第一章 緒論

第一章 緒論

1.1 研究動機與目的

住宅環境優劣乃生活品質之重要指標，為提供政府制定住宅 政策、研擬住宅計畫及居住環境之重要參考資料，本研究選定台 北縣國民住宅（簡稱國宅）現況環境作為調查對象，以期提供政 府重要住宅資訊之參考。目前國宅政策已轉為促銷餘屋、收回積 壓資金，不直接興建為主軸；因應「國民住宅條例」第 18 條修訂 後（民國 91 年底），相關條款未能一併更正，為利於國宅社區之 管理維護工作，各地方政府制訂之補充規定及社區管理制度的規 範更顯重要。內政部計畫於民國 93 年進行大規模的住宅抽樣調 查，且目前正進行「住宅法」草案之研擬，以統合「國民住宅條 例」、「公寓大廈管理條例」。有鑑於此，台北縣政府為使縣內 各國宅社區管理維護運作更上軌道，乃依據「台北縣國民住宅社 區管理維護辦法補充規定」，積極擬定臺北縣「國宅社區規約使 用手冊」範本；內容包括國宅「社區」、「會議」、「財務管理」

等與社區運作有關之規約，及社區「住戶」、「道路及地下室停 車場管理」、「文康中心管理」與「住戶裝璜施工管理」等與住 戶權益有關之規約，提供縣內國宅社區健全社區管理與制度參酌。

「住宅法」之草擬需配合實際情況，故地方國宅環境及民眾感受 之相關資訊至為重要，有待調查分析。本研究針對台北縣轄區國宅社 區之現況環境，以意見調查方式，探討台北縣國宅社區之現況環境，

並統計分析調查結果，擬為「住宅法草案」及未來政府施政發展之參

考。此等資料及結果將有助於施政依據、公眾期待，對學術研究機關

及民間住宅投資業者而言亦是重要資訊。

研究背景與動機

文獻回顧

確立研究方法

國宅受理現場調查 專家學者抽樣調查

國宅現住戶抽樣調查 資料收集

製作問卷

問卷調查

調查結果分析

結論

國宅條例併入住宅法 相關建議

現行國宅環境探討

國宅環境

圖 1.1 研究方法與流程

1.2 研究方法

本研究以台北縣國宅社區住戶為調查對象，先以配合抽樣法選取 國宅社區，再依分層隨機抽樣法抽出調查樣本。於國宅環境現況調查 結果分析上，綜合使用定性分佈法及次數分佈法，並以直方圖表示結 果。於調查因子交叉分析上，在決定顯著調查因子類別後，使用 SPSS 統計程式，計算兩兩類別調查因子中各項間之交集個數，進而得其交 集個數對樣本數百分比。圖 1.1 示意本研究之方法與流程。

1.3 論文架構

本論文共分七章，第一章為緒論，敘述本研究之動機、目的與方 法等。第二章為國宅今昔，說明國宅之環境變遷（建物構造、人口、

生活品質等）、國宅政策演變（提高土地利用率及住宅自有率、國宅 管理維護等）、住宅法令（含國民住宅條例、公寓大廈管理條例、其 他法令等）及正草擬中的住宅法草案等。第三章為分析方法，說明研 究裡所使用分析法之一般性原理，其含調查概論、母體抽樣、調查資 料分析法、調查因子交叉分析等。第四章意見調查，含調查背景、國 內相關調查、調查因子、母體與抽樣、調查方式等內容。第五章為國 宅現況環境調查結果分析，分調查對象基本資料、建物基本資料、內 部環境、法規、外部環境、理想換屋計畫等六大部分說明並分析調查 結果。第六章為調查因子交叉分析，以 SPSS 統計軟體更深一層分析 戶月收入~法規、戶月收入~理想換屋計畫、教育程度~法規、教育程 度~理想換屋計畫，四項調查因子類別裡各調查因子的相互影響權重。

第七章為結論與建議，綜合本研究之成果並提出建議事項。

第二章 國宅今昔

觀察台北縣的過去與現在，不論在地理位置、歷史發展、人口變 遷、人口結構及產業特性上，均與台北都會區（台北縣、台北市、基 隆市及桃園縣）歷年來的發展息息相關。於本章茲以台北縣為對象區 域，分環境變遷、國宅政策演變及相關法令三部分說明之，以顯現其 脈絡。

2.1 環境變遷

民國 56 年台北市升格為直轄市，台北縣市日趨緊密發展。民國 59 年至 74 年，在出口導向的經濟政策下，政府因應時代變遷，依當 時的房地產供需量、經濟景氣、都市更新情況及財政狀況，推出獎勵 民間興建國宅暨政府直接興建國宅之策略，藉以抑制房價、調節供 需、增加國土資源開發利用；於當時的經濟蕭條時期，策略性成功地 處理過剩餘屋，並振興經濟。此期，台灣房地產工地林立一片榮景，

二級產業（製造業）就業機會大增並迅速取代一級產業。此時台北縣 之三重、板橋、永和、中和與新店的人口成長率高於台北市各區，使 人口呈現高成長區，住宅問題衍生而出。雖然政府直接興建國宅，是 推行「住者有其屋」的最直接方式，唯此時期因國宅興建緩不濟急，

大部分國宅於預售中即造成搶購熱潮，房地產一日三市。政府有鑑於 此不正常之發展，考慮以眷村改建來調節供需。

進入民國 80 年代，政府續就建物年代、環境區分、人口成長率 與趨勢，因勢利導以低利貸款、購屋優惠專案刺激買氣，疏解民間資 金積壓困境，解決產業倒閉問題，亦避免造成經濟蕭條之惡性循環。

再則於 80 至 85 年代推出新的住宅政策，提供建商低利率貸款增建住

表 2.1 台北縣國宅管理維護基金預算表（民國 90 年度）

社 區 名 稱 定存本金(元) 服務費用(元) 材料及用品 費(元)

會費、捐助、補助、

分攤及教流活動費(

元)

林口甲區 18,568,959 2,500 0 647,414 林口乙區 42,526,736 1,488,437 38,037 1,035,600 林口丙區 92,726,726 2,044,400 165,435 1,035,600 仁愛 3,397,064 320,297 10,000 768,600 仁教 7,114,526 2,500 0 246,590 日新 3,431,131 2,500 0 117,590 一江 2,853,352 2,500 0 97,367 安華 1,852,809 2,500 0 62,348 中正甲區 5,940,599 2,500 0 205,421 中正乙區 13,914,783 227,817 8,400 250,800 中正丙區 17,091,962 2,500 0 415,719 台貿甲區 6,699,330 2,500 0 231,977 台貿乙區 1,371,684 48,009 0 0 飛駝一期 9,610,375 85,563 0 250,800 飛駝二期 48,817,814 657,023 16,000 1,035,600 警信 10,112,517 103,138 0 250,800

田洋 2,005,097 70,178 0 0

秀朗 10,403,736 113,331 0 250,800 壽德甲區 61,512,214 1,072,327 45,000 1,035,600

環南 5,161,592 18,656 0 0

總計 365,113,006 6,269,176 282,872 7,938,626 說明：1.服務費用支出係作為社區內公共設施及設備保養維修用。

2.材料及用品費支出係作為環境清潔及清潔用具，割草及油料購置用。

3.會費、捐助、補助、分攤等費係作為僱用助理管理員，清潔工等人事費。

（資料來源:台北縣政府住宅及城鄉發展局）

宅，以調節市場供需平衡抑制房價，使中低收入戶亦能以合理的價位 購置房屋[郭蔡文,2002]。

從 90 年代起，隨著國宅之大量興建而造成滯銷，國宅政策轉為 不直接興建，而以促銷餘屋收回積壓資金為主軸。另一方面，因為管 理、維護經費之政策性補助，造成蓋越多國宅，財政負擔也越重之不 公平情況。表 2.1 為台北縣 90 年度之國宅管理維護基金預算表，定 存本金 365,113,006 元、服務費用 6,269,176 元、材料及用品費 282,872 元、會費及補助等 7,938,626 元；唯日後因利率下跌原因，該基金之 預算被逐年下調。

2.1.1 建物構造

民國 60 年代以前，建築由茅草土角厝改建成三合院紅色磚瓦 房，偶見鋼筋混凝土二層樓洋房，國軍眷屬克難式建造眷村，興建坪 數在十二坪以下，缺乏衛浴、防火設施、公共空間狹小。於 60 年代 至 70 年代，構造蛻變至鋼筋混凝土；75 年代後高層大樓如雨後春筍 般出現，居家衛生設備及公共安全設施漸被重視；進入 80 年代，鋼 構高層大樓已蔚為主流，停車空間及週邊綠帶環境漸被重視。

2.1.2 人口

民國 81 年底台北縣人口已超過 315 萬，到 88 年底為 350 萬，較 民國 78 年的人口增加 19.78％；至 91 年底人口數為 364 萬，比鄰近 的台北市還多出 98 萬人口，其總人口數約佔台灣地區的 17％，為全 台灣人口最多的縣市。台北縣目前每年的人口增加總數仍為全台之 冠，人口成長雖仍維持逐年地穩定成長，但已不復見早期因為政治、

城鄉及都會間的移民所造成的人口大量增加動能，致其人口成長率逐

年降低中。見表 2.2，台北縣之人口年平均成長率於民國 77~79 年為 2.73％，到 80~83 年為 1.7％，至 84~87 年為 1.49％，而於 88~91 年 降為 1.19％。在早期台北縣因為可提供較多就業機會，而使人口的組 成呈青年期。然而，從 87 年底的人口年齡結構中可以看出，15-64 歲的人口比例佔了全縣人口的 68.2％，漸轉為以青壯年為主的人口組 成型態，台北縣的扶養人口數於 78 年為 52.65％，較台灣地區的 50.2

％高；而至 87 年已降至 39.98％，比台灣地區的 43.3％為低，顯現出 台北縣的高齡化程度。台北縣因人口成長率之逐年降低，致其人口結 構逐漸高齡化，如何提昇居住品質將是未來住宅問題認知與空間發展 的關鍵性因素[內政部,2002；台北縣政府,2003]。

表 2.2 台北縣人口年平均成長率變化[台北縣政府,2003]

年 度 人口年平均成長率(%) 主產業級別 77 年~79 年 2.73 一級產業 80 年~83 年 1.70 一、二級產業 84 年~87 年 1.49 二級產業 88 年~91 年 1.19 二、三級產業

91 年底 0.91 二、三級產業

民國 91 年，台灣地區的平均人口密度為 607 人/平方公里，台北 縣的平均人口密度為 1,774 人/平方公里（10 年前為 1,541 人/平方公 里），由此可見現今臺北縣人口的擁擠程度。若將台北縣各鄉鎮市的 人口密度與台北市總人口密度相較（9,690 人/平方公里），更可凸顯 台北縣區域間人口分佈的極度不均。見圖 2.1，如靠近台北市的永和、

三重、板橋、盧洲、中和及新莊等，其平均人口密度約為 20,000 人/

平方公里；其中永和市的人口密度最高為 40,369 人/平方公里，是台

北市人口密度的 4.17 倍。因為台北縣的社會結構均與台北都會區的

發展息息相關，故台北縣的人口變化會影響鄰近各鄉鎮市，台北縣的 人口高度聚集情形將為未來決定台北都會區空間發展的關鍵性因素 [台北縣政府,2001a]。

圖 2.1 台北縣市區域圖

2.1.3 生活品質

將台北縣 78 年、82 年與 86 年的人口土地綜合指標（含人口數、

土地、教育普及率、扶養率、就業率、失業率、垃圾處理量、綠帶面 積、自來水普及率等）做比較，發現有逐年遠離標準值的現象，意指 相對於前幾年，台北縣民在台北縣所能享有的資源較以前少，不過在 家庭經常性收入、平均每人住宅面積及用水量逐年提升下，生活水準 仍在提昇中。在教育文化與環境保育的綜合指標上仍持平；唯因受到 大環境經濟不景氣與中小型工廠關閉的影響，失業率近年有上升的現 象[內政部營建署,2002；台北縣政府,2003；行政院主計處,2002]。

自民國 75 至 89 年，面臨解嚴之後嚴重的政治、社會、經濟

的轉變；政府施政措施調整為促進經濟景氣，以青年購屋低利貸款及 3,200 億優惠利率購屋專案來振興房市，致國民住宅滯銷嚴重。90 年 代以後，因二級產業外移、人口結構老化，政府對國民住宅政策亦做 適度的調整，宣示近期內不再由政府直接興建國民住宅，並以促銷餘 屋收回積壓資金為主[行政院主計處網站,2003,9]。長期以來，政府、

民間或學術機構對住宅問題的認知有重「量」不重「質」及重「供給」

不重「需求」之偏失，即大都以坪數或戶數為制定國宅政策之依據，

而忽視內部環境（居住空間、衛浴設備、採光等）和外部環境（交通、

綠帶空間、治安、醫療設施等）。

2.2 國宅政策演變

政府因應社會變遷一再修訂住宅政策；於民國 65 年以前為推行 興建國軍眷村及山胞住宅政策；日後依相關意見調查，續提供農漁民 住宅貸款，大幅提昇了農漁村整體居住環境；並提出農宅標準式樣圖 供參考，當時的「農宅示範村」可以說是隨時代轉變做適當變革的成 功例。其後，政府為提高土地利用率及住宅自有率，推出各種補貼修 繕、貸款自建、自購、勞工住宅各種貸款，以獎勵民間投資興建國宅。

2.2.1 提高土地利用率及住宅自有率

「國民住宅條例（民國 64 年）」頒布之後，台灣房地產工地林立

一片榮景，發生房地產一日三市的狀況，政府有鑑於此，即時推出新

的住宅政策，即調節市場供需、抑制房價，使中低收入戶亦能以合理

的價位購置房屋。首先，政府推出獎勵民間「投資興建國民住宅審查

標準」（民國 50 年），以民間提供土地、資金興建國宅，政府提供低

利率的國宅貸款，此時眷村改建之民意亦高漲。於民國 69 年，政府

擬訂「國軍老舊眷村重建試辦期間作業要點（民國 69 年）」，依此要 點將老舊眷村配合都市更新分區實施改建成國宅，並配合「國軍老舊 眷村重建對較低收入原眷戶輔導辦理國宅要點（民國 72 年）」貸款，

以提高土地利用價值，更於民國 73 年訂頒「台灣省獎勵投資興建國 民住宅作業要點」將獎勵投資申請審查明列。台灣地區軍眷村共有八 百餘村，自民國 69 年辦理改建以來截至 92 年度，已完成 266 村之改 建，而正在改建中有 65 村，尚待改建者 543 村，受惠眷戶六萬四千 餘戶。另國防部依據「國軍老舊眷村改建條例（無使用國宅基金） （民 國 85 年）」及「國民住宅眷村改建條例（使用國宅基金） （民國 86 年）」 ， 就全省 452 處待改建之眷村全面推動改建工程，自民國 86 年起已由 國防部直接發包興建二萬五千戶之中低價位國宅[台灣省政府住宅及 都市發展局,1985；郭蔡文,2002]。

見表 2.3 及圖 2.2，根據台北縣政府住宅及城鄉發展局之資料，

配合「國軍老舊眷村重建試辦期間作業要點」，台北縣所推出之眷村

改建國宅計有 6 處；另配合「老舊眷村改建條例」 、 「國民住宅眷村改

建條例」及縣府自建，台北縣轄區陸續評選取得適合國宅興建之地段

計有 17 處。估計得使台北縣國宅進住戶數，可由民國 80 年度的 3,679

戶漸增至 85 年度的 6,323 戶，增加率 72％；至 92 年度國宅進住戶數

已躍昇至 7,746 戶，與 85 年度者相比其增加率為 23％。台北縣國宅

進住戶數之成長趨勢吻合於人口成長，表示國宅乃為自有住宅之主要

供應源之一。

表 2.3 台北縣國宅資料一覽[台北縣政府住宅及城鄉發展局]

國宅名稱 戶數 服務人數 委員人數 備 註 林口甲區 912 戶 助理管理員一人 委員14 人 已價購管理站 林口乙區 567 戶 助理管理員一人 委員9 人 已價購管理站 林口丙區 882 戶 助理管理員一人 委員14 人 已價購管理站 仁愛 850 戶 助理管理員一人 委員14 人 已價購管理站

仁教 260 戶 委員7 人 已價購管理站

日新 309 戶 委員20 人

一江 229 戶 委員15 人 已價購管理站

安華 91 戶 委員7 人

中正甲區 279 戶 委員十八人 已價購管理站

中正乙區 228 戶 委員11 人

中正丙區 169 戶 委員7 人

台貿甲區 200 戶 委員20 人 已價購管理站

台貿乙區 32 戶 委員7 人

飛駝一期 140 戶 委員15 人

飛駝二期 504 戶 助理管理員一人 委員16 人 已價購管理站

警信 89 戶 委員9 人

田洋 29 戶 委員6 人

秀朗 79 戶 委員11 人

壽德甲區 531 戶 助理管理員一人 委員11 人

環南 64 戶 委員5 人

圖 2.2 台北縣國宅位置

最後，茲彙整相關於提高土地利用率及住宅自有率之國宅政策演 變如下：

投資興建國民住宅審查標準

↓

國軍老舊眷村重建試辦期間作業要點（已廢除）

↓

國民住宅條例

↓

台灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點（已提昇為辦法）

↓

老舊眷村改建條例（已廢除）

↓

國民住宅眷村改建條例（已廢除）

2.2.2 國宅管理維護

於民國 70 年代興建之國宅早已銷售一空，各國宅均依「國民住 宅條例」成立管理委員會，由委員會依每戶坪數等，收取負責社區管 理、維護之費用；而政府則每年編列預算補助部份之費用（參閱表 2.1，台北縣 90 年度之補助費用為 14,490,674 元），久而久之變成政 府財政上的一大負擔，於低利率時代該預算更被逐年下調。而國宅住 戶認為政府補助是理所當然，此種積非成是的做法，實是政府擺脫不 了的包袱，也不符合使用者付費及公平之原則。

民國 90 年代以後，政府財政赤化，持續三十多年之國宅政策，

應隨時代轉變再做適當的變革，以杜絕政策性長期扶持國宅之依賴性

心理，而且國宅越蓋越多，財政負擔也越加沉重，實有必要進一步深

入檢討。「住者有其屋」一直是政府推動住宅政策的重點也是努力的

目標，在經濟發展結構改變迅速及工商發展繁榮快速的時代，內政部 計畫於民國 93 年進行大規模的住宅抽樣調查，且正進行「住宅法草 案」之擬定，以統合「國民住宅條例」、「公寓大廈管理條例」。

2.3 住宅法令

政府直接或接間興建國宅，提供低利率的國宅貸款，造成各種補 貼制度與住宅市場發展型態，其所產生個別的法令、條例、施行細則、

規則、解釋函令運應而生[內政部營建署網站,2003,6]。

2.3.1 國民住宅條例

此條例以國宅社區為對象，規範為安定國民生活及增進社會福祉 之管理維護工作項目、住戶之權利義務及管理維護經費設置基金等事 項。

國民住宅條例（民國

相關於政府直接興建國宅之「國民住宅條例」如下：

第一條：

為統籌規劃辦理國民住宅，以安定國民生活及增進社會福祉，特 制定本條例；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。

第六條：

政府直接興建之國民住宅，係指由政府取得土地、規劃設計、施 工、分配並管理之住宅。

第十八條：

第一項：

政府直接興建之國民住宅社區，應由國民住宅主管機關執行管理 與維護工作，其經費來源如左：

1、 國民住宅售價之 2.5%提撥款及其存款孳息收入。

2、 社區住戶負擔之管理、維護費。

3、 共設施及服務設施收益之提撥款及其存款孳息收入。

第二項：

前項第一款之經費，得統籌運用；第二款及第三款之經費，專供 該社區管理維護費使用。

第三項：

政府直接興建國民住宅社區之管理維護工作項目、住戶之權利義 務及管理維護經費設置基金等事項之辦法，由內政部定之。

第二十條：

政府興建之國民住宅社區內所標售之商業、服務設施及其他建築 物之承購人欠繳管理費達六個月者，國民住宅主管機關得移送法院裁 定後，拍賣其設施、建築物及基地。

第二十一條：

第一項：

政府興建之國民住宅出售後，有左列情事之一者，國民住宅主管 機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行：

1、 非法使用者。

2、 積欠貸款本息達三個月，經催告仍不清償者。

3、 出售、出典、贈與或交換未經國民住宅主管機關同意者。

4、 同一家庭有政府直接興建或貸款自建之國民住宅超過一戶者。

5、 變更為非居住使用或出租，經通知後逾三十日未予回復或退租 者。

6、 承購後滿三個月經催告仍未進住者。

7、 積欠管理費達六個月者。

第二項：

前項收回之住宅，其價格按該房屋之原承購價格扣除房屋折舊後 之餘額計算之。房屋 如有損毀者，並應減除所需修復費用。如有欠 繳房地稅捐或到期未還之貸款本息與未到期之貸款本金者，並應扣繳 抵付。其基地之收回以原承購價格為準。

第三項：

第二項房屋折舊之標準，依行政院所定之固定資產折舊率表按平 均法計算之。

第二十二條：

第一項：

政府直接興建之國民住宅不得改建、增建。其因變更隔間、重要 裝修或其他措施，致影響安全、衛生、景觀或安寧，經國民住宅主管 機關通知，限期回復原狀或改善；逾期不為者，由國民住宅主管機關 代為執行，其所需費用由承購人負擔。

第二項：

國民住宅承購人，拒繳前項代執行費用者，國民住宅主管機關，

得收回其住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行。

第三項：

前項收回住宅及基地之價格計算，準用第二十一條之規定。

第三十六條：

獎勵投資興建之國民住宅社區，國民住宅主管機關得輔導住戶成 立互助組織，共負維護管理之責，並得酌收管理、維護費。

國民住宅條例施行細則（民國

相關於政府直接興建國宅之「國民住宅條例施行細則」如下：

第三條：

主管機關之權責劃分如下：

第三款：

縣（市）主管機關：

1、 縣（市）國民住宅計畫之擬訂及執行事項。

2、 貸款人民自建國民住宅之公告、受理、審查及核辦事項。

3、 獎勵投資興建國民住宅申請案件受理及審查事項。

4、 輔助人民自購住宅之公告、受理、審查及利息補貼審核事項。

5、 國民住宅之土地取得、興建、計價、出售（租）及管理維護等之 執行事項。

6、 國民住宅社區必要公共設施之配合興建及其他有關興建計畫之配 合事項。

7、 國民住宅需求預測及承購戶等候或抽籤名冊等資料之建立事項。

8、 有關縣（市）國民住宅資訊系統之建立事項。

9、 其他有關國民住宅事項。

第五條：

第一項：依本條例第四條規定統籌規劃辦理國民住宅之資金來源如 下：

1、 政府編列預算

(1) 各級政府統籌支撥之款項。

(2) 土地增值稅不少於實徵總額 20%之提撥款。

2、 各金融機構配合之融資。

3、 國民住宅自備款及基金貸款本息之回收款。

4、 標售（租）商業、服務設施及其他建築物之盈餘價款。

5、 其他依法取得之資金。

第二項：

前項基金之收支、保管及運用事項，由直轄市、金門縣及連江縣 主管機關定之。基金之收支情形，並應按季報中央主管機關備查。

國民住宅社區管理維護辦法（民國

第一條：

本辦法依國民住宅條例（以下簡稱本條例）第十八條第一項規定 訂定之。

第二條：

國民住宅社區之管理及維護，除法律另有規定外，依本辦法之規 定。

第五條：

直轄市、縣（市）國民住宅主管機關權責如下：

1、 本條例第十九條至第二十三條規定之執行。

2、 國民住宅社區管理及維護業務之規劃、組訓、執行。

3、 國民住宅社區管理組織之輔導及管理。

4、 出租國民住宅社區管理及維護與其收費基準之訂定、收取、保管 及運用。

5、 國民住宅建築物及住戶資料之建立。

6、 國民住宅住戶進住輔導說明及住戶手冊之印發。

7、 其他有關國民住宅管理及維護執行事項。

第六條：

直轄市及縣（市）國民住宅主管機關應輔導國民住宅社區住戶成 立社區管理組織，並得委託其辦理國民住宅社區維護工作。

第七條：

直轄市及縣（市）國民住宅主管機關應派員經常巡視社區內之環 境，對下列行為應查報並送各目的事業主管機關依法處理：

1、 占用社區內公共場所。

2、 占用共有土地或搭蓋違章建築。

3、 流動攤販非法進入社區。

4、 流動攤販非法進入社區。

5、 任意懸掛、張貼廣告物。

6、 任意放流污水、廢氣或棄置垃圾。

7、 其他違反共同約定事項。

第八條：

直轄市及縣（市）國民住宅主管機關應辦理或委託社區管理組織 辦理下列維護事項：

1、 國民住宅公用部分及社區設施之檢修、維護事項。

2、 國民住宅公共空間及四周環境之美化、清潔、維護事項。

3、 國民住宅社區地下室、停車場及專用污水處理場之營運事項。

第九條：

第一項：

國民住宅之管理維護費用，應由直轄市及縣（市）國民住宅主管 機關設置國民住宅管理維護基金保管支用。

第二項：

前項基金之管理辦法由中央國民住宅主管機關訂定之。

第十條：

出售、出租國民住宅之檢修、維護範圍、責任及費用負擔如下：

1、 出售國民住宅公用部分及社區設施之檢修、維護及清潔，所需費 用在該社區專用管理維護費用項下支應，如因住戶使用不當而致 損壞者，其所需檢修費用由住戶負擔；國民住宅私用部分概由住 戶自行檢修、維護及清潔，並負擔所需費用。

2、 出租國民住宅及其公用部分，社區設施之檢修、維護，由直轄市、

縣（市）國民住宅主管機關負責，所需費用在該社區專用管理維 護用項下支應，如因住戶使用不當而致損壞者由住戶負責檢修，

其所需費用由住戶負擔。

3、 國民住宅社區地下室、停車場及專用污水處理場之營運事項。

第十一條：

直轄市及縣（市）國民住宅主管機關為執行本辦法所定國民住宅 社區管理維護事項，得視實際需要訂定補充規定。

國民住宅社區管理維護基金收支保管運用辦法（民國

相關於政府直接興建國宅之「國民住宅社區管理維護基金收支保 管運用辦法」如下：

第二條：

國民住宅管理維護基金（以下簡稱本基金）之收支、保管及運用，

除法令另有規定外，悉依本辦法之規定辦理。

第三條：

本基金係預算法第四條第一項第二款所定之特種基金，以直轄市 及縣（市）國民住宅主管機關為管理機關。

第四條：

本基金之來源如左：

1、 國民住宅售價之百分之二•五之提撥款及其存款孳息收入。

2、 社區住戶負擔之管理、維護費。

3、 公共設施及服務設施收益之提撥款及其存款孳息收入。

4、 政府循預算程序之撥入款。

5、 其他收入。

第九條：

本基金於國民住宅管理維護業務結束後裁撤之，其財產及權益，

應歸屬各社區該管地方政府。

台北縣國民住宅社區管理維護辦法補充規定（民國

相關於政府直接興建國宅之「台北縣國民住宅社區管理維護辦法 補充規定」如下：

第一條：

本補充規定（以下簡稱本規定）依國民住宅社區管理維護辦法第

十一條訂定之，其目的在規範社區管理組織之成立、運用及執行國民

住宅社區管理、維護工作。

第二條：

本規定所稱之國民住宅社區範圍，係指由政府直接興建之國民住 宅及其社區內之公共設施、商業與服務設施暨其他建築物。

第四條：

第二項：

在原委員會下需另行成立分區委員會時，需經各該分區三分之二 以上所有權人連署同意後，由本府公告七日以查核確定連署人真意。

連署成立後，即由發起人與原委員會協商，將公共設施（備）維護、

水電費分攤比例、維修補助款、管理維護費、公共設施（備）收益等 如何收取、分配之有關權責確定後，公告社區期限至少七日，無住戶 二分之一書面表達異議時，依規定辦理推選成立分區委員會並依協商 內容辦理交接。

第十條：

委員會組織應依下列規定設立之

1、 置主任委員一人綜理會務，對外代表委員會。

2、 得設置總幹事一人，由主任委員提名，經委員會通過後聘任之，

協助主任委員策劃辦理會務。

3、 得視實際情況設執行委員及幹事若干人，分組辦事。

4、 主任委員、執行委員、總幹事及幹事，應依委員會決議事項執行。

第十三條：

第一項：

委員會經本府之委託辦理下列各項事宜：

1、 為維持社區公共安全衛生，派員巡視社區內之環境，對下列行為 勸導改善或向各目的事業主管機關依法舉發：

(1) 違章建築、違規使用或占用公共設施場所。

(2) 違規停車。

(3) 經營非法流動攤販。

(4) 任意懸掛、張貼廣告物。

(5) 任意排放污水、廢氣或棄置垃圾。

(6) 其他違反社區共同約定事項。

2、 國民住宅公用部分及社區內公共設施之檢修維護、定期清潔等事 項。

3、 國民住宅公共空間及四周環境之美化清潔維護事項。

4、 國民住宅社區地下室、停車場及專用污水處理場之營運事項。

5、 國民住宅社區住戶應繳管理維護費之訂定、收取及運用事項。

6、 委員會改選、補選時之選舉事項。

7、 有關公共安全與秩序之宣導事項。

8、 辦理社區公益事項及文康休閒活動。

9、 國民住宅社區工作人員之僱用、指揮與監督。

10、其他有關協助國宅社區管理維護事項。

第二項：

委員會執行本府委託辦理各項事宜，遇非法阻撓或暴力傷害事 件，應即報請司法單位處置，以保障安全。

第十四條：

委員會管理維護所需經費以下列方式支應：

1、 社區住戶負擔管理費。

2、 社區公共及服務設施收益。

第十九條：

第一項：

委員會有怠忽任務、妨害公益、違反法令等情事，本府得令其改 選之。

第二項：

本府得派員檢查委員會財務狀況、查核簿冊文件並得要求主任委 員提出報告說明，有推諉拒絕之情事時令其改選之。如有違法情形 移 送司法單位查辦。

第三項：

依前二項改選委員會時，依本規定第七條辦理之。

第二十一條：

、

第一項：

為國宅管理維護業務之規劃、組訓及執行國宅之管理維護工作，

得設國宅社區管理站，作為社區服務中心。

第二項：

管理站服務、清潔費用及社區公共設施之維護費用等，由各社區 自行收取之管理維護費支應或依「國民住宅管理維護基金收支保管運 用辦法」，按年度計劃循預算程序編列支應。

第二十二條：

本補充規定得隨時修正或補充，其未盡事宜，悉依相關法令辦理。

2.3.2 公寓大廈管理條例

政府為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定「公寓 大廈管理條例」（以下簡稱公寓法）；公寓儼如住戶的「居家憲法」，

其立法意旨在於提昇住戶居住品質，讓民眾享有「公共安全」 、 「公共 安寧」 、 「公共安居」之生活；公寓法對於「區分所有」 、 「專有部分」、

「共用部分」 ……等權屬劃分著墨頗多，對於管理組織的成立與運作 也有明文規範。但有些社區竟也引用住戶規約範本召開「區分所有權 人會議」，不知「社區」大都是個別獨立之建築物，並無區分所有權 人會議等事宜，由此可知一般住戶未通盤了解公寓法。公寓法自民國 84 年 6 月公布施行迄今，至 89 年台北縣之公寓大廈計有 2,620 個管 理委員會辦理申報[台北縣政府，2001b]

公寓大廈之管理，涉及層面至廣、關係錯綜複雜，主要包括：

1、 住戶與住戶相互間的關係、住戶與管理組織之關係。

2、 住戶與建築業（或起造人）之關係。

3、 住戶與主管機關之關係及管理委員會或管理負責人與主管機關之 關係。

營建署據以訂頒住戶規約範本，各公寓大廈得依情況擬訂不同管 理公約，其所擬訂的管理公約位階高於住戶規約，社區管理維護工 作，需建立管理維護組織，執行運作各項管理維護事宜。

公寓大廈管理條例

相關於政府直接興建國宅之「公寓大廈管理條例（民國 89 年）」

如下：

第一條：

為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。本

條例未規定者，適用其他法令之規定。

第二條：

本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政 府；在縣（市）為縣（市）政府。

第十八條：

公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

1、 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工 程造價一定比例或金額提列。

2、 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

3、 本基金之孳息。

4、 其他收入。

於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。

第二十二條：

第一項：

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改 善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有 權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

1、 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達 其區分所有權總價百分之一者。

2、 違反本條例規定經依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰

後，仍不改善或續犯者。

3、 其他違反法令或規約情節重大者。

第二項：

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依 區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有 權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完 成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

公寓大廈管理條例施行細則（民國

第十四條：

依本條例規定成立管理組織者，區分所有權人應互推召集人一人 召開第一次區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。

公寓大廈管理組織申請報備處理原則（民國

第五條：行政配合

1、 申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書。由 鄉（鎮、市、區）公所受理報備者，應於每年 1 月 15 日前及 7 月 10 日前逐件報請直轄市縣（市）政府備查，同時副知該轄警 察局（分局）。

2、 直轄市、縣（市）主管機關應將第一款公寓大廈管理組織報備資 料建檔，每半年彙整受理件數、管理組織名稱及其代表人資料，

層報中央主管機關備查。

3、 政府集中興建之國民住宅社區，由國民住宅主管機關執行管理與

維護工作，除另有規定外，不適用本處理原則辦理申請報備。

2.3.3 其他法令

都市計畫法（民國

相關於政府直接興建國宅之「都市計畫法」如下：

第一條：

為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，

特制定本法。

第二條：

都市計畫依本法之規定；本法未規定者，適用其他法律之規定。

第三條：

本法所稱之都市計畫，係指在一定地區內有關都市生活之經濟、

交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，

並對土地使用作合理之規劃而言。

第四條：

本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在 縣（市）（局）為縣（市）（局）政府。

第五條：

都市計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形 訂定之。

第六條：

直轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍內之土地，得限

制其使用人為妨礙都市計畫之使用。

第二十六條：

第一項：

都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關 每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民 建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。

第二項：

前項土地權利關係人提供或捐贈之項目、比例、計算方式、作業 方法、辦理程序及應備書件等事項，由內政部於審議規範或處理原則 中定之。

第四十五條：

公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫人口密度 及自然環境，作有系統之布置，除具有特殊情形外，其佔用土地總面 積不得少於全部計畫面積百分之十。

第四十六條：

中小學校、社教場所、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、

消防、防空等公共設施，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之。

建築法（民國

相關於政府直接興建國宅之「建築法」如下：

第一條：

為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進

市容觀瞻，特制定 本法；本法未規定者，適用其他法律之規定。

第四條：

本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆 壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。

第二十五條：

建築物非經申請許可，不得擅自建造、使用、拆除。

建築物室內裝修管理辦法（民國

相關於政府直接興建國宅之「建築物室內裝修管理辦法」如下：

第一條：

本辦法依建築法（以下簡稱本法）第七十七條之二第四項規定訂 定之。

第二條：

供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築 物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理。

第三條：

本辦法所稱室內裝修，指固著於建築物構造體之天花板、內部牆

面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏

之裝修施工或分間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活

動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。

2.4 住宅法草案

內政部正進行「住宅法草案」之擬定，以統合「國民住宅條例」 、

「公寓大廈管理條例」及其他相關法令，草案內容列於附錄。根據 2.3 節所述，於「國民住宅條例」與「公寓大廈管理條例」之契合性

（本節畫底線部分）方面，需考慮之相關條文為：

一、經費 國民住宅條例 第十八條：

相關於管理維護工作與經費來源。

1. 國民住宅售價之 2.5%提撥款及其存款孳息收入。

2. 社區住戶負擔之管理、維護費。

3. 公共設施及服務設施收益之提撥款及其存款孳息收入。

公寓大廈管理條例 第十八條：

公寓大廈應設置公共基金，其經費來源如下：

1. 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工 程造價一定比例或金額提列。

2. 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

3. 本基金之孳息。

4. 其他收入。

二、強制事項 國民住宅條例

第二十條、第二十一條：

相關於欠繳管理費達六個月以上者，國民住宅主管機關得移送法

院裁定後拍賣其設施、建築物及基地及強制事項。

公寓大廈管理條例 第二十二條：

第一項：

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改 善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有 權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

1. 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達 其區分所有權總價百分之一者。

2. 違反本條例規定經依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰 後，仍不改善或續犯者。

三、管理委員會成立方式 國民住宅社區管理維護辦法 第六條：

直轄市及縣（市）國民住宅主管機關應輔導國民住宅社區住戶成 立社區管理組織，並得委託其辦理國民住宅社區維護工作。

公寓大廈管理條例施行細則（民國

第十四條：

相關於區分所有權人應互推召集人一人召開第一次區分所有權 人會議成立管理組織部份。

四、報備原則

公寓大廈管理組織申請報備處理原則（民國

第五條：

政府集中興建之國宅社區，由國民住宅主管機關執行管理與維護 工作，除另有規定外，不適用本處理原則辦理申請報備。

另一依方面，根據 2.3 節所述，於「住宅法草案」之擬定上，需 契合其他法令之相關條文僅為建物管理部分，即

國民住宅條例 第二十二條：

第一項：

政府直接興建之國民住宅不得改建、增建。其因變更隔間、重要 裝修或其他措施，致影響安全、衛生、景觀或安寧，經國民住宅主管 機關通知，限期回復原狀或改善；逾期不為者，由國民住宅主管機關 代為執行，其所需費用由承購人負擔。

建築法

第二十五條：

建築物非經申請許可，不得擅自建造、使用、拆除。

建築物室內裝修管理辦法 第三條：

本辦法所稱室內裝修，指固著於建築物構造體之天花板、內部牆 面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏 之裝修施工或分間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活 動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。

因「住宅法」仍於草案擬定階段尚未頒布施行，故無施行細則來

規範強制事項、管理委員會成立方式及報備原則三項。而相關於建物 管理與經費之「住宅法草案」內容為：

第二十四條：

第一項：

輔助人民修繕住宅係指由政府提供優惠貸款利息補貼，協助人民 修繕自用住宅，或由政府給予一次性補貼，協助裝設老人或身心障礙 者所需設備。

第二項：

前項輔助修繕住宅項目，不得危及房屋結構安全及有任何違建事 項。

第三項：

輔助人民修繕住宅之申請資格、設備項目、辦理期限、優惠貸款 利息補貼之額度、年限、利率、利息補貼繼受、一次性補貼額度與程 序等事項之辨法，由中央主管機關定之。

第三十七條：

第一項：

本法公布前政府直接興建之國民住宅，依公寓大廈管理條例實施 管理維護，原國民住宅管理維護基金充作公共基金。

第二項：

直轄市、縣（市）主管機關於國民住宅社區依據公寓大廈管理條 例成立管理委員會或推選管理負責人後，應將國民住宅管理維護基金 提撥該社區作為公共基金。

第三項：

前項國民住宅管理維護基金之提撥金額、方式、移交申請條件、

程序及提撥期限等事項，由直轄市、縣（市）主管機關定之。

第四項：

第二項之國民住宅社區，不適用公寓大廈管理條例第十八條第一 項第一款之規定。

第五項：

承購戶清償國民住宅貸款後，住宅及基地出售、出典、贈與或交 換不受限制。

第六項：

國民住宅社區之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外 之空地及其他設施，如係納入國民住宅售價並登記為公有者，由國民 住宅社區全體所有權人依法使用及管理。

第七項：

前項國民住宅社區辦理重建時，應向國民住宅主管機關申請將前 項地下室、巷道、兒童遊戲綠地與法定空地外之空地及其他設施更名 登記為社區區分所有建築物及土地所有權人所有，並由國民住宅主管 機關列冊囑託地政機關辦理；其權利範圍之分配以個別所有權價值與 國民住宅社區全部所有權價值之比例計算之。

第八項：

1. 前項所有權價值以當年房屋課稅現值及土地公告現值計算。地政

機關辮理前項更名登記，免繕發權利書狀。

2.5 結語

目前國宅政策已轉為促銷餘屋、收回積壓資金，而不直接興建為

主軸；因應「國民住宅條例」第 18 條修訂後（民國 91 年底），相關

條款未能一併更正，故補充規定及社區管理制度的規範更顯重要。本

研究擬以意見調查方式探討台北縣國宅社區之現況環境，盼此調查成

果能供政府擬定「住宅法草案」及未來施政發展之參考。

第三章 調查與分析方法

調查一社會現況之流程含意見調查表製作、調查方式、資料處理 等項，各環節皆會影響其結果，選擇適宜之方法至為重要。於本章之 分析方法上，茲分調查概論、母體抽樣及調查資料分析，三部分說明 之。

3.1 調查概論

調查工作之對象通常涉及人而增顯複雜性，於本節略述其特性。

一、調查動機

為什麼要做這個調查？我們想知道甚麼？所針對的調查對象(母 體)是否可明確規畫？

二、調查目的 1、 施政依據

常都已是制度化(甚至法律化)，並有專責機構制負責執行。如例 行政院主計處之統計局進行民眾對施政滿意度調查等等。

2、 商機調查

對市場上商機所作的調查。如工商企業信用調查及分析、市場調 查研究、企業經營顧問及進貨抽查、線上品管、品質工程、抽樣 檢驗等等項目。

3、 學術認知

由學術機關所轄統計諮詢團體。

4、 公眾調查

包括媒體收看率調查、選情預測等等。

三、調查方式 1、 普查

即對研究對象(母體)中每一份子均加以調查；其優點為包羅母體 中每一份子最能表示母體情形，可做各特性統計分析，無抽樣誤 差等；而缺點為耗費大量人力、物力、財力，統計結果、整理時 間長，調查問卷深入問題不易。普查可表現基本國力、抽樣調查 母體、細分特性、抽樣估計權數等。

2、 抽樣調查

普查為耗費大量人力、物力、財力之作業甚難施行，一般採抽樣 調查方式較務實。

四、母體

根據所要調查目的選擇適合的母體及供抽樣用的底冊。

3.2 母體抽樣

抽樣調查為由調查對象(母體)中抽取部分樣本(sample)之方式，

由於推測統計理論的發展，現已成為研究經濟現象及社會問題的主要 科學調查方法之一。

一、抽樣調查之優點 1、 可節省人力及財力。

2、 可縮短調查及整理時間且資料較易穫得。

3、 所抽出之樣本經適合計算可做更詳細之調查。

4、 抽查統計較易可迅速獲得調查結果。

5、 可配合研究特性及機動性之行政措施。

二、抽樣之基本觀念

1、 抽樣為方法、手段，其最終目標在推論母體。

2、 應瞭解各種抽樣方法之觀念及使用時機。

3、 應瞭解各種抽樣方法之優缺點及限制。

4、 應注意抽樣調查樣本之代表性。

三、抽樣基本原則

1、 所抽樣本應能代表母體。

2、 以樣本訊息估計母體之特性，應儘可能精確，並且可測度其可信 度。

3、 取樣成本應儘量少。

4、 配合不同之母體情形及行政限制下，考量快速、準確等實務性問 題，採取適宜方法。

四、抽樣法

抽樣分非隨機與隨機兩大類，以下說明之[林進田,1993；鄭光甫、

韋端,1995；趙民德、謝邦昌,1999；謝邦昌,2000]。

1、 非隨機抽樣

即在抽樣之前每個基本單位被抽中的機率不相等，樣本不按照其 機率抽出，是由抽樣者之主觀抽出或自願樣本。非隨機抽樣方法 尚可分為：

（1）便利抽樣（偶然樣本）

即主要以成本為考量，作業便利性為導向，無任何統計誤差的概 念；適用於母體分佈完全均勻時，唯應注意樣本之偏激性及兩極 化。

（2）配額抽樣

可改善便利抽樣之缺點，即適用於已畫分每一層級均具有不同特 性之母體；其缺點為所選取的樣本，可能是熟識者或具親和力 者，而不完全具有代表性。

（3）判斷抽樣

由抽樣者立意抽取之樣本（亦稱立意抽樣），如民間代表、意見 領袖、學者、專家或代表性之樣本；作業時先依主觀概念過濾較 不具代表性的樣本，僅對具高強度之樣本進行抽樣，其適用於母 體構成樣本數較少，計算單位不相似的情況。

（4）雪球抽樣(滾式、輻射樣本)

即利用樣本尋找樣本，亦即利用樣本之滾雪球方式或輻射力再抽 取樣本；當對母體之了解不夠時，可藉由原始受訪者處取得樣本 資訊，再逐次提升樣本精確度和擴大樣本範圍，適用於特殊族群 樣本或不易取得樣本時之調查。

2、隨機抽樣

按照樣本之機率隨機抽出，因不依個人主觀的選樣或判斷，母體 內每一基本單位個體均具有相同的地位。隨機抽樣方法尚可分 為：

（1）簡單隨機抽樣(Simple Random Sampling)

每一樣本均有相同之被抽中機率，母體不加以任何分割或修飾；

其優點為方法、統計推論簡單；缺點則為隨機樣本散落，各資料 蒐集費用高、抽樣架構不易建立及抽樣效率太低。

（2）系統隨機抽樣(Systematic Sampling)

是相當簡捷的一種抽樣方法，用於母體內的單位數過多或母體內

的單位數不能確定或抽樣繁複時；如假設母體內有 90,000 個抽

樣單位，而只須抽出 200 個單位組成樣本時，即可使用此法。其

優點為理論基礎、抽樣程序、統計推論較簡單；缺點為母體間隔 數排序若與樣本間隔數一樣時，一旦抽取之號碼決定，則其他號 碼被抽取的機率為零，則所抽取樣本將嚴重曲解母體。

（3）集群隨機抽樣(Cluster Random Sampling)

母體底冊的蒐集及編造有時極為困難或龐大，在調查時又希望節 省成本時，可採用群集抽樣法。性質及分層隨機抽樣相反，抽樣 成本計算則集群抽樣成本較低但其樣本代表性也較低。群集抽樣 法可說是一種抽樣極為方便、調查容易的抽樣方法。集群抽樣的 優點為抽樣成本低、過程簡便及集群間若同質程度高則樣本甚具 代表性；缺點為容易造成抽樣偏誤及集群不易劃分。

（4）分層隨機抽樣(Stratified Random Sampling)

當調查的母體內各個抽樣單位間變異大，即分散度很大或具有歪 度(skewness)時，若採簡單隨機抽樣可能造成分散在兩端的樣本 抽中太多或不被抽中，如此抽出的樣本將不具高度代表性，反而 將使估計之誤差過大；此時，宜使用分段隨機抽樣法。其優點為 取樣較為簡單、所抽取之樣本代表性高、段與段間易於比較；缺 點為分段標準不易確定、若分段不當極易造成取樣偏誤等，如欲 估計量販店的平均營業額，即應對量販店按其規模分段後再作抽 樣較適宜[林進田, 1993；鄭光甫、韋端, 1995]。

3.3 調查資料分析法

調查資料必須經過分類、整理後意義才會逐漸名朗，而且所做調

查資料之數值如果沒有圖示相伴則缺意義，因為往往問題的答案不但

可由圖示中明顯的展示出來，圖示也能揭露數值一些意想不到之特

性。茲概述調查資料之分析法如下[戴九永,1998，塵徹工作室,2002]：

一、數據組分佈

用以表示數據組分佈之圖示法有點圖與直方圖兩種；

1、 點圖

係指繪出一條直線，在圖上標寫容納所有該組數值的尺度，然後 將各數值點繪在圖上，適用於少於 20~25 個樣本的狀況。

2、 直方圖

次數分佈或定性分佈的長條圖稱直方圖，適用於較多樣本的狀 況，為最普變之調查資料分析法之一。其優點為可顯示數據中央 趨勢位置、離散情況、分佈型態（對偁、多峰）、是否有離群值 等；其缺點為不易追查短缺或多出之數據、無法顯現或重見原始 數據等。

二、定性分佈

數據組的變數若為定性特性，依據該性質將數據分類後，所繪出 之圖示稱為定性分佈，應考慮數據之分組標準及互斥、周延原則；換 言之，數據組中每一數據必可歸一組，且僅屬一組。組數不宜過多，

只要能達到歸納整理的效果即可；但也不可太少，以免漏失重要信息。

三、次數分佈

定性分佈的分組原則仍適用次數分佈，於一次數分佈中每一組所 包含樣本的個數稱該組之次數，將各組樣本數除以母體數並圖示之，

則得次數百分比分佈。

四、累計次數分佈

如果想知道統計數據在某一水準之上或之下的樣本所佔的比

例，則應繪出累計次數分佈圖，是一種有效率的偵測數據分佈法。但

不適用於數據具離散性質、無上下限組界、組距不等之資料分析上。

五、試探性數據分析

其優點為可將數據的事前假設減至最少以便利統計作業、統計程 序便於改寫成電腦程式並繪圖等，不但擁有直方圖的功能且可彌補其 缺點，常用之圖示法為莖葉圖(Stem-and-leaf display)與殘差圖

(Residual plot)兩種。

1、 莖葉圖

將每一數據於適當位置分成相鄰兩部分，前半的數字稱為前導數 字(Leading digits)，後半的數字稱為後繼數字(Trailing digits)；把 各前導數字由小而大記在垂直線的左邊稱為莖，對所有數據逐一 的在對應莖的右方記入後繼數字稱為葉。

2、 殘差圖

當使用莖葉圖而在葉的部分有某些數字出現次數偏高時，需進一 步以殘差分析(Residual analysis)檢驗，則可顯現出觀測數據與期 望型態的主要偏差。定義殘差為某一數據出現次數與平均出現次 數之差，則藉所有數據殘差分佈圖，可知曉某一調查因子之適宜 性。

3.4 調查因子交叉分析

設 A 類調查因子可分成 r 項，記成

，

，………

， B 類調查

因子可分成

項，記成

，

，……… B

，則可建立一 r 行

列之交

叉表；於交叉表之 A

B

( i =1... r , j =1...

)格內，列出 A

項與 B

項之交

集個數、交集個數對樣本數百分比、調整殘差，則吾人可依「交集個

數對樣本數百分比」來判釋 A

項調查因子與 B

項調查因子間之相互關 係權重。

3.5 結語

本研究之調查目的含施政依據、學術認知、公眾期待、商機調查

等，擬以台北縣國宅社區住戶為調查對象，先以配合抽樣法選取國宅

社區，再依分層隨機抽樣法抽出調查樣本。於國宅環境現況調查結果

分析上，綜合使用了定性分佈法及次數分佈法，並以直方圖來示出結

果。於調查因子交叉分析上，於決定顯著調查因子類別後，使用 SPSS

統計程式計算兩兩類別調查因子中各項間之交集個數，進而得其交集

個數對樣本數百分比。

第四章 意見調查

於本章將說明調查背景、國內相關調查、調查因子、母體與抽樣、

調查方式等五大項。

4.1 調查背景

因住宅環境優劣是生活品質之重要指標，而國宅現況環境之調 查，已成為政府制定住宅政策、研擬住宅計畫及分析居住環境之重要 參考依據，此等資料對學術研究機關及民間住宅投資業者而言亦為重 要資訊。現今，政府正在進行「住宅法草案」之擬訂，以統合「國民 住宅條例」 、 「公寓大廈管理條例」，因此特別需要瞭解國宅環境及民 眾感受之相關資訊。

4.2 國內相關調查

為了選定調查因子，本研究參考下述國內調查案例[內政部營建 署,2003b；賴美容,1997a；賴美容,1997b]：

1、 行政院主計處自民國 68 年起，隨同「台灣地區人力資源調查」

附帶辦理之「住宅狀況調查」。

2、 行政院經建會於民國 75 年所辦之「住宅及居住品質評定標準之 研究」。

3、 行政院主計處於民國 84 年配合人口政策方案所辦之「台閩地區 人口及居住調查」。

4、 台北縣於民國 83 年所辦之「住宅建設計畫之規劃-住宅情形問卷 調查」。

5、 新竹縣於民國 85 年所辦之「住宅建設計畫之規劃-住宅情形問卷

調查」。

6、 彰化縣於民國 87 年所辦之「住宅建設計畫之規劃-住宅情形問卷 調查」。

7、 嘉義縣於民國 87 年所辦之「住宅建設計畫之規劃-住宅情形問卷 調查」。

8、 台南縣於民國 85 年所辦之「住宅建設計畫之規劃-住宅情形問卷 調查」。

9、 高雄市於民國 83 年所辦之「住宅建設計畫之規劃-住宅情形問卷 調查」。

10、花蓮縣於民國 87 年所辦之「住宅建設計畫之規劃-住宅情形問卷 調查」。

行政院主計處自民國 68 年起，隨同「台灣地區人力資源調查」

附帶辦理「住宅狀況調查」，預定每十年辦理戶口及住宅普查一次。

此外， 84 年行政院主計處則配合人口政策方案從事「台閩地區人口 及居住調查」 ；其所辦理之「住宅狀況調查」 ，為目前國內規模較大之 住宅調查，調查結果成為許多研究之基礎資料。其調查項目主要為基 本資料（房屋總價、每月租金及房屋佔全戶每月收入之比例等）、建 物資料（如住宅結構、建築型態等）、內部環境（住宅內部之建材品 質、格局、採光、漏水情形、龜裂損壞情形等）、外部環境（住家附 近噪音干擾、空氣污染、垃圾、水質、排水、公共設施、交通等問題）

及未來理想之居住環境(含房間數、面積、住宅型態、是否有計畫改

善住宅或居住情形等)。表 4.1 為上述各機關調查住宅環境各因子一

覽，於本研究將參酌之。

表 4.1 國內相關於住宅環境調查案例之調查因子

調查項目

69 及 79 年 住 宅 普 查

89 年 住 宅 普 查

68 至 82 年 住 宅 調 查

84 年 居 住 狀 況 調 查

71 年高 雄台 南都 會區 住宅 狀況 調查

75 年住 宅及 居住 品質 評定 標準 研究

83 年台 北縣 住宅 建設 計畫 之規 劃

85 年新 竹縣 住宅 建設 計畫 之規 劃

85 年台 南縣 住宅 建設 計畫 之規 劃

85 年高 雄市 住宅 建設 計畫 之規 劃

87 年彰 化縣 住宅 建設 計畫 之規 劃

87 年嘉 義縣 住宅 建設 計畫 之規 劃

87 年花 蓮縣 住宅 建設 計畫 之規 劃 住宅結構 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 住宅型態 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 住宅權屬 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 住宅面積 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 住宅完工、購買、

進住年份 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 住宅存量 ○ ○

空閒住宅 ○ ○ ○

住宅總樓層數 ○ ○ ○ ○

居住樓層 ○

居住家庭數 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 居住人數 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 獨住、合住狀況 ○ ○ ○

內部設備面積 ○

住宅區位 ○ ○ ○

住宅用途 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 住宅房間數 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

內部設備 ○ ○ ○ ○ ○

購屋總價 ○ ○ ○