第三章 傳統市場發展與現況調查
第三節 現況調查分析
二、 案例個案綜合分析
對於新竹市傳統公有零售市場的經營面貌、現況問題以及外部環境與市場內
果」等項目作綜合分析與討論，整理出相同點與相異點。
(一) 外部環境
根據之前分析結果，整理出各個市場的外部環境比較表（參見表 3-33）
表 3-33 各市場的外部環境比較表
市場 外部環境
中央市場 { 中山路為主要道路，道路寬度為 15M。
{ 隱藏於中山路、西安街、東門街、中央路與西門街所包圍的街廓裡面。無主要接 臨道路。
{ 商業區、停車場與機關用地的土地使用分區所佔的比例最高。
{ 空間單元類型中，以餐飲類、服飾類與綜合用品類所佔的比例最高。
{ 城隍廟、小吃餐飲與服務類為主要環境特色。
東門市場 { 中正路與東前街為主要道路，道路寬度分別為 20M 與 8.5M。
{ 中正路、中央路、大同路、東前街與東門街所包圍的街廓裡面。中正路為主要接 臨道路。
{ 商業區、機關用地與公園綠地的土地使用分區所佔的比例最高。
{ 空間單元類型中，以餐飲類、住宅類與綜合用品類所佔的比例最高。
{ 服飾類、百貨與服務類等流行精品為主要環境特色。
南門市場 { 林森路與中華路為主要道路，道路寬度分別為 20M 與 15M。
{ 隱藏於西大路地下道、林森路、中華路二段與南城街所包圍的街廓裡面。中華路 二段與林森路為主要接臨道路。
{ 商業區、住宅區與鐵路用地的土地使用分區所佔的比例最高。
{ 空間單元類型中，以綜合用品類、住宅類與服務類所佔的比例最高。
{ 工業五金用品類與服務類為主要環境特色。
北門市場 { 北大路為主要道路，道路寬度為 20M。
{ 隱藏於北大路、北大路 582 巷、仁德街與西大路所包圍的街廓裡面。無主要接臨 { 商業區、住宅區與公園綠地的土地使用分區所佔的比例最高。 道路。
{ 空間單元類型中，以綜合用品類、餐飲類與服飾類所佔的比例最高。
{ 生活用品類與餐飲為主要環境特色。
中央商場 { 中央路為主要道路，道路寬度為 11M。
{ 隱藏於中山路、西安街、東門街、中央路與西門街所包圍的街廓裡面。中央路為 主要接臨道路。
{ 商業區、停車場與機關用地的土地使用分區所佔的比例最高。
{ 空間單元類型中，以餐飲類、服飾類與綜合用品類所佔的比例最高。
{ 城隍廟、小吃餐飲與服務類為主要環境特色。
資料來源：本研究整理
以市場周圍的交通系統來看，各個市場的周邊都有相當完善的交通動線，交 通相當便利；卻也因此讓消費者自然地騎車或開車前往市場購物，可是卻只有東 門與北門兩市場有規劃停車空間，以致附近的交通擁塞。由調查可以發現南門與 北門兩市場附近並沒有明顯的交通問題，原因可能是這兩市場只有少部分的攤商 與消費者前往。
從市場與周圍建築、道路的關係，可以看出隨著都市更新、道路新闢拓寬、
附近新建樓房等現象，這些市場已經被附近的建築完全包圍，由這些建築的外觀 根本看不出裡面還藏著一個傳統零售市場。
市場附近的土地使用情形，都有商業區的設置，也顯示出市場與附近商家之 間彼此共生的關係。而中央市場、中央商場與東門市場還有機關用地的設置，因
場不僅本身以這三大類服務消費者，同時也可以吸引這幾類商家聚集。
從市場本身的營業類型與附近商家、環境來看，可以看到這些市場與外部環 境的主要特色。中央市場與中央商場以城隍廟、小吃餐飲及服飾類為主要的特 色。東門市場以服飾類、百貨與服務類等流行精品為主要的特色。北門市場以生 活用品類與餐飲類為主要的特色。南門市場則以工業五金用品與服務類為主要的 特色。若要將傳統零售市場發展成為除了餐飲、服飾、生活用品之外，更具特色 的購物環境，則可以考慮結合外部的主要環境特色，以形成獨特的購物環境來吸 引更多的消費者。
(二) 市場建築物使用現況與內部空間使用情況
根據之前分析結果，整理出各個市場建築物使用現況（參見表 3-34）
表 3-34 各市場建築物使用現況比較表
市場 市場建築物現況
中央市場 { 興建於民國 41 年 5 月，部分攤位在 80 年 9 月整建。
{ 基地面積 3403 ㎡，總樓地板面積 2314 ㎡。
{ 鐵架屋頂平房與鋼筋混凝土二層建築。
{ 出入口有 8 處，沒有停車空間設置。
{ 攤位總數 154，無承租攤位數 0。
{ 東南側、西北側各有一支樓梯，中間有兩支樓梯可到二樓。
東門市場 { 興建於明治 33 年（1900），原址重建於民國 66 年 2 月。
{ 基地面積 7091 ㎡，總樓地板面積 13625 ㎡。
{ 地下一層、地上三層的鋼筋混凝土建築。
{ 出入口有 10 處，有停車空間設置。
{ 攤位總數 572，無承租攤位數 89。
{ 四個角落有四部電梯，六支樓梯，中間有一支電扶梯。
南門市場 { 興建於大正 14 年（1925），部分攤位在 80 年 9 月整建。
{ 基地面積 5656 ㎡，總樓地板面積 2185 ㎡。
{ 一層加強磚造平房鐵架屋頂。
{ 出入口有 6 處，沒有停車空間設置。
{ 攤位總數 93，無承租攤位數 0。
北門市場 { 興建於昭和 1 年（1926），原址重建於民國 54 年 5 月。
{ 基地面積 3129 ㎡，總樓地板面積 969 ㎡。
{ 一層加強磚造平房。
{ 出入口有 6 處，有停車空間設置。
{ 攤位總數 93，無承租攤位數 20。
中央商場 { 興建於民國 41 年 5 月，部分攤位在 80 年 9 月整建。
{ 基地面積 3403 ㎡，總樓地板面積 2314 ㎡。
{ 鐵架屋頂平房與鋼筋混凝土二層建築。建築物有 2 層樓，但是二樓不使用。
{ 出入口有 8 處，沒有停車空間設置。
{ 攤位總數 67，無承租攤位數 11。
資料來源：本研究整理
由市場的興建年代可以知道東門、北門與南門三個市場建於日治時期，在民 國 50~60 年間重建，是新竹市歷史最悠久的三個市場，最近一次整修分別是在民 國 66 年、民國 54 年與民國 80 年，也算是相當老舊的市場。彼此相鄰的中央市 場與中央商場則是建於民國 41 年，在 80 年的時候整建。在這五個市場之中，中 央市場與中央商場則算是相對新的市場，因此也較容易吸引消費者前往。
由建築物的類型來區分，東門市場、中央市場與中央商場則屬於立體式的鋼 筋混凝土建築；北門、南門則是平面式的加強磚造建築。東門市場由地下一層到
地上三層共有 572 個攤位，是目前規劃最多攤位的市場；東門市場內還有四部電 梯與一座電扶梯，啟用後的當時（約民國 70 多年間）是相當新穎的一個市場。
可是現在從建築物的使用情況卻可看出，這三處立體式市場二樓以上的攤位，除 了東門市場二樓還有少數幾家攤商外，其他都沒有攤商在營攤了。
此外，東門市場的二樓與三樓，也有不少獨居老人、低收入戶等弱勢族群承 租攤位「住在」市場裡；而夜間的東門市場，更有不少街友（流浪漢）與流浪的 貓狗聚集在這裡，讓位於市中心的市場在夜間幾乎與外面喧鬧的城市形成強烈的 對比與區隔。
(三) 市場建築物內部空間使用情況
根據之前分析結果，整理出各個市場內部空間使用情況的比較表（參見下表 3-35）
表 3-35 各市場內部空間使用情況比較表
市場 內部空間使用情況
中央市場 { 攤位總數 154，無承租攤位數 0。承租率：100%
{ 1 樓攤位數 154，實際營攤數 143；2 樓沒有攤位。市場空攤率 7.14%。
{ 攤位空間寬度 2~2.5M、深度 3~3.5M，攤位為鋼筋混凝土隔間。
{ 東西走道寬 3.5M；內部走道寬 2.5M；中央穿越走道寬 3.5M。
{ 無自然光。市場內以日光燈向下照明，各攤位則自己決定。
{ 內部有四支樓梯，營業時間只開放兩支使用。
{ 有空調設備，營業時間冷氣開放。
{ 攤位與走道兩側均有有蓋排水溝，水溝寬 20cm、深度 25cm。
{ 1 樓沒有公共廁所，2 樓才有公共廁所。
{ 休息區在中央樓梯兩側，無人使用。
東門市場 { 攤位總數 572，無承租攤位數 89。承租率：84.44%，1 樓承租率：73.12%，2 樓承 租率：60.65%，3 樓承租率：0%，地下 1 樓承租率：10.56%
{ 1 樓攤位數 160，實際營攤數 139；2 樓攤位數 122，實際營攤數 75；3 樓攤位數 122，實際營攤數 0；地下 1 樓攤位數 142，實際營攤數 15。市場空攤率 59.97%，
1 樓空攤率 13.13%，2 樓空攤率 39.34%，3 樓空攤率 100%，地下 1 樓空攤率 89.43%。
{ 攤位空間寬度 2~2.5M、深度 3~3.5M，攤位為鋼筋混凝土隔間。
{ 中央走道寬 3M；內部走道寬 2.5M。
{ 有自然光。市場內以日光燈向下照明，各攤位則自己決定。
{ 內部有四部電梯、六支樓梯與一支電扶梯。只有電扶梯沒有作用外，其他垂直動 線都有使用。
{ 無任何空調設備。
{ 走道兩側有無蓋排水溝，水溝寬 10cm、深度 6cm。
{ 市場旁 1~3 樓都有公共廁所。
{ 無休息區設置。
南門市場 { 攤位總數 93，無承租攤位數 0。承租率：100%
{ 攤位數 93，實際營攤數 23。市場空攤率 75.27%
{ 攤位空間：
攤位式（內）：寬度 2.2M、深度 2.3M，攤位為鋼筋混凝土隔間。
工作臺式（內）：寬度 2.1M、深度 2.0M，攤位為木製平臺。
工作臺式（外）：寬度 1.5~2.9M、深度 2.2M，攤位為磚砌平臺。
{ 東西走道寬 2.1M；內部兩側走道寬 2.1M；外側走道寬度 3.5 M。
{ 有自然光高窗採光。市場內以日光燈向下照明，各攤位則自己決定。
{ 內部無任何垂直動線。
{ 無任何空調設備。
{ 攤位與走道兩側均有無蓋排水溝，水溝寬 10cm、深度 5cm。
{ 市場旁邊有公共廁所。
{ 無休息區設置。
{ 東西走道寬 2M；內部兩側走道寬 2.5M；中央穿越走道寬 2M。
{ 有自然光高窗採光。市場內無人工照明設施，各攤位則自己決定。
{ 內部無任何垂直動線。
{ 無任何空調設備。
{ 攤位與走道兩側均有有蓋排水溝，水溝寬 20cm、深度 25cm。
{ 市場外的社區辦公室有公共廁所。
{ 無休息區設置。
中央商場 { 攤位總數 67，無承租攤位數 11。承租率：83.58%
{ 攤位數 67，實際營攤數 56。市場空攤率 16.41%
{ 攤位空間：
攤位式（前）：寬度 2.1M、深度 1.5M，攤位為木板鐵皮隔間。
住家店面式（後）：寬度 2.5~3.2M、深度 4.5~8M，攤位為鋼筋混凝土隔間。
{ 中央走道寬 2.1~2.5M。
{ 有自然光天窗採光。市場內以日光燈向下照明，各攤位則自己決定。
{ 內部無任何垂直動線。
{ 無任何空調設備。
{ 沒有看到排水溝。
{ 1 樓有女公共廁所。
{ 無休息區設置。
資料來源：本研究整理
雖然各市場的承租率為 78.74%~100%，顯示出各市場攤位的承租率非常高。
可是經過空攤率的比較可以看出：中央市場空攤率 7.14%是最低的，其次是中央 商場 16.41%，東門市場有 64%，北門有 83.87%，南門有 75.26%。直接顯示了管 理單位的嚴重問題，對空攤無因應的措施，對只租不營攤的攤商是無法可管的，
使得這三個市場都冷冷清清的，讓有心想在市場營攤的市民無法進入，只能以更 高的租金轉承租，造成嚴重不公平的現象。
市場攤位大小大多接近 2.5 公尺×3 公尺（寬度 2~2.5 公尺、深度 2~3.5 公 尺），攤位空間以均質的方式分割呈現，在最初設計的時候也許符合當時營攤的 需求以及可以快速複製的方式來興建。可是現在的攤位多會放置大型儲藏設備，
甚至有些還必須使用排油煙的設備。這些設備佔了攤位面積的 1/4~1/5，讓營業 可以使用的空間變得更狹小。
傳統零售市場中的市場傢俱多以固定方式設置，是不能移動的，而且也列入 公有財產管理，因此讓市場裡的空間先以固定攤位的大小呈現，後又有不可更改 的隔間與設備讓內部空間完全僵化，形成了毫無調整的情形。而在這些市場傢俱 附近的攤商更將這些私有化，盡是堆放私人物品，讓消費者無法使用。
除了中央市場有較新的設備之外，其他的市場大多有設備年久失修、嚴重損 壞、排水不良、照明不足等環境髒亂潮濕的問題。各個傳統零售市場可都有環境 髒亂不堪與停車不便，這兩項嚴重問題，可是，在北門與南門兩個傳統零售市場 裡，並沒有這些問題，因為這兩個市場每天均只有十多個攤商在這邊營攤，而消 費者也很少，因此在這個冷冷清清、幾乎沒有什麼人的市場，並沒有環境髒亂不 堪與停車不便的問題。