影響壽險業房貸違約因素之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 影響壽險業房貸違約因素之研究 The Determinants on政 Residential 治 Mortgage Default. 大. 立 ─ Life insurance industry as an example ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. i n U. Ch. v. engchi 指導教授：林左裕博士研究生：邱政憲. 中. 華. 民國. 一 ○ 六. 年. 一. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 國立政治大學地政學系碩士在職專班邱政憲君所撰之頓士學位論文影響壽險業房貸違約因素之研究. 學. 斤. ‧ 國. 嬌久待作. 立. 大群超嬌. 委員. 論文考試委員會主席政治. 超沙必〝. 文群刻群刻神沙 ‧. 業經本委員會審議通過. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. 指導教授政治大學地政系系主任. v. 緣左絡∼. 確水、于涎‘. 中華民國 ‘必一年／月 ‘夕日.

(4) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(5) 摘. 要. 2010 年壽險業放款備抵呆帳提列新增財務會計準則公報第三十四號之標準，本文以壽險業保戶為研究對象，採用公報之違約定義，探討過去研究房貸違約顯著因素在新違約定義下之顯著性；另增加壽險契約效力相關變數，以了解壽險契約效力對房貸的影響。採用羅吉特迴歸模型實證結果，過去房貸違約顯著因素在新違約定義下對於保戶房貸依然顯著。而壽險契約的停效或終止除對於房貸違約有顯著影響外，其預警作用亦有助於壽險業資金運用。此外，壽險業者在都會與非都會區或各擔保品分區間，可基於違. 政治大. 約顯著因素差異採取不同的徵信方式。. 立. ‧ 國. 學. 關鍵字：壽險業、房貸、違約、財務會計準則公報第三十四號、壽險契約. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i. i n U. v.

(6) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(7) ABSTRACT In 2010, the Financial Accounting Standards No. 34 (FAS 34) was added in the assessment of bad debt reserve for mortgage in the insurance industry. Targeting the life insurance proposer and adopting the definition of “default” in FAS 34, this research paper analyses the significance of prominent parameters in residential mortgage default. In addition, this study introduces variables associated with contract effectiveness to explore the impact of life insurance contract effectiveness on mortgage. The empirical results of the logit model indicate that both previous prominent parameters and parameters about. 政治大. status of life insurance contracts are significant in determining default behavior.. 立. Therefore, alerts from suspension or termination of life insurance contracts are beneficial to. ‧ 國. 學. capital manipulation of loan portfolio. Furthermore, life insurance industry could differentiate credit investigation between. urban. and. rural. or. in. different. Nat. n. al. er. io. sit. y. ‧. collateral regions according to distinct significant determinants.. areas. i n U. v. Keywords: life insurance industry, residential mortgage, default, FAS 34, life insurance contracts. Ch. engchi. iii.

(8) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iv. i n U. v.

(9) 目次第一章. 緒論………………………………………………….…………………………1. 第一節研究動機………………………………………….………………………………1 第二節研究目的………………………………………….………………………………4 第三節研究範圍與架構………………………………………….………………………5. 第二章文獻回顧………………………………………….……………………….…….8 第一節抵押放款種類與提前終止………………………………………….……….……8 第二節違約因素相關文獻………………………………………….……………...……10 第三節其他相關文獻………………………………………….……………………...…24. 政治大第一節壽險業資金運用之原則……………..…………………………….……….……27 立第二節壽險業資金運用項目………………………………………….……………...…28. 第三章壽險業資金運用之簡介………………………………………….……....…27. ‧. ‧ 國. 學. 第三節放款業務監理機關及監理措施………………………………………….….…..32 第四節違約定義………………………………………….…………………………...…35 第五節備抵呆帳提列………………………………………….…………………….…..40. 第四章研究設計與方法………………………………………….………….…….…47. y. Nat. n. al. er. 自變數之敘述統計………………………………………….…………….…..…50 研究方法………………………………………….…………………….…….….52 變數說明與預測…………………………………………….………….…..…55 交叉分析結果………………………………………………….………….…..…65. io. 第二節第三節第四節第五節. sit. 第一節資料說明………………………………………….……………………….…..…47. Ch. engchi. i n U. v. 第五章實證結果與分析………………………………………….……………..……70 第一節模型適合度檢定………………………………………….……………….…..…70 第二節違約顯著影響因子………………………………………….…………….….….73 第三節違約預測機率……………………………………………….…………….….….83. 第六章結論與建議………………………………………….………………….….….88 第一節結論…………………………………………………….……………….…..…88 第二節建議…………………………………………………….……………….…..…91. 參考文獻………………………………………….…………………………………..…...94. v.

(10) 表次表 2-1 違約因素相關文獻整理………………………………..……………………....…23 表 3-1 保險業資金運用相關規範……………………………..……………………....…29 表 3-2 壽險業資金運用表(2011 年~2015 年) ……………………..………………....…31 表 3-3 中央銀行不動產貸款針對性之總體審慎措施………………….………….……33 表 4-1 各年度放款件數、金額及餘額統計……………………………….……….……48 表 4-2 未減損及減損案件件數、金額統計………………………………….……….…48 表 4-3 放款存續期間件數統計……………………………………………….…….……49 表 4-4 自變數敘述統計……………………………………………………….……….…50 表 4-5 自變數皮爾森相關係數………………………………………………...........……51 表 4-6 允差及變異數膨脹因素一覽表………………………………………………..…52. 政治大. 表 4-7 104 年台灣地區家庭收支調查(年齡)…………………………………………..…57 表 4-8 104 年台灣地區家庭收支調查(學歷)…………………………………………..…58. 立. 表 4-9 擔保品分區概況…………………………………………………………….…….62. ‧ 國. 學. 表 4-10 應變數及自變數定義及預測………………………...………………….………64 表 4-11 放款成數交叉統計………………………………………………………….…….65 表 4-12 寬限期交叉統計…………………………………………………………….….…65. ‧. 表 4-13 放款用途交叉統計………………………………………………………….….…66 表 4-14 放款類別交叉統計……………………………………………………….…...…66. Nat. sit. y. 表 4-15 借款人年齡交叉統計………………………………………………….……...…66. io. er. 表 4-16 借款人學歷交叉統計…………………………………………………....………66 表 4-17 借款人年所得交叉統計……………………………………………….……...…67. n. al. i n U. v. 表 4-18 借款人婚姻狀況交叉統計…………………………………………….……...…67. Ch. engchi. 表 4-19 是否解約、停效或終止交叉統計…………………………………….……...…67 表 4-20 次貸危機期間貸放交叉統計……………………………………….……….…68 表 4-21 次貸危機期間各擔保品分區案件統計……………………………….……….…68 表 4-22 擔保品屋齡交叉統計………………………………………………………....…68 表 4-23 擔保品縣市交叉統計………………………………………………………....…69 表 4-24 擔保品分區交叉統計………………………………………………...…….....…69 表 5-1 卡方檢定及離差……………………………………………………...…....….…70 表 5-2 Hosmer 及 Lemeshow 配適度檢定…………………………….………………71 表 5-3 實證結果………………………………………………………………….…..……72 表 5-4 六都及非六都自變數顯著性………………………………………….…..……78 表 5-5 擔保品分區自變數顯著性…………………………………………….…….…80 表 5-6 各自變數之勝算……………..……………………………………………...……83 表 5-7 模型預測能力分析……………..………………………………………………...…86 vi.

(11) 圖次圖 1-1 存放款加權平均利率………………………………………………..….….………3 圖 1-2 研究流程圖………………………………………………………..……………..…6 圖 4-1「發生客觀減損證據」與「逾期 90 天」案件違約比率分布……….……….…49 圖 4-2 失業率與本國銀行逾放比分布……………………………………….……….…59 圖 4-3 房價指數(2001~2015 年)……………………………………………….……….…62 圖 4-4 經濟成長率與本國銀行逾放比分布…………………………………………..…63 圖 4-5 基準放款利率與本國銀行逾放比分布……………………………….……….…64. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. vii. i n U. v.

(12) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. viii. i n U. v.

(13) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 第一章. 緒論. 放款違約因素相關研究已有數十年的歷史，相關應用如借款人信用評分、放款資產證券化評價等，本篇研究目的為財務會計準則公報第 34 號規範下計算備抵呆帳，因此採用該公報之違約定義。此外，採用保戶房貸資料進行研究，透過羅吉特迴歸模型分析顯著之違約因素，並探究六都、六都以外以及不同擔保品分區的差異，提供壽險業放款資金運用風險管理之參考。. 第一節研究動機治. 立. 政. 大. 放款是銀行業的主要業務，卻僅是保險業資金運用的選項之一，隨著 Basel I(巴塞. ‧ 國. 學. 爾資本協定)對資本適足性的要求及後續 Basel II(新巴塞爾資本協定)對信用風險最低資本的規範等，銀行業早已習慣違約機率(PD, Probablity of Default)、違約損失率(LGD,. ‧. Loss Given Default)的應用。金管會為提升我國資本市場之國際競爭力並吸引外資投資. sit. y. Nat. 國內資本市場，同時降低國內企業赴海外籌資之成本，積極推動國際會計準則，而國際. n. al. er. io. 會計準則(IAS 39, International Accounting Standard 39、IFRS 9, International Financial. v. Reporting Standard 9)要求金融機構考量所有合理且可佐證之資訊後，對自原始認列後信. Ch. engchi. i n U. 用風險已顯著增加之所有放款認列存續期間預期信用損失(即減損)，提列備抵呆帳，以強化對放款的信用風險承受能力。由於近年來市場利率不斷探低，利差損的壓力已使壽險業經營日益艱辛，然而金融風暴卻警惕著壽險業，在提升資金運用效率的同時，亦需做好相應的風險管理。依金融機構合併法第 4 條定義，金融機構包括銀行業1、證券及期貨業2、保險業所包括之機構，及其他經主管機關核定之機構。依我國法令得從事「放款」業務者，主要. 1. 銀行業︰包括銀行、信用合作社、農會信用部、漁會信用部、票券金融公司、信用卡業務機構及郵政儲金匯業局。. 2. 證券及期貨業︰包括證券商、證券投資信託事業、證券投資顧問事業、證券金融事業、期貨商、槓桿交易商、期貨信託事業、期貨經理事業及期貨顧問事業。. 1.

(14) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 有銀行業及保險業，礙於規定，保險業得從事之放款業務較銀行業狹窄3，性質較接近銀行業的「擔保授信」4。保險業資金運用相較於銀行業受到更多的規範，而組織規模及經營理念亦會影響各壽險業者之資金運用項目及分配比例，惟皆以達到「保單負債成本」，進而創造獲利為目標。根據 2015.05.05 聯合報報導，臺灣壽險業的保單利差損(投報率與保單負債成本差距)到 2014 年底，仍有約 0.7%~1%。若以 1%利差損乘以全體壽險業 17.78 兆「保險負債」(即各項保險準備金)，整體市場利差損金額逾 1,778 億元，金額相當驚人，因為迄 2014 年止，整體壽險業僅 2014 年獲利超過 1,000 億元。另 2015.08.17 工商時報報導，根據金管會資料，2014 年底已有 12 家擺脫利差損，而扣除. 政治大壽險業的主要營業收入為保費收入，而主要負債來自於責任準備金，保費的計算與立. 已退場的 3 家壽險公司及蘇黎世國際人壽，還有 12 家壽險公司仍未擺脫「利差損」。. 責任準備金的計提皆與「保單預定利率」相關，保單預定利率係保險公司(保險人)將保. ‧ 國. 學. 費收入扣除經營管理成本、招攬佣金等必要費用後，預期創造的投資收益能給付給要保. ‧. 人之收益率，因此預定利率越高保費越便宜，預定利率越低保費越貴。過去臺灣壽險業. y. Nat. 銷售之保險商品多為長年期保單且多採「平準保費制」，保險期間內每期所收保費是固. er. io. sit. 定的，如預定利率高於市場利率，壽險業會面臨再投資風險；而預定利率低於市場利率，壽險業則會面臨價格風險。由本國銀行存放款加權平均利率(如下圖 1-1)可知，近 20 年. al. n. v i n 來的市場利率不斷探低，存款利率自 2015 年的 0.77%；同 C h1997 年的 5.36%，一路降至 engchi U. 期間放款利率卻自 8.25%下降至 2.20%。壽險業基於保險契約的約定與承諾，不能任意調整預定利率，該如何因應目前面臨的再投資風險即為壽險業者及監理者相當重視的議題。除「調降新商品預定利率」以及「開發設計投資型商品」外，在資金的運用上，壽險業者投資國外長期債券、國內有價證券、購置收益性商用不動產或從事放款業務的經營皆是常見的作法。. 3. 保險法第 146-3 條規定：保險業辦理放款，以下列各款為限：一、銀行或主管機關認可之信用保證機構提供保證之放款。二、以動產或不動產為擔保之放款。三、以合於第 146-1 條之有價證券為質之放款。四、人壽保險業以各該保險業所簽發之人壽保險單為質之放款。. 4. 銀行業依銀行法第 12、13 條規定得從事擔保授信及無擔保授信。而所謂授信，依銀行法第 5-2 條規定指放款、透支、貼現、保證、承兌及其他經中央主管機關指定之業務項目。. 2.

(15) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 9% 8% 7% 6%. 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015. 存款. 放款. 線性(放款). 資料來源：中央銀行全球資訊網。圖 1-1. 存放款加權平均利率. 治政 2008.09.15 雷曼兄弟宣告破產次日美國最大保險集團─American International 大立 Group Inc.(AIG)即向美國聯邦政府提出 400 億美元的紓困要求，緊接著又有多家金融機 ‧ 國. 學. 構陷入經營困境請求聯邦政府協助。臺灣金融機構及財富管理客戶投資雷曼兄弟相關產. ‧. 品約 800 億元皆受到重創，雖然中央銀行等主管機關在貨幣政策5、金融穩定措施6以及財政政策7上已採取多項應變措施，然而許多民眾對於金融機構的監管機制不斷質疑，. y. Nat. io. sit. 消基會甚至前往監察院檢舉前金管會主委、前銀行局長等人失職。而 AIG 集團係因其. n. al. er. 中一間子公司操作衍生性金融商品受有鉅額虧損，導致「流動性問題」(liquidity)故提出. Ch. i n U. v. 紓困要求，也因為「次級房貸」的衝擊，金管會開始加強對金融機構放款業務的監管。. engchi. 信用風險因子包含違約機率、違約損失率、違約曝險額以及有效到期期間，其中違約曝險額為放款及應收款實際帳列金額，而有效到期期間則為合約約定日期，因此相關研究集中於違約機率及違約損失率。房貸違約因素自 Black and Scholes、Merton 及 Cox, Ingersoll and Ross 等人發展或有請求權模式(contingent claims model)迄今已有 40 餘年的歷史，相關研究甚多，Jones and Sirmans (2015)就約 100 篇相關研究區分為四類：一、房貸終止因素；二、固定利率房貸與浮動利率房貸終止相關經驗；三、檢視並標示平衡； 5. 採取之貨幣政策有：1.調降貼放利率、2.調降存款準備率、3.採行「擴大附買回操作機制」。. 6. 採取之金融穩定措施有：1.實施暫時性存款全額保障、2.採取穩定股市措施、3.增加證券市場動能，擴大資本市場規模、4.協助企業籌集資金、5.協助個人取得貸款、6.暫時調整保險業資本適足率之計算。. 7. 財政政策上採取之措施有：1.擴大公共建設、2.促進消費、3.調降遺贈稅、4.促進就業。. 3.

(16) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 以及四、放款損失嚴重性以及損失嚴重性的比率。本篇研究以房貸終止因素中違約相關因素為研究對象，並區分為借款屬性、借款人特徵、觸發事件、擔保品因素、總體經濟條件等五類進行討論。. 第二節研究目的早期臺灣房貸備抵呆帳的計提係依帳齡進行分類後，再分別依固定比率提撥備抵呆帳，導入 Basel II 及一般公認會計原則後，除擴大了傳統房貸「違約」定義的範圍外，違約因素相關研究又增加了房貸備抵呆帳計算的功能，未來 IFRS 9 更要求「違約機率」. 政治大. 需「採用多年期的發生率」、「考量擔保品市場價值及違約後再回收放款」及「考量前. 立. 瞻性資訊」等，且將由規範基礎進步到原則基礎，授權金融機構在原則下自訂違約的類. ‧ 國. 學. 型，本篇研究採用財務會計準則公報第 34 號「違約」定義，期望研究結果有助於房貸備抵呆帳計提實務作業。. ‧. 誠如報載8：銀行業吸收資金最長約三年(金融債券可以更長)，而中長期授信長達七. y. Nat. sit. 年、十年以上，房貸甚至可以長達 30 年，因此資金配置要注意其流動性，以免發生擠. n. al. er. io. 兌，而壽險業因理賠等保險給付可能在投保後數十年始發生，反倒憂慮其龐大資金如何. i n U. v. 有效利用。與銀行業相較，壽險業資金較適合規劃長期的運用，因此通常有價證券(尤. Ch. engchi. 其是公債及國庫券)占了相當高的比例。然而房貸屬於中長期放款，如能妥善控管利率及信用等風險亦不失為良好的資金運用途徑。購買保險之消費者通常屬於風險管理意識較佳之風險趨避者，過去房貸違約因素相關研究雖有採年繳保費或是否保戶為自變數進行研究，但較少以購買人身保險9之保戶為研究對象，保戶與非保戶間違約因素是否有差異即值探究。本研究以保戶為研究對象有助於了解壽險業與銀行業房貸客戶違約因素之差異，而增加壽險業者獨有的壽險契約相關自變數，亦有助於了解解約、停效、終止等契約狀況是否會影響放款契約。. 8. 105.04.18 工商時報社論：我們所期望於新任金管會主委者。. 9. 依保險法規定包含人壽保險、健康保險、傷害保險、年金保險。. 4.

(17) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 第三節研究範圍與架構一、研究範圍過去相關研究多以少數分支機構或區域性資料進行研究，本研究有幸取得某壽險業者之全國性資料進行分析，基於以下考量僅篩選部分資料進行分析： (一)放款契約資料：1.「違約事實」可能存在房貸生命週期(lifetime)的任一時點，為避免統計上的偏誤或低估違約的發生率，僅選取已結案(屆期清償、提前清償及法院. 政治大整，為避免定義不一致或缺漏，因此未採用信用評分、收支比、保證人關係及借款人通立. 拍定入帳)之案件。2.研究對象房貸借款人之信用評分方法、保證人徵提制度經過多次調. 訊地址(或戶籍地址)與擔保品地址相對關係等資料。3.違約事實可能重複發生，本篇研. ‧ 國. 學. 究未探究一次或多次發生之差異。. ‧. (二)保險契約資料：1.保險費及保單貸款10利息繳費狀況皆會影響保險契約之契約效. y. Nat. 力，然而保險契約效力種類甚多(例如滿期、展期、繳清、全殘、身故等)，本研究僅採. er. io. sit. 用停效、解約、契約終止三種。2.研究範圍限縮於「保戶」房貸，以放款資料中之借款人資料與保險契約之要保人資料進行關聯，選取交集之保戶放款資料進行分析，並剔除. al. n. v i n 非保戶之放款資料或非借款人之保險契約資料。3.本研究係以房貸為研究主體，雖然放 Ch engchi U. 款契約的借款人與保險契約的要保人為同一人，考量徵信之依據及契約成立時間之差異，僅採用放款契約借款人資料。. 二、研究架構本研究架構分為六章(詳如下圖 1-2)，第一章為緒論，主要說明研究動機、目的、範圍與架構；第二章為文獻回顧，係就違約因素相關文獻進行回顧與整理；第三章為壽險業資金運用之簡介，主要敘述壽險業資金運用之原則及項目、放款業務監理措施、違 10. 保險法第 120 條第一項規定：保險費付足一年以上者，要保人得以保險契約為質，向保險人借款。. 5.

(18) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 約定義及備抵呆帳提列；第四章為研究設計與方法，除就樣本資料進行敘述性統計外，說明採用之研究方法並進行交叉統計；第五章為實證結果與分析，運用 SAS 統計軟體羅吉特迴歸分析功能就模型適合度進行檢定，另就全部、六都與非六都及各擔保品分區之違約因素進行探討；第六章為結論與建議，綜合相關文獻及實證研究分析結果，對於壽險業房貸之違約因素提出建議。. 緒論第一章. 治政研究範圍與架構大. 研究動機與目的. 立. 文獻回顧. ‧. Nat. 違約定義與備抵呆帳. er. io. sit. 放款業務監理措施. 第三章. y. ‧ 國. 學. 壽險業資金運用. 第二章. n. a 研究設計與方法 iv l C n hengchi U. 研究方法. 第四章. 預測與交叉分析. 實證結果與分析第五章違約顯著影響因子. 違約預測機率. 結論與建議圖 1-2. 研究流程圖. 6. 第六章.

(19) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 三、小結由於 Basel I、Basel II 對銀行業的規範要求，銀行業房貸違約因素相關研究起步較早，相關研究亦較保險業豐富，保險業主管機關對房貸業務監理措施及法令規範亦是參考銀行業修訂，參酌銀行業相關研究實有助於壽險業房貸違約因素之瞭解。財務會計準則公報第 34 號適用迄今已五年餘，隨著 IFRS 9 於 2018 年全面實施腳步的逼近，銀行公會及各金融業者現正著手準備相關因應措施，因此本研究以財務會計準則公報第 34 號違約定義進行研究，期望在此研究基礎上，有助於壽險業未來適用 IFRS 9 放款資產. 政治大對象，並增加壽險業者獨有的壽險契約相關自變數，除有助於了解壽險業與銀行業房貸立. 備抵呆帳的評估及提列。此外，在過去銀行業相關研究的基礎上，本研究以保戶為研究. ‧. ‧ 國. 學. 客戶違約因素之差異，並可提供壽險業者放款信用風險管理參考。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(20) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 第二章. 文獻回顧. 抵押放款(mortgage loans)領域甚廣，相關文獻亦甚多，有鑑於商業抵押放款與住宅抵押放款差異甚大，本篇研究侷限於住宅抵押放款部分。本章先依抵押放款種類進行相關文獻之分類整理，再敘述抵押放款提前終止的各種態樣，最後探討本篇研究的主題— 抵押放款的「違約因素」相關文獻。. 第一節抵押放款種類與提前終止. 政治大抵押放款(residential mortgage loan)，商業抵押放款相關研究如 Ciochetti et al. (2002)、立. 抵押放款種類甚多，大致可區分為商業抵押放款(commercial mortgage loan)與住宅. Ciochetti et al. (2003)及 Grovenstein et al. (2005)等。本篇研究係以住宅抵押放款為對象，. ‧ 國. 學. 亦即 Basel II 信用風險標準法下暴險分類中的「對以住宅用不動產為擔保之債權」，而. ‧. 依照信用風險內部評等法(The Internal Ratings-Based Approach，簡稱 IRB 法)下之定義為：. y. Nat. 凡對個人以住宅為擔保品之授信(包括第一順位及次順位、中長期分期償還貸款及循環. er. io. sit. 額度購屋自備款融資)，不論暴險部位大小皆視為住宅抵押貸款，惟銀行必須訂定明確之授信政策。根據中央銀行「消費貸款及建築貸款統計」之分類，消費者貸款指個人貸. al. n. v i n 款用途為「購置住宅」及「消費性支出」之貸款。購置住宅貸款係指個人貸款用途為購 Ch engchi U. 置住宅者，含政府優惠房屋貸款及不同銀行間轉貸其原始用途為購置住宅者。而消費性支出貸款包括房屋修繕、購買耐久性消費財(包括汽車)、支付學費、信用卡循環信用及其他個人之小額貸款等。而建築貸款指對建築業、其他企業及從事建築投資之個人，因承做房屋興建投資所辦理之購地、興建房屋及週轉金貸款，但房屋興建屬自用部分，則不包含之11。. 11. 建築貸款包含「對建築業貸款」、「對其他企業建築貸款」及「對個人戶建築貸款」，其中對建築業貸款係指對以房屋興建投資為主要業務之建築業所承做之購地、興建房屋及週轉金貸款，但房屋興建屬自用部分，則不包含之。對其他企業建築貸款係指對建築業以外之企業因承做房屋興建投資所辦理之購地、興建房屋及週轉金貸款，但房屋興建屬自用部分，則不包含之。而對個人戶建築貸款則指對從事建築投資之個人所辦理之購地、興建房屋及週轉金貸款，但房屋興建屬自用部分，則不包含之。. 8.

(21) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 然而住宅抵押放款的種類也相當多元，以固定利率抵押放款 (fixed rate mortgage, FRM)而言，相關研究有 Epperson et al. (1985)、Yang et al. (1998)、Kau and Keenan (1999)、 Deng et al. (2000)、Ambrose et al. (2001)及 Capozza and Van Order (2011)。以浮動利率抵押放款(adjustable rate mortgage, ARM)而言，相關研究有 Kau et al. (1992)、Deng et al. (2005b)及 Deng and Liu (2009)。同時研究固定利率及浮動利率抵押放款的則有 Kau et al. (1993b)、Phillips et al. (1996)、Calhoun and Deng (2002)及 Kau et al. (2014)。研究固定、浮動利率混合型放款(hybrid mortgages)則有 Ambrose et al. (2005)等。此外，Eriksen et al. (2013)研究主要及次級抵押放款(primary and secondary mortgage loans)；Deng et al. (1996). 政治大 mortgage 相關研究居多，有 Ambrose and Capone (1996)、Capozza et al. (1997)、Deng 立. 研究低訂金放款(low down payment loans)。如依照抵押品種類區分，則以 single-family. (1997)、Ambrose and Capone (1998)、Calhoun and Deng (2002)及 Deng et al. (2005b)等。. ‧ 國. 學. 而 multi-family mortgage 在回顧之文獻中僅有 Archer et al. (2002)。. ‧. 抵押放款多屬於中長期放款，放款的「提前終止」(termination)除了影響金融業的. y. Nat. 資金運用，也可能影響金融業的獲利，而無論是哪一種抵押放款，都可能面臨「提前終. er. io. sit. 止」的風險。早期「終止因素」相關文獻依照 Quercia and Stegman (1992)的分類約可分三階段：第一階段(1962-1982 年)主要關注在個別借款人違約行為的解釋，強調借款人. al. n. v i n 以及放款特徵。Quercia 與 Stegman 指出該階段有幾項限制：一、將違約視同於喪失抵 Ch engchi U. 押品贖回權，但此作法並不精確，因為違約未必會喪失抵押品贖回權；二、僅衡量最初貸放時的解釋變數，而未考量違約時的解釋變數；三、因為無法取得其他種類的房貸商品，僅關注固定利率型房貸。第二階段(1980-1990 年)陳述違約模型的限制並為違約模型提供理論的框架。其中最熱門的理論為基於 Cox, Ingersoll et al. (1985)或有請求權方法的選擇權基礎違約模型，選擇權基礎違約模型允許在違約決定的模型中加入交易成本以及觸發事件(例如離婚、死亡、失業以及搬遷)，並且首度加入了違約當時的解釋變數(例如 contemporaneous loan-to-value, CLTV)。第三階段(1985-1992 年)透過更全面周詳的資料設定以及更複雜的估算技術擴大了第一以及第二階段的研究。該階段分析資料主要來. 9.

(22) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 自聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration, FHA)、房利美(Fannie Mae)及房地美 (Freddie Mac)，因此研究對象由個人違約傾向轉變為大型房貸部位的違約概率。研究方法也進一步採用存活分析等研究方法。該階段發現放款特徵是違約及放款損失最顯著的預測因素，而借款人及財產特徵是否顯著尚無定，交易成本及觸發事件則不明確。抵押放款「提前終止」的原因大致有提前清償(prepayment)以及喪失抵押品贖回權 (foreclosure)兩種，提前清償相關研究中，Archer et al. (1996)研究發現收入受限、抵押品受限或傾向行使買權(out of the money)的家庭，提前清償行為的影響會減少一半。Archer et al. (2003)研究結果顯示低所得家庭(low-income households)以及非低所得家庭. 政治大在喪失抵押品贖回權的情形中，違約未必會喪失抵押品贖回權，也可能回復正常繳款立. (non-low income households)關於提前清償或再融資(refinancing)行為並沒有顯著的差異。. (reinstate)亦或再融資或以出售資產(sale of the property)等方式提前清償，本篇研究僅探. ‧ 國. 學. 討「違約因素」而不探究違約後狀態如回復正常繳款、再融資、出售資產或者喪失抵押. ‧. 品贖回權等。. sit. y. Nat. io. al. er. 第二節違約因素相關文獻. v. n. 相關文獻因研究目的不同，違約因素的分類相當多元，本篇研究將相關違約因素依. Ch. engchi. i n U. 選擇權理論、借款屬性、借款人特徵、觸發事件、擔保品因素及總體經濟條件等六種分類進行回顧及整理。. 一、選擇權理論選擇權定價理論(options-pricing theory)屬於房貸終止因素研究中較早期之理論，主要關注在個別借款人違約行為的解釋，強調借款人以及放款特徵。Lekkas et al. (1993) 發現在其他條件相同的情況下，有一種最佳的賣權可以減少借款人的違約，而這種賣權是獨立於原始的放款成數之外。基於交易或名譽的成本考量，人們鮮少魯莽的執行他們的選擇權，但人們遇到困難(如失業或現金流量不足持續相當期間(平均為一年))，最終人們還是會選擇出售房屋或違約。Capozza et al. (1997)認為典型的選擇權理論有五種變. 10.

(23) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 數：資產價格相對於執行價格、易變性、到期日、利率及資產收益率。Yang et al. (1998) 在考量提前清償的情況下，違約行為可採選擇權基礎理論解釋，包含收入、關聯性及不動產相關制度細節。選擇權定價理論認為違約是一種賣權(put option)，借款人會將房屋回售給貸款人，以交換消除抵押放款的義務，Archer and Smith (2013)即證實借款人的賣權是逾期的顯著因素；而提前清償則是一種買權(call option)，借款人以債務工具未償還的餘額交換未來義務的解脫(Deng, 1997)。亦即違約選擇權是當借款人資產為負權益(negative equity)時的價內(in the money)，提前清償選擇權是剩餘還款的現值用目前利率比用抵押放款的約. 政治大的(optimal)，儘管房貸終止原因涵蓋財務及非財務理由，相關研究依然認為借款人鮮少立定利率折現值低的價內(Deng et al., 1996)。此種財務違約被形容為無情(ruthless)或最佳. 基於非財務理由而選擇違約(Ambrose et al., 1997)。基於上開理論，選擇權基礎模型. ‧ 國. 學. (option-based model)含蓄地將違約設想為喪失抵押品贖回權(強制執行)的同義詞. ‧. (Ambrose et al., 1997)。其核心在於當資產價值減少或放款價值增加造成市場公平價值減. sit. y. Nat. 少時，違約的可能性會增加，影響最直接的變數即為地區資產價值及利率(Archer et al.,. io. er. 2002)。而 Epperson et al. (1985)、Deng et al. (1996)、Ambrose and Capone (1998)、Ambrose et al. (2001)及林左裕(2004)實證結果皆指出房價的變化以及即期利率的變化為違約主要. n. al. 影響因素。. Ch. engchi. i n U. v. 房價變化部分，Smith et al. (1996)實證結果證實放款規模(未償還餘額)相對於抵押品的市場價值，是違約的主要驅動因素；Deng and Gabriel (2006)藉由 FHA 房貸研究結果確認買權與提前清償選擇權的執行正向高度相關；而賣權(負權益的機率)也與違約選擇權的行使正向高度相關；Ambrose et al. (2001)研究結果顯示放款面臨負權益時以及房屋市場面臨景氣循環(house-price cycles)時違約機率都會增加。房價每增加 1%，違約權值(exercised default-option value)就會減少 0.58%。而貸款人的違約損失(成本)是借款人的違約權值加上喪失抵押品贖回權以及財產處分的成本；Capozza and Van Order (2011) 則證實了當抵押品價值上升時，具財務壓力的借款人(抵押品所有權人)會理性的選擇出. 11.

(24) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 售抵押品而非違約；相對而言，當抵押品價值下降而且資產成為負權益時，具財務壓力的借款人會更傾向於選擇違約。換言之，違約選擇權是當借款人資產為負權益時的價內 (Deng et al., 1996)。Ambrose and Capone (2000)、Deng et al. (2000)、Ambrose et al. (2001)、 Deng and Gabriel (2006)、Deng and Liu (2009)及 An et al. (2012)皆證實越高的負權益概率增加了違約風險，並降低了提前清償風險。Kau et al. (1992)亦證實在低放款成數以及低房價變化時，違約的額外數值相當低；Kau et al. (1993a)發現較高的違約值與較高的房價變化與較低的房價有關，而房價對於浮動利率與固定利率抵押放款的違約影響都一樣； Capozza et al. (1997)證實房價變化對違約有正面的影響；而 Archer and Smith (2013)研究. 政治大利率變化部分，Capozza et al. (1997)實證結果證實利率最大波動是違約的正面顯著立. 結果則強烈的證實借款人的賣權是逾期的顯著因素。. 因素。當利率波動的機會來臨時，借款人因為財務困境而避免選擇再融資者，將來更有. ‧ 國. 學. 可能違約；Ambrose and Capone (2000)研究發現變數放款餘額市場利率折現值與契約利. ‧. 率折現值比率對違約有顯著的關聯，表示當市場利率比契約利率高的時候，代表負向的. y. Nat. 買權權值；Agarwal et al. (2006)實證結果顯示違約行為容易伴隨著目前抵押放款利率相. er. io. 兩倍。. sit. 對於原始契約利率下降而發生。分析指出房屋淨值放款對利率的敏感性是理財型房貸的. al. n. v i n 實際運用上，Deng (1997)證實藉由隨機條件架構下的利率或有請求權評估模式，可 Ch engchi U. 以有效的預測房貸的提前清償行為及違約行為。對於貸款機構而言，選擇權定價方法. (options-pricing methodology)除了傳統房貸定價的角色功能外，也提供了計算違約機率的方法(Kau & Keenan, 1999)。其他實證研究結果，如 Kau et al. (1992)發現違約對經濟環境的回應型態，異於財務因素誘發的提前清償或個人因素誘發的終止；而 Ambrose et al. (1997)指出貸款人對違約借款人強加的交易成本，顯著地影響喪失抵押品贖回權(賣權)的完整行使；Deng et al. (2000)則指出忽視提前清償及違約風險間的相互依存關係，分別估計這兩種風險會導致違約風險評估上的嚴重錯誤；Calhoun and Deng (2002)發現內嵌選擇權價值的估計影響，無論在固定利率房貸(FRM)或者是浮動利率房貸(ARM)，. 12.

(25) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 一般來說都相當近似；Capozza and Thomson (2006)認為次級抵押放款不但違約較主要抵押放款早，而且損失也較大。此一結果與標準的違約選擇權定價模型不一致，因此猜測其他因素可能受到操控；Deng et al. (2005b)發現現值市價比與違約風險呈現正相關，雖然僅有邊際顯著但是與選擇權理論中目前資產價值減少時違約風險增加的預測結果相衝突。由於不完美的市場條件，中國的抵押放款借款人目前還無法行使金融的買權，因取樣期間房屋市場的抵押品價值不斷增加，以現值與抵押品市價衡量的金融賣權一般來說對借款人都是價外，因此選擇權理論顯然無法解釋目前中國住宅抵押放款市場的違約及提前清償行為。. 立. 二、借款屬性. 政治大. ‧ 國. 學. Archer et al. (2002)指出理性的貸款人會藉由調整放款條件以抵銷或減輕損失風險等方式來管理違約風險。例如在放款契約中加入追索權條款或修正其他條款、依據已知. ‧. 的變化以及不動產價值的浮動來管理放款成數與提高高風險放款的貸放利率等。. sit. y. Nat. 借款屬性相關文獻中以放款成數(LTV)最多，又可區分為原始放款成數 Initial Loan. n. al. er. io. To Value (ILTV)或 Original Loan To Value(OLTV)以及目前放款成數 Current Loan To. v. Value (CLTV)。Capozza et al. (1997)證實房價在放款成數大於 100%時反而對違約會有負. Ch. engchi. i n U. 面的影響；Ambrose and Capone (1998)則發現由於放款成數大於 100%時幾乎(95%)房價在貸放後違約前都發生跌價損失，因此統計上僅在放款成數小於 100%時顯著，且恢復正常繳款、出售或喪失抵押品贖回權三者皆顯著。在違約期間房價發生跌價損失的情況，放款成數大於 100%時皆不顯著，顯示借款人只有在減損資產達到喪失抵押品贖回權的交易成本門檻時才會選擇違約，而放款成數小於 100%時，僅恢復正常繳款或喪失抵押品贖回權顯著，顯示遭遇觸發事件的借款人出售抵押品會遭遇困難；Deng et al. (2000) 推論在其他條件不變的情況下，房貸市場中選擇較高的原始放款成數的客戶，較容易選擇執行提前清償或違約的選擇權，也反映了該類客戶在自住房貸市場中投資者的傾向；而 Calhoun and Deng (2002)認為高放款成數的借款人較可能擁有較少的經濟資源以支應. 13.

(26) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 提前清償的交易成本，或承受短期的失業等突發事件。Lekkas et al. (1993)、Kau et al. (1993a)、Smith et al. (1996)、Capozza et al. (1997)、Ambrose and Capone (1998)、Yang et al. (1998)、Calhoun and Deng (2002)、林左裕(2004)、Deng et al. (2005a)、黃嘉興等人 (2005)、Kau et al. (2011)及 Kau et al. (2014)皆證實放款成數是違約的顯著因素。但 Capozza et al. (1997)認為如排除其他實證的特徵，放款成數的重要性就顯得言過其實。 Deng (1997)發現原始放款成數在所有的特徵中具有正向及高度重要性，特別是在違約的情況下。那些由於收入、財富以及家庭開銷導致必須選擇較低支付所得比(PTI)的借款人，似乎總是無情地選擇違約；Deng et al. (2000)則發現財務動機仍然是違約的最. 政治大 Deng and Liu (2009)及 Capozza and Van Order (2011)亦證實原始放款成數是違約的顯著立. 重要因素，尤其是原始放款成數。其他如 Deng et al. (2005b)、Deng and Gabriel (2006)、. 因素；但 Ambrose and Capone (2000)與 Archer et al. (2002)認為原始放款成數並不會顯著. ‧ 國. 學. 影響違約。此外，Agarwal et al. (2006)與 Eriksen et al. (2013)則證實目前的放款成數是違. ‧. 約的顯著因素。. y. Nat. 放款金額部分，周建新等人(2004)與 Kau et al. (2011)證實放款金額是違約的顯著因. er. io. sit. 素；Deng et al. (2005b)研究結果顯示放款金額的對數同時與違約及提前清償顯著正相關，相對的，Kau et al. (2014)則認為放款金額並非違約顯著因素；而 Calhoun and Deng (2002). al. n. v i n 證實放款金額(relative loan size)對違約的影響，無論是對固定或浮動利率放款都微乎其 Ch engchi U 微，反而對於提前清償的影響較為顯著。. 放款餘額方面，Smith et al. (1996)、Deng et al. (2005a)及 Eriksen et al. (2013)皆證實了較高的放款餘額會導致較高的違約機率。放款期間部分，Smith et al. (1996)與李桐豪與呂美慧(2000)研究發現放款期間是違約的顯著因素；Smith and Lawrence (1995)則證實放款期間統計上顯著但解釋力較為不足；而 Deng and Gabriel (2006)發現較短的放款期間會顯著降低違約及提前清償風險。放款違約期間方面，Yang et al. (1998)認為與貸放後第四年或第四年後相較，在貸放後第一年違約是最危險的；Ambrose et al. (2001)證實貸放後五到六年時違約機率都會. 14.

(27) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 增加；Calhoun and Deng (2002)則發現抵押放款的違約或提前清償概率，會在貸放後的第四年到第七年間達到高峰。而 Deng and Gabriel (2006)研究結果顯示貸放後前五年的提前清償及違約比率都有明顯的增加。放款利率部分，Kau et al. (2011)與 Eriksen et al. (2013)研究結果證實契約利率是違約顯著因素。Smith et al. (1996)、Calhoun and Deng (2002)、Capozza and Van Order (2011) 及 Kau et al. (2011)則證實放款利差是違約顯著因素。放款費用部分，Deng and Liu (2009)及 Kau et al. (2011)研究結果發現放款總費用率是違約顯著因素。. 政治大 (full insurance)或者是僅投保放款金額 20%到 25%的傳統保險，兩者實質上並無差異；立. 違約保險部分，Kau et al. (1992)研究結論指出放款違約保險部分，無論是全額保險. Eriksen et al. (2013)則發現具有不明的次要放款者，其主要放款如具有私人放款保險. ‧ 國. 學. (Private Mortgage Insurance, PMI)者，違約機率減少 20.4%。. ‧. 其他放款屬性部分，Lekkas et al. (1993)證實原始貸放年度是違約顯著因素； Eriksen. y. Nat. et al. (2013)則發現具有確定次順位放款的借款人，在相同時間跨度內的主要放款更容易. er. io. sit. 違約，而放款目的為購屋的借款人，相較就現有抵押放款再融資的借款人，在其他條件相同的情況下更容易違約；周建新等人(2004)實證結果發現各行庫額度、各行庫餘額及. al. n. v i n 不動產押值、估值都是房貸戶信用評估模式的重要鑑別因子。 Ch engchi U 三、借款人特徵. 年齡方面，Smith and Lawrence (1995)發現借款人目前的年齡不是違約風險顯著因素；Deng et al. (2005b)與 Deng and Gabriel (2006)發現借款人年齡是提前清償的重要決定因素但並非違約的重要決定因素；但周建新等人(2004)與 Deng and Liu (2009)證實年齡是違約顯著變數。學歷方面，Deng et al. (2005b)與 Deng and Liu (2009)皆證實大學以上學歷者具有較高提前清償風險以及較低的違約風險；李桐豪與呂美慧(2000)亦證實學歷是影響房屋放. 15.

(28) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 款品質好壞的主要因素。職業方面，Smith and Lawrence (1995)研究結果借款人職業並非違約風險顯著因素； Deng et al. (2005b)、Deng and Liu (2009)發現職位與職業與提前清償風險顯著相關但對違約風險並不顯著；但周建新等人(2004)與黃嘉興等人(2005)證實借款人職業為違約風險顯著因素；此外，Capozza and Thomson (2006)發現借款人任職期間越長，導致銀行承受不良資產的機率越低。年所得方面，Ambrose and Capone (1998)發現所得低於區域中等收入 60%者，採取法律程序清理資產(assign)的機率會增加；Yang et al. (1998)證實借款人的收入減少會造. 政治大人(高於區域平均所得)具有較低的提前清償及違約概率；周建新等人(2004)與黃嘉興等立. 成潛在的支付能力問題而造成違約；Ambrose and Capone (2000)則發現較高收入的借款. 人(2005)則證實年所得為違約顯著因素；此外，Deng and Gabriel (2006)認為較年輕且較. ‧ 國. 學. 高收入的借款人較容易提前清償，但是在違約上卻不顯著。. ‧. 支付所得比(Payment To Income Ratio, PTI)方面，Smith and Lawrence (1995)證實原. y. Nat. 始收支比並非違約風險顯著因素；Deng (1997)亦發現原始收支比對於違約顯著負相關，. er. io. sit. 較低的收支比意味著住宅在借款人的投資組合中占比較低；但 Yang et al. (1998)與 Ambrose and Capone (2000)認為高支付所得比是違約的顯著因素；林左裕(2004)、周建. al. n. v i n 新等人(2004)及黃嘉興等人(2005)亦證實年所得與借款金額的占比為違約顯著因素；此 Ch engchi U. 外，Capozza and Thomson (2006)發現借款人的收支比越高，越容易導致銀行承受不良資產。債務保障比率(Debt Coverage Ratio, DCR)方面，Archer et al. (2002)與 Deng and Gabriel (2006)皆指出債務保障比率是違約顯著因素。婚姻狀態部分，Deng et al. (2005b)發現相較於已婚借款人，單身借款人具有較高的違約風險，因為已婚者每月的收入支出現金流較為穩定；Deng and Gabriel (2006)證實單身男性的借款人具有顯著較高的違約風險；Deng and Liu (2009)證實婚姻狀態是違約的重要決定因素；李桐豪與呂美慧(2000)亦認為婚姻狀態是影響房屋抵押放款品質好壞的. 16.

(29) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 主要因素。家庭所得方面，Deng et al. (1996)研究結果指出當資產價值減少時，低所得家庭較高所得家庭面臨更高的違約風險，然而研究結果顯示非常富裕的家庭，在資產價值減損時也容易選擇違約，因此低所得家庭與高所得家庭都較中等收入家庭更容易違約；Yang et al. (1998)則在既有的抵押放款終止預測模型中的利率及房價變數外，隨機加入了家戶所得的第三種變數，家戶所得變數也考量了消費理論中終止的決定因素，研究結果與歷史的經驗相當接近；而 Calhoun and Deng (2002)認為承受再融資交易成本的能力、渡過經濟壓力的能力以及避免違約的能力都與家庭收入相關；Deng and Liu (2009)則證實家. 政治大扶養親屬方面，Smith and Lawrence (1995)、Deng and Gabriel (2006)及 Deng and Liu 立. 庭收入是違約的重要決定因素。. (2009)研究結果皆指出借款人扶養家屬人數是違約風險顯著因素。. ‧ 國. 學. 信用評分方面，Calhoun and Deng (2002)與 Eriksen et al. (2013)實證結果信用評分則. ‧. 與違約統計負相關；Capozza and Van Order (2011)認為信評分數是重要的違約因素；. y. Nat. Agarwal et al. (2006)則發現借款人在信用惡化的情況下會降低提前清償的可能，而增加. er. io. 理財型房貸的兩倍。. sit. 理財型房貸的使用，而房屋淨值放款及第一順位抵押放款對於信用品質變動的敏感性是. al. n. v i n 種族方面，Ambrose and Capone C h(1998)實證研究結果低放款成數的借款人如果是少 engchi U. 數族群，貸款人採取法律程序清理資產的機率亦會增加；Ambrose and Capone (2000)發. 現種族是違約的負面因素，少數族群相較於非少數族群具有較少的初次違約機率；Deng and Gabriel (2006)則證實黑人族群的累計違約率大幅超越非黑人族群。抵押品所有權方面，Smith and Lawrence (1995)發現借款人是否擁有抵押品所有權並非違約風險顯著因素；但 Capozza and Thomson (2006)證實借款人持有抵押品的時間越長，銀行承受不良資產的機率也越低。其他方面，Deng and Gabriel (2006)發現具有較多流動性資產的借款人較不容易執行違約選項；Deng and Liu (2009)則證實性別並非違約顯著因素；Eriksen et al. (2013)發現. 17.

(30) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 申貸時提供較少收入證明文件者違約可能性較高；李桐豪與呂美慧(2000)證實借款人與擔保人關係以及借款人通信地址與擔保品位置的相對關係，是影響房屋抵押放款品質好壞的主要因素；黃嘉興等人(2005)則認為保證人與借款人關係及保證人評價都是違約顯著因素。. 四、觸發事件觸發事件係指不可預期的事件，不可預期的事件多屬非財務上的理由，例如新工作、離婚或家屬死亡等，促使借款人改變住所(Kau et al., 1992)。Capozza et al. (1997)發現觸. 政治大限制(liquidity constraints)的影響；而立 Ambrose and Capone (1998)研究結果發現許多研究. 發事件縮短了選擇權行使的期間，並且有條件地增加了違約；Deng (1997)亦指出流動性. ‧ 國. 學. 聲稱次要的(觸發事件導致的)違約(sub-optimal default)是借款人處理失業或離婚等財務危機能力的作用；Deng et al. (2000)亦證實僅採用選擇權相關變數是不夠的。. ‧. 失業率方面，Deng et al. (1996)實證結果顯示較高的失業率會降低提前清償的風險，. sit. y. Nat. 但是對於違約風險卻不穩定；Smith et al. (1996)、Capozza et al. (1997)、Deng (1997)、. al. er. io. Deng et al. (2000)、林左裕(2004)、林左裕與賴郁媛(2005)及 Deng and Gabriel (2006)皆證. v. n. 實失業率與違約風險高度顯著相關；Ambrose and Capone (1998)則發現相較於較低放款. Ch. engchi. i n U. 成數的借款人，較高的失業率對於較高放款成數的借款人有較大的影響。貸款人可能承受來自州或地方政府或財經立法者的壓力，在區域經濟錯位時提供更大的忍受度，因此研究結果如同過去研究主張，當失業率上升時，在人口比例上會有更多的觸發事件違約者；但 Deng et al. (2005b)證實失業率與提前清償風險高度顯著相關，而與違約風險較不相關，對照過去美國相關研究，實證研究結果顯示失業率增加時提前清償風險也會增加，當對於未來的金融安全感到不確定時，中國的借款人傾向於付清抵押放款債務；Agarwal et al. (2006)實證結果的邊際影響指出在失業率增加 1%時，房屋淨值放款、理財型房貸或主要房貸的違約率都大致相近；Ambrose and Capone (2000)研究發現區域失業率每增加 1%，違約機率會增加 8.3%。由失業率影響的顯著結果推測，曾經違約的借款人在經. 18.

(31) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 濟狀況改變時，違約風險的影響將增加為兩倍；Deng and Liu (2009)認為區域失業率的增加與違約選擇權的行使有正面影響。失業率是宏觀的變數，反映總體經濟環境的力量，也反映了中國借款人對於工作穩定度以及財務健全的信心，對大多數中國家庭而言，住宅是消費的基本形式，當面臨未來財富的不確定性時，他們會選擇投資住宅而不是投資在具風險性股票及債券；Kau et al. (2011)則發現全州的失業率對於違約呈現正向顯著，在經濟情況不佳加上全州高失業率的情況下，違約率總是非常高。離婚率方面，Deng et al. (1996)實證結果顯示較高的離婚率會降低提前清償的風險，但是對於違約風險卻不穩定；Capozza et al. (1997)、Deng et al. (2000)及林左裕(2004)皆. 政治大造成擔保放款違約的原因就是離婚，當家庭瓦解伴隨著個人的惡言相向時，即使是適當立. 證實離婚率在違約因素統計上十分顯著；Ambrose et al. (2001)則表示放款業者指出最常. 的資產也會成為受害者。. ‧ 國. 學. 其他方面，Phillips et al. (1996)針對浮動利率放款值得注意的發現是還款衝擊(pay-. ‧. ment shock)並不會增加違約概率。浮動利率放款違約率增加的原因顯然是因為區域房屋. sit. n. al. er. io. 五、擔保品因素. y. Nat. 市場蕭條所造成的資產減損。. Ch. engchi. i n U. v. Lekkas et al. (1993)認為違約概率是房屋所有權人資產的作用。房屋所有權人資產是原始放款成數以及隨後的房價的作用，會隨著地理區域及時間週期而變化。區域差異方面，Smith and Lawrence (1995)研究指出房屋市場的區域差異以及房屋所有權人的特徵(例如住宅證券的型態、產業基礎設施以及人口年齡分布等)，部分反映了區域經濟狀況，在違約因素上會有差異；Phillips et al. (1996)發現 30 年期固定利率放款的終止對於區域經濟條件反應較大，而浮動利率放款的反應最小。而浮動利率放款較高的違約率顯然是肇因於區域房屋市場的蕭條導致的資產減損；Deng et al. (2000)研究結果發現區域的差異影響極大，甚至超過居住期間或勞動市場的差異，另指出提前清償或違約行為跨區域的差異，肇因於制度的變化、行為的反應以及市場條件的變化；. 19.

(32) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. Ambrose et al. (2001)說明房價成長變化在了解借款人與財產間選擇權價值差異上相當重要，因為違約借款人一般來自區域房價分配底層的末端；Deng et al. (2005a)則發現來自低所得地區的借款人傾向維持放款較長一段期間，保持一切事物不變，表示這些借款人面對相對較高的流動性以及再融資的交易成本。由於再融資及流動性成本對於抵押品的市場價值具有相當大的影響，因此這些發現相當重要，而借款人較高的交易成本會增加放款的價值，但競爭的放款市場最終會將此價值透過放款利率回饋給借款人；Deng and Liu (2009)則發現資產的位置會與提前清償或違約風險相關，在市中心區域由於競爭以及較嚴密的規範及監控，市中心放款易於以較低的違約風險以及較高的提前清償風險；. 政治大產生的經濟地理變數是違約風險顯著影響因素；Kau et al. (2011)實證結果發現州的房價立 Capozza and Van Order (2011)發現以郵遞區號以及目前放款成數更新原始放款成數後，. 比率是違約的顯著負面因素。. ‧ 國. 學. 其他方面，Capozza et al. (1997)發現租售比對於違約具有負向顯著的影響，但是對. ‧. 於經濟的影響較小，交易成本變數是充滿爭議的，在直接影響借款人決定的交易成本變. sit. y. Nat. 數中有三分之二的變數高度顯著，但經濟上的影響卻絕對次於選擇權理論相關變數；. io. er. Ambrose et al. (2001)證實低於平均增值水準的小宅更容易執行違約選擇權；Calhoun and Deng (2002)則發現相較於投資用的擔保品，自用擔保品的借款人較不容易違約，因為它. al. n. v i n 們直接消費房屋所提供的各項服務。相較於投資用的擔保品，自用住宅的借款人比較容 Ch engchi U 易因為非財務因素例如住宅的流動性而提前清償；Shing-Ping and Day-Yang (2002)實證. 結果顯示不同等級的房屋(新成屋或中古屋)具有不同的違約決定因素；黃嘉興等人(2005) 則證實抵押品買賣價、抵押品跌價及抵押品屋齡對違約皆有很顯著的影響；此外， Capozza and Thomson (2006)認為抵押品是否為單戶住宅並不會影響違約狀態的移轉，自住的住宅更容易移轉到破產的狀態，但是不容易由破產狀態移轉到違約狀態，也不容易再惡化；最後，An et al. (2012)發現集合住宅(2- to 4-unit)放款比獨棟住宅(1-unit)放款具有較高的違約風險。. 20.

(33) 影響壽險業房貸違約因素之研究. 六、總體經濟條件經濟成長率及利率方面，林左裕(2004)認為總體經濟的個別衰退對房貸違約相當重要；林左裕與賴郁媛(2005)研究結果指出經濟成長率與銀行業之逾放比存在顯著之關係； Capozza and Thomson (2006)發現區域及國家經濟環境對貸款人決策的重要性，當經濟成長率高且利率下降時，貸款人較少對違約放款強制執行，成長的經濟環境暗示著抵押放款易於維持違約狀態，而在虛弱的經濟環境，將會增加不良資產、破產或者惡化的情況，實證結果成長的經濟環境較少抵押放款由破產轉向違約，而利率下降時，抵押放款違約的可能性也降低了；楊顯爵等人(2008)則發現加入總體經濟因素對住宅抵押放款逾期的. 政治大而 Deng and Liu (2009)實證結果利率條件結構與違約行為間的關係並不顯著。立. 影響後，在模型適合度及模型之預測上皆高於單獨應用借款者特質及放款契約條件因素；. ‧ 國. 學. 股票市場方面，Deng et al. (2005b)發現上海股票交易指數(SSEI)在違約作用上正向顯著，這指出牛市(bull market)與較高的違約風險相關，也暗示著停止支付抵押放款的. ‧. 家庭可能選擇重新分配他們的資產由住宅轉移到股票市場，而年輕的借款人及上班族對. sit. y. Nat. 於股票市場指數的變化較不敏感；Deng and Liu (2009)實證結果指出市場經濟條件對於. al. er. io. 違約行為有重要影響，例如做為整體經濟代表的上海股票交易指數與違約行為負相關。. v. n. 由於中國的證券市場是快速成長的投資工具，提供比傳統存款更優厚的報酬，因此在牛. Ch. engchi. i n U. 市時，家庭可能會重新分配他們的資產從股票到證券市場，並停止抵押放款的繳款。債券市場方面，Deng et al. (2005b)發現殖利率曲線在違約作用上統計並不顯著，指出了中國住宅抵押放款的借款人在違約決定的決策過程並未將金融市場因素納入考量，借款人選擇在熊市(bear market)以及殖利率曲線平坦時付清抵押放款債務，而已婚借款人及上班族對於殖利率曲線變化較不敏感；Deng and Liu (2009)證實當殖利率曲線擴大時，中國的借款人傾向提前清償抵押放款債務。其他方面，Smith and Lawrence (1995)發現經濟變數只有在區域地理指標由模型中移除後才會顯著；Calhoun and Deng (2002)指出經濟以及人口因素在放款終止的實證模型上，依然具有相當的重要性；林左裕與賴郁媛(2005)實證結果認為通貨膨脹率、房地. 21.

(34) The Determinants on Residential Mortgage Default─ Life insurance industry as an example. 產景氣對策訊號及存放款利差與銀行業之逾放比存在顯著之關係；而 Capozza and Van Order (2011)則發現當大部份的國家經濟狀況反轉且房價開始下跌的時候，多樣化的抵押放款部位並無法保護投資人。. 七、其他 Lawrence (1995)發現對借款人而言，如果違約造成的名義上罰款比其他替代方案的機會成本低，借款人會傾向違約，在選擇清算或提前清償時，交易成本以及銀行與借款人之間的關係扮演了很重要的角色；Phillips and VanderHoff (2004)實證結果發現各州特. 政治大違約仍由選擇權的價值決定。實行抵押權的司法程序以及租賃相關法令提高了貸與人實立. 定的法令或法規雖然會影響逾放案件最終強制執行的可能性，但是決定回復正常繳息或. ‧ 國. 學. 行抵押權的成本，也因為遲延實行抵押權而增加了對借款人的利益，減少實行抵押權的概率約 25%，這些法規產生了財富由貸款人移轉到借款人的效果，並將處理成本轉移到. ‧. 社會；Capozza and Thomson (2006)證實在強制執行程序緩慢的州，抵押放款也容易轉移. sit. y. Nat. 為違約，而且更容易惡化；Kau et al. (2011)研究結果發現伴隨著其他風險因素的都會統. al. er. io. 計區域的脆弱性，對於房貸終止行為的風險具有顯著影響；Archer and Smith (2013)則認. v. n. 為由於貸與人及購買人樂見房價在市場中升值，並有意願接受早期表現是未來風險的指. Ch. engchi. i n U. 標，此一聯結說明了在住宅市場中由於對未來價格的有限資訊所造成密切的道德風險。. 八、小結就以上抵押放款違約因素相關文獻回顧結果發現，選擇權理論相關因素歷久而彌新，許多實證結果皆證實房價、利率變化以及放款屬性中的放款成數對於違約的影響均十分顯著，然而隨著時間的演進，各家金融機構對於徵信、貸放的要求日趨複雜，分析放款屬性、借款人屬性、觸發因素、擔保品因素等違約因素有助於進一步評估放款資產之信用風險，茲分類整理如下表 2-1。而除了備抵呆帳的計算除了違約機率外，尚須取得違約損失率，因此於下節介紹參考之違約損失率相關文獻。. 22.

(35) 影響壽險業房貸違約因素之研究表 2-1. 違約因素. 是否顯著. 房價變化. 顯著. 利率變化. 顯著. 放款成數. 顯著. 選擇權理論. 立. 放款金額放款餘額. 不顯著. ‧ 國. 不顯著. io. n. 不顯著. Ch 顯著顯著. 職業. 年所得借款人特徵. y. Nat. 顯著顯著. al. engchi. 不顯著顯著不顯著顯著. 支付所得比. 不顯著. 婚姻狀態. 顯著. 扶養親屬. 顯著. 信用評分. 顯著. Smith and Lawrence (1995) Smith et al. (1996)、Calhoun and Deng (2002)、Capozza and Van Order (2011)、Kau et al. (2011)、Eriksen et al. (2013) Deng and Liu (2009)、Kau et al. (2011) 周建新等人(2004)、Deng and Liu (2009) Smith and Lawrence (1995)、Deng et al. (2005b)、Deng and Gabriel (2006) 李桐豪與呂美慧(2000)、Deng et al. (2005b)、Deng and Liu (2009) 周建新等人(2004)、黃嘉興等人(2005) Smith and Lawrence (1995)、Deng et al. (2005b)、Deng and Liu (2009) Ambrose and Capone (1998)、Yang et al. (1998)、Ambrose and Capone (2000)、周建新等人(2004)、黃嘉興等人 (2005) Deng and Gabriel (2006). ‧. 顯著. 放款費用. Calhoun and Deng (2002)、Kau et al. (2014) Smith et al. (1996)、Deng et al. (2005a)、Eriksen et al. (2013) Smith et al. (1996)、李桐豪與呂美慧(2000). 學. 顯著. 放款利率. 學歷. 顯著. 顯著. 放款期間. 年齡. 政治大. sit. 借款屬性. 相關研究 Kau et al. (1992)、Kau et al. (1993a)、Deng et al. (1996)、 Smith et al. (1996)、Capozza et al. (1997)、Ambrose and Capone (2000)、Deng et al. (2000)、Ambrose et al. (2001)、Deng and Gabriel (2006)、Capozza and Van Order (2011)、Deng and Liu (2009)、An et al. (2012) Capozza et al. (1997)、Ambrose and Capone (2000)、 Agarwal et al. (2006) Lekkas et al. (1993)、Kau et al. (1993a)、Smith et al. (1996)、Capozza et al. (1997)、Deng (1997)、Ambrose and Capone (1998)、Yang et al. (1998)、Deng et al. (2000)、 Calhoun and Deng (2002)、Calhoun and Deng (2002)、林左裕(2004)、Deng et al. (2005a)、Deng et al. (2005b)、黃嘉興等人(2005)、Agarwal et al. (2006)、Deng and Gabriel (2006)、Deng and Liu (2009)、Capozza and Van Order (2011)、Kau et al. (2011)、Eriksen et al. (2013)、Kau et al. (2014) 周建新等人(2004)、Deng et al. (2005b)、Kau et al. (2011). er. 分類. 違約因素相關文獻整理. i n U. v. Yang et al. (1998)、Ambrose and Capone (2000) Smith and Lawrence (1995)、Deng (1997)、林左裕 (2004)、周建新等人(2004)、黃嘉興等人(2005)、Capozza and Thomson (2006) 李桐豪與呂美慧(2000)、Deng et al. (2005b)、Deng and Gabriel (2006)、Deng and Liu (2009) Smith and Lawrence (1995)、Deng and Gabriel (2006)、 Deng and Liu (2009) Calhoun and Deng (2002)、Capozza and Van Order (2011)、Eriksen et al. (2013). 23.