義。亦 即採一不動產一登記簿用紙之原則，以地籍大字或小字（即區段或小段）為單 位，土地按筆（宗），建物按棟，就每筆或每棟編一登記簿用紙，並依登記次序，即 登記番號（號數）順序分簿編成。
四、更正登記
登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，應申請更 正登記。其登記錯誤或遺漏，如係登記人員之過失所致者，登記上如無涉及有利 害關係之第三人時，登記機關應即報經該管地方法院查明核准後辦理更正登 記，並將登記結果通知登記權利人及義務人。如涉及有利害關係之第三人時，其 更正登記申請書應檢附第三人之承諾書或法院判決確定書（同法第 56、57、63、64 條）173。
五、賠償責任
但登記錯誤時，除因登記官吏之故意或重大過失致申請人或利害關係人受有 損害，由該官吏負賠償責任外（不動產登記法第 13 條），國家不負賠償責任174。亦 即，由於採形式審查，如符合登記之形式與實質要件時，即予登記，至土地權利 實體上是否能有效成立，則非所問；故登記官個人就故意或重大過失負責，而國 家不負賠償責任。
173 顏慶德等人『台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧』102 頁。
174 顏慶德等人『台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧』96 頁。
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