第五章 土地登記制度之轉化-全面採契據登記制
第一節 我國繼受西方式土地登記制度之歷程及其規範
二、 現行土地法規定之土地總登記程序
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（第 99 條），並將所申請登記之事由依以下規定登報及揭示 6 個月：（一）登 載主管地政機關及其直接上級地政機關所發行之定期公報、（二）揭示於主管地 政機關門首之公告地方、（三）揭示於申請登記地段之顯著地方、（四）揭示於 申請登記土地所在區內之公眾地方；而且，除定期公報外，應保存其繼續 6 個月 期間之存在（第 100 條）。使申請登記之土地權利尚有糾葛者，得在第 101 條第 1 項第 5 款所規定之期限內提出異議，並由土地裁判所於公告期滿後開始審理
（104 條）。若經 6 個月公告期滿後無人提出異議者應即為所有權之登記，並依 次為所有權以外權利之登記（第 103 條）。
採如此嚴謹規定，係因法律規定登記效力之強固，須慎重行事，期能減少登 記之錯誤或遺漏。然該嚴謹程序之規定，僅於土地第一次所有權申請登記時為 之；如經第一次所有權登記，其權利已經確定，嗣後之土地移轉，有登記簿與登 記書狀為依據，則程序上會相當便捷200。另依登記編第 2 章規定，對於登記簿與 土地權利書狀，應由地政機關設置登記簿永久保存之；凡准許登記之土地，須將 一切與其有關之事項，簡要記載於登記簿中，並分別繪圖，以明土地界址201。
而關於第一次所有權登記之特點為：第一、在已辦登記之區域，土地權利之 得、喪、變更，皆應依法辦理登記，即非經登記不生效力，其因法律行為以外事 實變動取得物權者，非經登記不得處分其物權；第二、在審查時，係採如前述般 嚴密之實質審查；第三、登記後為保護善意第三人，就登記事項賦予絕對之公信 力，並發給土地權利憑證；第四、登記若有錯誤遺漏或虛偽，致損害真正權利之 權益時，可由登記機關設置之登記儲金，負責賠償。
二、現行土地法規定之土地總登記程序
在舊土地法施行時期，國民政府歷經對日抗戰及剿匪，因烽火遍野、戰事連 年，致物質與人力都相當吃緊，並無餘力在中國大陸辦理所有權第一次登記，故 成效不彰；而且，舊土地法自公布以迄正式施行，其間歷經六載，社會經濟情況 已有大變動，致原法條與實際情況，有不盡切合之處。所以，於 1946 年 4 月修
200 事實上，在舊土地法時期，依「土地所有權移轉延不履行登記處理辦法」第 2 條規定，土 地所有權移轉，應取得土地所在地鄉鎮公所之證明，才可移轉。收於台灣省行政長官 公署民政處地政局、秘書處編輯室『地政法令輯要 第一輯）108 頁。
201 吳尚鷹『土地問題與土地法』34 頁以下。
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第六章 土地登記制度再轉化之整備
正公布施行土地法，並於同年 10 月訂定發布土地登記規則，以為規範土地登記 之程序法。
依 1946 修正之土地法規定，辦理土地總登記202之次序為：（一）調查地 籍；（二）公布登記區及登記期限；（三）接收文件；（四）審查並公告；(五) 登記、發給書狀並造冊（第 48 條）。此規定與舊土地法第一次所有權在登記程 序上之規定，有相當差異。
首先，在實地調查203之時間點。在舊土地法時期，依地籍測量規則之規定
204，收件前就應先為地籍調查，復於審查時亦須實地調查與土地標示有關事項（舊 土地法 96 條）。而修正之土地法僅規定收件前，應先為地籍調查，即就土地權 源及土地標示為查核，但審查時無須至實地查核。
再者，對於逾期申請之處理。舊土地法雖採強制登記主義，但無積極制裁規 定205。修正後則規定，逾登記期間而不申請登記，或雖申請而未依法提出證明文 件者，經公告期滿無人提出異議，則為國有土地之登記（第 57 條）；但對公告 期內提出異議經審查無誤者，雖准其依法登記，然應加收百分之五十之登記費（第 68 條）；至於合法占有人不依法申請登記，亦不於公告期限內提出異議者，喪 失其占有之權利（第 54 條）。
又，關於土地權利公告之法定期限。依舊土地法之規定，公告應登報及揭示 6 個月，且揭示應保存繼續 6 個月之存在；復依前敘修正土地法原則之立法院修 正意見，對於土地權利公告之期限亦認為：第一次所有權登記後，因登記有絕對
202 於土地法修正時，以舊法第一次所有權登記之名稱、意義，未臻明晰，易於為人誤解，且 不能包括他項權利之涵意在內，故修正用語為土地總登記。參閱侯木仲『中國土地法 論』164 頁。
203 地籍調查（實地調查）一般常用之方法，為實地對圖、就圖認地、標籤核對及標籤登 記等四種，參閱侯木仲『中國土地法論』164 頁以下。
204 依地籍測量規則（1934 年 1 月 28 日發布）規定：地籍調查，包括業主及佃戶姓名、住 址、土地座落、四至、地目、地價、使用狀況及原有畝分等項（第 91 條）；每一號地 測量完竣，應立即編列暫編地號，註記地目，並依暫編地號，將地籍調查所得各項結 果，登記於地籍調查簿內（第 93 條）。收錄於台灣省政府民政廳地政局（編印）『台灣 省地政法令輯要 上冊』（1948 年）67 頁。
205 侯木仲『中國土地法論』163 頁。
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效力應力求詳慎，且我國地域遼廣、交通不便，而沿海人民僑居海外擁有土地者 不少，故基於實際情形自應寬定登記公告期間。然修正後之土地法，為加速土地 總登記業務之推行，縮短公告期間為 2 個月以上（第 58 條）；且刪除揭示應保 存繼續 6 個月存在之規定。另外，對於公告之方式，舊土地法規定揭示公告應登 於地政機關所發行之定期公報，亦遭刪除（參照土登 59 條）。然本文認為，前 開修正，對於人民知的權益，保護不盡周延，尤有甚者，基於行政便利考量，不 顧修法原則中應寬定公告期限之意見，實有不當。
須說明者是，修正後之土地法，將土地登記之內容、程序、應附文件及異議 處理等事項，授權中央機關定之，即由土地登記規則規定。為使明瞭起見，將綜 合兩者規定，就申請、審查、公告及登記等程序，分述如下：
(一) 登記之申請
申請人為登記之申請時，應提出申請書契據及其他關係文件。如土地有他項 權利時，並應提出他項權利清摺。在公告前已取得他項權利之人，應將其權利於 公告期間申請登記（土登 61 條）。而在登記申請有關規定，首先，對土地所有 權申請，自得由權利人單獨申請（土地法 59 條，以下土地法簡稱土），其應記 載事項依土地登記規則第 55 條規定，應將土地標示有關事項如坐落、種類、四 至、面積、建築改良物情形、申報地價、建築改良物法定價值、四鄰土地概況、現 時使用狀況，使用人姓名及使用人與所有權人之關係，填寫清楚。至於所有權來 歷則應填寫上手各契據及其移轉實情、有關證明文件、共有情形、他項權利內容。
其次，設有他項權利者，應提出他項權利清摺，其應記載之事項為權利種類 內容，並應述明其來歷、權利關係人姓名住所、四鄰界線及各關係人之姓名住 所、備考事項（土登 56 條）。此外，占有土地者，依民法第 769 條或 770 條之 規定，得請求登記為所有人，其申請登記應經土地四鄰證明（土 54 條）。
(二) 文件審查
上述文件應由地政機關派員審查（土登 54 條）。審查時，如遇有申請人提 出保證書之場合時（土登 32、33、34 條）應先取得保證人簽名蓋章證明，且應 對保證人與土地權利人、義務人之關係，確實調查（土登 57）。於審查完畢時，辦 理審查人員應於申請書及他項權利清摺內，簽註審查意見及日期，並簽名蓋章（土 登 37）。審查結果認為有瑕疵而被駁回者，得向司法機關訴請確認其權利。如
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第六章 土地登記制度再轉化之整備
經裁判確認，得依裁判再行申請登記（土 56 條）。
(三) 公告
市縣地政機關接收申請或囑託登記之案件，經審查證明無訛，應即公告之，其 逕為國有土地之登記亦同（土 51、55 條）。公告之方法，為登報及揭示（土登 58、59 條）。其應公告之事項，依土地登記規則第 60 條規定，為申請為所有權 登記人之姓名籍貫住所、土地坐落四至面積及其定著物、所有權以外之權利關係 及其權利人之姓名住所、申請登記年月日、土地權利關係人得提出異議於司法機 關之期限。地政機關對於審查無訛案件除應公告外，並應同時通知權利關係人（土 登 58 條）。公告之期間至少為 2 個月（土 58 條）。於公告前已取得所有權以外 權利之人，應於公告期間內申請登記（土登 61 條）。
(四) 更正
公告之事項，權利關係人如認為錯誤遺漏，或申請登記人發覺原申請錯誤 時，應於公告期內報由主管地政機關核明更正，並將更正之事項，於原公告地方 公告之，其公告期間為 1 個月（土登 63 條）。
(五) 異議
土地權利關係人得於公告期內，向該市縣地政機關以書面提出異議。因此異 議而生土地權利爭執時，應由該管市縣地政機關予以調處。不服調處者，應於接 到調處通知後 15 日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調解結果辦 理之（土 59 條）。司法機關於公告期滿後開始審理，經裁判確定後，應即通知 地政機關登記之（土登 62 條）。但依最高法院 52 年台上 1123 號判例：「土地 法第 59 條第 2 項規定之調處，係地政機關對於土地權利關係人，就其權利有爭 執時所為之處理辦法…縱未經地政機關之調解，而逕行起訴，亦難謂其起訴違法」
206。
206 史尚寬認為，依土地法第 59 條規定，土地權關係人於公告期間內如有異議，得向該管 市縣地政機關以書面提出。因此所生權利爭執先由該管市縣地政機關調處，不服調處
206 史尚寬認為，依土地法第 59 條規定，土地權關係人於公告期間內如有異議，得向該管 市縣地政機關以書面提出。因此所生權利爭執先由該管市縣地政機關調處，不服調處