緒論

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第一章 緒論 第一節 研究動機

世界各國之土地登記法律制度，可歸納為契據登記制（System of Registration of Deeds）、權利登記制（System of Registration of Title）及托崙斯登記制（Torrens Title of Registration System ）等 3 類¹。現行我國土地法所採之土地登記制度，主 要係擷取自權利登記制，兼採托崙斯登記制之特長，融合而成。大體上，土地登 記制度係強制登記，而物權變動係採登記生效主義。依民法規定，不動產物權依 法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執 行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處 分其物權。因此，土地登記，對於人民財產權之確保與交易安全維護，有重大影 響，亦為國家管理地籍、課徵土地稅及推行土地政策之基石。

然而，台灣現行土地登記法律制度係奠基於光復後承接轉化日治時期既有土 地登記法律制度，而日治時期土地登記法律制度係對清治時期土地法律關係加以 改造，而逐步建立。究竟各政權於台灣施行不同之土地登記（管理）法制之實情 如何？又產生何種影響？為使具體瞭解，分就問題背景與問題所在論敘如下。

第一項 問題背景

台灣於清治時，土地屬於皇帝，台灣人民只是掌管、耕作土地，一如詩經所 敘述「溥天之下，莫非王土。率土之濱，莫非王臣。」之王土觀念。而台灣人民 因使用土地所產生之有關法律關係，相當渾沌。當時台灣有關土地之法制係成文 法（律、曾典、例、示諭）和習慣法併存；但事實上，成文法大多在規範公法關 係或官廳行為，縱使被實行亦不多見。至於私人間行為之法律關係，則大多適用 民間習慣且清治時期官府對於私法上之關係，任由人民以契約自由約定，有關土 地權利關係，亦僅規定賣及典而已，因為人民得以自由約定，以致台灣各地相類 似之土地權利關係，其實質內容未盡相同，致有難以區分不動產權利關係種類之 性質及內容的情事。但大體上，土地權利關係之種類仍可歸類為業主、地基關

1 參閱史尚寬『土地法原論』(正中書局，1951 年) 58 頁以下；杜斯溫『土地法論』(新人 出版社，1954 年) 91 頁以下；李鴻毅『土地法論』(中國地政研究所，1997 年 22 版) 208 頁以下；楊松齡『實用土地法精義』（五南圖書公司，2009 年）151 頁。

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第一章 緒論

係、佃關係、典關係、胎關係及地的役權。

日本統治台灣始於 1895 年，以土地管理（土地登記）制度而言，依其法律 制度之變革，可分為以下 3 個時期。

第一，土地法制銜接時期。其可又分為適用舊慣及土地調查兩時期。首先，於 適用舊慣時期（1895 年 6 月 2 日至 1904 年 11 月），依 1895 年 11 月 3 日公布 之「台灣住民民事訴訟令」（日令第 21 之 3 號）規定，法官依地方慣例及條理 審判訴訟（第 2 條）；又，1896 年 3 月 30 日公布之「關於民事、商事及刑事之 律令」（律令第 8 號）規定，本島人之民事等依循現行之慣例（第 1 條）；另於 同日發布「關於民事、商事及刑事之律令施行規則」（律令第 9 號）規定，有關 土地權利之事項，應依循舊慣（第 1 條）。至於，此時所謂舊慣，是指經法院或 某些須依舊慣辦事之行政官署，所承認日治前台灣之習慣規範。而有關土地之權 利為業主、地基關係、佃關係、典關係、胎關係及地役關係。

事實上，關於建物登記及部分土地權利之存續期間，設有例外。依 1899 年 6 月 17 日公布之「台灣不動產登記規則」（律令 12 號）第 1 條規定，關於不動 產之登記，依不動產登記法由地方法院或其出張所辦理之；復依同規則第 5 條規 定，本規則暫時不適用於土地權利。是以，建物可依本規則之規定辦理登記。於 此時，日本之「不動產登記法」因台灣不動產登記規則之公布，而間接施行於台 灣；再者，由於日本不動產登記法所採用之物權變動法制，係受日本民法之規 範，因此日本民法物權編意思生效主義之規範，亦被引進台灣，依日本民法 177 條規定：不動產物權之得、喪、變更，非經登記不得對抗第三人。換言之，建物 之得、喪、變更，非經登記，不得對抗第三人，此與台灣原有之舊慣，有所不 同。又，1900 年 2 月 21 日公布之「關於土地借貸期間之件」（律令第 2 號）規 定，土地借貸之期間，賃貸借（租賃）不得超過 20 年，其他者如贌耕權、地基 權及地役權，不得超過 100 年；如所訂期間長於前項期間時，縮短為前項期間。是 故，台灣舊慣上土地權利之存續期間，受到此一律令之限制。

其次，為土地台帳建立時期（1904 年 11 月至 1905 年 6 月 30 日）。台灣總 督府為釐整地籍，曾於 1898 年公布「台灣地籍規則」（律令第 13 號）以為詮定 地目，設置地籍圖冊之依據，其第 2 條規定：「地方廳應備置土地台帳及地圖，登 錄土地有關事項。」另於同年公布「台灣土地調查規則」（律令第 14 號），並 於同年 9 月以府令發布台灣土地調查規則施行細則、土地申報者及委員須知，以

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為土地申報、地籍調查測量之執行依據。在事業之推行方面，係設置臨時台灣土 地調查局，並分設宜蘭分局及台中、台南辦事處，於其轄下更設置多達 192 個派 出所。次於各地方廳設置地方土地調查委員會，將調查局調查成果予以查定，查 定後應予公告，對公告結果不服者，可對高等土地調查委員會提出申告，申請其 裁決。經由上述查定或裁定之土地權利，才得以確定，且經查定或裁定之權利，具 有創設、絕對效力。於 1904 年 11 月間，地方土地調查會之查定工作，已全部完 成。

在土地調查時，原則上以小租戶為業主擁有業主權，但台灣向來習慣肯認大 租戶亦擁有部分業主權。因此，台灣總督府對存在於台灣全部田園面積百分之六 十之大租權，由台灣總督府對大租戶發給補償金後，將大租權廢止，導入日本民 法上一物一權之法律概念。此時期物權變動法制仍係採意思生效主義，登錄於土 地台帳之權利，會因合意而發生變動，並因而造成土地台帳登錄之權利狀態與實 際權屬不同；因此，土地台帳所查定之事項如有異動，業主、典主或管理人須提 出申告。又，對於土地台帳之異動整理，除了定期檢查、不定期檢查及地押調查 等嚴密工作外，並設置土地整理組合，來輔助調查。

第二，土地登記規則施行時期（1905 年 7 月 1 日至 1922 年 12 月底）。土 地台帳大致編造完成後，台灣總督府 1905 年 5 月公布「台灣土地登記規則」（律 令第三號）及同年 6 月發布「台灣土地登記規則施行細則」（府令第 43 號），規 定登錄於土地台帳上之土地，其業主權、典權、胎權、贌耕權等 4 種權利之設定、轉 移、變更、處分之限制或消滅時，非經登記不生效力；至於，因繼承或遺囑而未 予登記時，不得對抗第三者（規則第 1 條）。申言之，未登錄於土地台帳之所有 土地權利，以及已登錄於土地台帳之土地其業主權、典權、胎權、贌耕權以外之 權利，在權利之設定、轉移、變更、處分之限制或消滅時，仍採意思生效主義；但 登錄於土地台帳上之土地，其業主權、典權、胎權、耕權等四種權利之得、喪、變 更時，除繼承或遺囑情形外，應採登記生效主義。

在有關登記規範除台灣土地登記規則外，並準用不動產登記法（規則第 4 條），此外，尚有台灣不動產登記規則及其施行細則。依前敘準用不動產登記法 時，業主權依所有權；典權依質權；胎權依抵當權；贌耕權依永小作權之有關規 定辦理（規則第 5 條）。是故，台灣舊慣上之業主權、典權、胎權，贌耕權等土 地權利，於登記完畢時，其實質內涵已有變動。又，土地登記是由該管土地所在

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第一章 緒論

地法院，或其出張所辦理（規則第 3 條）。至此，台灣正式啟用西方式土地登記 制度。

第三，民法施行時期（1923 年 1 月 1 日至 1945 年 8 月 14 日）。日本治台 20 餘年後，對台灣之政策與法制，逐漸走上同化政策，改採內地法律延長主義。因 此，台灣總督府在 1921 年 3 月公布「關於應施行於台灣法令之法律」（法律第 三號），將 1893 年 63 法規定之台灣適用法律原則，改為以勅令施行日本國法律 全部或一部為原則，例外時才適用台灣總督之命令（律令）。嗣台灣總督府於 1922 年 9 月公布「關於民事之法律施行於台灣之件」（勅令第 406 號），將日 本民法、民法施行法、不動產登記法以及其附屬法律自 1923 年 1 月 1 日起，施 行於台灣，並廢止「台灣不動產登記規則」及「台灣土地登記規則」；又為配合 民法、不動產登記法之實施，並於同日公布「關於施行於台灣法律之特例」（勅 令第 407 號）。

依「關於施行於台灣法律之特例」規定：本令施行前發生之左列權利，自本 令施行之日起依左列之例，適用民法之各規定：一、業主權適用所有權；二、地 基權，以及為工作物或竹木所有，而存續期間在 20 年以上之贌耕權、其它永佃 權，適用地上權；三、為耕作或畜牧之目的，而存續期間 20 年以上之贌耕權、其 它永佃權，適用永小作權；四、典權及起耕胎權，適用不動產質權；五、胎權（起 耕胎權除外），適用抵當權；六、不屬於第 2 款、第 3 款之贌耕權、其他永佃權 及典權，適用賃借權（第 6 條）。再者，業依台灣不動產登記規則或台灣土地登 記規則所為之登記，關於民法第 177 條規定之適用，自本令施行之日起，視為依 不動產登記法之登記（第 7 條）。此外，本令施行之際，依台灣土地登記規則得 為關於業主權、典權、胎權或該當第 6 條第 2 款或第 3 款之贌耕權之登記者，自 本令施行之日起 1 年內，依第 6 條之例為關於民法權利之登記時，各生其效力（第 8 條）。

因此，自 1923 年起，不動產物權因當事人意思合致，即生效力，登記僅為

因此，自 1923 年起，不動產物權因當事人意思合致，即生效力，登記僅為