日本土地登記制度西方化之歷程

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第四章 西方式土地登記制度之繼受-權利及契據登記制並行

人收取保險基金，以專供賠償之用¹⁰⁷。

第二節 日本土地登記制度西方化之歷程

日本在台灣推行西方式之土地登記制度時，係參酌在日本實施之經驗而為 之，故以下將介紹日本土地登記制度西方化之始末及實際經驗。雖然，於土地台 帳上登錄土地權利，並非土地登記，但其登錄具有絕對、創設效力，則與權利登 記制之土地登記相同；再加上台灣所舉辦之土地調查，係參酌日本地租改正事業 中之土地清理經驗而實施，且日本土地台帳係由地租改正事業中之地卷台帳演化 而成；所以，亦有論述日本地租改正事業及台帳制度之必要。

第一項 地租改正事業

日本於明治維新前 2 百餘年，為幕藩體制¹⁰⁸之江戶時期，其土地法律制度及 土地權利交易之運作，自成一套體系¹⁰⁹；自明治維新後，在繼受西方土地登記法

107 國內有關托崙斯登記制最完整之研究，參閱許智勇「托崙斯登記制度之硏究:兼與台灣土 地登記制度比較」政治大學地政學系碩士論文（2009 年）。

108 幕藩體制，係指稱江戶時代的政治制度。是由中央「幕府」與地方「藩」構成之兩級統 治階層。亦即，指中央統一政權之幕府，和受其支配但事實上有獨立領國之藩，兩者合 稱。參閱石井良助『江戶時代土地法の生成と體系』（東京，創文社，1989 年）14 頁。

109 幕藩體制下之土地制度可從以下 3 個面向觀察。第一、身份隸屬關係：於幕藩體制下，土 地均屬於德川幕府將軍所有，除幕府直轄地外，其他大部分土地由將軍分封予大名、旗 本等領主；在領主領域內，農民及其子孫，永隸從其領主，耕作領主之土地，並負有 納年貢之義務。第二、土地交易之實況：依 1643（寬永 20 年）年田畑永代禁賣令規 定，禁止已登錄於公簿土地之交易，僅新開墾土地，不在此限；但實際上，民間藉由 質流（類似日本民法之不動產質權，但質入者需負擔公法上之納稅義務，而期限亦在 十年以下，並禁止二質）與由緒讓渡（親屬間讓與），進行土地交易。第三、實施名主 加判制度：土地質入或書入（雖類似於日本民法之抵當權，但其於債務不履行時，得 以土地充抵債務）時，須將契約書交付村或町之名主（即一村或町之頭目，亦稱村役 人、町役人）審查，由名主審核公簿上記載與交易事實是否相符，而以奧書（類似契 尾）證印為其證據，並更改公簿上之所持者名義或設定質入。換言之，名主加判為土 地權利變動生效要件，然當時全國各地之名主，為避免對以名為質入或書入但實際卻 是違法買賣加以確認而被處罰，於幕府時代末期，普遍私自作成「奧印控帳」以為確 認之便。參閱石井良助『江戶時代土地法の生成と體系』353 頁、北島正元『土地制 度史Ⅱ』（山川出版社，1986）215 頁以下、藤原勇喜『体系不動產登記-不動產登記 の体系化と不動產登記法改正への提言』（東京都:テイハン株式会社，2003 年）7 頁

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第四章 西方式土地登記制度之繼受-權利及契據登記制並行

申告方式。亦即，由農民自行地押丈量，於算出面積、收獲量後，再由地方廳依 法令標準檢查，除建立地券大帳、一筆限帳、地券台帳等簿冊外，並對所有權人 發給地券（改正地券）。以如此方法，盼能達成目的。

然而，依 1874 年（明治 7 年）之改租結果，無法達成預定之租税額目標。故 於 1875 年（明治 8 年），分別於大藏省及內務省（負責測量及及税額算定）設 地租改正事務局，將方針轉換為強力推行，逕自查定地價，並徵收高額賦稅，然 此舉卻引發各地大規模暴動。對此，日政府仍持強硬姿態，但為安撫人民，於 1877 年（明治 10 年）1 月，將地租從百分之三降為百分之二點五。至 1880 年（明 治 13 年），費時約 7 年之地租改正大事業終告完成。

事實上，在地租改正事業中，於土地調查完成後，交付人民改正地券。此券 同時具有確定納稅義務人與土地所有權之公證之雙重機能，尤其當嗣後地券所有 人名義之更換，依大審院判例認為，是所有權移轉發生效力之要件¹¹²；然而，不 論前述地券制度或原本公證制度，皆無法滿足當時日本社會之經濟活動逐漸蓬勃 發展之需求。

第二項 繼受西方式土地登記法

一、 土地登記法之初體驗

由於前述制度存有許多缺失，例如公簿式樣不易檢索，又易於滅失，且難以 預防重複公證，而管理者貪污頻頻發生¹¹³。事實上，隨著資本主義之發展，土地 交易日益頻繁，又由於當時發行紙幣，招致強烈通貨緊縮而波及農村，致農民多 以土地設質、抵押，導致公證件數日益大增；故舊有制度已無法因應，復在賦稅 考量下，自 1881 年（明治 14 年）著手西方式土地登記法之調查。

江戶時期土地賦稅並非以個人課徵對象，而是以村為對象。幕府將稅額攤派予村莊，

然後由村民在自治的情況下，透過村內複雜的政治過程，把稅額分攤給各戶。村的頭 目（村役人）是稅收執行者，除代政府收稅（村年貢）外，尚須收取一定村內之行政 費用（村入用）。新井克美『公図と境界』（東京都:テイハン株式会社，2005 年）2 頁以下。

112 杉之原舜一『不動產登記法』（一粒社，1972 年）8 頁；藤原勇喜『体系不動產登記-不動產登記の体系化と不動產登記法改正への提言』11 頁。

113 藤原勇喜『体系不動產登記-不動產登記の体系化と不動產登記法改正への提言』12 頁。

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迨至 1886 年（明治 19 年）8 月公布舊「不動產登記法」（法律第 1 號）。當 時法國法為日本學界之潮流，故於實體法有關則採契據制；而德國（普魯士）登 記法制度為當時最先進者，故在登記技術部分，則採用之。

而該法僅有總則、買賣讓與、質入書入、登記及手數料（登記費）、罰則及 附則等 6 章、40 條規定；故又發布「登記法處理規則」、「登記請求手續」、「登 記所之設置及管轄區域」、「治安裁判所判事及郡長處理登記事務文件」（以上 均為 1886 年發布）等附屬之行政命令，以資規範¹¹⁴。

其主要是規定土地、建物、船舶，於得喪變更時，得為登記，即採意思主義，以 登記為對抗要件。又登記移轉之審查、公證，由治安裁判所負責。至於，登記簿 之編成，雖採用德國物的編成主義；但事實上，是以同一町村為單位而編成。

然而，由於初次施行西方式土地登記制度，日政府未有足夠經驗，致造成困 難。首先，對於登記機關設置並不普遍，而登記程序過於繁雜、費用過高，且登 記官吏之官僚作風等，造成民眾卻步；次為當時民法典尚未制訂，實體法上權利 關係不明確，且公示方法及內容缺漏。

另一方面，由於前述地租改正事業，對於土地測量度並不精準，且誤謬處甚 多；故於 1885 年（明治 18 年）至 1888 年（明治 21 年）又展開全國性大規模地 押調查，將調查結果編成土地台帳，並廢止原來之地券大帳，至此地券制度走入 歷史¹¹⁵。

二、 土地登記法典之制定

對於民事法，自 1873 年即著手民法典之研擬，除聘請法國學者起草外，並 開始調查舊慣。於 1890 年公布（明治 23 年）舊民法典，但因引起激烈爭議，故 延緩施行¹¹⁶。其中在土地權利部份，例如，依舊慣以租賃權為物權，復承認其讓 與、轉租、抵押、物上訴權，此招致地主階級反對（本文按，嗣被修正為以租賃

114 藤原勇喜『体系不動產登記-不動產登記の体系化と不動產登記法改正への提言』12 頁以下。

115 澤野順彥『不動産法の理論と実務』11 頁。至於有關土地台帳之詳細帳冊、保管機關 等變遷，參閱友次英樹『土地台帳の沿革と読み方』(東京:日本加除，1995 年)1 頁以 下。

116 澤野順彥『不動産法の理論と実務』（商事法務株式會社，2003）11 頁。

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第四章 西方式土地登記制度之繼受-權利及契據登記制並行

權為債權，而非經出租人同意不得轉租、讓與）。嗣於 1896 年制定公布總則、物 權、債權，復於 1898 公布親族、相續（繼承）；均自 1898 年 7 月 16 日施行。其 中，第 176 條規定：「物權之設定及轉移，因當事人之意思表示，而生其效力。」

第 177 條規定：「關於不動產物權之得喪及變更，非經依登記法之規定登記者，不 得以之對抗第三人。」亦即，不動產物權（含租賃權）之得喪變更，非依登記法 進行登記，不得以之對抗第三人。

至 1899 年（明治 32 年）2 月 24 日，公布「不動產登記法」（法律第 24 號），主 要內容是：得登記之權利為所有權、地上權、永小作權、地役權、先取特權、質 權、抵當權及租賃權；至於登記機關，亦改由區裁判所（相當地方法院）擔任；此 外對登記簿編成，採嚴格之物的編成主義；再者對於登記效力，仍採登記對抗要 件主義¹¹⁷。

至此，大體而言，日本土地登記制度已西方法化。而本節所述相關日本經 驗，均成為其在台灣，實施舊慣調查、改革與引進西方式土地登記法制時之參考。