土地登記制度變遷之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學法律學院碩士在職專班. 碩士論文. 台灣土地登記制度變遷之研究政治大立. ‧. ‧ 國. 學 er. io. sit. y. Nat. n. al v i 指導教授：劉宗德博士 n Ch engchi U 研究生：李志殷. 二 ○ 一 ○. 年. 一. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 摘要本文之研究重心，主要從日本統治開始至今施行地籍清理條例為止，有關台灣之土地登記制度之建立緣由、辦理經過及其登記結果，以及制度更迭時，相關形成背景、法規範及實際情形；然日治初期辦理土地登記時，其得登記之土地權利，係對清治時期之台灣土地舊有慣習，加以歸納、類型化並改造，故亦對清治時期之土地舊慣及法律制度予以研究。至於研究方法上，本文先行蒐集台灣現存有關各個時期歷史文獻、檔案，探求各個時期形成法律之原因，如政治、經濟、社會因素及思想觀念等，歸納出法規範內容如何產生，再研究法律規範內容，以及法律對社會之效應，例如人民對法律之理解、對法律之態度與反應等。解明形成. 政治大. 法律之原因、法律規範內容及法律對社會之效應三部份互動關係後，再從法解釋. 立. 學及比較法學等方法論之視角，探知台灣土地法律制度發展之真實歷程。. ‧ 國. 學. 基於以上認識，本文首先對清朝統治時期之土地法律加以研究。事實上，台灣於清治後，由於中國大陸漢人移入，帶來中國傳統法下之土地交易慣行，並由. ‧. 於人口增長、經濟活動繁盛，致衍生形態相當複雜之土地使用利益之交易。有關. y. Nat. 土地法律關係，因為人民得以自由約定，以致台灣各地相類似之土地法律關係，其. io. sit. 實質內容未盡相同；惟大致上，土地法律關係仍可歸類為業主、地基關係、贌佃. n. al. er. 關係、典關係、胎關係及役關係。依當時台灣之舊慣，有關土地法律關係之設定、轉. i n U. v. 移，是依當事者之意思表示一致而成立，且大多以土地占有之交付為生效要件；僅. Ch. engchi. 對土地所享有之某種法律關係，無法將土地現實交付時，纔依當事者之意思表示合致而成立生效，無須任何公示方法，即可對抗第三人。此外，民間習慣上所能獲致之土地法律關係，未必能得官府強制力保護而實現。簡言之，在本時期有關土地法律（管理）制度，尚未完善，即使有些微規範，似亦未具法實效。但於日本治台後，即著手地權清理工作。日政府先從事舊慣調查，以歐陸法不動產物權之概念，類型化並詮釋有關舊慣；而對於土地利益之使用、交易，仍從其舊慣規範，然此所稱之舊慣是指經法院及有關行政機關所承認之舊慣。次在清賦事業基礎上，辦理土地調查，以確定土地經界與地權歸屬；再以政府資金補償大租戶後消滅大租，並引進近代歐陸法上之所有權等物權法律概念，改造台灣土地舊慣。於土地調查完成後，即導入西方式土地登記法制，而日本本土施行西.

(4) 方式土地登記之經驗就成為重要參考。台灣歷史上首次導入近代西方土地登記法制，主要是依據依台灣土地登記規則與準用日本不動產登記法及相關行政命令；因而構成台灣之西方式土地登記法規範。當時係採權利登記制(登記生效主義)與契據登記制（登記對抗主義）兩者並行。首先在登記生效主義方面，係規定已登錄於土地台帳上之業主權、典權、胎權、贌耕權等 4 種權利之得喪變更，除因繼承或遺囑情形外，非依本規則進行登記不生其效力。次在登記對抗主義方面，例如，在本規則施行前所設定之典權、胎權及贌耕權，自本規則施行之日起 1 年內，非依本規則登記不得對抗第三者；又例如，台灣土地登記規則施行後，新登錄於土地台帳之土地，其登錄前設定之典權、胎權及贌耕權非自土地台帳登錄之日起 6 個月內登記，不得對抗第三者。而. 政治大. 隨著登記生效主義之公示原則的採行，在其立法例上，登記具有公信力；但在台. 立. 法界，最後多認為依土地登記規則所為之登記無公信力。. ‧ 國. 學. 事實上，日政府著眼於稅收、掌握土地權利關係及便利日後引進日本資本推動殖產興業政策，纔因緣際會導入西方式土地登記法制。但是，向來在台灣土地. ‧. 上生活之人民，未曾接觸西方式土地登記法制，而此時期所施行之西方式土地登. y. Nat. 記法制，分別採登記生效與登記對抗主義，亦容許某些土地利益，依舊慣繼續進. io. sit. 行土地交易，並將舊慣上之利益權利化。此對於剛接觸西方式法律之台灣人民，無. al. n. 解不一。. er. 疑會感覺法律相當複雜或晦暗不明；甚至，執法者本身對於有關法律解釋，亦見. Ch. engchi. i n U. v. 嗣因日本採同化政策施行於殖民地，於是在法制上大部分適用與日本相同之法律，其中在土地登記方面，則完全轉化為日本契據登記制，並將台灣原有土地權利，業主權、典權、胎權（起耕胎權、對佃胎權）、贌耕權、永佃權、佃權、地基權轉化為日本民法上相對應之土地權利。而得登記土地權利依日本之不動產登記法（1899 年 2 月 24 日，法律第 24 號修正公布）規定，得登記之權利有：一、所有權；二、地上權；三、永小作權；四、地役權；五、先取特權；六、質權；七、抵當權；八、租賃權。台灣光復後，再次對於土地權利與土地登記制度轉化。將得登記之土地權利從日本法規定，改為適用我國民法物權篇規定，並將土地登記制從日本原施行之契據登記制，改為適用我國繼受西方法所制定之權利與托崙斯混合登記制。實際.

(5) 行政程序上，係令權利人將日治時期之土地權利憑證繳驗，以代替我國土地法規定之土地總登記；於得登記之土地權利，僅有所有權、永佃權、地上權、地役權及抵押權等 5 種權利；而完成換發者，即視為依照土地法辦理總登記。嗣後，土地權利之移轉、設定、變更或消滅，應依我繼受西方法之登記生效主義規定辦理之，即依法律行為而取得、設定、喪失及變更不動產物權者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。值得注意者是，當時因台灣高等法院對法院出張所組織法之報核，導致地政署後續之飭函，經台灣行政長官公署函復後，政府纔發覺台灣行政長官公署自訂之單行法規辦理土地權利憑證繳驗，違反土地法、各省市舉辦地政程序大綱等中央法令規定，其後始有「地籍釐整辦. 政治大期，法令規定彼此間相互抵觸、衝突，所在多有；常令實際承辦之行政機關、人立法」、「土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」之報核發布。此外，於光復初. 民，無所適從；亦暴露出當時政府機關間缺乏橫向聯繫，導致施政之混亂。. ‧ 國. 學. 據本文研究顯示，歷來統治者本身即有自己之法律規章，復由於台灣土地向. ‧. 來經界不正、地權紊亂，亦有因政權交替，地籍資料毀於戰亂者；故不論以本身或另訂土地法律制度施行於台灣時，必先釐清地籍，即辦理土地測量、確定地權. y. Nat. sit. 兩種法制工作後，據以辦理土地登記，爾後纔能對土地資源作出利用、分配。但. al. er. io. 實際上，於釐清地界、確定地權時，往往引發許多紛爭；而有關紛爭，往往延宕數十年。造成此種情形之原因，於各朝代不盡相同，如粗略歸納，仍可得出相同. n. v i n Ch 之原因。第一、對既存土地利益或權利之實質內涵，並未徹底瞭解；第二、對既 engchi U 存之不動產物權變動與土地登記法制，未能全盤掌握；第三、對於相關典章制度之施行，未能普及地廣為宣傳；第四、由於土地登記法制快速輪替，致人民對法律之理解與實定法有所落差，甚至統治者各機關間對於有關規定之適用，見解各異；第五、以本身之不動產法制強加於台灣，未能對兩者法制衝突處，加以判斷、調和，往往以實定法為主要依歸；亦即，未能以保護人民土地權利為適用法律之最高考量；第六、對於衍生紛爭，未能即時立法補救，亦有任由人民爭訟，而司法救濟時有而窮。總之，台灣於日治後，雖有引進西方式土地登記制度，吸引許多日本資金開發台灣，成為盛極一時之經濟地域；復自光復後，改採同樣源自西方之權利、托崙斯混合登記制，因而得以進行土地改革，帶動工商業發展，進而提升台灣整體.

(6) 經濟競爭力，奠定現今繁榮之基礎。然而，由於百年來土地登記法制快速輪替中，因許多因素之影響，致對部分擁有土地財產權之台灣人民，造成不當之侵害，導致淪為西方式土地登記法制更迭之犧牲者。於是，對於前開台灣歷史上遺留至今之土地問題，以國家立場重新省思其問題成因之歷史因素，並於兼顧私人權利之考量下，思索全面性之解決，即有其必要性。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(7) 目次. 目次第一章緒論 .................................................... 1 第一節研究動機 .................................................... 1 第一項問題背景................................................................................................................. 1 第二項問題所在................................................................................................................. 6. 第二節第三節第四節第五節. 研究目的 .................................................... 8 研究範圍 .................................................... 8 研究方法 .................................................... 9 內容架構 ................................................... 10. 第二章傳統中國法下之土地法律制度 ............................. 12 第一節習慣上之土地法律關係 ....................................... 12 第一項第二項第三項第四項第五項第六項. 業主....................................................................................................................... 13 地基關係............................................................................................................... 14 贌關係................................................................................................................... 15 典關係................................................................................................................... 16 胎關係................................................................................................................... 16 役關係................................................................................................................... 17. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 第二節土地法律制度 ............................................... 18. ‧. 第一項官府規定............................................................................................................... 18 第二項民間習慣............................................................................................................... 19 一、土地法律關係變動要件........................................................................................ 19 二、契字之種類............................................................................................................ 20. sit. y. Nat. 第三節土地紛爭之處理 ............................................. 21 第四節小結 ....................................................... 22. al. er. io. 第三章台灣土地法律關係西方法化之初體驗 ....................... 24. n. 第一節適用舊慣時期 ............................................... 24 第一項第二項第三項第四項. Ch. i n U. v. 舊慣之規制........................................................................................................... 24 限縮土地權利及其緣由 ....................................................................................... 28 建物登記............................................................................................................... 28 土地典賣時公法上之義務 ................................................................................... 29. engchi. 第二節土地調查時期 ............................................... 30 第一項土地調查之實施 ................................................................................................... 31 第二項業主之認定........................................................................................................... 34 第三項歐陸法所有權概念之導入 ................................................................................... 36 第四項紛爭解決機制....................................................................................................... 37 一、行政機關一（地方土地調查委員會） ................................................................ 38 二、行政機關二（高等土地調查委員會） ................................................................ 38 三、司法機關(法院) ..................................................................................................... 39. 第三節小結-近代土地制度之確立 .................................... 41. 第四章西方式土地登記制度之繼受-權利及契據登記制並行 .......... 43 第一節西方之土地登記制度 ......................................... 43 第一項創設緣由............................................................................................................... 43 I.

(8) 目次第二項主要特色............................................................................................................... 45. 第二節日本土地登記制度西方化之歷程 ............................... 46 第一項地租改正事業....................................................................................................... 46 第二項繼受西方式土地登記法 ....................................................................................... 48 一、土地登記法之初體驗............................................................................................ 48 二、土地登記法典之制定............................................................................................ 49. 第三節台灣土地登記制度西方化之肇始 ............................... 50 第一項土地登記有關草案研擬之經緯 ........................................................................... 50 第二項西方式土地登記法之導入 ................................................................................... 52 一、台灣土地登記之法規範........................................................................................ 52 二、登記生效及登記對抗主義並行 ............................................................................ 54 三、繼受日本民法物權概念........................................................................................ 57 四、登記程序................................................................................................................ 59 五、社會效應................................................................................................................ 60. 第四節土地登記及土地台帳二元化之地籍管理 ......................... 62. 政治大. 第一項日本本土台帳制度之依用 ................................................................................... 62 第二項創設地方公共團體專責申告 ............................................................................... 63. 立. 第五節小結 ....................................................... 65. ‧ 國. 學. 第五章土地登記制度之轉化-全面採契據登記制 .................... 68 第一節日本本土登記法制之適用 ..................................... 68. ‧. 第一項法制之轉變........................................................................................................... 68 第二項日本民法及不動產登記法之適用 ....................................................................... 69. 第二節土地登記制度之轉化 ......................................... 71. n. al. er. io. sit. y. Nat. 第一項實體法規範........................................................................................................... 71 一、登記之種類............................................................................................................ 72 二、得登記之法律關係................................................................................................ 72 三、得登記之權利種類................................................................................................ 72 第二項程序法規範........................................................................................................... 73 一、登記之申請 ............................................................................................................ 73 二、登記之審查 ............................................................................................................ 73 三、登記簿冊 ................................................................................................................ 74 四、更正登記 ................................................................................................................ 74 五、賠償責任 ................................................................................................................ 74. Ch. engchi. i n U. v. 第三節相關地籍整理 ............................................... 75 第一項第二項第三項第四項. 林野調查............................................................................................................... 75 林野整理............................................................................................................... 76 山地林野之調查及整理 ....................................................................................... 77 土地管理之實際狀態 ........................................................................................... 77. 第四節小結 ....................................................... 78. 第六章土地登記制度再轉化之整備 ............................... 81 第一節我國繼受西方式土地登記制度之歷程及其規範 ................... 81 第一項土地登記法訂修之沿革 ....................................................................................... 82 第二項土地總登記之規定 ............................................................................................... 85 一、舊土地法規定之第一次所有權登記程序 ............................................................ 85 II.

(9) 目次二、現行土地法規定之土地總登記程序 .................................................................... 87 (一) 登記之申請.......................................................................................................89 (二) 文件審查...........................................................................................................89 (三) 公告...................................................................................................................90 (四) 更正...................................................................................................................90 (五) 異議...................................................................................................................90 (六) 登記...................................................................................................................91 三、視為無主土地之處理............................................................................................ 91. 第二節光復前對土地登記銜接之整備 ................................. 92 第一項法令與研究報告 ................................................................................................... 92 一、台灣接管計畫綱要................................................................................................ 93 二、台灣土地問題研究會報告書 ................................................................................ 94 (一) 概要...................................................................................................................95 (二) 說明...................................................................................................................97 三、台灣地政接管計畫草案........................................................................................ 98 第二項人員之訓練......................................................................................................... 100 第三項台灣治理機關之成立 ......................................................................................... 101. 政治大第三節光復後對土地登記之整備 .................................... 102 立第一項地籍資料之接收 ................................................................................................. 102 ‧. ‧ 國. 學. 第二項法令面................................................................................................................. 104 一、冊籍整理與抽查.................................................................................................. 105 二、換算面積及地名姓名之改正 .............................................................................. 105 三、繳驗土地權利憑證及補測量土地 ...................................................................... 105 四、查定地價.............................................................................................................. 106 第三項實際採取之措施 ................................................................................................. 106 一、法院續辦登記...................................................................................................... 106 二、行政機關設置...................................................................................................... 107 三、地名姓名之改正.................................................................................................. 108 四、決定繳驗土地權利憑證及補行土地測量 .......................................................... 109 五、行政機關與人員運作實況 .................................................................................. 110. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 第四節小結 ...................................................... 112. 第七章土地登記制度之再轉化-權利及托崙斯混合之登記制 ......... 114 第一節登記制度轉化之法令依據及法令施行之緣由 .................... 115 第一項台灣行政長官公署之行政命令 ......................................................................... 115 第二項中央主管機關之指正 ......................................................................................... 116 一、台灣行政長官公署之說明 .................................................................................. 116 二、中央主管機關之指示.......................................................................................... 117 第三項行政院核定之單行法規 ..................................................................................... 119 一、台灣地籍釐整辦法.............................................................................................. 119 二、台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法 .............................................. 120. 第二節土地權利憑證繳驗（土地總登記）之實施 ...................... 121 第一項公布登記區及登記期限 ..................................................................................... 121 一、登記區.................................................................................................................. 122 二、登記期限.............................................................................................................. 122 (一) 法令規定.........................................................................................................122 III.

(10) 目次 (二) 實際適用情形.................................................................................................123 第二項接收申請文件..................................................................................................... 124 一、登記之申請.......................................................................................................... 125 (一) 得登記之土地權利 .........................................................................................125 (二) 登記申請書.....................................................................................................128 (三) 登記申請人.....................................................................................................130 (四) 應附繳之權利憑證 .........................................................................................135 (五) 身分證明文件.................................................................................................137 二、登記文件之接收.................................................................................................. 138 第三項文件之審查......................................................................................................... 140 一、初審基準.............................................................................................................. 141 二、複審基準.............................................................................................................. 143 第四項土地權利公告..................................................................................................... 144 第五項登簿及換狀......................................................................................................... 147 一、編造土地登記簿.................................................................................................. 147 二、換發權利書狀...................................................................................................... 149. 政治大第一項法令之由來及其相關規定。 ............................................................................. 150 立第二項實際情形............................................................................................................. 152. 第三節視為無主土地之處理 ........................................ 150. ‧ 國. 學. 第四節小結 ...................................................... 156. 第八章土地登記再轉化之處理及補正 ............................ 159. ‧. 第一節私有土地登記爭議之處理 .................................... 159. al. er. io. sit. y. Nat. 第一項行政機關之處理情形 ......................................................................................... 160 第二項地籍清理條例之制定 ......................................................................................... 162 第三項司法救濟............................................................................................................. 167 一、行政訴訟（訴請更正登記） .............................................................................. 168 二、民事訴訟（訴請所有權移轉登記） .................................................................. 169. v. n. 第二節公有土地登記之補正 ........................................ 170. Ch. i n U. 第一項日產土地之接收 ................................................................................................. 171 第二項日產土地登記之實況 ......................................................................................... 172 第三項對台人取得日產之清理 ..................................................................................... 176. engchi. 第三節小結 ...................................................... 178. 第九章台灣土地登記制度之真實發展歷程-代結論 ................. 181 第一節日治前 .................................................... 181 第二節日治時期 .................................................. 183 第一項土地法制銜接..................................................................................................... 183 第二項西方式土地登記制度之建立 ............................................................................. 187 第三項西方式土地登記制度之轉化 ............................................................................. 190. 第三節光復後 .................................................... 193 第一項土地登記法制之再轉化 ..................................................................................... 193 第二項公有土地之登記 ................................................................................................. 197. 第四節反省及期望 ................................................ 199. 參考文獻 ..................................................... 205 IV.

(11) 台灣土地登記制度變遷之研究. 第一章. 緒論. 第一節研究動機世界各國之土地登記法律制度，可歸納為契據登記制（System of Registration of Deeds）、權利登記制（System of Registration of Title）及托崙斯登記制（Torrens Title of Registration System ）等 3 類1。現行我國土地法所採之土地登記制度，主要係擷取自權利登記制，兼採托崙斯登記制之特長，融合而成。大體上，土地登記制度係強制登記，而物權變動係採登記生效主義。依民法規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處. 政治大響，亦為國家管理地籍、課徵土地稅及推行土地政策之基石。立. 分其物權。因此，土地登記，對於人民財產權之確保與交易安全維護，有重大影. ‧ 國. 學. 然而，台灣現行土地登記法律制度係奠基於光復後承接轉化日治時期既有土地登記法律制度，而日治時期土地登記法律制度係對清治時期土地法律關係加以. ‧. 改造，而逐步建立。究竟各政權於台灣施行不同之土地登記（管理）法制之實情如何？又產生何種影響？為使具體瞭解，分就問題背景與問題所在論敘如下。. y. sit. Nat. 第一項問題背景. n. al. er. io. 台灣於清治時，土地屬於皇帝，台灣人民只是掌管、耕作土地，一如詩經所. i n U. v. 敘述「溥天之下，莫非王土。率土之濱，莫非王臣。」之王土觀念。而台灣人民. Ch. engchi. 因使用土地所產生之有關法律關係，相當渾沌。當時台灣有關土地之法制係成文法（律、曾典、例、示諭）和習慣法併存；但事實上，成文法大多在規範公法關係或官廳行為，縱使被實行亦不多見。至於私人間行為之法律關係，則大多適用民間習慣且清治時期官府對於私法上之關係，任由人民以契約自由約定，有關土地權利關係，亦僅規定賣及典而已，因為人民得以自由約定，以致台灣各地相類似之土地權利關係，其實質內容未盡相同，致有難以區分不動產權利關係種類之性質及內容的情事。但大體上，土地權利關係之種類仍可歸類為業主、地基關. 1 參閱史尚寬『土地法原論』(正中書局，1951 年) 58 頁以下；杜斯溫『土地法論』(新人出版社，1954 年) 91 頁以下；李鴻毅『土地法論』(中國地政研究所，1997 年 22 版) 208 頁以下；楊松齡『實用土地法精義』（五南圖書公司，2009 年）151 頁。 1.

(12) 第一章緒論. 係、佃關係、典關係、胎關係及地的役權。日本統治台灣始於 1895 年，以土地管理（土地登記）制度而言，依其法律制度之變革，可分為以下 3 個時期。第一，土地法制銜接時期。其可又分為適用舊慣及土地調查兩時期。首先，於適用舊慣時期（1895 年 6 月 2 日至 1904 年 11 月），依 1895 年 11 月 3 日公布之「台灣住民民事訴訟令」（日令第 21 之 3 號）規定，法官依地方慣例及條理審判訴訟（第 2 條）；又，1896 年 3 月 30 日公布之「關於民事、商事及刑事之律令」（律令第 8 號）規定，本島人之民事等依循現行之慣例（第 1 條）；另於同日發布「關於民事、商事及刑事之律令施行規則」（律令第 9 號）規定，有關土地權利之事項，應依循舊慣（第 1 條）。至於，此時所謂舊慣，是指經法院或. 政治大. 某些須依舊慣辦事之行政官署，所承認日治前台灣之習慣規範。而有關土地之權. 立. 利為業主、地基關係、佃關係、典關係、胎關係及地役關係。. ‧ 國. 學. 事實上，關於建物登記及部分土地權利之存續期間，設有例外。依 1899 年 6 月 17 日公布之「台灣不動產登記規則」（律令 12 號）第 1 條規定，關於不動. ‧. 產之登記，依不動產登記法由地方法院或其出張所辦理之；復依同規則第 5 條規定，本規則暫時不適用於土地權利。是以，建物可依本規則之規定辦理登記。於. y. Nat. sit. 此時，日本之「不動產登記法」因台灣不動產登記規則之公布，而間接施行於台. er. io. 灣；再者，由於日本不動產登記法所採用之物權變動法制，係受日本民法之規. al. v i n Ch 條規定：不動產物權之得、喪、變更，非經登記不得對抗第三人。換言之，建物 engchi U n. 範，因此日本民法物權編意思生效主義之規範，亦被引進台灣，依日本民法 177. 之得、喪、變更，非經登記，不得對抗第三人，此與台灣原有之舊慣，有所不同。又，1900 年 2 月 21 日公布之「關於土地借貸期間之件」（律令第 2 號）規定，土地借貸之期間，賃貸借（租賃）不得超過 20 年，其他者如贌耕權、地基. 權及地役權，不得超過 100 年；如所訂期間長於前項期間時，縮短為前項期間。是故，台灣舊慣上土地權利之存續期間，受到此一律令之限制。其次，為土地台帳建立時期（1904 年 11 月至 1905 年 6 月 30 日）。台灣總督府為釐整地籍，曾於 1898 年公布「台灣地籍規則」（律令第 13 號）以為詮定地目，設置地籍圖冊之依據，其第 2 條規定：「地方廳應備置土地台帳及地圖，登錄土地有關事項。」另於同年公布「台灣土地調查規則」（律令第 14 號），並於同年 9 月以府令發布台灣土地調查規則施行細則、土地申報者及委員須知，以 2.

(13) 台灣土地登記制度變遷之研究. 為土地申報、地籍調查測量之執行依據。在事業之推行方面，係設置臨時台灣土地調查局，並分設宜蘭分局及台中、台南辦事處，於其轄下更設置多達 192 個派出所。次於各地方廳設置地方土地調查委員會，將調查局調查成果予以查定，查定後應予公告，對公告結果不服者，可對高等土地調查委員會提出申告，申請其裁決。經由上述查定或裁定之土地權利，才得以確定，且經查定或裁定之權利，具有創設、絕對效力。於 1904 年 11 月間，地方土地調查會之查定工作，已全部完成。在土地調查時，原則上以小租戶為業主擁有業主權，但台灣向來習慣肯認大租戶亦擁有部分業主權。因此，台灣總督府對存在於台灣全部田園面積百分之六十之大租權，由台灣總督府對大租戶發給補償金後，將大租權廢止，導入日本民. 政治大地台帳之權利，會因合意而發生變動，並因而造成土地台帳登錄之權利狀態與實立法上一物一權之法律概念。此時期物權變動法制仍係採意思生效主義，登錄於土. 際權屬不同；因此，土地台帳所查定之事項如有異動，業主、典主或管理人須提. ‧ 國. 學. 出申告。又，對於土地台帳之異動整理，除了定期檢查、不定期檢查及地押調查等嚴密工作外，並設置土地整理組合，來輔助調查。. ‧. 第二，土地登記規則施行時期（1905 年 7 月 1 日至 1922 年 12 月底）。土. Nat. sit. y. 地台帳大致編造完成後，台灣總督府 1905 年 5 月公布「台灣土地登記規則」（律. er. io. 令第三號）及同年 6 月發布「台灣土地登記規則施行細則」（府令第 43 號），規定登錄於土地台帳上之土地，其業主權、典權、胎權、贌耕權等 4 種權利之設定、轉. n. al. Ch. i n U. v. 移、變更、處分之限制或消滅時，非經登記不生效力；至於，因繼承或遺囑而未. engchi. 予登記時，不得對抗第三者（規則第 1 條）。申言之，未登錄於土地台帳之所有土地權利，以及已登錄於土地台帳之土地其業主權、典權、胎權、贌耕權以外之權利，在權利之設定、轉移、變更、處分之限制或消滅時，仍採意思生效主義；但登錄於土地台帳上之土地，其業主權、典權、胎權、耕權等四種權利之得、喪、變更時，除繼承或遺囑情形外，應採登記生效主義。在有關登記規範除台灣土地登記規則外，並準用不動產登記法（規則第 4 條），此外，尚有台灣不動產登記規則及其施行細則。依前敘準用不動產登記法時，業主權依所有權；典權依質權；胎權依抵當權；贌耕權依永小作權之有關規定辦理（規則第 5 條）。是故，台灣舊慣上之業主權、典權、胎權，贌耕權等土地權利，於登記完畢時，其實質內涵已有變動。又，土地登記是由該管土地所在 3.

(14) 第一章緒論. 地法院，或其出張所辦理（規則第 3 條）。至此，台灣正式啟用西方式土地登記制度。第三，民法施行時期（1923 年 1 月 1 日至 1945 年 8 月 14 日）。日本治台 20 餘年後，對台灣之政策與法制，逐漸走上同化政策，改採內地法律延長主義。因此，台灣總督府在 1921 年 3 月公布「關於應施行於台灣法令之法律」（法律第三號），將 1893 年 63 法規定之台灣適用法律原則，改為以勅令施行日本國法律全部或一部為原則，例外時才適用台灣總督之命令（律令）。嗣台灣總督府於 1922 年 9 月公布「關於民事之法律施行於台灣之件」（勅令第 406 號），將日本民法、民法施行法、不動產登記法以及其附屬法律自 1923 年 1 月 1 日起，施行於台灣，並廢止「台灣不動產登記規則」及「台灣土地登記規則」；又為配合. 政治大. 民法、不動產登記法之實施，並於同日公布「關於施行於台灣法律之特例」（勅. 立. 令第 407 號）。. ‧ 國. 學. 依「關於施行於台灣法律之特例」規定：本令施行前發生之左列權利，自本令施行之日起依左列之例，適用民法之各規定：一、業主權適用所有權；二、地. ‧. 基權，以及為工作物或竹木所有，而存續期間在 20 年以上之贌耕權、其它永佃權，適用地上權；三、為耕作或畜牧之目的，而存續期間 20 年以上之贌耕權、其. Nat. sit. y. 它永佃權，適用永小作權；四、典權及起耕胎權，適用不動產質權；五、胎權（起. er. io. 耕胎權除外），適用抵當權；六、不屬於第 2 款、第 3 款之贌耕權、其他永佃權及典權，適用賃借權（第 6 條）。再者，業依台灣不動產登記規則或台灣土地登. n. al. Ch. i n U. v. 記規則所為之登記，關於民法第 177 條規定之適用，自本令施行之日起，視為依. engchi. 不動產登記法之登記（第 7 條）。此外，本令施行之際，依台灣土地登記規則得為關於業主權、典權、胎權或該當第 6 條第 2 款或第 3 款之贌耕權之登記者，自本令施行之日起 1 年內，依第 6 條之例為關於民法權利之登記時，各生其效力（第 8 條）。因此，自 1923 年起，不動產物權因當事人意思合致，即生效力，登記僅為對抗第三人之要件，並非強制登記；而其得登記之不動產權利，依不動產登記法第 1 條規定，包括所有權、地上權、永小作權、地役權、先取特權、質權、抵當權及賃借權。而其土地登記法律制度主要是建構於土地台帳及土地登記簿上。於土地台帳與測量原圖等均由總督府及各州廳財政機關所管理。在私有地部分，由台灣總督府財務局主管，各州廳稅務單位受財務局監督指揮。各州廳稅務單位編. 4.

(15) 台灣土地登記制度變遷之研究. 制迭有變更，最後係由稅務課及稅務出張所直稅股，掌管、整理私有地之土地台帳。而國有及各州廳管有之土地，以財政局稅務課國有財產股，為主辦單位，在地方上，係由各州廳總務課地理股，掌理包含土地台帳等一切有關事務。而法院及轄下登記出張所（土地登記所）負責不動產登記，僅掌理登記簿冊。二次大戰後，我政府於 1945 年（民國 34 年）10 月 25 日於台北接受日本投降，自此台灣正式歸復。而政府於接收台灣後即規定：「土地法自開始行使政權之日，適用於台灣。」基於日治時期土地登記制度之實施，已有成效，且有關地籍圖冊完備；是以，台灣行政長官公署於 1946 年 4 月 5 日發布「土地權利人應依限向所在地土地整理處申報公告」，限令自同年 4 月 21 日起至 5 月 20 日止，在此 1 個月內，無論公私有土地，凡已取得土地權利之團體或個人，應檢齊有關土. 政治大治之永小作權）、地役權、典權、抵押權（日治之抵當權）、不動產質權、先取立地權利憑證，依規定期限申報；得申報之權利，以所有權、地上權、永佃權（日. 特權等共計 8 種權利為限。並於審核無誤後，發給權利書狀，即視同已依我國土. ‧ 國. 學. 地登記法制，辦竣第一次所有權登記。復規定於土地總登記後，土地權利之變動，即應適用我國之土地登記法制。. ‧. 此土地總登記確立台灣之土地登記制度，應從日治末期之契據登記制轉變成. Nat. sit. y. 我國土地法所定之特有登記制。事實上，該制度係就已依土地法辦竣測量之地. er. io. 區，應即辦理土地總登記，且採強制登記，而物權變動採登記生效主義；就未依土地法辦竣土地測量地區或未開辦土地總登記之地區，未採強制登記，而物權變. n. al. Ch. i n U. v. 動採意思生效主義。至於，負責登記之機關，接收時由法院為之，於開辦土地總. engchi. 登記後係由土地整理處及其改組而成之地政機關為之，同時，並掌理地籍圖冊、土地台帳與登記簿。儘管有以上之規定，惟就當時適用於台灣之我國土地登記法制，事實上，因法律與命令混用及適逢土地法大幅度修正，再加上為數甚多土地法相關法律，以特別法方式制定，間或有意排除土地法規定之結果，造成法體系複雜。嗣後，行政院於 1946 年 12 月 3 日發布「台灣地籍釐整辦法」，用以作為台灣行政長官公署辦理台灣土地總登記之依據。然本辦法並未對辦理土地總登記之程序、期限、應繳附憑證種類等實體事宜，有所規範。是故，行政院另於 1947 年 3 月 25 日第 780 次會議通過「台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」，經台灣行政長官署於同年 5 月 2 日發布施行。 5.

(16) 第一章緒論. 最後，雖因二二八事件影響，將土地權利申報延長至 1947 年 6 月左右，但嗣後隨即編造土地登記簿發給權利書狀，完成土地總登記工作。至於准許登記之土地權利為以所有權、地上權、永佃權（日治之永小作權）、地役權、抵押權（日治之抵當權）等共計五種權利。此後，其土地權利有移轉、設定、變更或消滅等，應依法辦理變更登記，非經登記不生效力（土地法第 72 條、民法 758 條）。但事實上，公有土地囑託登記（公有土地總登記）係與私有土地申請登記（私有土地總登記）同自 1946 年 4 月 5 日，開始辦理，至 1947 年 6 月左右私有土地申請登記已告結束，惟因種種因素影響，公有土地囑託登記，仍續行辦理，直至目前仍在辦理中。. 第二項問題所在. 政治大. 如前所敘，台灣於清治時，台灣人民因使用土地所產生之有關法律關係，相. 立. 當渾沌。當時台灣有關土地之法制係成文法（律、曾典、例、示諭）和習慣法併. ‧ 國. 學. 存；但事實上，成文法大多在規範公法關係或官廳行為，縱使被實行亦不多見。於前開情形下，在台灣之傳統中國法之規範內容2、表現形式及運作，能否維護台. ‧. 灣人民之既有土地法律權利？亦即，當時之土地管理制度及司法制度，是否能落實對人民土地權益之維護，還是任由人民相爭。. y. Nat. io. sit. 進入日治後，日政府先以西方歐陸法3民法體系內各種土地權利概念，漸次. n. al. er. 類型化並規範台灣既有土地法律關係過程中，以及嗣後逐步導入西方之契據登記. i n U. v. 制時，所實施 4 種不同之土地法律制度，立法過程及實際規範為何？其施行是否. Ch. engchi. 對擁有土地權利之台灣人民造成侵害，亦或有針對人民受損之權益予以補. 2 有關傳統中國法之規範內容，詳本文第二章第三節。 3 本文稱西方歐陸（法），其中所謂西方法，係指西方社會於進入近代後，基於個人主義、自由主義所形成之具有共同特徵之法律規範；其賦予個人得享有權利，因而使特定人享有一定利益，並可透過法律上之制度，得以貫徹實施。又有稱近代法、近代西方法。至於，所稱歐陸（法），乃因於西方國家法律規範中，以其成文法典之有無，又可區分為歐陸法系與英美法系。歐陸法系以成文法典為主，對法律事務為詳盡規定；英美法則以判例法為主，成文規定為輔，而且，英美法中並無債之法律概念。故以下本文使用西方化或西方法之用語，乃為強調中西方法律規範之不同，如以成文法典規範土地登記及繼受土地登記制度等是；又為強調清治土地利益被以西方法之法律概念改造，特別是繼受歐陸成文法典所定之權利種類、名稱及其實質內涵，故以歐陸法或西方歐陸法等用語稱之。 6.

(17) 台灣土地登記制度變遷之研究. 償。又，日本以西方歐陸法為師，以實定法全面介入台灣人民間對土地交易及對土地權利之運用，其規範是否有改變當時人民之對交易習慣之認知？而台灣光復後，法制轉化及其衍生之問題處理之部份實況，雖有相關文獻存在；惟既有文獻論述，無法涵蓋全貌，尚不易呈現光復後土地登記法律制度轉化之實情及衍生問題之嚴重程度。具體而言，可大致歸納為因辦理私有土地總登記、公有土地總登記所產生之問題兩類。就私有土地總登記之問題而言，首先，以得登記之權利主體而言，可分為自然人、法人及非法人團體等，是否只要屬於台灣人民或其所出資之法人、非法人團體所有之土地權利均得申報。而台人與日人之共有土地或合資企業所有土地，有縣市地政機關藉詞推諉不予受理其申請登記，其緣由與實際處理情形如何？. 立. 政治大. 其次，對於得登記之權利種類，依所有權利人應申報公告第 6 點規定，土地. ‧ 國. 學. 權利之申報，以所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、不動產質權、先取特權等共計 8 種權利為限；然實際上究竟何種土地權利得申報，且符合土地登. ‧. 記之審查基準，得以登記。. y. Nat. 再者，為解決私有土地總登記衍生之問題，行政部門曾發布許多行政命令，且. io. sit. 立法院亦制定地籍清理條例，以為清理時之法依據；惟地籍清理條例之制定，是. n. al. er. 否能涵蓋所有因私有土地總登記衍生之爭議問題之解決？. Ch. i n U. v. 另外，就公有土地總登記而言，問題在於龐大且不同形態日人公私有財產，台. engchi. 灣行政長官公署（台灣省政府），曾發布那些行政命令，來規範公有土地總登記？又如何劃分所有權，分別歸屬於國家及地方自治團體？究竟由哪些機關或組織，經由何種程序，認定應登記為國有、省有、縣市有、鄉鎮市有。又，公有土地除得登記為前述者所有外，可否直接登記為公營機關或公司法人所有4？而於登記機關辦理時，審查基準何在？另台灣民間流傳，現行少數台灣巨富商賈，其財富係來自光復初期向日人低價買受，而當時有關日產買受實際規定如何？. 4 嗣於 1951 年行政院認為，土地所有權屬於公營公司與土地公有原則，並無牴觸。詳細請參閱行政院台 40 丙字第 1531 號訓令規定（原件收藏於國史館）。 7.

(18) 第一章緒論. 以上種種問題，目前國內文獻尚無深入、完整之研究，而因光復初期辦理土地總登記衍生之爭議，於土地總登記工作完成後，不斷在行政部門及法院浮現；其中，有許多爭議係與日治時期中土地登記法制轉化有關，甚至亦有部份與清治時期土地管理制度相牽連。而對於此等爭議，各方見解時有不同，實有釋明之必要，遂引發投入研究之動機。. 第二節研究目的基於以上研究動機及問題意識，本論文之主要研究目的如下：一、首先，釐清在台灣早期社會，還未接受近代西方土地登記法律制度前，存在於中國傳統法律下之土地法律關係，以何種態樣呈現，而有關土地管理制度為. 治政的考量，對土地法律關係西方法化，並進行土地登記制度之建立及轉化；又，是大立透過何種程序及機關，實行那些法規範，承認哪些土地法律權利，建立何種土地何。再者，在日治時期繼受近代西方法律過程中，是基於何種政治上或經濟上目. ‧ 國. 學. 登記法制、設置何種地籍簿冊及管理機關。. 二、其次，分析光復後土地登記法律制度轉化之法規範及其形成緣由，並建. ‧. 構公私有土地總登記制度轉化之實際辦理情況及登記成果，歸納因辦理公私有土. y. Nat. 地總登記而衍生之問題，以呈現辦理公私有土地總登記制之影響因素，釐清當時. io. sit. 問題之原委，藉此除作為本論文論述分析之基礎外，並資相關研究之參考。再. n. al. er. 者，解析光復後因土地登記法律制度轉化所衍生之有關爭議所涉之法律問題，藉. i n U. v. 此除得深化相關課題之研究外，並期供為日後有關機關研擬土地登記法制與相關. Ch. engchi. 政策之參考，尤擬為現行地籍清理條例之修正及有關問題點之解決，建構出應有之方向。三、呈現百年來，東西方法律文化在台灣交會、揉合過程中，陸續形成何種法律文化，而當不同之土地管理制度施行後，台灣人民實際法律生活。. 第三節研究範圍本文研究範圍以時間點而言，主要從日本統治開始至今施行地籍清理條例為止，有關台灣之土地登記制度之建立緣由、辦理經過及其登記結果，以及制度更迭時，相關形成背景、法規範及實際情形為研究重心。然而，日治初期辦理土地登記時，其得登記之土地權利，係對清治時期之台灣土地舊有慣習，加以歸納、類型化並改造；故清治時期之土地舊慣及法律制度應予以論敘。. 8.

(19) 台灣土地登記制度變遷之研究. 再者，以得登記之權利主體而言，原住民族向來使用台灣大部分土地；然而，在台灣百餘年來政權更迭中，均被統治者另以一套統治政策與法令來規範。有關情形相當複雜，限於篇幅與時間，故不在本文論敘範圍。。此外，台灣光復後，即有我國法制之適用，原則上登記之權利種類係以物權為主，並採登記生效主義。但近來民法修正，規定對於物權關係上之債權約定，亦得登記，且採登記對抗主義，致土地登記制度之基本原則，有所改變。例如，共有不動產之分管或分割之約定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（第 826-1 條）；又，約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人（第 873 條之 1 第 1 項）等是。據此，已逸出原先立法時所設定之登記生效主義範疇，惟限於篇幅與時間，亦不在論敘範圍。. 政治大. 第四節研究方法立. ‧ 國. 學. 本文主要採文獻分析法，先行蒐集台灣現存有關各個時期歷史文獻、檔案，探求各個時期形成法律之原因，如政治、經濟、社會因素及思想觀念等，歸納出法. ‧. 規範內容如何產生，再研究法律規範內容。. y. Nat. 本文所研究之法律規範，包括一般抽象的當為規範（法規範、法制度）及當. io. sit. 為規範實際適用於個案兩者。法規範係指對不特定人所為之一般抽象的命令性規. n. al. er. 範，且可透過權威機關之強制力所實施之規範，其不同於禮俗、宗教等社會規. i n U. v. 範。以近代西方式國家法律而言，法規範包括憲法、立法機關制訂之法律、行政. Ch. engchi. 機關發布或下達之法規性命令、地方自治團體本於自治立法權所制訂之法規、國際條約，及司法機關所為具有一般性規範拘束力之判決理由（判例）等；但針對傳統中國法，在官府制訂法外，宜承認民間習慣規範。而相互具有關聯性之法規範集合成一體，即為法制度或法體制。至於，由特定法規範加上具體生活事實所構成個案適用法律結果，是為一般抽象法規範的具體落實，對於法規範內容闡明有重要功能。當施行法規範後，法律對社會之效應即應是研究重點，這些與法律相關之社會現象包括法律文化及法律生活。法律文化包含人民對法律之理解，以及對法律之態度與反應；法律生活則指法律施行後，當時為該法律所規範之客體發生何種變化，而該法律是否為人民所使用，且舊有法規範是否仍存於人民法律生活中。. 9.

(20) 第一章緒論. 解明形成法律之原因、法律規範內容及法律對社會之效應三部份互動關係後，再從法解釋學及比較法學等方法論之視角，探知台灣土地法律制度發展之真實歷程5。. 第五節內容架構台灣於光復後所確立之土地登記法律制度，係奠基於土地總登記，惟土地總登記係依據日治時期土地登記成果為綱本，故有必要瞭解日治時期之土地登記制度；而日治時期之土地登記制度係將清治時期土地法律關係，加以轉化。是以，本文預擬研究架構作如下之安排：第一章「緒論」，主要內容為說明研究動機，並敘明研究目的、研究方法、研. 政治大第二章「傳統中國法下之法律制度」，主要介紹清治時期，在台灣之傳統中立國法下，所形成之習慣上土地法律關係及土地法律制度，以及傳統中國法之表現究範圍等。. ‧ 國. 學. 形式。. ‧. 第三章「台灣土地法律關係西方法化之初體驗」，主要介紹日治時期，台灣. sit. Nat. 地登記制度，所從事之相關準備工作及有關法令。. y. 總督府在台灣建立政權時，對於既有土地權利是如何認知；又，為引進西方式土. er. io. 第四章「西方式土地登記制度之繼受-權利與契據登記制並行」，主要介紹. al. v i n Ch 過程；復說明日本在台灣實施西方式土地登記之立法過程、有關規範及人民法律 engchi U 文化。 n. 西方式土地登記法律制度之成因、法制度實際規範，以及日本繼受近代歐陸法之. 第五章「西方式土地登記制度之轉化-全面採契據登記制」，主要介紹由權利與契據登記制並行轉化全面採契據登記制之社會背景、成因等緣由及法令規範。第六章「西方式土地登記制度再轉化之整備」，首先針對政府於中國大陸所實施之土地登記制度，加以論敘，再將政府於光復前對台灣地政接收工作及為實. 5 本文研究方法主要係參考王泰升「台灣法律史研究方法及其資料蒐集」收錄於王泰升主編，李鴻禧、黃宗樂等人著『台灣法律史的研究方法』（台灣法律史學會，2000 年）60 頁以下。 10.

(21) 台灣土地登記制度變遷之研究. 施土地登記之籌備工作，予以介紹、評析，並論述其對日治（末期）土地登記法律制度、物權變動法制及實際登記狀態之認知。復介紹台灣行政長官公署於光復後接收日治時期登記簿冊之實際成果，以及為辦理土地總登記而成立之組織、成員及計畫等準備工作。第七章「西方式土地登記之再轉化-權利登記制」，係將從 1946 年 5 月起，有關私有土地登記法律制度由日治末期契據登記制轉化我國特有登記制之辦理緣由、辦理經過和登記結果，以及實際上所施行之土地登記法規範，加以論敘；另從台灣人民觀點，呈現其如何認知土地總登記，以及在辦理過程中所遭遇之困難點等實際情形。第八章「西方式土地登記再轉化之改正」，主要介紹政府為彌補土地登記制. 政治大. 度轉化時所遺留、衍生之問題，對私有地權釐整之補救工作及相關法令之制（訂）. 立. 定過程。另於公有土地登記之補正，先論敘為認定日產權屬所成立之有關機關和. ‧ 國. 學. 組織、認定日產權屬之法依據，以及登記機關對囑託登記之審查基準等後，再綜合當時政治、經濟及社會實際情況後，予以分析。. ‧. 第九章「台灣土地登記制度之真實發展歷程」，總結及歸納前面各章對台灣百年來土地登記法律制度建立、遞嬗及轉化之研究成果，使明瞭於此過程中衍生. y. Nat. n. er. io. al. sit. 何種問題，並提出反省。. Ch. engchi. 11. i n U. v.

(22) 第二章傳統中國法下之土地法律制度. 第二章. 傳統中國法下之土地法律制度. 在敘述清治時期土地法律制度前，須先說明者是，在傳統中國法規範，皆無近代西方法之權利概念6；迨於日治後，纔導入來自西方歐陸法的權利概念及其民法上之權利種類、名稱。易言之，所謂權利，是法律上為使特定人享有一定利益，所賦予該特定人可透過法律上之制度，得以貫徹實施之力或地位；而當時人民並無法依據法律規定，向其他人民或政府，請求特定作為或不做為。基於上述理由，本文對於土地權利，改以土地法律關係或土地利益稱之，其他類似者亦儘量以當時之語言表達當時之觀念，必要時纔使用今日之日常用語，倘仍無法描述或有進一步之需要時纔使用現代法學用語7。. 治政與習慣、情理（不成文法規範）；而在有關不動產（以下以土地稱之）之法規範大立內容，亦同。事實上，成文法大多在規範公法關係或官廳行為，縱使被實行亦不. 至於，清代施行於台灣之傳統中國法規範，可大致分為成文法（成文法規範）. ‧ 國. 學. 多見，至於民間、私人間行為之私人性法律關係，則大多適用民間之習慣；故有關土地利益之設定、轉移，事實上皆依據民間之習慣8。以下，本文將說明清治. ‧. 時期有關土地法律關係，以為檢視日治初期施行舊慣及土地調查等地籍銜接工作時，對清治時期土地法律關係改造之程度，及如何過渡至土地登記上。. y. Nat. n. al. er. io. sit. 第一節習慣上之土地法律關係. i n U. v. 1683 年（康熙 22 年），清朝政府派施琅攻取台灣，鄭成功孫克塽兵敗投降，結. Ch. engchi. 束在台 21 年統治；至 1684 年（康熙 23 年）4 月，台灣正式納入中國版圖，期間長達 212 年。. 對於土地，清朝以鄭氏時代土地制度，名目紛雜，賦率不一，乃將官田及私. 6 權利一詞並非漢語固有的概念，而是近代由英語中的 Rights 詞翻譯而來。參閱寺田浩明「权利与冤抑-清代听讼和民众的民事法制序」收錄於王亚新譯、梁治平编『明清时期的民事审判与民间契约』（北京：法律出版社，1998 年）191 頁以下。 7 王泰升『台灣法律史概論』（元照出版公司，2004 年）82 頁。 8 姉齒松平「台灣ノ土地ニ關スル物權ノ設定移轉ニ付テノ小沿革ト之ニ伴フ經過的法律問題」收錄於同氏『祭祀公業竝台灣ニ於ケル特殊法律ノ研究』（台法月報發行所，1934 年；南天書局 1994 年複刻本）212 頁。 12.

(23) 台灣土地登記制度變遷之研究. 田一律改為人民私業，並重新釐定田園賦率標準。而相對於前述人民私業之土地，因禁海令未被人民遵守及 1732 年（雍正 10 年）廢止攜帶家族禁令，致移民大增，所至之地均係招佃開墾，而開墾時有合法向官府申請者，亦有非法侵墾番界，墾成後佃人亦有再招人耕作。又，清朝法律對於人民間之私法關係，大多任由人民自由約定，因而前敘相關人等對其所擁有之土地利益，以約定創設各式各樣之土地法律關係，從而土地法律關係日趨複雜。至於，有關土地法律關係之種類，因為人民得以自由約定，以致台灣各地相類似之土地法律關係，其實質內容未盡相同，致難以區分土地法律關係種類及內容。惟大致上，土地法律關係仍可歸類為業主、地基關係、贌佃關係、典關係、胎關係及役關係。然須說明者是，此分類並不代表各種土地法律關係各自獨立存. 政治大地之最大實權。事實上，僅以使用土地之法律關係概念劃分種類，有相當困難，如立在，例如在地基關係中，厝主有時會取得地基主之原有業主地位，因而取得對土. 前開所稱之業主，依字面意義僅指涉業主此人，果此將很難形容業主對土地所擁. ‧ 國. 學. 有之土地法律關係，故本文對此處之業主，係指涉業主對土地所擁有之法律關係。謹依文獻有關分類9，略加修改，依序說明如下。. ‧. 第一項業主. y. Nat. sit. 業有 2 種意義，一為抽象意義，指有秩序的經營，如營業、管業、世業、作. al. er. io. 業等；一為實體意義，指經營之物體本身，如產業、民業。亦即，業可稱為對土. n. 地之支配力，亦可稱不動產本身。. Ch. engchi. i n U. v. 而所謂業主，其稱呼始於清朝，因中國古代以來在觀念上認為，土地屬於君王，臣民只是掌管、耕作土地，如詩經「溥天之下莫非王土，率土之濱莫非王臣。」所敘述之王土觀念。因此台灣漢人認為土地是屬於皇帝，作為臣民的台灣人民，對於土地只能擁有經營之利益，而人民中能掌握某一土地最大權能者，則稱為業主。而且，清律以一業一主為原則，僅對擁有土地最大實權者稱之。但在台灣民. 9 有關分類係參考臨時台灣舊慣調查會（編）『臨時台灣舊慣調查會第 1 部調查第 3 回報告書台灣私法第 1 卷上』(1910 年；本書複刻本由南天書局發行，惟發行時間不詳；以下簡稱台灣私法第 1 卷上) 229 頁以下、王泰升『台灣日治時期的法律改革』（聯經出版公司，1999 年）319 頁以下、戴炎輝「台灣不動產物權之清理及其變動方式」法學雜誌第 2 卷第 12 期（1951 年）209 頁。 13.

(24) 第二章傳統中國法下之土地法律制度. 間所稱之業主，類似英國法認定同一土地之所有人、承典人、賃借人等有各自的 estate（財產），因而小租戶、承典人（典主）、地基主甚至純粹之佃亦被稱為業主。至於業主所擁有之實權，雖受到前述皇帝擁有對土地根本支配權之觀念影響，業主只能擁有經營該土地之權能與利益；但清朝成文法對業主之實權，並無期限限制，有關使用、收益、處分，亦同。而法律上所認定之業主，起初僅認大租戶為業主，而大租屬於漢人時稱大租、漢大租或民大租，屬於番社、番丁稱番大租，另有發生於厝地之地基租，亦屬之。後因小租戶取得實權，對於小租戶亦有稱之為業主；惟此係基於沿革上之特例而稱之，並非法律上認為一地有兩主10。. 第二項地基關係. 政治大. 地基關係，又稱厝地關係，惟 2 者仍有不同。地基涵義較廣，除包含厝地外，興. 立. 築墳墓、城牆、堤防、埤圳、魚塭及隘寮等土地亦稱為地基；而厝地指建造房屋. ‧ 國. 學. 及其他工作物之用地。但大體上，地基通常指厝地。. 地基關係發生於業主（地基主）給出土地實地支配利益，讓厝主建造房屋. ‧. 時，僅保留收取對價之關係，類似大租關係。如將自己對土地全部實權均賣給他. y. sit. io. er. 有地基關係。. Nat. 人，則不發生地基關係。於台灣中部以南之厝地，大多賣斷全部土地實權，甚少. 地基關係發生原因，以契字而言，可約略分為 2 種：一為給出、贌出、稅出，此. n. al. Ch. i n U. v. 3 者本意原有所不同，卻被歸納為稱約定收取一定之地租銀，將厝地給予他人建. engchi. 造房屋之行為，即厝主對土地有占有使用收益權能。以給出、贌出、稅出等契字約定者，原則上發生類似賃貸借關係，此時房屋厝主與土地業主（地基主）分別存在；惟亦有因契字約定內容，致可視厝主為土地業主；另亦有當初雙方並無約定移轉土地實權，但地基主隨社會變遷而喪失對土地之實權，致厝主被社會上認為是土地業主。一為賣出，台灣北部有以賣契代替給契成立地基關係，其起因似於成立地基關係時，通常將厝地之實權歸於厝主；亦即，台灣慣例上似將房屋視為主物，土地視為從物，取得主物者亦取得從物；故認為租地建屋者，亦成為土地業主。. 10 『台灣私法第 1 卷上』234 頁以下。 14.

(25) 台灣土地登記制度變遷之研究. 以上僅為對地基關係之粗略說明，事實上，在厝地業主之認定，於地基關係成立後，甚難確定以厝主或地基主為該厝地之業主11。. 第三項贌關係贌是指稱向他人借用土地之法律關係，即不移轉業主之土地實權，僅在某種範圍內對土地為使用收益的關係。贌依其租用目的不同，可分為贌佃、贌地基、贌地。而所謂贌地，乃為贌佃、贌地基以外之土地借用，通常發生在短期承贌他人土地建造倉庫或充為庭院、攤位等時，其目的在建造房屋以外之工作物。至於贌地基已說明如前，故以下僅論敘贌佃關係。而所謂贌佃，係指以耕作或畜牧等有關農業經營為目的之土地租用；依租用. 政治大一、佃，其成立於業主與佃人約定佃耕土地時，業主須提供土地及其附屬立物，佃人須繳納租銀或或租穀，但在台灣中北部另須繳納磧地銀（類似押租金）期間長短及性質，得區分 2 種如下：. ‧ 國. 學. 12. 。贌佃存續期間通常為 3 至 6 年，惟開墾荒地時亦有期間在 10 年以上者，但. 此法律關係會被認定為下述之永佃；如未定期限，則業主於 1 年後得換佃，以口. ‧. 頭約定者多屬之，又稱現年贌耕。而佃人原則上不得讓渡此種土地利益，但經業. sit. y. Nat. 主同意時，不在此限13。. io. er. 二、永佃，又稱永久贌耕，其成立與佃相同，於業主與佃人約定佃耕土地時，且亦有繳納磧地銀者。而存續期間通常為永久或 10 年以上，其發生原因主要是像. n. al. Ch. i n U. v. 開墾荒地時或其他地質較貧瘠之土地，佃人須投入較多資本與人力，故期間約定. engchi. 為 10 年以上或永久。但約定 2、30 年者，未必為永佃，主要是契字須有約定永佃或永遠耕作，纔屬之；復須有約定此種土地利益之讓渡，不須業主同意，惟亦有例外約定須業主同意纔可轉讓。而永佃大多存在於學田及官田，惟民田亦有之。而當業主更替時，此種土地利益之存續，亦不受影響14。. 11 『台灣私法第 1 卷上』469 頁以下。 12 有關磧地銀之演變，參閱松田吉郎「台灣の水利事業と一田兩主制－埔價銀、磧地銀の意義」收於陳秋坤、許雪姬（編）『台灣歷史上的土地問題論文集』（中央研究院台灣田野研究室，1992 年）105 頁以下。 13 『台灣私法第 1 卷上』577 頁以下 14 『台灣私法第 1 卷上』595 頁以下。 15.

(26) 第二章傳統中國法下之土地法律制度. 第四項典關係典關係指享有特定土地利益之人，將其利益於特定期間內（亦可不定期）讓渡他人，以換取金錢，無息使用；期間屆滿時，得以原價贖回。易言之，即出典人將其得為出典之土地利益，設定典關係，交付承典人，並取得典價，無息使用。而此贖回是權利，而非義務，且年限亦無限制。至前開所稱之特定期間或期限，是指出典人至何時能行使回贖，非指典關係存續期間，屆期不回贖，典關係仍存續；且律例規定，承典人亦不得強制出典人回贖，僅得向出典人買受典物（找買）或將典物轉售後，以賣價充抵典價（別售）。惟實際上，承典人大多繼續維持典關係，倘承典人有周轉資金之需要時，往往另以轉典取得資金。. 政治大. 而典關係主要是占有收益典主之土地，以能直接占有之有形體為主，例如典. 立. 物為田園時，得自己耕作或招佃耕作，為房屋時，得自行居住或租給他人。但有. ‧ 國. 學. 些土地利益亦可設定典關係，例如典物為大租、水租、地基租時，承典人得收取前開土地利益。此外，於贌佃關係中之永佃亦得設典關係，惟佃不得為之15。. ‧. 第五項胎關係. sit. y. Nat. 胎或稱胎借，是出胎人對承胎人交付某種物件作為信用憑證，而向承胎人借. io. er. 用金錢。通常稱無提供信憑物之借貸為信借，有提供信憑物之借貸為胎借。而該信憑物大多為契字，以買契或典契為主，亦有永佃契或贌地基契；且大多包含各. al. n. 種契字之上手契。. Ch. engchi. i n U. v. 而胎依雙方契約成立，惟此種胎關係未成為慣例，且法律未有規範。大體上，在期間內承胎人只能向出胎人收取利息，無法直接占有、使用、收益契字所指涉之標的，或將其土地利益歸於承胎人收取。至於屆期未清償時，承胎人亦無權變賣該契字上所記載之土地利益，只得繼續占有契據，使出胎人無法提出字據，將其土地利益讓渡他人，因而迫使出胎人為能取回契據，僅有清償一途。然而，由於胎之效力如上敘，相當薄弱；因此亦有附帶各種特別約定者，以確保承胎人於出胎人違約時，得為特別處置，代替清償。例如，約定滯納利息或逾期未清償時，承胎人得占有、使用、收益契字所指涉之標的，即改胎為典，或. 15 『台灣私法第 1 卷上』651 頁以下。 16.

(27) 台灣土地登記制度變遷之研究. 將出胎人之土地利益歸於承胎人，即承胎人取得出胎人於契字所指涉之全部土地利益。以上稱為普通胎關係，即其利息或本金之請求對象僅為出胎人，與第三人無涉；然亦有與第三人有關者，其主要是為確保利息能如期收取，因而有於普通胎關係中為特種約定。例如：一、對佃胎。對佃胎顧名思義，即可知與佃耕人有關，其主要是由土地佃耕人或贌厝人及胎借雙方所共同約定成立，而承胎人得向土地佃耕人或贌厝人直接收取相當於利息之租穀或租銀。此種胎借又稱匯租，於台灣北部地區大多採用此法16。二、起耕胎。起耕胎顧名思義，即承胎人可起耕（更換佃人），其主要是出胎人對契字所指設之標的，得占有、使用、收益及更換佃人或贌厝人，並以收益充為利息，而收益超出利息部分，須歸還出胎人。此種胎借. 政治大. 與典關係性質大致相同，不同處僅在於有約定利息及超出利息部分之收益，應屬. 立. 出胎人所有17。. ‧ 國. 學. 第六項役關係. 在台灣慣例上，有一種約定係使用他人土地，為特定土地供排水、引水、汲. ‧. 水或通行之用；另一種約定係給予特定人永遠或相當期間，得收取土地所生產之. Nat. io. sit. 將前者稱為地役關係，後者稱為人役關係，合稱役關係。. y. 部分或全部收益；惟對此兩種約定之土地利益，尚無總括性之稱呼。嗣後文獻多. n. al. er. 有關地役關係之性質，甚難一概而論。又，其成立有以單獨立合約字，依借. i n U. v. 地或稅地方式設定，此種關係因意思表示合致而發生效力，且當供役地或需役地. Ch. engchi. 之業主變更時，他方較能以契字證明地役關係存在，不易發生糾紛。另有以他種契字中，附帶約定此一地役關係，如於共有土地分管或分割、典賣等契字中附帶約定；惟大多約定在需役地之契字，致取得供役地者，無從得知此關係。此種約定效力甚為薄弱，常發生糾紛。至於人役關係，如前所敘，係給予特定人永遠或相當期間為收取土地所生產. 16 於 1873 年（同治 12 年）因業戶陳永錫缺銀別創；故以 10 年份大租谷為胎，向承胎人質借佛銀後再添借，同時允許承胎人直接向土地佃耕人收取相當於利息之租穀。並允諾屆期未清償時，該地歸承胎人管業。台灣大學數位典藏人類學系古文書(岸裡大社文書) T180。 17 『台灣私法第 1 卷上』710 頁以下。 17.