第五章 天津房地產開發模式
第一節 經營土地與經營城市
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304 InterviewTianjin260920112.
305 InterviewTianjin07112012.
306 據說當時市政府是以一平方米 7 塊錢提供大學校地，InterviewTianjin26092011。
307 劉玉錄，「天津樓市升溫，結構問題顯現」，中國房地信息（北京），第 1 期（2004 年），
頁 11。
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圖 5-1 房地產投資額增速比
資料來源：國家統計局固定資產統計司、國家發展和改革委員會，中國固定資產投資統計年鑑（北 京：中國投資雜誌社，2003 年~2011 年各版）。
為加強對城市土地的集中統一管理工作與建立土地市場管理體系。先是 2003 年初城建部門制定中心城區土地市場建設四個 100%的工作目標，308確保政府壟 斷土地一級市場與全市土地集中統一管理。隨後，天津市制定了《國有土地有償 使用辦法》，309具體重要舉措包括：
一、成立土地收購、整理、交易中心，確定土地交易中心作為全市唯一的土地市 場和土地交易專門機構，集中收購、整理、儲備、出讓各類國有經營性土地。
二、建立市土地資產管理委員會，由市長任主任，控制建設用地供應總量，維護 土地價格基本穩定。
三、嚴格控制並降低劃撥土地的比例，提高有償轉讓的比例。公開招標。所有有 償轉讓土地必須到市土地交易中心公開拍賣。
四、管理價格。建立土地使用權出讓價格評估確認制度。
308 劃撥用地錄以外的土地，100％實行有償使用；各類有償使用土地，100%入市交易；經營性 建設用地，100%實現招標、拍賣、掛牌轉讓；土地出讓收益在 2002 年的基礎上力爭實現增長 100%。
309 戴相龍到任天津僅一個月，中國建設銀行便與天津簽訂金融合作協議，根據協議建設銀行將 向天津一批重點建設項目提供長期穩定的信貸金融服務，隨後國家開發銀行、中國農業銀行與中 國民生銀行不斷向天津提供信貸支援，據瞭解，天津向銀行申請貸款，提供的是天津未來十五年 土地的增值升入。參見張照東，「戴相龍的北方金融中心之夢」，經濟月刊（北京），第 3 期（2004 年），頁 69。
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五、對土地轉讓收入進行合理分配，政府淨收益不低於土地出讓金總額的 20%，
保證政府財政收入。
為了使天津市房地產市場保持良性循環發展態勢，透過土地收益能用以積累 推進城市基礎建設的資金，2002 年底天津市政府有關方面負責人在召開的住宅 與房地產工作管理工作會議上提出，除市政府已確定的五大安居項目外，今後不 再下達新的經濟適用房計畫，讓經濟適用房的發展腳步放緩，直至完全由市場調 節。310
戴相龍的土地改革有別於此前天津領導強調低物價、漸進式的經改思路，311 挑戰了諸如區縣政府以及許多天津本地房地產商的既有優勢。作為天津危改工程 的主力，他們從 1980 年代開始便涉足一級土地及二級房地產開發市場，開發建 設公司多能以無償至少是極低價格取得土地以賺取土地使用與交易價值間的價 差。天津更因為大規模的拆遷問題引發了眾多的拆遷糾紛，經國務院信訪辦到建 設辦的電車幾乎人滿為患，這種激烈的抗爭行為此前在天津是相當罕見的。312
戴相龍離任後，天津土地政策開始進行調整；2006 年，天津將保障性住房 建設納入政府目標責任管理，2008 年，保障性住房建設被納入天津住宅安居建 設的重點，2008 年、2009 年兩年，天津通過劃撥土地免收土地收益，減免基礎 設施配套費和行政事業性收費，直接投入廉租房建設共 114.8 億元，新建各類保 障性住房 19.6 萬套，在保障房供地計畫落實比例上居全國第一，從圖 5-2 中顯示，
2002 年後天津用於經濟適用房投資比重逐年下滑，2005 年達到歷史新低點，2006 年後逐步回升，投資占比不僅只高於上海、北京兩地，更高於全國平均值，國家 大項目投入對於部分地區房地產的帶動效益並不明顯，天津房價有了較大的漲 幅，但比起一線城市而言仍屬偏低。313
310 周潤健、黃庭滿，「天津經濟適用房的果子不多了」，新華網天津頻道（天津），瀏覽日期：
2014 年 11 月 1 日，http://www.tj.xinhuanet.com/news/2003-01/23/content_175035.htm。
311 許多受訪者都提及了外來幹部與當時天津市委間的矛盾，包括在與北京的關係究竟要競爭還 是合作，以及城市經營跟產業重點彼此在見解上都不相同。事實上，不獨獨在天津，中國大陸許 多省市都曾經出現過類似一、二把手之間的矛盾，，InterviewTianjin22102012。另一位受訪者則 談到政府間或者官僚間的夥伴關係這種概念在中國是不敢想像的，短時間也不容易做到，不是外 來和尚大獲全勝就是黯然離開，參見 InterviewTianjin270052013。
312 一個受訪者提到天津向來是不惹事的地方，就算有抗爭也不激烈，InterviewTianjin30102012。
313 InterviewTianjin17102011.
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圖 5-2 經濟適用房投資比重
資料來源：國家統計局固定資產統計司、國家發展和改革委員會，中國固定資產投資統計年鑑（北 京：中國投資雜誌社，2003 年~2011 年各版）。
說明：上海市經濟適用住房管理試行辦法 2009 年 6 月 25 日才正式頒布，此前經濟適用房曾短暫 退出上海房地產市場，缺少 2002 年~2008 年資料，因此不列入比較。
2008 年公布的《天津市土地整理儲備管理辦法》，將城市土地劃分為城市發 展控制區，控制區以內由市土地整理中心負責整理儲備，控制區以外由區縣人民 政府組織實施。第五條中並規定，根據需要，市土地整理中心可以委託其他單位 對特定的區域、特定的建設專案實施土地整理。
因此與其他城市的待出讓土地全部由土地收儲中心管控的模式不同，天津市 除了土地整理中心外，包括天津城市基礎設施建設投資集團有限公司、天津泰達 投資控股有限公司、天津市房地產開發經營集團有限公司和天津濱海投資集團股 份有限公司、天津市政集團等開發商也同時參與土地收儲的過程，314形成了土地 出口多元的格局，打破了土地供給方的壟斷，不同主體在不同時段推出以不同條 件推出土地，在具有競爭關係下使得土地供給相對平穩，抑制了土地價格的非理 性上升。315
314 陳怡，「進入天津樓市，時機已到」，21 世紀經濟報道（廣州），2009 年 8 月 20 日，第 024 版。
315 溫州炒房團曾經三次進入天津，但旋即很快撤退，一位房地產商表示天津一手房價格相對於 北京上海等城市仍然偏低，但不比在高價位上買進賣出獲利更大，天津土地供給過剩，以自住為 主，投機因素不大，進行炒作以後無人接手，溫州炒房團自然要去尋找其他的商機。參見 InterviewTianjin07112012 及「天津高價房泡沫：尚待證實的命題」，中國房地產報（北京），2005
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2007 年天津市府針對《天津市城市房屋拆遷管理規定》中許多具爭議性條 文的部分進行修正，提高了拆遷補償平均標準、提供拆遷戶多種安置方式、增設 聽證規定、規範拆遷評估、實行拆遷計畫管理與嚴格把關拆遷許可證。上述舉措 都象徵了天津在土地改革的迂迴性。
與商品房開發相比較，保障性住房利潤空間極低，由於不收取土地出讓金，
地方政府往往不見得願意主動增加。而土地多頭出讓的競爭態勢相當程度上可能 不利於土地價格的抬升，土地實行無償行政劃撥既有國有資產流失的風險，更削 弱了政府做為所有者由土地中獲益的能力。天津土地改革的迂迴性印證了 1980 年代後形成與構建的城市管理觀念與管理體制即使到今天仍然持續發揮影響 力，一直以來地價零泡沫做為低物價政策的重要一環，是民心工程中的核心部 分。為調動區縣及企業參與危房改造工程，天津市府下放土地整理及房地產開發 權。而一般民眾則是房地產價格被長期低估重要的受益群體。即使當政策變遷的 機會窗口開啟時，這些力量仍然持續發揮作用。